최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 법제처 국가법령정보센터 지방세법 시행령(시행 2026.10.01)
증여로 집을 넘길 때 취득세가 3.5%인지 12%인지는 조정대상지역 여부로 정해지지 않습니다. 조문을 따라가면 판정의 무게가 지역이 아니라 「1세대 1주택자」라는 네 글자에 걸려 있습니다. 그리고 그 네 글자의 기준인물은 받는 사람이 아니라 주는 사람입니다.
세율표와 신고 서류, 기한은 부동산 증여 취득세 3.5%와 12% 기준과 신고기한에 정리돼 있습니다. 이 글은 그 앞 단계만 다룹니다. 내 사안이 어느 칸인지를 가르는 판정 — 세대를 누구 기준으로 묶고, 주택 수에 무엇이 들어오고, 3억원을 어떤 금액으로 보는가. 그리고 12%가 아니라 20%가 되는 자리가 하나 더 있습니다.
취득세는 지방세라서 국세와 판정 기준이 다릅니다. 아래 내용은 2026년 10월 7일에 법제처 Open API로 지방세법·시행령 원문을 받아 확인한 것입니다.
12%가 되려면 네 가지가 동시에 맞아야 합니다
판정 순서를 먼저 깔아 둡니다. 하나라도 어긋나면 3.5%입니다.
| 순서 | 묻는 것 | 근거 | 어긋나면 |
|---|---|---|---|
| ① | 주택인가 (공유지분·부속토지만 취득해도 주택으로 봄) | 법 제13조의2 제1항·제2항 | 토지·상가는 3.5% |
| ② | 조정대상지역에 있는가 | 법 제13조의2 제2항 | 3.5% |
| ③ | 취득 당시 시가표준액 3억원 이상인가 | 시행령 제28조의6 제1항 | 3.5% |
| ④ | 「1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는」 예외에 걸리지 않는가 | 법 제13조의2 제2항 단서, 시행령 제28조의6 제2항 | 3.5% |
①~③은 사실 확인이면 끝납니다. 다툼이 생기는 곳은 ④뿐입니다. 그래서 이 글의 분량 대부분이 ④에 들어갑니다.
세율 계산은 이렇습니다. 중과세율은 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)을 표준세율로 하여 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더한 12%입니다. 여기에 부가세목이 붙습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 증여 (85㎡ 초과) | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 일반 증여 (85㎡ 이하) | 3.5% | 0.3% | 없음 | 3.8% |
| 중과 (85㎡ 초과) | 12% | 0.4% | 0.2% | 12.6% |
| 중과 (85㎡ 이하) | 12% | 0.4% | 없음 | 12.4% |
중과 구간의 지방교육세가 0.3%에서 0.4%로 올라가는 것은 제151조 제1항 제1호 나목이 제13조의2에 해당하는 경우를 따로 정하기 때문입니다. 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)에서 중과기준세율(2%)을 뺀 2%로 산출한 금액의 20%라서 0.4%가 됩니다. 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제4조 제11호에 따라 국민주택 규모, 즉 전용면적 85㎡ 이하 주택에는 붙지 않습니다. 중과 구간에서도 같습니다.
세대를 묶는 기준인물은 받는 사람이 아니라 주는 사람입니다
여기가 이 글의 핵심입니다. 법 제13조의2 제2항 단서는 "1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다"고 적고, 시행령 제28조의6 제2항 제1호가 이렇게 풉니다.
1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 법 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우
가. 주택소유자의 배우자(사실혼은 제외)
나. 주택소유자의 직계존속(주택소유자의 직계존속과 혼인 중인 배우자를 포함)
다. 주택소유자의 직계비속(주택소유자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함)
조문이 "1세대 1주택을 소유한 사람"을 주택소유자라고 정의하고, 그 사람으로부터 받는 사람이 누구인지를 가목~다목으로 나열합니다. 그러니까 「1세대 1주택」을 판정받는 사람은 증여자입니다. 받는 사람은 관계만 맞으면 됩니다 — 배우자·직계존속·직계비속.
실무에서 뒤집히는 두 경우가 여기서 갈립니다.
