최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「지방세법」 제4조·제10조~제10조의6, 같은 법 시행령 제14조·제14조의2·제14조의3·제14조의4, 「상속세 및 증여세법」 제61조, 「소득세법」 제99조·제114조 (국가법령정보센터 조문)
같은 집에 붙은 가격이 여러 개라는 사실은 널리 알려져 있습니다. 그런데 실제로 세금 신고에서 사고가 나는 지점은 「어느 값을 쓰나」가 아니라 「그 값을 쓸 수 있는 기간이 언제까지인가」입니다. 취득세의 시가인정액 평가기간은 취득일 전 6개월부터 후 3개월인데, 상속세·증여세의 평가기간은 상속이 전후 6개월, 증여가 전 6개월부터 후 3개월입니다. 같아 보이는 제도가 기산점과 기간에서 갈립니다.
이 글은 취득 단계와 이전 단계의 세금에 들어가는 주택가격을 원인별로 가르고, 각 경로의 평가기간·감정기관 수·선택권을 조문으로 정리했습니다. 보유세 쪽 고리(공정시장가액비율과 과세표준상한)는 축이 달라서 공시가격이 과세표준으로 바뀌는 계산 구조에 따로 있습니다. 상속·증여에서 시가가 무엇인지부터 출발합니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문입니다.
주택의 시가표준액은 곧 공시가격입니다
먼저 이름 정리입니다. 「지방세법」 제4조 제1항은 이렇게 정합니다.
이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다.
즉 주택에서는 「시가표준액」과 「공시가격」이 다른 값이 아닙니다. 같은 숫자를 지방세법이 부르는 이름이 시가표준액입니다. 개별공시지가나 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 담당 지자체가 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표·주택가격비준표로 산정하고, 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정합니다(같은 항 단서).
반면 제4조 제2항이 적용되는 것은 주택이 아닌 건축물입니다. 상가·오피스텔 같은 일반 건축물의 시가표준액은 거래가격·수입가격·신축가격 등을 고려한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 특성을 고려해 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다. 새로 건축해 아직 개별주택가격·공동주택가격이 공시되지 않은 주택의 건축물 부분도 여기에 들어옵니다.
그리고 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의합니다(제4조 제4항).
| 대상 | 시가표준액의 정체 | 근거 |
|---|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 | 지방세법 제4조 제1항 |
| 주택(아파트·연립·다세대·단독) | 공동주택가격 또는 개별주택가격 | 같은 항 |
| 상가·오피스텔 등 일반 건축물 | 지자체의 장이 결정한 가액 | 제4조 제2항 |
| 신축 주택의 건축물 부분(공시 전) | 같은 항 | 제4조 제2항 괄호 |
취득세 과세표준은 「원인」이 정합니다
여기가 가장 많이 틀리는 대목입니다. 「취득세는 공시가격으로 낸다」거나 「취득세는 실거래가로 낸다」는 설명은 둘 다 반쪽입니다. 「지방세법」 제10조는 과세표준을 「취득 당시의 가액」으로만 정하고, 그 가액을 구하는 방법을 제10조의2부터 제10조의6까지 원인별로 나눠 두었습니다.
