"집을 연금으로 바꿀까, 아니면 세를 놓을까."
은퇴를 앞두고 자산의 대부분이 집 한 채인 분들이 가장 많이 하는 고민입니다.
결론부터 말씀드리면, 이 둘은 양자택일이 아닙니다. 주택연금을 받으면서 월세를 놓는 것도 가능합니다. 다만 담보제공 방식에 따라 되는 범위가 갈립니다. 한국주택금융공사 기준으로 저당권방식은 보증금 없는 월세만, 신탁방식은 보증금 있는 임대까지 가능합니다.
그리고 어느 쪽이 이득인지는 이 글에서 결론 내지 않습니다. 집값 전망과 기대여명, 상속 의사에 따라 답이 정반대로 뒤집히기 때문입니다.
대신 판단을 가르는 변수 10가지와, 이 계산에서 사람들이 가장 많이 빠뜨리는 항목을 정리했습니다. 2026년 9월 기준입니다.
주택연금을 받으면서 월세를 놓을 수 있나요
가능합니다. 다만 집 일부에 한해서이고, 보증금을 받을 수 있는지는 담보제공 방식에 따라 갈립니다. 한국주택금융공사의 「담보제공방식 비교」 자료를 보면 저당권방식은 보증금 없는 월세만 가능하고, 신탁방식은 보증금 있는 임대차까지 가능합니다.
"주택연금을 받으면 세를 못 놓는다"는 말은 절반만 맞습니다.
주택연금은 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 매달 돈을 받는 역모기지 구조입니다. 소유권을 넘기고 끝나는 매각이 아니기 때문에, 남는 공간을 활용하는 길 자체가 닫혀 있지는 않습니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 주택에 저당권 설정 (등기상 소유자는 가입자) | 공사와 신탁계약 후 신탁 등기(소유권 이전) |
| 임대차 | 보증금 있는 임대차 불가 — 보증금 없는 월세만 가능 | 보증금 있는 임대차 가능 — 단 보증금은 공사가 지정한 은행에 예치 |
| 배우자 승계 | 공동상속인 동의를 얻어 소유권 100%를 확보해야 승계 | 공동상속인 동의·별도 등기절차 없이 수익권 취득으로 승계 |
| 재산세·종부세 | 가입자 부담 | 가입자 부담 |
두 방식 모두 재산세와 종합부동산세를 비롯한 제세공과금은 가입자가 부담합니다. 공사 안내에도 담보주택 관리에 드는 비용은 연금가입자 부담이라고 명시돼 있습니다.
주택연금 자체의 금액 기준이 궁금하시다면 주택연금 월지급금 나이별·집값별 표에서 전 구간을 정리해 두었습니다.
저당권방식 — 보증금 없는 월세만 됩니다
저당권방식은 등기상 소유자가 그대로 가입자입니다.
이 방식에서는 보증금을 받는 임대차 계약을 맺을 수 없습니다.
세를 놓으려면 보증금 없이 월세만 받는 형태여야 합니다.
⚠️ 다만 저당권방식에서 일부만 임대할 때 공사 동의가 필요한지는 공사 안내문에서 명시적으로 확인되지 않았습니다. 계약 전에 한국주택금융공사에 직접 확인하시는 것이 안전합니다.
신탁방식 — 보증금은 받을 수 있지만 내 통장에 들어오지 않습니다
여기가 이 글에서 가장 많이 오해받는 지점입니다.
신탁방식은 보증금 있는 임대가 가능합니다. 그래서 "보증금을 받아 굴리면 되겠다"고 생각하기 쉽습니다.
그렇게는 되지 않습니다.
한국주택금융공사의 신탁방식 자주하는 질문을 보면 실무는 이렇게 굴러갑니다.
임차인을 고르고 임대차계약을 체결하는 것은 가입자가 직접 합니다. 다만 공사의 동의를 받아야 합니다.
월세는 가입자가 직접 수령합니다.
임대차보증금은 공사가 제시하는 금융기관 계좌로 입금되어 공사가 예치·관리합니다.
가입자는 그 보증금에 대해 정기예금 금리 수준의 운용수익을 받습니다. 계약이 끝날 때 미납 월세 등 차감할 금액이 있으면 정산 후 반환됩니다.
📌 정리하면 내 손에 들어오는 현금은 월세뿐이고, 보증금은 묶입니다. 보증금을 다른 곳에 투자하거나 생활비로 쓰는 계획은 신탁방식에서도 성립하지 않습니다.