- 부모가 1주택, 자녀가 이미 집이 2채인 상태에서 부모가 자녀에게 증여 → 주택소유자(부모)가 1세대 1주택이면 예외에 해당합니다. 받는 자녀의 주택 수는 조문에 없습니다.
- 부모가 2주택인 상태에서 그중 한 채를 자녀에게 증여 → 받는 자녀가 무주택이어도 중과입니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 판정 단위가 "1주택"이 아니라 「1세대 1주택」입니다. 그래서 증여자 본인 명의가 한 채여도 같은 세대로 묶이는 사람의 집이 세대 주택 수에 들어옵니다. 부모가 1채, 같이 사는 미혼 30세 미만 자녀가 1채를 갖고 있으면 그 세대는 2주택입니다. 다음 항목이 그 묶는 규칙입니다.
범위를 적용하는 조문의 문언도 확인해 둘 만합니다. 세대 기준을 정한 시행령 제28조의3 제1항은 "법 제13조의2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때"로 시작하므로 제2항(무상취득 중과)에도 적용됩니다. 다만 그 조항은 세대를 "주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 … 함께 기재되어 있는 가족"으로 묶습니다. 무상취득 중과에서 1세대를 판정받는 사람은 증여자인데 세대 기준 조문은 취득자를 기준으로 쓰여 있어, 문언만으로는 어긋나는 대목입니다. 그래서 금액이 큰 사안이라면 판정 단계에서 부동산 소재지 시군구청 세무과에 확인해 두는 편이 안전합니다.
1세대를 묶는 규칙과, 별도 세대로 보는 네 가지 예외
시행령 제28조의3 제1항이 1세대를 이렇게 정합니다.
원칙 — 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표(또는 등록외국인기록표등)에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대입니다. 동거인은 제외합니다.
주민등록표에 없어도 묶이는 사람 — 세 갈래입니다.
| 묶이는 사람 | 조건 |
|---|---|
| 배우자 | 사실혼은 제외. 법률상 이혼했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람은 포함 |
| 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 | — |
| 부모 | 주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정 |
세 번째가 자주 놓칩니다. 29세 미혼인 사람이 집을 받으면 따로 살고 주민등록을 옮겨 두었어도 부모와 한 세대로 봅니다.
반대로 별도 세대로 보는 경우 — 제28조의3 제2항에 네 가지입니다.
| 호 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 부모와 같은 세대별 주민등록표에 없는 30세 미만 자녀로서, 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자는 제외) |
| 2 | 취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 30세 이상·혼인한·또는 1호의 소득요건을 충족하는 성년 직계비속이 합가한 경우 |
| 3 | 취학·근무상 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법 제10조의3 제1항 본문에 따라 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 |
| 4 | 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 |
1호의 소득 기준은 행정안전부장관이 정하는 소득이고 금액이 매년 바뀌므로 숫자를 쓰지 않습니다. 2호의 동거봉양은 직계존속 중 한 사람만 65세여도 인정됩니다. 4호는 받은 뒤에 쓸 수 있는 유일한 카드이지만 60일이라는 창이 짧습니다.
조정대상지역 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 지역 이름을 이 글에 적지 않습니다. 증여를 실행하는 날 기준으로 확인하셔야 합니다. 그리고 유상거래 중과(제1항)에는 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙으로 확인되면 지정 전 취득으로 보는 완충 조항이 있습니다(제13조의2 제4항). 그런데 그 조항의 문언은 "매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)"입니다. 증여계약은 들어 있지 않습니다. 증여는 지정 시점이 바뀌면 그날부터 바로 중과 판정을 받습니다.
주택 수에는 분양권과 입주권, 오피스텔이 들어옵니다
세대 주택 수를 셀 때 집만 세는 것이 아닙니다. 법 제13조의3이 "제13조의2를 적용할 때"라고 적으면서 네 가지를 세대별 소유 주택 수에 가산합니다.
| 호 | 가산되는 것 | 누구의 주택 수에 |
|---|---|---|
| 1 | 신탁된 주택 | 위탁자 |
| 2 | 조합원입주권 (관리처분계획 인가·사업시행계획인가로 취득한 입주자 선정 지위) | 그 입주권 소유자. 주거용 건축물이 멸실된 경우에도 가산 |
| 3 | 주택분양권 (매매·증여로 취득한 것 포함) | 그 분양권 소유자 |
| 4 | 주택으로 과세하는 오피스텔 (제105조) | 그 오피스텔 소유자 |
조문이 "제13조의2를 적용할 때"라고 적으므로 무상취득 중과(제2항)에도 적용됩니다. 부모가 집 1채와 분양권 1개를 갖고 있으면 그 세대는 2주택이고, 그 집을 자녀에게 증여하면 1세대 1주택 예외가 닫힙니다.