| 취득 원인 | 취득당시가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매·교환 등 유상승계취득 | 사실상취득가격 | 제10조의3 제1항 |
| 특수관계인 간 거래로 부당행위계산 | 시가인정액(산정 어려우면 시가표준액) | 제10조의3 제2항 |
| 증여 등 무상취득(상속 제외) | 시가인정액 | 제10조의2 제1항 |
| 상속에 따른 무상취득 | 시가표준액 | 제10조의2 제2항 제1호 |
| 시가표준액 1억원 이하 무상취득(상속 제외) | 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액 | 제10조의2 제2항 제2호 |
| 시가인정액 산정이 어려운 무상취득 | 시가표준액 | 제10조의2 제2항 제3호 |
| 부담부증여 | 채무부담액은 유상, 나머지는 무상 기준 | 제10조의2 제6항 |
| 원시취득(신축 등) | 사실상취득가격, 확인 불가 시 시가표준액 | 제10조의4 |
| 토지의 지목 변경 | 변경으로 증가한 가액의 사실상취득가격 | 제10조의6 제1항 제1호 |
상속만 시가표준액을 쓰는 것이 이 표의 핵심입니다. 증여는 시가인정액이 원칙인데 상속은 시가표준액이고, 그래서 같은 주택을 같은 사람에게 넘기더라도 상속과 증여에서 취득세 과세표준이 전혀 다른 숫자가 됩니다. 상속 취득세의 세율 판정은 상속 취득세율 판정과 공동상속 지분에, 증여 취득세의 세율과 신고기한은 부동산 증여 취득세 세율과 신고기한에 정리돼 있습니다.
그리고 시가표준액 1억원 이하 주택에는 선택권이 있습니다. 「지방세법 시행령」 제14조의2가 「대통령령으로 정하는 가액 이하」를 시가표준액 1억원 이하로 정합니다. 지분을 취득한 경우에는 전체 지분에 해당하는 시가표준액, 주택의 부속토지만 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. 이 구간에서는 시가인정액과 시가표준액 중 낮은 쪽을 고를 수 있으니 두 숫자를 모두 계산해 보는 것이 그대로 절세입니다. 다만 상속은 이 선택에서 빠집니다.
시가인정액의 평가기간은 취득일 전 6개월부터 후 3개월입니다
시가인정액이라는 말은 「시가로 인정되는 가액」이고, 그 범위를 「지방세법 시행령」 제14조 제1항이 정합니다.
취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 취득 대상이 된 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 가액
호별 내용은 이렇습니다.
- 제1호(매매) — 그 거래가액. 다만 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외합니다.
- 제2호(감정) — 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액. 다만 ① 일정한 조건 충족을 전제로 평가한, 취득세 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액 ② 취득일 현재 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 제외하고, 감정가액이 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 지방세심의위원회 심의를 거쳐 부적정하다고 인정되면 지자체의 장이 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 합니다. 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮으면 납세자가 제시한 감정가액으로 합니다.
- 제3호(경매·공매) — 그 경매가액 또는 공매가액.
기간 안인지 판단하는 기준일도 호마다 다릅니다(제2항).
| 호 | 기준이 되는 날 |
|---|---|
| 매매 | 매매계약일 |
| 감정 | 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 |
| 경매·공매 | 가액이 결정된 날 |
감정은 날짜가 두 개라는 점을 놓치면 안 됩니다. 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 합니다. 감정을 늦게 의뢰해 작성일이 기간을 넘기면 그 평가서는 쓸 수 없습니다.
그리고 시가인정액이 둘 이상이면 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그 가액이 둘 이상이면 평균액을 씁니다(제2항 후단).
*출처: 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」 제14조 제1항·제2항 조문 (2026.10.07 캡처)*
평가기간 밖의 거래를 끌어오는 길 — 지방세심의위원회
평가기간을 놓쳤다고 끝나는 것은 아닙니다. 시행령 제14조 제3항이 양쪽에 길을 열어 둡니다.
납세자 또는 지방자치단체의 장은 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매등이 있거나, 평가기간이 지난 후에도 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 지방세심의위원회에 그 가액을 인정해 줄 것을 심의요청할 수 있습니다.
제4항은 위원회의 판단 기준을 둡니다. 취득일부터 그 기준일까지의 기간 중 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하는 경우에 심의·의결할 수 있습니다.
이 길이 양방향이라는 점이 중요합니다. 납세자가 쓸 수 있고 지자체도 쓸 수 있습니다. 즉 평가기간 밖의 높은 거래가 과세표준으로 끌려 올 수도 있습니다. 증여를 받은 뒤 2년 안에 그 집이 비싸게 거래되는 경우가 전형적인 상황입니다. 국세 쪽의 같은 구조와 평가심의위원회 신청 기한은 부동산 증여세 평가액 확정 시점과 감정가액 부인 기준에 정리했습니다.