신탁방식이라도 안 되는 경우가 있습니다
공사의 신탁방식 유의사항에는 제약이 몇 가지 더 있습니다.
임대차보증금이 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택은 가입이 제한됩니다.
가입자는 신탁부동산을 유지·수선할 의무를 지고, 임대하는 경우에도 임차인이 사용할 수 있도록 관리할 의무와 그 비용을 부담합니다.
재산세·종합부동산세 납부의무도 가입자에게 있습니다. 체납해서 공사가 대신 낸 뒤 1개월 안에 갚지 않으면 지급정지 사유가 됩니다.
신탁등기 이후에는 원칙적으로 부부 간 지분 변경이 불가능합니다. 이사나 이혼 같은 예외만 인정됩니다.
집 전체를 세놓고 다른 곳에 살면 어떻게 되나요
원칙적으로 안 됩니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 주택연금 지급정지 사유를 보면, 가입자와 배우자가 모두 1년 이상 계속 담보주택에 거주하지 않는 경우 지급이 정지됩니다. 담보주택 전부를 공사 동의 없이 임대하는 경우도 마찬가지입니다.
주택연금은 그 집에 사는 것을 전제로 설계된 제도입니다.
가입 요건에서도 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지(주민등록 전입)로 이용하고 있어야 합니다.
지급정지 사유에는 예외가 있습니다. 질병 치료, 자녀 봉양, 노인복지시설 입주, 관공서의 명령 등은 미거주로 보지 않습니다.
그리고 2026년 6월 1일부터 실거주 예외가 확대되어, 부부합산 1주택자는 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양, 실버타운 입주, 그리고 공사 승인을 받은 임대까지 인정됩니다.
그렇다고 "집 전체를 월세로 돌려도 된다"는 뜻은 아닙니다. 이것은 가입 단계에서 예외를 넓게 인정하겠다는 것이고, 어디까지나 공사 승인이 전제입니다.
지급정지는 영구 박탈이 아닙니다
여기서 지레 겁먹을 필요는 없습니다.
법제처 안내에 따르면 지급정지 사유가 모두 해소된 때에는 지체 없이 지급이 재개됩니다.
정지 기간 동안 못 받은 금액도 일시에 지급받습니다.
다만 그 기간 동안 생활비가 끊긴다는 점은 실제 부담입니다. 계획 단계에서 미리 확인해야 하는 이유입니다.
그래서 비교 구도는 이 두 가지입니다
"주택연금이냐 월세냐"를 두고 고민한다고 하지만, 제도를 따라가 보면 실제로 비교해야 하는 선택지는 아래 두 가지입니다.
| A안 | B안 | |
|---|---|---|
| 내용 | 주택연금 + 남는 공간(방·아래층) 일부 임대 | 주택연금 없이 집 전체를 임대하고 본인은 다른 곳 거주 |
| 사는 곳 | 그 집 | 다른 집 — 전월세, 자녀 집, 실버타운 등 |
| 현금흐름 | 월지급금 + 부분 월세 | 월세 전액 − 내가 사는 곳 주거비 |
| 걸림돌 | 임대 가능 범위, 공사 동의 | 내가 살 집의 비용이 수익에서 빠짐 |
가장 많이 빠뜨리는 항목은 "그럼 나는 어디 사나"입니다
B안을 계산할 때 사람들이 거의 예외 없이 빠뜨리는 것이 있습니다.
본인이 살 집의 비용입니다.
월세 200만원을 받아도 본인이 다른 곳에서 월세 100만원을 낸다면, 실제로 남는 돈은 100만원입니다.
전세로 옮긴다면 그 보증금이 묶이고, 재계약 때마다 인상 위험을 그대로 떠안습니다.
A안에서는 이 항목이 0원입니다. 주택연금은 그 집에서 평생 사는 것을 전제로 하기 때문입니다.
그래서 두 선택지를 비교할 때는 월세 수입이 아니라 "월세 수입 빼기 내 주거비"를 A안의 월지급금과 나란히 놓아야 합니다.
월세를 얼마로 잡아야 하나요
비교를 하려면 월세 금액을 정해야 하는데, 여기서 근거 없는 숫자를 쓰면 전체 계산이 무너집니다. 공신력 있는 기준선은 전월세전환율입니다.