2호의 괄호도 읽어 둘 만합니다. 입주권은 그 주거용 건축물이 이미 철거된 경우에도 주택 수에 들어갑니다. "집이 없어졌으니 주택이 아니다"가 통하지 않습니다.
상속 5년 제외 같은 완화 조항이 무상취득 중과에도 적용되는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다
유상거래 중과에는 주택 수를 세면서 빼 주는 조항이 길게 붙어 있습니다. 시행령 제28조의4 제6항이 그것인데, 자주 인용되는 것만 꼽으면 이렇습니다.
- 상속으로 취득한 주택·입주권·분양권·오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것(제6항 제3호)
- 시가표준액 1억원 이하 오피스텔(제4호), 시가표준액 1억원 이하 부속토지만 소유한 경우 그 부속토지(제5호)
- 수도권 1억원·그 밖 2억원 이하 주택(제1호 가목, 정비구역 등은 제외)
그런데 이 조항의 문언이 향하는 곳을 확인해야 합니다. 제28조의4 제1항은 "법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때"로 시작하고, 제2항도 같습니다. 제6항은 "제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때"입니다. 즉 유상거래 중과의 2주택·3주택 판정을 향한 조문입니다.
무상취득 중과는 제13조의2 제2항이고, 그 예외를 정한 시행령 제28조의6 제2항은 제28조의4를 끌어오지 않습니다. 법 제13조의2 제5항이 "제1항부터 제3항까지 … 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다"고 위임하고 있지만, 그 위임을 받은 시행령이 주택 수 산정방법을 제1항 제2호·제3호에만 연결해 두었습니다.
그래서 "부모가 상속받은 주택이 있지만 5년이 안 됐으니 주택 수에서 빠진다"는 서술은 조문만으로 확인되지 않습니다. 실제로 법령해석에서도 다주택자가 상속받은 주택을 5년 안에 증여한 사안을 중과 제외 대상으로 보지 않은 사례가 알려져 있습니다. 이 글에서는 조문 문언까지만 적고, 해당 가능성이 있는 사안은 부동산 소재지 시군구청 세무과에 서면으로 확인하는 것을 권합니다. 세액 차이가 수천만원 단위라 추정으로 넘어갈 자리가 아닙니다.
상속으로 취득할 때의 세율과 판정은 증여와 아예 다른 조문을 씁니다. 상속 취득세 0.8%와 2.8% 판정 기준을 보시면 됩니다.
3억원은 지분이 아니라 전체 주택의 시가표준액으로 봅니다
시행령 제28조의6 제1항이 "일정가액 이상의 주택"을 이렇게 정합니다.
취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택
괄호가 중요합니다. 지분을 쪼개 받아도 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. 시가표준액 6억원 주택을 1/4 지분씩 네 번에 걸쳐 받아도 각 회차의 판정 금액은 6억원입니다. "3억원 미만으로 나눠 받는다"는 설계는 조문이 미리 막아 두었습니다.
그리고 판정에 쓰는 금액과 세금을 매기는 금액이 다릅니다.
| 쓰는 금액 | 근거 | |
|---|---|---|
| 중과 여부 판정 | 시가표준액 (공시가격) | 시행령 제28조의6 제1항 |
| 과세표준 | 시가인정액 (매매사례가액·감정가액·공매가액 등) | 법 제10조의2 |
공시가격이 시세보다 낮은 것이 보통이므로, 시가표준액이 3억원을 넘지 않아 중과를 피했는데 과세표준은 시가인정액으로 훨씬 크게 잡히는 조합이 생깁니다. 두 숫자를 같은 값으로 놓고 계산하면 틀립니다. 공시가격이 어떻게 정해지고 어디에 쓰이는지는 공시가격 과세표준과 공정시장가액비율에 정리돼 있습니다.