같은 단지 거래로 넘어가는 경우 — 유사부동산등
시가인정액으로 인정된 가액이 아예 없으면 다음 단계가 있습니다. 시행령 제14조 제5항입니다.
취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등(유사부동산등)의 제1항 각 호에 따른 가액을 해당 부동산등의 시가인정액으로 봅니다.
그런데 여기서 기간이 또 달라집니다. 같은 항이 유사부동산등 평가기간을 「취득일 전 1년부터 신고·납부기한의 만료일까지」(기한 내에 신고한 경우에는 그 신고일까지)로 정합니다. 앞의 「전 6개월~후 3개월」과 다른 기간입니다.
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 그 부동산 자체의 시가인정액 | 취득일 전 6개월 ~ 후 3개월 |
| 유사부동산등의 가액 | 취득일 전 1년 ~ 신고·납부기한 만료일(기한 내 신고 시 신고일) |
| 심의로 끌어올 수 있는 범위 | 취득일 전 2년 ~ 신고·납부기한 만료일부터 6개월 |
제6항·제7항은 유사부동산등에 대해서도 평가기간 밖 거래를 심의요청할 수 있는 길을 둡니다. 유사부동산등의 판단기준은 행정안전부령이 정합니다(제8항).
여기서 실무상 큰 함의가 하나 나옵니다. 「신고일까지」라는 문구 때문에, 신고를 언제 하느냐가 끌려 들어올 거래의 범위를 바꿉니다. 같은 단지에서 비싼 거래가 예정돼 있다면 기한 내 신고를 미루지 않는 쪽이 유리할 수 있고, 반대로 낮은 거래를 쓰려면 그 거래가 신고일 전에 들어와 있어야 합니다. 아파트가 특히 이 조항에 잘 걸립니다 — 면적·위치·용도·시가표준액이 비슷한 물건이 같은 단지에 여러 개 있기 때문입니다. 같은 구조의 국세 쪽 판단은 아파트 증여세 유사매매사례가액 비교에서 다뤘습니다.
감정가액으로 신고하려면 몇 곳에 맡겨야 하나
취득세에도 국세와 비슷한 규칙이 있습니다. 「지방세법」 제10조의2 제3항입니다.
납세자가 제20조 제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.
「대통령령으로 정하는 가액 이하」는 시행령 제14조의3 제1항이 시가표준액이 10억원 이하인 부동산등(과 법인 합병·분할·조직변경을 원인으로 취득하는 부동산등)으로 정합니다. 즉 시가표준액 10억원 이하면 감정기관 한 곳으로 충분합니다.
그리고 낮게 받은 감정에는 제재가 있습니다.
- 제10조의2 제4항 — 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하면 1년의 범위에서 기간을 정해 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다.
- 시행령 제14조의3 제2항 — 그 사유는 납세자가 제시한 감정가액(원감정가액)이 지자체의 장이 다른 감정기관에 의뢰해 평가한 감정가액(재감정가액)의 100분의 80에 미달하는 경우입니다.
- 제10조의2 제5항 — 시가불인정 감정기관으로 지정된 기관이 평가한 감정가액은 지정 기간 동안 시가인정액으로 보지 않습니다.
- 시행령 제14조의3 제3항·제5항 — 지정에는 지방세심의위원회 심의를 거쳐야 하고, 그 전에 해당 감정기관에 내용을 통지해 의견을 청취해야 합니다. 지정 사실은 지방세통합정보통신망에 게재됩니다(제6항).
마지막 항목이 실무에 직접 영향을 줍니다. 지정된 기관의 평가서는 그 기간 동안 쓸 수 없으므로, 감정을 의뢰할 때 그 기관이 지정 목록에 올라 있는지 확인하는 편이 안전합니다.