한국주택금융공사는 「2026년 상반기 전월세전환율 안내」에서 6.4%를 제시했습니다. 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값입니다.
⚠️ 다만 이 6.4%는 주택연금용 숫자가 아닙니다. 공사 공지의 용도는 전세자금보증 신규 신청 시 임차보증금을 재산정하기 위한 것입니다. 주택연금 월지급금 계산과는 무관합니다. "공신력 있는 기관이 쓰는 전환율 수준"이라는 참고치 정도로만 보시기 바랍니다.
법정 전환 상한과 시장 전환율은 다릅니다
여기가 혼동하기 쉬운 부분입니다.
전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법정 상한이 따로 있습니다. 한국부동산원과 LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산기 안내를 보면 산식은 제한 산정률 2.0% + 한국은행 기준금리입니다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%입니다.
→ 산식대로면 현재 상한은 연 5.00%입니다.
그렇다면 왜 시장 전환율(6%대)이 법정 상한(5%대)보다 높을까요.
법정 상한은 기존 전세계약을 월세로 전환할 때 적용되는 기준이고, 신규 계약의 시세에는 적용되지 않기 때문입니다. 두 숫자를 섞어 쓰면 계산이 틀어집니다.
⚠️ 한국부동산원 계산기 페이지의 예시 수치는 기준금리 변경 반영이 늦을 수 있습니다. 이 글을 쓴 2026년 9월 시점에도 그 페이지는 직전 기준금리로 표기돼 있었습니다. 산식과 최신 기준금리를 직접 대입해 확인하시는 편이 정확합니다.
총수입이 아니라 순수입으로 봐야 합니다
전환율로 계산한 월세는 총수입입니다. 순수입이 아닙니다.
아래 항목을 빼지 않으면 월세 쪽이 과대평가됩니다.
공실 기간 — 세입자가 바뀌는 사이 비는 달입니다.
중개보수 — 계약할 때마다 나갑니다.
수선·유지비 — 신탁방식 임대에서는 관리 의무와 비용이 가입자 부담으로 명시돼 있습니다.
재산세·종합부동산세 — 주택연금 가입 여부와 관계없이 소유자가 냅니다.
임대소득세 — 아래에서 따로 다룹니다.
건강보험료 증가분 — 금액이 가장 크게 튈 수 있는 항목입니다.
미납 월세와 명도 부담 — 돈으로 환산되지 않지만 실제 비용입니다.
특정 지역의 월세 금액을 이 글에서 단정하지는 않겠습니다. 전국 평균 전환율은 6%대이고, 내 집에 적용하려면 같은 단지의 최근 월세 실거래를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하는 것이 정확합니다.
월세에는 세금이 붙고, 주택연금에는 붙지 않습니다
국세청 주택임대소득 신고안내의 과세대상 판정 기준은 아래와 같습니다. 주택 수는 부부 합산으로 셉니다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 수입 | 보증금·전세금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 국외주택 또는 기준시가 12억원 초과일 때만 과세 | 모두 비과세 |
| 2주택 | 모든 월세 과세 | 원칙적으로 비과세 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 과세 | 소형주택 제외, 비소형 3채 이상이면서 보증금 합계 3억원 초과 시 과세 |
여기서 소형주택은 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 말합니다.
주택임대 수입금액이 연 2천만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있습니다.
1주택이라도 기준시가 12억원을 넘으면 과세됩니다
✅ 1주택 은퇴자가 살던 집을 월세로 놓는 경우, 그 집의 기준시가가 12억원 이하라면 월세에 소득세가 붙지 않습니다.
이것이 월세 쪽의 가장 큰 장점입니다. 기준시가 12억원 기준은 2023년 귀속분부터 적용되고 있습니다.
그렇다고 1주택이면 무조건 비과세인 것은 아닙니다. 기준시가가 12억원을 넘으면 1주택이어도 월세는 과세 대상입니다.
참고로 주택연금 가입 자격에서 보는 12억원과 세금에서 보는 12억원은 성격이 다른 기준입니다. 가입 한도 쪽은 주택연금 가입 공시가격 12억원 한도 기준에서 따로 정리했습니다.
2026년 귀속분부터 달라지는 부분
국세청 안내에 2026년 귀속분부터 적용되는 변경 사항이 하나 있습니다.
기준시가 12억원을 넘는 고가주택 2주택자의 경우, 보증금 합계액이 12억원을 초과하면 간주임대료 과세대상에 포함됩니다.