증여세 쪽에서 쓰는 평가액은 또 다른 개념입니다. 같은 부동산인데 지방세의 시가인정액, 국세의 상증세법 평가액, 중과 판정의 시가표준액 세 숫자가 한 사안에 동시에 들어옵니다. 국세 쪽 평가는 아파트 증여세 계산에서 유사매매사례가액과 감정평가 시가 비교를 보시면 됩니다.
중과가 겹치면 12%가 아니라 20%가 됩니다
거의 다뤄지지 않는 대목입니다. 법 제13조의2 제3항이 이렇게 적습니다.
제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.
제13조 제5항은 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박의 중과입니다. 고급주택을 증여로 받으면 세율이 이렇게 갈립니다.
| 상황 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 고급주택이지만 조정대상지역 중과는 아님 | 3.5% + 8% = 11.5% | 0.3% | 0.2% | 12.0% |
| 조정대상지역 중과 (고급주택 아님) | 12% | 0.4% | 0.2% | 12.6% |
| 중과 + 고급주택 | 12% + 8% = 20% | 0.4% | 0.2% | 20.6% |
고급주택의 기준은 시행령 제28조 제4항에 있습니다. 제1호·제2호·제2호의2·제4호는 취득 당시 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우에만 해당하고, 제3호는 금액 요건이 붙지 않습니다.
| 호 | 기준 |
|---|---|
| 1 | 1구의 건축물 연면적(주차장 제외)이 331㎡ 초과인 주거용 건축물과 그 부속토지 |
| 2 | 1구의 건축물 대지면적 662㎡ 초과 |
| 2의2 | 1구의 건축물에 엘리베이터 설치 (적재하중 200kg 이하 소형은 제외, 공동주택은 제외) |
| 3 | 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상 수영장 중 하나 이상 설치 (공동주택은 제외) — 금액 요건 없음 |
| 4 | 1구의 공동주택으로서 연면적 등 기준 초과 |
숫자로 보겠습니다. 시가인정액 15억원, 시가표준액 10억원, 연면적 340㎡인 단독주택이 조정대상지역에 있고 증여자가 다주택자인 경우입니다.
| 구분 | 계산 | 세금 |
|---|---|---|
| 일반 증여였다면 | 15억 × 4.0% | 6,000만원 |
| 조정대상지역 중과만 | 15억 × 12.6% | 1억 8,900만원 |
| 중과 + 고급주택 | 15억 × 20.6% | 3억 900만원 |
같은 집인데 2억 4,900만원이 판정으로 갈립니다. 연면적 331㎡는 100평 정도라 드물다고 넘기기 쉽지만, 엘리베이터가 있는 단독주택이나 수영장이 있는 집도 호(號)에 들어갑니다.
고급주택 쪽에는 빠져나오는 길이 하나 있습니다. 제13조 제5항 제3호 단서가 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나, 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우를 제외합니다. 다만 60일이라는 창이 짧고, 용도변경이 실제로 가능한지는 건축 쪽 문제입니다.
부담부증여는 두 중과 규정이 한 건에서 같이 판정됩니다
전세보증금이나 대출을 함께 넘기면 취득이 둘로 쪼개집니다. 채무를 떠안은 부분은 유상취득, 나머지는 무상취득입니다. 그러면 중과 판정도 두 번 받습니다.
| 부분 | 적용 세율 체계 | 중과 판정 기준 |
|---|---|---|
| 채무 인수 부분 (유상) | 제11조 제1항 제8호 주택 유상거래 세율 (1~3%) | 제13조의2 제1항 — 세대 주택 수와 조정대상지역 |
| 나머지 (무상) | 제11조 제1항 제2호 무상취득 3.5% | 제13조의2 제2항 — 조정대상지역·3억원·1세대 1주택 예외 |
판정 기준이 서로 다릅니다. 유상 부분은 받는 사람(수증자) 세대의 주택 수를 보고, 무상 부분은 주는 사람(증여자)이 1세대 1주택인지를 봅니다. 그래서 한 건에서 한쪽만 중과되는 조합이 생깁니다.