부담부증여의 채무부담액 범위도 시행령에 있습니다. 제14조의4 제1항은 채무부담액의 범위를 시가인정액을 한도로 하고, 제2항은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 ① 등기부 등본으로 확인되는 저당권·가압류·가처분 등에 따른 채무부담액 ② 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융채무액 등을 열거합니다.
국세 쪽은 이름이 하나뿐입니다 — 고시주택가격
취득세가 복잡한 만큼 상속세·증여세 쪽은 단순합니다. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항은 시가를 구할 수 없을 때의 보충적 평가방법을 부동산 종류별로 정하는데, 주택은 제4호입니다.
주택 — 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격. 「고시주택가격」)
즉 주택은 토지와 건물을 나누지 않고 고시주택가격 하나로 평가합니다. 같은 조 제1호가 토지를 개별공시지가로, 제2호가 건물을 국세청장 고시가액으로, 제3호가 오피스텔·상업용 건물을 국세청장이 토지와 건물을 일괄 산정·고시한 가액으로 정하는데, 주택만 공시가격 체계로 따로 떼어 둔 구조입니다.
예외는 두 가지입니다(제4호 단서). ① 고시주택가격이 없는 경우 ② 고시 후에 「건축법」 제2조 제1항 제9호·제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 해 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우. 이때는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려해 평가합니다.
그리고 임대 중인 주택에는 조항이 하나 더 붙습니다. 제61조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 제1항~제4항에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다고 정합니다. 전세·월세를 끼고 있는 주택을 상속·증여할 때 공시가격만 보고 계산하면 어긋나는 이유가 이 항입니다.
양도소득세에서 공시가격이 들어오는 자리는 좁습니다
양도소득세는 실지거래가액이 원칙입니다. 「소득세법」 제114조 제4항이 결정·경정할 때 제96조·제97조·제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다고 정합니다. 그래서 공시가격은 평상시 계산에 들어오지 않습니다.
들어오는 자리는 두 곳입니다.
① 기준시가의 정의로서. 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목이 주택의 기준시가를 개별주택가격 및 공동주택가격으로 정합니다. 즉 양도세에서 말하는 「주택의 기준시가」가 공시가격입니다. 토지는 가목의 개별공시지가, 일반 건물은 나목의 국세청장 고시가액, 오피스텔·상업용 건물은 다목의 일괄 고시가액입니다.
② 실지거래가액을 확인할 수 없을 때의 추계로서. 제114조 제7항은 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류로 실지거래가액을 인정·확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등으로 추계조사해 결정·경정할 수 있다고 정합니다. 환산취득가액 계산에 들어가는 것이 이 기준시가입니다.
여기에 하나 더 있습니다. 제114조 제5항은 실지거래가액으로 신고해야 할 사람이 신고하지 않은 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하면 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정해 결정할 수 있다고 정합니다. 계산 순서와 필요경비 증빙은 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산 순서에 정리했습니다.
참고로 제99조 제3항은 공시 전에 취득한 토지·주택의 취득 당시 기준시가, 건물 기준시가 고시 전에 취득한 건물의 취득 당시 기준시가 등을 대통령령으로 정하도록 위임합니다. 오래 보유한 주택에서 취득 당시 기준시가를 구할 때 이 위임 조항이 쓰입니다.
*출처: 국가법령정보센터 「소득세법」 제99조 제1항 조문 (2026.10.07 캡처)*
날짜가 세 개라 같은 해에도 값이 갈립니다
마지막으로 시점 문제입니다. 같은 집, 같은 공시가격이라도 세목마다 보는 날짜가 다릅니다.
