부동산 증여 취득세 3.5%와 12% 갈리는 기준

부동산을 증여받으면 세무서에 내는 증여세와 별도로, 부동산이 있는 시·군·구청에 취득세를 냅니다. 무상취득 표준세율은 3.5%이고, 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 12%까지 올라갑니다. 두 세금의 마감은 모두 증여받은 달의 말일부터 3개월이지만, 취득세를 먼저 내지 않으면 소유권이전등기 자체가 접수되지 않습니다. 순서가 정해져 있는 이유입니다.

여기까지는 이미 알고 오셨을 겁니다. 이 글은 그 다음 세 가지를 다룹니다. 내 경우가 3.5%인지 12%인지 가르는 판정 순서, 전세보증금이나 대출을 함께 넘길 때 세금이 세 개로 늘어나는 구조, 그리고 세무서·시군구청·등기소 세 곳에 각각 무엇을 내는지입니다. 취득세라는 세금 자체의 정의는 백과사전에 정리돼 있으니, 여기서는 조문이 결과를 가르는 지점만 봅니다.

아래 내용은 2026년 9월 24일 기준으로 국가법령정보센터의 지방세법·상속세 및 증여세법 조문 원문과 국세청·법제처 안내를 직접 확인해 정리했습니다.

3.5%인가 12%인가, 네 가지를 순서대로 확인합니다

결론부터 말하면 조정대상지역 여부 하나로는 결정되지 않습니다. 네 가지가 모두 걸려야 12%이고, 하나라도 빠지면 3.5%입니다.

4번이 이 표의 핵심입니다. 조문 단서는 "1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다"고 적고 있습니다. 집 한 채를 가진 부모가 그 집을 자녀에게 넘기는, 가장 흔한 형태는 조정대상지역이어도 3.5%입니다. 거꾸로 말하면 12%는 주는 사람이 다주택자일 때 걸리는 세율입니다.

⚠️ 주의할 점이 두 개 더 있습니다. 첫째, 3번의 기준은 시가표준액입니다. 실제 세금을 계산하는 과세표준(시가인정액)과 다른 개념이라 숫자가 서로 다릅니다. 둘째, 법제처 법령해석은 다주택자가 상속받은 주택을 5년 안에 증여한 경우를 중과 제외 대상으로 보지 않았습니다. 유상거래 중과에 있는 상속주택 특례가 무상취득 중과에는 없다는 취지입니다.

조정대상지역 목록은 지정과 해제가 수시로 바뀌므로 증여를 실행하는 시점에 청약홈 규제지역 안내나 국토교통부 고시로 다시 확인하는 편이 안전합니다. 다만 지정 고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항).

따라붙는 세금 두 개는 구간마다 계산식이 다릅니다

취득세 옆에는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다. 여기서 많은 자료가 일반 세율 구간만 계산하고 중과 구간은 "자동계산으로 확인"으로 넘깁니다. 조문에는 답이 있습니다.

지방세법 제151조 제1항 제1호는 일반적인 취득에 대해 (표준세율 − 1천분의 20)로 산출한 금액의 20%를 지방교육세로 정하면서, 제13조의2 중과 대상은 별도로 0.4%를 적용하도록 단서를 두고 있습니다. 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%라서 0.2% 고정이고, 전용면적 85㎡(국민주택 규모) 이하 주택은 비과세입니다.

표에 넣지 않은 갈래가 하나 더 있습니다. 지방세법 제11조 제1항 제2호 단서는 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 무상취득을 1천분의 28로 정해 두었습니다. 개인 간 증여에는 해당하지 않지만, 종교·학술 법인 등에 넘기는 경우라면 세율 자체가 달라집니다.

💡 같은 집이라도 전용면적 85㎡를 넘는지 하나로 0.2%포인트가 갈립니다. 과세표준이 10억원이면 200만원입니다.