- 부모가 1주택, 자녀가 2주택인 상태의 부담부증여 → 무상 부분은 예외로 3.5%, 유상 부분은 자녀 세대 주택 수로 중과 가능
- 부모가 2주택, 자녀가 무주택인 상태의 부담부증여 → 무상 부분은 중과, 유상 부분은 일반 세율
신고기한도 하나입니다. 지방세법 제20조 제1항이 무상취득(상속 제외)과 부담부증여를 묶어 "취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월"로 정합니다. 매매의 60일과 계산 방식이 다릅니다. 채무 인수를 인정받으려면 임대차계약서나 대출 잔액증명 같은 객관적 자료가 필요하고, 넘긴 채무만큼은 증여자에게 양도소득세가 생깁니다. 서류 구성은 부동산 증여 취득세 신고 서류와 세 곳의 창구에 정리돼 있습니다.
그리고 이혼 재산분할은 중과에서 빠집니다. 시행령 제28조의6 제2항 제2호가 "법 제15조 제1항 제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우"를 제외하는데, 그 호가 재산분할로 인한 취득입니다. 다만 농어촌특별세는 붙습니다 — 농어촌특별세법 제4조 제10호의4의 비과세 범위가 지방세법 제15조 제1항 제1호부터 제3호까지이고 제6호(재산분할)는 빠져 있기 때문입니다.
중과를 피하려고 증여 시점을 미룰 때 보유세는 어떻게 되나요
판정이 중과로 나오면 "조정대상지역이 해제될 때까지 기다릴까"를 고민하게 됩니다. 그런데 미루는 동안 드는 비용이 있습니다. 그 집을 계속 보유하는 쪽의 세금입니다.
비교할 항목은 세 가지입니다. 첫째, 재산세와 종합부동산세입니다. 증여자가 다주택자라서 중과 판정을 받은 상황이라면, 그 다주택 상태가 유지되는 동안 종합부동산세도 다주택 기준으로 매겨집니다. 계산 구조는 종합부동산세 계산 사례와 다주택 금액에 있습니다. 둘째, 공시가격의 방향입니다. 공시가격이 오르면 시가표준액 3억원 판정과 보유세가 같이 움직입니다. 셋째, 증여 대신 매도를 택할 경우의 양도소득세입니다.
그리고 미루는 것 자체가 늘 유리하지 않습니다. 증여재산공제는 10년 단위로 되살아나므로(배우자 6억원, 성년 직계비속 5,000만원), 시점을 뒤로 밀면 그다음 증여까지의 10년 시계도 함께 밀립니다. 배우자에게 넘길 경우의 이월과세 10년과 공동명의 전환 비교는 배우자 증여 이월과세 10년과 공동명의 전환에 정리돼 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 보유 주택 수와 공시가격, 그리고 처분 계획에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 특정 시점을 권할 수 있는 영역도 아닙니다. 금액은 부동산 소재지 시군구청 세무과와 국세청에서 본인 사안으로 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역이면 증여는 무조건 12%인가요?
아닙니다. 법 제13조의2 제2항 단서와 시행령 제28조의6 제2항 제1호가 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우를 제외합니다. 주택 한 채만 가진 부모가 그 집을 자녀에게 주는 흔한 경우는 조정대상지역이어도 3.5%입니다. 판정의 무게는 지역이 아니라 증여자 세대의 주택 수에 있습니다.
Q. 시가표준액이 2억 9천만원입니다. 중과를 피하나요?
시행령 제28조의6 제1항이 3억원 이상이라고 적으므로 2억 9천만원은 해당하지 않습니다. 다만 "취득 당시"의 시가표준액이고 공시가격은 매년 바뀌므로, 공시가격 발표 전후로 판정이 뒤집힐 수 있습니다. 그리고 지분만 받는 경우에도 전체 주택의 시가표준액으로 보므로 지분 가액으로 계산하면 안 됩니다.
Q. 형제에게 증여하면 어떻게 되나요?
시행령 제28조의6 제2항 제1호의 가목~다목은 배우자·직계존속·직계비속만 열거합니다. 형제자매는 들어 있지 않습니다. 따라서 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 형제에게 증여하면, 증여자가 1세대 1주택자여도 이 예외에 해당하지 않습니다. 사위·며느리는 가목~다목의 괄호(직계존속과 혼인 중인 배우자, 주택소유자와 혼인 중인 배우자의 직계비속)에 들어가는지를 따져 봐야 합니다.