| 기준이 되는 날 | 어디에 쓰이나 |
|---|---|
| 공시기준일(매년 1월 1일) | 그해 공시가격이 어느 시점의 가격인지 |
| 과세기준일(6월 1일) | 재산세·종합부동산세의 납세의무 성립 — 그날 소유자가 1년분을 냅니다 |
| 취득일 | 취득세의 취득당시가액, 시가인정액 평가기간의 기산점 |
| 평가기준일(상속개시일·증여일) | 상속세·증여세의 시가 판단 시점 |
| 양도일·취득일 | 양도소득세의 실지거래가액 |
실무에서 가장 자주 부딪히는 것이 6월 1일입니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 보유세는 매수인이 부담하고, 6월 2일에 치르면 매도인이 부담합니다. 보유세의 과세 단위와 합산 기준은 보유세 합산 기준과 재산세 종합부동산세 비교에 정리돼 있으니 여기서는 날짜만 짚어 둡니다. 참고로 「지방세법」 제110조 제1항은 재산세 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 값으로 정하고, 같은 조 제3항이 주택에 과세표준상한액 개념을 두고 있습니다.
그리고 공시가격 자체가 바뀌는 경우도 있습니다. 이의신청이나 직권 정정으로 공시가격이 조정되면 그 값을 쓰는 세목이 함께 움직입니다. 이미 신고·납부한 세금이라면 경정청구 쪽으로 가야 하므로, 공시 시기에 값을 확인하는 습관이 결국 비용을 줄입니다.
증여와 매매 중 어느 쪽인가 — 평가 비용까지 넣어 비교해야 합니다
가족에게 집을 넘기는 방법을 고민하는 분이라면 여기서 결정이 하나 남습니다. 증여와 매매는 과세표준을 구하는 경로 자체가 다르고, 그 경로를 타는 비용도 다릅니다.
증여로 가면 취득세 과세표준이 시가인정액이고, 감정가액으로 신고하려면 감정 비용이 듭니다(시가표준액 10억원 이하면 한 곳, 그보다 크면 두 곳). 매매로 가면 사실상취득가격이지만 특수관계인 거래라 부당행위계산 판정을 피해야 하고, 매도인에게 양도소득세가 생깁니다. 부담부증여로 가면 채무부담액 부분은 유상, 나머지는 무상으로 쪼개져 두 계산을 동시에 해야 합니다.
그래서 비교해야 할 항목은 네 가지입니다. ① 취득세 과세표준과 세율 ② 증여세 또는 양도소득세 ③ 감정 비용과 평가기간 일정 ④ 10년 뒤 양도할 때의 취득가액. ④가 빠지면 지금의 절세가 나중의 세금으로 돌아옵니다. 어느 쪽이 유리한지는 가족 구성·보유 기간·금액대에 따라 정반대로 갈리고 수치를 단정할 수 없으므로, 국세청·관할 세무서와 시·군·구청 세무부서에서 각각 확인하시는 편이 확실합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 집의 취득세는 시가로 내나요, 공시가격으로 내나요?
공시가격입니다. 「지방세법」 제10조의2 제2항 제1호가 상속에 따른 무상취득의 취득당시가액을 제4조에 따른 시가표준액으로 정하고, 주택의 시가표준액은 제4조 제1항에 따라 공시된 가액(개별주택가격·공동주택가격)입니다. 증여와 달리 시가인정액을 쓰지 않고, 1억원 이하 선택권도 상속에는 적용되지 않습니다. 다만 상속세는 시가가 원칙이므로 같은 집에 대해 상속세와 취득세의 과세표준이 다른 숫자가 될 수 있습니다.
Q. 증여받은 집을 신고할 때 공시가격으로 하면 안 되나요?
원칙은 시가인정액입니다(제10조의2 제1항). 공시가격(시가표준액)을 쓸 수 있는 경우는 ① 시가표준액 1억원 이하로서 납세자가 그 가액을 고르는 경우(제2항 제2호) ② 시가인정액을 산정하기 어려운 경우(제2항 제3호)입니다. 같은 단지에 매매·감정·경매 사례가 있으면 시가인정액이 잡히므로, 임의로 공시가격을 쓸 수 없습니다.