기존에는 2주택자의 보증금이 원칙적으로 비과세였습니다. 고가주택을 두 채 보유한 경우라면 이 변경을 계산에 넣어야 합니다.
주택연금은 세금 대신 보증료와 이자가 쌓입니다
주택연금 쪽은 정반대입니다.
주택연금 월지급금은 대출금이므로 소득세 과세 대상이 아닙니다.
오히려 대출이자비용에 대해 연 200만원 한도로 소득공제를 받습니다.
재산세는 최대 25% 감면됩니다. 한국주택금융공사 표기 기준으로 2027년 12월 31일까지입니다. 등록면허세·지방교육세도 최대 50% 감면되고, 농어촌특별세는 면제, 국민주택채권 매입의무도 면제됩니다.
⚠️ 등록면허세 감면 일몰 시점은 자료마다 표기가 엇갈립니다. 공사 표기를 기준으로 삼되, 신청 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.
그렇다고 주택연금이 공짜인 것은 아닙니다. 2026년 3월 1일 이후 신규 신청 기준으로 초기보증료가 주택가격의 1.0%(4억원이면 400만원), 연보증료가 대출잔액의 연 0.95%이고, 연보증료는 매월 대출잔액에 가산됩니다. 여기에 대출이자가 계속 붙습니다.
이 대비가 두 선택지를 가장 정직하게 요약하는 한 문장입니다.
월세는 세금을 내고 현금이 남고, 주택연금은 세금이 없는 대신 보증료와 이자로 빚이 쌓입니다.
건강보험료와 기초연금은 방향이 정반대입니다
돈의 차이가 가장 크게 벌어지는 자리는 세금이 아니라 여기입니다.
임대소득은 사업소득이라 피부양자 자격이 흔들립니다
국민건강보험법 시행규칙의 피부양자 인정기준은 아래와 같습니다.
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 소득 합계 | 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득 연 2,000만원 이하 |
| 사업소득(사업자등록 있음) | 0원이어야 함 |
| 사업소득(사업자등록 없음) | 연 500만원 이하 |
| 재산 | 재산세 과세표준 5억 4천만원 이하 |
| 재산 5.4억 초과 ~ 9억 이하 | 연 소득 1,000만원 이하여야 유지 |
| 재산 9억 초과 | 소득과 무관하게 불인정 |
⚠️ 주택임대소득은 사업소득입니다. 임대사업자 등록 여부에 따라 기준선이 0원 또는 500만원으로 갈립니다.
즉 월세를 시작하는 순간 피부양자 자격이 흔들릴 수 있습니다.
지역가입자로 바뀌면 소득뿐 아니라 집(재산)에도 보험료가 매겨집니다.
그렇다고 무조건 탈락한다고 단정할 수는 없습니다. 임대사업자 등록 여부, 과세 방식, 금액에 따라 결과가 달라집니다. 국민건강보험공단(1577-1000)에 본인 상황으로 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
주택연금에 가입해도 건보료의 재산 부분은 그대로입니다
주택연금 수령액은 건강보험료 산정 시 소득으로 잡히지 않는 것으로 알려져 있습니다. 구조적으로도 대출금이라 소득세법상 소득이 아니기 때문입니다.
⚠️ 다만 이 부분은 국민건강보험공단의 1차 자료로 직접 확인하지 못했습니다. 가입 전에 공단에 확인하시기 바랍니다.
그리고 오해가 하나 더 있습니다.
주택연금에 가입한다고 해서 건강보험료의 재산 부분이 사라지지는 않습니다.
저당권방식은 소유권이 그대로 유지되므로 재산세 과세표준도 그대로 남습니다.
기초연금에서는 주택연금이 유리한 방향으로 움직입니다
여기서는 방향이 완전히 반대입니다.
보건복지부 고시 「기초연금 지급대상자 선정기준액, 기준연금액 및 소득인정액 산정 세부기준에 관한 고시」에 따르면, 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 더해 구합니다.
재산의 소득환산액을 계산할 때는 부채를 차감하는데, 이 부채에 「주택연금·농지연금의 누적액」이 포함됩니다.
| 기초연금 소득인정액에 미치는 방향 | |
|---|---|
| 주택연금 | 받은 누적액만큼 부채로 차감 → 소득인정액을 낮추는 쪽 |
| 월세 | 임대소득이 소득평가액에 포함 → 소득인정액을 높이는 쪽 |
기초연금 수급 경계선에 있는 분에게는 이 차이가 매우 큽니다.