Q. 29세이고 혼자 살면서 주민등록도 따로 되어 있습니다. 부모와 별도 세대인가요?
원칙적으로 묶입니다. 시행령 제28조의3 제1항이 주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우 부모를 1세대에 포함시킵니다. 별도 세대로 인정받으려면 제2항 제1호의 소득 요건(직전 12개월 소득이 기준 중위소득 12개월 환산액의 40% 이상)과 독립 생계 요건을 갖춰야 하고, 미성년자는 이 길이 아예 없습니다.
Q. 토지나 상가를 증여받으면 중과가 있나요?
제13조의2 제1항·제2항의 대상이 주택이므로 토지와 상가는 이 중과를 받지 않습니다. 무상취득 3.5%가 적용되고, 지방교육세 0.3%와 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 다만 고급오락장용 건축물처럼 제13조 제5항에 열거된 물건은 별도 중과가 있습니다.
Q. 조정대상지역 지정 전에 증여계약서를 써 두면 지정 전 취득으로 인정받나요?
법 제13조의2 제4항의 문언은 "매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)"입니다. 증여계약이 들어 있지 않습니다. 또 그 조항은 "제1항부터 제3항까지 및 제13조의3을 적용할 때"로 되어 있어 제2항도 범위에 들어가지만, 계약의 종류가 매매로 한정되어 있다는 점이 그대로 남습니다. 따라서 증여계약서 날짜로 지정 전 취득을 주장하는 것은 조문으로 뒷받침되지 않습니다. 등기 신고 전에 시군구청 세무과에 확인하시는 편이 안전합니다.
조문을 순서대로 대입해 보고 가장 자주 틀릴 자리로 본 곳
지방세법 제13조의2와 시행령 제28조의2부터 제28조의6까지를 순서대로 대입해 보면서 제가 가장 자주 틀릴 자리로 본 것은 판정의 기준인물이었습니다. 취득세는 받는 사람이 내는 세금이라 받는 사람 기준으로 생각하기 쉬운데, 무상취득 중과의 예외는 주는 사람이 1세대 1주택인지를 봅니다. 그래서 "내가 무주택이니 중과는 아니겠지"가 그대로 틀리고, 반대로 "자녀가 집이 많아 중과겠지"도 틀립니다. 조문이 "주택소유자"라는 용어를 따로 정의해 둔 이유가 여기 있습니다.
두 번째는 완화 조항의 문언 범위입니다. 상속 5년 제외, 시가표준액 1억원 이하 제외 같은 조항들이 유상거래 중과를 향해 쓰여 있고, 무상취득 중과의 예외 조문은 그것들을 끌어오지 않습니다. 상위에 노출되는 글 여러 편이 이 둘을 섞어 쓰고 있었는데, 조문을 열어 보면 제28조의4의 첫 줄이 "법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때"로 시작합니다. 세액 차이가 수천만원이라 "아마 적용될 것"으로 넘길 자리가 아니고, 저는 여기에서 단정을 피하고 서면 확인을 권하는 쪽이 맞다고 봤습니다.
세 번째는 20.6%라는 칸이 존재한다는 사실입니다. 제13조의2 제3항은 두 줄짜리 조항인데, 조정대상지역 중과와 고급주택 중과가 겹치면 세율을 더합니다. 고급주택 기준 중 에스컬레이터와 67㎡ 이상 수영장은 금액 요건조차 없습니다. 중과 관련 글을 여러 편 찾아봤지만 이 조항을 다룬 글은 보지 못했습니다.
제 판단은 이렇습니다. 증여 취득세는 세율표를 찾는 일이 아니라 사실관계를 확정하는 일입니다. 증여자 세대의 주민등록표를 떼서 누가 묶이는지 확인하고, 그 세대의 주택·입주권·분양권·오피스텔을 모두 세고, 전체 주택의 시가표준액을 확인하고, 그다음에 세율표를 보면 답이 하나로 좁혀집니다. 순서를 거꾸로 하면 세율표를 아무리 봐도 결론이 나오지 않습니다. 금액이 큰 사안이라면 등기 전에 부동산 소재지 시군구청 세무과에서 확인하시는 편이 안전합니다.