Q. 감정평가를 받았는데 작성일이 취득일 후 4개월입니다. 쓸 수 있나요?
평가기간을 넘겼습니다. 「지방세법 시행령」 제14조 제1항은 평가기간을 취득일 전 6개월부터 후 3개월로 정하고, 제2항 제2호는 감정의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 기간 안인지 판단하도록 정합니다. 두 날짜가 모두 들어와야 합니다. 다만 제3항에 따라 지방세심의위원회에 심의요청하는 길이 있으니 관할 시·군·구청에 확인해 보셔야 합니다.
Q. 같은 단지 거래가 신고 뒤에 있었습니다. 과세표준이 올라갈 수 있나요?
유사부동산등 평가기간이 취득일 전 1년부터 신고·납부기한 만료일까지이고, 기한 내에 신고한 경우에는 신고일까지입니다(시행령 제14조 제5항). 즉 기한 내 신고를 했다면 신고일 이후 거래는 그 기간에 들어오지 않습니다. 다만 제6항에 따라 취득일 전 2년부터 신고·납부기한 만료일까지 기간 중의 유사부동산등 거래는 심의요청 대상이 될 수 있습니다.
Q. 전세를 끼고 있는 집을 증여하면 공시가격으로 평가되나요?
그렇게 끝나지 않을 수 있습니다. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 제1항~제4항에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다고 정합니다. 보증금 규모가 크면 이 쪽이 커질 수 있습니다.
Q. 리모델링을 한 집은 어떻게 평가되나요?
「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 단서 나목이 고시주택가격 고시 후에 「건축법」상 대수선 또는 리모델링을 해 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우를 예외로 두고, 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려해 평가하도록 정합니다. 즉 공시가격이 공사 전 상태를 반영하고 있으면 그대로 쓰지 않습니다.
값이 아니라 기간이 결과를 가르는 제도였습니다
조문을 나란히 놓고 읽으면서 제가 가장 크게 바꾼 생각은 이 주제의 중심이 「가격의 종류」가 아니라 「기간과 기준일」이라는 것이었습니다. 상위 검색결과 대부분은 공시가격·기준시가·시가표준액·실거래가의 정의를 비교하는 데 지면을 씁니다. 그런데 실제로 세금이 틀어지는 자리는 정의가 아니라 전 6개월·후 3개월, 전 1년·신고일까지, 전 2년·만료일부터 6개월 같은 구간입니다. 세 구간이 한 시행령 조문 안에 들어 있는데 기산점이 전부 다릅니다.
두 번째로 걸린 것은 심의 경로가 양방향이라는 점이었습니다. 제14조 제3항·제6항은 납세자만의 구제 수단으로 소개되는 경우가 많은데, 조문은 「납세자 또는 지방자치단체의 장」이라고 적습니다. 즉 평가기간 밖의 높은 거래를 과세 쪽에서 끌어올 수도 있습니다. 증여 뒤 2년을 「안전 기간」으로 생각하면 안 되는 이유입니다.
순서에 대한 판단을 적습니다. 저는 감정을 받을지 말지를 먼저 정하지 말고, 시가표준액이 1억원 이하인지와 10억원 이하인지를 먼저 확인하는 쪽이 낫다고 봅니다. 1억원 이하면 선택권이 생기고, 10억원 이하면 감정기관이 한 곳으로 줄어 비용이 절반이 됩니다. 이 두 선을 먼저 확인하면 그다음 결정이 훨씬 단순해집니다.
끝으로 바뀔 가능성입니다. 위 내용 중 1억원·10억원 기준과 평가기간은 대통령령 사항이라 국회를 거치지 않고 개정되고, 실제로 최근에도 손질됐습니다. 신고 직전에 국가법령정보센터에서 시행령 제14조 계열을 다시 확인하시고, 금액이 큰 사안은 관할 시·군·구청 세무부서와 세무 전문가에게 확인하시길 권합니다.