다만 개인별 재산·소득 구성에 따라 결과가 달라지므로 금액을 단정할 수 없습니다. 복지로(bokjiro.go.kr)의 기초연금 모의계산으로 본인 수치를 먼저 넣어보시기 바랍니다.
돈 말고 갈리는 것들 — 거주 안정성·상속·되돌리기
숫자만 비교하면 놓치는 축이 있습니다. 실제로는 이쪽이 결정을 뒤집는 경우가 더 많습니다.
| 축 | 주택연금 | 월세 놓기 |
|---|---|---|
| 소유권 | 저당권방식은 유지. 신탁방식은 등기상 소유자가 공사로 이전 | 완전히 유지 |
| 거주 안정성 | 평생 거주 보장. 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 100% 지급 | 내가 살 집을 따로 구해야 하고, 그 집의 인상·재계약 위험을 떠안음 |
| 집값 상승 | 반영되지 않음. 월지급금은 가입 시점에 고정 | 전부 내 것. 매각 시 시세차익 실현 가능 |
| 집값 하락 | 월지급금이 깎이지 않음. 사후 부족분을 상속인에게 청구하지 않음 | 손실 전부 내 것 |
| 상속 | 정산 후 남는 금액만 상속 | 집 자체가 상속됨 |
| 현금흐름 안정성 | 국가 보증, 평생 고정액 | 공실·미납 위험. 세입자 교체 때마다 비는 기간 발생 |
| 물가 | 정액형은 실질가치가 계속 하락 | 재계약 때 시세에 맞춰 조정 가능(법정 인상 제한 범위 내) |
| 관리 부담 | 없음 | 세입자 응대·수선·명도. 70~80대에 지속 가능한지가 현실 쟁점 |
| 되돌리기 | 어렵습니다. 받은 돈 전액과 이자·보증료 상환, 같은 주택 3년 재가입 제한 | 계약 만료 시 중단 가능 |
| 세금 | 소득세 없음, 재산세·등록면허세 감면 | 조건부 과세 |
| 건강보험료 | 소득 기준에는 잡히지 않는 것으로 알려짐(공단 확인 필요) | 사업소득 → 피부양자 탈락 위험 |
| 기초연금 | 누적액이 부채로 차감(유리 방향) | 소득평가액 증가(불리 방향) |
어느 쪽이 이득인지 가르는 10가지 변수
이 글에서 어느 쪽이 낫다고 결론 내지 않는 이유가 이 표에 있습니다. 같은 제도라도 아래 10개 항목의 답이 다르면 결과가 정반대로 나옵니다.
읽으면서 각 줄마다 본인이 어느 쪽인지 표시해 보시기 바랍니다.
| 변수 | 주택연금 쪽으로 기우는 조건 | 월세 쪽으로 기우는 조건 |
|---|---|---|
| 1. 집값 전망 | 정체·하락을 본다 (하락해도 월지급금 불변) | 상승을 본다 (상승분이 전부 내 것) |
| 2. 기대 여명 | 길다고 본다 (평생 지급이라 오래 살수록 유리) | 짧다고 본다 (초기보증료·해지 부담을 회수 못 함) |
| 3. 이 집에 계속 살 것인가 | 이 집에서 계속 살고 싶다 | 어차피 다른 곳으로 옮길 계획이다 |
| 4. 다른 소득 | 다른 연금·소득이 적어 고정 현금흐름이 절실하다 | 다른 소득이 있어 공실을 견딜 수 있다 |
| 5. 자녀 상속 의사 | 집을 꼭 물려줄 생각은 없다 | 집 자체를 물려주고 싶다 |
| 6. 건강보험 피부양자 | 지금 피부양자이고 그 자격을 지키고 싶다 | 이미 지역가입자다 |
| 7. 기초연금 경계선 | 소득인정액이 선정기준액에 근접해 있다 | 어차피 대상이 아니다 |
| 8. 관리 능력 | 세입자 관리가 부담스럽다 | 임대 경험이 있고 관리가 가능하다 |
| 9. 주택 수와 기준시가 | — | 1주택이고 기준시가 12억원 이하라 월세에 세금이 붙지 않는다 |
| 10. 되돌릴 가능성 | 되돌릴 일이 없다고 본다 | 마음이 바뀔 여지를 남기고 싶다 |
1번과 2번은 아무도 모릅니다. 집값이 어떻게 될지, 내가 몇 살까지 살지는 예측의 영역입니다.