세금을 매기는 금액은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다

지방세법 제10조의2 제1항은 무상취득의 취득당시가액을 시가인정액, 즉 매매사례가액·감정가액·공매가액처럼 시가로 인정되는 금액으로 정합니다. 2021년 말 개정으로 2023년 1월 1일부터 적용된 조문입니다. 그 전에는 시가표준액(공시가격)이 기준이었으므로, 2022년까지 작성된 안내의 금액을 그대로 대입하면 실제 세액이 훨씬 작게 나옵니다.

예외가 세 갈래입니다.

• 상속으로 취득하는 경우는 지금도 시가표준액입니다(제10조의2 제2항 제1호).
• 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산을 상속 외 무상취득하면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 합니다(같은 항 제2호).
• 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 갑니다(같은 항 제3호).

여기서 상위 글이 거의 다루지 않는 실무 조건이 하나 있습니다. 감정가액을 과세표준으로 신고하려면 감정기관 두 곳에 의뢰해 그 결과를 첨부해야 합니다(제10조의2 제3항, 일정 가액 이하는 한 곳). 게다가 어느 감정기관의 평가액이 다른 기관의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 지방자치단체가 그 기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있고, 그 기간 중의 감정가액은 시가인정액으로 보지 않습니다(같은 조 제4항·제5항). ⚠️ 감정평가 한 곳만 받아 두고 신고를 준비하면 서류가 되돌아옵니다.

증여세 쪽의 평가액과 이 시가인정액은 서로 다른 법의 개념입니다. 상속세 및 증여세법 제60조·제61조가 정하는 평가와 지방세법의 시가인정액은 산정 방식이 완전히 같지 않으니, 증여세 신고서의 평가액을 취득세 신고서에 그대로 옮겨 적기 전에 한 번 확인해야 합니다. 상속으로 넘기는 경우와 비교해 보고 싶다면 상속공제 5억과 상속세 계산 순서를 함께 보시면 판단이 쉬워집니다.

전세보증금을 함께 넘기면 세금이 세 개가 됩니다

전세보증금이 들어 있는 집이나 담보대출이 남은 집을 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 이 경우 세금이 두 개에서 세 개로 늘어납니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 "증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액"으로 정합니다. 그리고 시행령 제36조 제1항은 여기에 포함되는 채무를 증여자가 그 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금으로 규정합니다. 전세보증금이 빠지는 근거가 이 조문입니다.

취득세 쪽은 지방세법 제10조의2 제6항이 방법을 정해 두었습니다. 채무부담액에 해당하는 부분은 유상승계취득의 과세표준(제10조의3 사실상취득가격)을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득의 과세표준을 적용합니다. 즉 하나의 집에 두 개의 세율이 동시에 적용됩니다. 채무 쪽에는 주택 유상거래 세율(제11조 제1항 제8호)이나 그 밖의 원인 세율이, 증여 쪽에는 3.5%(또는 중과 12%)가 붙습니다.

받는 쪽 증여세가 줄어드는 대신 주는 쪽에 양도소득세가 생깁니다. 계산기에 재산가액만 넣어 나온 숫자를 보고 "세금이 줄었다"고 판단하면 총부담을 놓칩니다. 두 사람의 세금을 합쳐서 비교해야 의미가 있습니다.

부모·배우자 사이의 부담부증여는 채무를 넘긴 것으로 보지 않습니다

👉 여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 부담부증여를 소개하는 글 대부분이 추정 규정을 빼놓고 씁니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제3항의 문언은 이렇습니다. "배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다."

같은 구조가 지방세법에도 있습니다. 제7조 제12항은 부담부증여의 채무액 상당 부분을 유상취득으로 보면서, "다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다"고 되돌립니다. 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다는 조항이고, 유상으로 인정되는 것은 공매·경매, 파산선고로 처분되는 부동산, 등기가 필요한 부동산의 교환, 그리고 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우 네 가지뿐입니다.

정리하면 부모 → 자녀 부담부증여는 증빙이 없으면 채무 인수가 인정되지 않아 전액이 증여가 됩니다. 증여세도 취득세도 줄어들지 않습니다.