그래서 이 결정은 "계산으로 이기는 쪽"을 찾는 문제가 아니라, 틀렸을 때 내가 감당할 수 있는 쪽을 고르는 문제에 가깝습니다.
⚠️ 인터넷에서 자주 보이는 "몇 년 이상 살면 주택연금이 이긴다" 같은 손익분기 연수 계산은 참고만 하시기 바랍니다. 금리·집값·기대여명 가정을 조금만 바꿔도 결과가 통째로 뒤집힙니다.
숫자로 비교하고 싶다면 이 순서로 확인하세요
저도 이 질문을 받을 때마다 계산부터 하지 않고 아래 순서를 먼저 권합니다. 남의 평균치가 아니라 내 집의 숫자로 봐야 의미가 있기 때문입니다.
1단계. 한국주택금융공사 예상연금조회에서 내 나이와 내 집값 기준 월지급금을 확인합니다. 나이는 부부 중 연소자 기준입니다.
2단계. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 월세 실거래를 찾습니다. 전환율 평균이 아니라 실제 계약된 금액입니다.
3단계. 2단계 금액에서 공실·중개보수·수선비·재산세·임대소득세·건강보험료 증가분을 뺍니다.
4단계. B안을 검토 중이라면 여기서 내가 살 집의 주거비를 한 번 더 뺍니다.
5단계. 그렇게 나온 두 숫자를 나란히 놓고, 위 10가지 변수 표를 다시 읽습니다.
→ 이 다섯 단계를 거치면 최소한 잘못된 전제로 결정하는 일은 피할 수 있습니다.
가입 상담은 한국주택금융공사 대표번호 1688-8114에서 받을 수 있습니다.
집을 현금으로 바꾸는 다른 길 — 주택담보대출과 역모기지는 무엇이 다른가요
이 비교를 끝내고 나면 대부분 다음 질문으로 넘어갑니다. "꼭 둘 중 하나여야 하나, 그냥 집을 담보로 대출을 받으면 안 되나."
같은 집을 담보로 쓴다는 점은 같지만, 두 방식은 상환 구조에서 갈립니다. 일반 주택담보대출은 원리금을 매달 갚아 나가는 구조라 현금이 나가는 쪽이고, 주택연금은 매달 받다가 사후에 집으로 정산하는 구조라 현금이 들어오는 쪽입니다. 그래서 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서 매달의 상환 부담을 감당할 수 있는지가 첫 번째 갈림길이 됩니다.
두 번째 갈림길은 거주 보장과 잔여 채무입니다. 주택연금은 그 집에 평생 살도록 보장되고, 사후 정산에서 집값이 받은 돈보다 적어도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 일반 대출에는 이 두 가지 장치가 없습니다. 대신 주택연금은 되돌리기가 어렵고 초기보증료·연보증료라는 비용을 함께 집니다. 어느 쪽이 유리한지는 금리 수준과 상환 기간, 본인의 소득 흐름에 따라 달라지므로 숫자를 보지 않고 미리 정할 수 없습니다.
노후 현금흐름을 어디서 만들지 전체 그림으로 보려면 공적연금 쪽 변화도 함께 확인하시는 편이 좋습니다. 2026년 국민연금 개혁 보험료율과 소득대체율 변화에 정리해 두었고, 연금을 받을 때 붙는 세금은 연금소득세 세율과 분리과세 기준 쪽이 더 자세합니다.
특정 상품이나 금융회사를 고르는 문제는 이 글의 범위 밖입니다. 조건 비교와 가입 가능 여부는 한국주택금융공사와 거래 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 살고 있는 집의 방 한 칸만 세를 놓으려고 합니다. 주택연금을 받으면서 가능한가요?
보증금 없이 월세만 받는 형태라면 저당권방식에서도 가능하고, 보증금까지 받으려면 신탁방식이어야 합니다. 다만 신탁방식에서는 임대차계약에 공사의 동의가 필요하고, 받은 보증금은 공사가 지정한 금융기관에 예치됩니다. 한 가지 더 확인이 필요한 부분이 있습니다. 법제처 안내의 지급정지 사유는 "담보주택 전부를 공사 동의 없이 임대하는 경우"를 문제 삼고 있는데, 일부 임대에 동의가 필요한지는 공사 안내문에 명시돼 있지 않습니다. 계약서를 쓰기 전에 1688-8114로 먼저 확인하시기 바랍니다.