그래서 증빙이 결과를 가릅니다. 상증법 시행령 제36조 제2항이 가리키는 제10조 제1항은 두 갈래로 나눕니다.

• 국가·지방자치단체 및 금융회사 등에 대한 채무 → 그 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류(대출 잔액증명서, 부채증명원 등)
• 그 밖의 자에 대한 채무 → 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙

전세보증금이라면 임대차계약서와 보증금 입금 내역, 그리고 임대인 지위가 실제로 넘어갔다는 자료가 여기에 해당합니다. 담보대출이라면 채무자 명의가 실제로 변경됐는지가 관건입니다. ⚠️ 명의를 그대로 둔 채 자녀가 이자만 대신 내는 형태는 인수로 인정받기 어렵습니다. 은행 승계 심사를 통과해야 하는 실질적인 이유가 여기 있습니다.

서류는 세무서·시군구청·등기소 세 곳으로 갈라집니다

증여 서류를 한 덩어리 목록으로 보면 "이걸 어디에 내는 것인지"가 섞입니다. 제출처로 갈라 두면 훨씬 간단해집니다.

증여세 신고서는 평가명세서를 먼저 채워야 계산서의 금액이 나옵니다. 순서가 번호와 반대라는 점을 국세청 안내도 짚고 있습니다. 신고서는 받는 사람의 주소지 관할 세무서로 가며, 수증자가 비거주자이거나 주소가 불분명하거나 명의신탁재산인 경우에만 증여자 주소지 관할로 갑니다.

등기신청수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2와 제5조의5가 정합니다. 소유권이전등기는 서면 방문신청 18,000원 / 전자표준양식 15,000원 / 전자신청 10,000원입니다(2025년 8월 1일 시행 기준). 같은 규칙 제6조 제7항에 따라 등기신청이 각하되어도 신청수수료는 반환되지 않습니다. 서류를 갖추고 가야 하는 이유가 하나 더 있는 셈입니다.

국민주택채권은 매입액과 할인율이 매일 바뀌므로 금액을 미리 계산해 두지 말고 은행에서 당일 확인하는 편이 정확합니다. 그리고 증여자의 인감증명서를 어떤 종류로 요구하는지는 지자체 안내가 갈립니다. 법제처 생활법령정보는 증여자의 일반 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)로 안내하지만, 수증자 인적사항을 적은 부동산 매도용 인감증명서를 요구하는 지자체 안내도 있습니다. 관할 등기소와 구청 지적부서에 한 번 확인하고 발급받는 편이 헛걸음을 줄입니다.

60일과 3개월, 그리고 등기 접수일 — 기한이 세 개입니다

기한을 하나로 기억하면 반드시 어긋납니다. 실제로는 세 개가 동시에 굴러갑니다.

① 취득세 신고·납부 — 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월. 지방세법 제20조 제1항 괄호가 무상취득(상속 제외)과 부담부증여를 따로 떼어 이렇게 정합니다. 유상 매매의 60일과 계산 방식이 다릅니다.

② 등기 신청 — 계약의 효력이 발생한 날부터 60일. 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항이 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 등기 신청 의무를 지웁니다. 증여는 일방만 채무를 부담하는 계약이라 계약의 효력 발생일부터 셉니다. 이 기한을 넘기면 같은 법 제11조 제1항에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 다만 부동산실명법상 과징금이 부과된 경우에는 과태료를 부과하지 않는다는 단서가 붙어 있습니다.

③ 등기 접수일까지 취득세 납부. 지방세법 제20조 제4항입니다. "제1항부터 제3항까지의 신고·납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득·이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다."

세 기한을 겹쳐 보면 실무 순서가 자동으로 정해집니다. 3개월이 남아 있어도 60일 안에 등기를 해야 하고, 등기를 하려면 그날까지 취득세를 내야 합니다. ⚠️ 결과적으로 여유 기한은 3개월이 아니라 60일입니다. 증여세 신고만 뒤에 남습니다.

신고하면서 가장 자주 어긋나는 다섯 군데

받는 사람이 세금을 낼 현금이 없어 증여자가 취득세까지 대신 내면, 그 금액도 증여로 볼 수 있다는 점도 함께 확인해 두는 편이 안전합니다. 세액이 큰 구간에서는 세금 낼 돈을 어떻게 마련할지가 증여 자체보다 먼저 정리돼야 합니다. 집을 넘기는 것 말고 다른 선택지를 함께 저울질하고 있다면 주택연금에 든 집을 물려줄 때의 선택지와 세금을 참고하실 수 있습니다.

증여받은 집을 10년 안에 팔 생각이라면 무엇부터 정해야 하나

증여 등기를 마치면 다음 결정이 바로 따라옵니다. 받은 집을 언제 팔 것인지, 그리고 넘겨받은 대출을 어떻게 할 것인지입니다. 둘 다 세금과 금융이 맞물리는 자리입니다.

소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여자가 처음 취득한 금액으로 되돌리도록 정하고 있습니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 증여로 취득가액을 높여 두는 방식은 10년을 보유할 계획일 때 의미가 있는 구조이고, 몇 년 안에 팔 집이라면 취득세까지 내고도 효과가 사라집니다.

채무를 함께 넘겼다면 금융 쪽 판단이 하나 더 붙습니다. 대출 명의를 바꾸는 것은 형식 변경이 아니라 새로 심사를 받는 절차이고, 심사 기준은 받는 사람의 소득과 기존 부채입니다. 승계가 거절되면 채무 인수가 인정되지 않아 앞에서 본 추정 규정이 그대로 적용됩니다. 상환 방식과 금리 구조, 중도상환수수료 조건을 은행별로 비교해 두는 편이 낫고, 여기에는 특정 상품이 유리하다고 단정할 수 있는 기준이 없습니다. 조건이 사람마다 갈리므로 은행 여신 담당과 금융감독원 금융소비자포털, 세금 쪽은 국세청 상담(126번)이나 관할 세무서 확인을 함께 거치시기 바랍니다. 집을 넘기지 않는 쪽도 계산해 보고 싶다면 집을 넘기지 않고 주택연금이나 월세로 쓰는 경우 비교가 참고가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 증여계약서만 쓰고 등기를 아직 안 했습니다. 취득세를 언제 내야 하나요?

증여는 일방만 채무를 부담하는 계약이라 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항에 따라 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 합니다. 그리고 지방세법 제20조 제4항은 등기하려는 경우 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정합니다. 취득세 신고기한 자체는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이지만, 등기 의무 때문에 실제로는 그보다 먼저 납부하게 됩니다. 취득일을 어느 날로 볼지는 시행령이 정하므로, 계약일과 등기일 사이에 달이 바뀌는 경우라면 관할 시·군·구청 세무과에 취득일부터 확인하시는 편이 안전합니다.

Q. 아버지가 1주택자인데 어머니 명의 집이 따로 있습니다. 1세대 1주택자로 볼 수 있나요?

중과 제외 판정의 단위는 1세대이고, 세대 기준과 주택 수 산정 방법은 지방세법 시행령이 따로 정합니다. 배우자는 원칙적으로 같은 세대로 보므로 부부 합산 2주택이 되는 경우가 있습니다. 또 제13조의3은 신탁된 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔도 주택 수에 가산하도록 정하고 있어서 "등기된 집이 한 채"라는 것만으로는 판정이 끝나지 않습니다. 세대 분리 여부와 가산 대상 보유 여부를 함께 적어 부동산 소재지 시·군·구청 세무과에 사전 확인하시기 바랍니다.

Q. 전세 세입자가 있는 집을 자녀에게 주면 증여세가 줄어든다고 들었습니다. 맞나요?

조건이 붙습니다. 상증법 제47조 제1항과 시행령 제36조 제1항에 따라 임대보증금은 증여세 과세가액에서 빠질 수 있지만, 같은 법 제47조 제3항은 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 채무 인수를 부인하는 것으로 추정합니다. 추정을 벗어나려면 시행령 제10조 제1항이 정한 증빙, 즉 금융회사 확인서류나 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙이 있어야 합니다. 임대인 지위가 실제로 넘어갔는지가 확인돼야 한다는 뜻입니다. 그리고 채무를 넘긴 부분에는 증여자에게 양도소득세가 발생하므로, 줄어든 증여세와 새로 생긴 양도세를 합쳐서 비교해야 판단이 됩니다.