Q. 요양병원에 들어가게 되면 집을 통째로 월세 놓을 수 있나요?
질병 치료로 인한 미거주는 지급정지 예외로 인정됩니다. 그리고 2026년 6월 1일부터는 부부합산 1주택자에 한해 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양, 실버타운 입주와 공사 승인을 받은 임대까지 실거주 예외가 확대됐습니다. 다만 "승인"이 전제입니다. 승인 없이 전부를 임대하면 지급정지 사유가 됩니다. 실제 입원이나 이사 일정이 잡히면 그 전에 공사에 상황을 알리고 절차를 밟는 것이 안전합니다.
Q. 월세를 놓으면 건강보험료가 얼마나 오르나요?
금액은 개인마다 달라 이 글에서 계산해 드릴 수 없습니다. 구조만 말씀드리면, 주택임대소득은 사업소득으로 분류되기 때문에 피부양자 자격 판정에서 임대사업자 등록이 있으면 0원 초과, 없으면 연 500만원 초과부터 자격이 흔들립니다. 피부양자에서 지역가입자로 바뀌면 소득뿐 아니라 재산에도 보험료가 매겨져서 인상 폭이 예상보다 커지는 경우가 많습니다. 월세 계약을 하기 전에 국민건강보험공단 1577-1000에 본인의 소득·재산 구성으로 문의해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 주택연금을 받으면 기초연금이 깎이나요?
방향은 오히려 반대입니다. 보건복지부 고시상 기초연금 소득인정액을 계산할 때 재산에서 부채를 차감하는데, 이 부채에 주택연금 누적액이 포함됩니다. 월지급금 자체가 소득으로 잡히지도 않습니다. 반면 월세는 임대소득이 소득평가액에 들어가 소득인정액을 높입니다. 다만 개인별 재산·소득 구성에 따라 결과가 달라지므로 복지로 기초연금 모의계산으로 본인 수치를 확인하시기 바랍니다.
Q. 1주택인데 월세를 놓으면 세금 신고를 해야 하나요?
국세청 기준으로 1주택자는 국외주택이거나 기준시가 12억원을 초과하는 경우에만 월세가 과세됩니다. 기준시가 12억원 이하인 1주택이라면 월세 수입에 소득세가 붙지 않습니다. 다만 주택 수는 부부 합산으로 세기 때문에, 배우자 명의의 주택이 하나 더 있으면 2주택이 되어 월세 전부가 과세 대상이 됩니다. 이 판정이 애매하다면 국세청 상담센터 126으로 확인하시는 것이 정확합니다.
마무리 — 결론은 두 가지를 확인한 뒤에 내리세요
정리하면 이렇습니다.
주택연금과 월세는 양자택일이 아니고, 주택연금을 받으면서 일부를 임대하는 길이 열려 있습니다. 다만 저당권방식은 보증금 없는 월세만 되고, 신탁방식은 보증금을 받되 그 돈이 공사에 예치됩니다.
집 전체를 세놓고 다른 곳에 사는 방식은 원칙적으로 지급정지 사유이며, 공사 승인이 있을 때만 예외가 인정됩니다.
세금과 건강보험료, 기초연금은 세 항목의 방향이 각각 다르므로 한 덩어리로 묶어 판단하면 안 됩니다.
어느 쪽이 이득인지는 이 글이 정해 드릴 수 없습니다. 집값 전망과 기대여명이라는 두 변수를 아무도 모르기 때문입니다.
먼저 한국주택금융공사 예상연금조회(1688-8114)로 내 월지급금을 확인하고, 같은 단지 월세 실거래를 찾아 나란히 놓아 보시기 바랍니다. 세금은 국세청 126, 건강보험료는 국민건강보험공단 1577-1000, 기초연금은 복지로 모의계산으로 각각 확인하시면 판단에 필요한 숫자가 모두 모입니다.
그 숫자를 손에 쥔 뒤에 위 10가지 변수 표를 다시 읽으면, 결론은 대개 스스로 정해집니다.
“주택연금 월세 놓기 비교 — 어느 쪽이 이득인지 가르는 10가지 변수”에 대한 1개의 생각
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