Q. 취득세 기한을 놓쳤습니다. 지금 신고하면 어떻게 되나요?

가산세가 붙습니다. 무신고·과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 지방세기본법에 따라 산정되고, 지연 일수가 늘어날수록 금액이 커집니다. 늦었더라도 자진해서 빨리 신고하는 편이 부담이 작고, 등기를 아직 하지 않았다면 등기 지연에 따른 과태료 문제도 함께 정리해야 합니다. 정확한 금액과 감면 여부는 부동산 소재지 시·군·구청 세무과에 문의해 확인하시기 바랍니다.

Q. 토지나 상가를 증여받아도 12%가 나올 수 있나요?

지방세법 제13조의2 제2항의 중과는 주택을 대상으로 하므로, 토지·상가·업무용 건물은 조정대상지역에 있어도 이 규정이 적용되지 않고 무상취득 표준세율 3.5%가 붙습니다. 다만 주택으로 과세하는 오피스텔은 주택 수 산정에서 가산 대상이 되므로(제13조의3 제4호) 다른 주택의 판정에 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 세입자가 있는 상가는 증여세 쪽 평가에서 임대료 환산가액과 비교해 더 큰 금액이 재산가액이 되므로(상증법 제61조 제5항), 취득세만 낮다고 전체 부담이 작다고 볼 수는 없습니다.

조문을 나란히 놓고 보니 가장 위험한 칸은 부담부증여였습니다

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 세율이 아니라 부담부증여였습니다. 제가 보기에 3.5%와 12%는 판정 순서만 알면 틀릴 일이 적습니다. 네 가지를 차례로 확인하면 끝이고, 조정대상지역 목록만 그때그때 다시 보면 됩니다. 그런데 부담부증여는 같은 절차를 밟고도 결과가 통째로 뒤집히는 구조였습니다.

상증법 제47조 제3항과 지방세법 제7조 제11·12항이 사실상 같은 말을 두 법에서 하고 있습니다. 배우자·직계존비속 사이에서는 채무를 넘긴 것으로 보지 않는 것이 출발점이고, 증빙이 있을 때만 예외가 된다는 것입니다. 그런데 부담부증여를 절세 방법으로 소개하는 자료를 여러 편 읽어 보면 이 추정 규정이 빠져 있거나 한 줄로만 지나갑니다. 절세 효과는 크게 적어 두고, 그 효과가 성립하기 위한 조건은 작게 적는 순서입니다.

순서에 대해서도 판단이 하나 생겼습니다. 대출 승계 심사를 증여계약서를 쓰기 전에 은행에 먼저 문의하는 편이 낫다는 것입니다. 승계가 안 되면 부담부증여 자체가 성립하지 않는데, 계약과 등기를 먼저 진행해 두면 그때는 되돌릴 방법이 마땅치 않습니다. 기한도 60일뿐입니다.

바뀔 여지도 남아 있습니다. 조정대상지역 지정은 정책에 따라 움직이고, 중과 구간 자체도 개정 논의의 대상이 되어 온 영역입니다. 지금 숫자로 계산해 둔 결과를 몇 달 뒤에 그대로 쓰기는 어렵습니다. 실제로 신고하기 전에는 위택스 자동계산으로 금액을 확인하고, 세대와 주택 수 판정은 부동산 소재지 시·군·구청 세무과에, 증여세 쪽은 관할 세무서나 국세청 상담센터에 한 번 더 확인하시기 바랍니다. 미리 넘긴 재산이 나중에 다른 상속인의 몫과 부딪히는 문제는 유류분 청구에서 달라진 것과 안 바뀐 것 쪽 규정이 따로 다룹니다.

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