법무사 비용 부동산 등기 견적서 비교와 셀프등기 판단 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「법무사법」 제3·19·26조, 「부동산등기법」 제24·51조, 「소득세법 시행령」 제89·163조 (법제처 국가법령정보센터 원문)

법무사 비용이 법으로 정해진 금액이 아니고, 견적서가 「보수」와 「실비」로 나뉘며, 영수증을 받을 권리가 있다는 것은 네이버 쪽 글에서 정리했습니다. 이 글은 그다음 단계입니다. 견적서 두 장을 받았을 때 무엇을 기준으로 맞춰 놓고 비교하는지, 맡기지 않아도 되는 경우와 맡기는 편이 나은 경우를 무엇으로 가르는지, 그리고 그 영수증이 나중에 양도소득세에서 어떻게 쓰이는지를 다룹니다.

결론부터 말씀드리면 법무사 비용 비교는 합계가 아니라 「보수+부가가치세」와 「추가 업무 항목」 두 줄로 합니다. 실비는 어디서 해도 같고, 차이는 보수와 그 사무소가 붙인 추가 업무에서 납니다. 그리고 등기필정보(등기권리증)가 없거나 대출이 끼면 셀프등기보다 맡기는 쪽이 현실적인 선택이 됩니다. 아래 내용은 2026년 9월 27일 법제처 원문 기준입니다.

부동산 법무사 비용, 법이 정한 것과 정하지 않은 것

법무사 보수의 금액은 법에 없고, 법은 「누가 기준을 정하는지」와 「보수 외에 받을 수 없다」는 것만 정합니다. 「법무사법」 제19조 제1항은 법무사가 위임인에게서 소정의 보수를 받는다고 하고, 제3항은 보수의 기준을 대한법무사협회 회칙으로 정하게 합니다. 제2항은 보수 외에는 어떠한 명목으로도 금품을 받지 못한다고 못 박습니다.

협회 보수표의 구체 금액은 이 글에 적지 않습니다. 협회가 이미지로만 공개하고 있어 원문 텍스트를 확인하지 못했고, 실제 청구액은 사무소마다 다르기 때문입니다. 취득세·등기신청수수료·국민주택채권처럼 누가 해도 같은 실비의 계산은 부동산 등기비용과 명의변경에서 원인별로 정리했습니다.

견적서 두 장을 같은 기준으로 맞추는 네 단계

견적서 합계를 그대로 비교하면 거의 언제나 틀립니다. 한쪽은 부가가치세를 별도로 적고, 다른 쪽은 국민주택채권 할인 차액을 넣고, 또 다른 쪽은 취득세 신고 대행을 보수에 포함합니다. 아래 네 단계로 같은 기준에 맞춘 뒤에 비교합니다.

1. 실비 줄을 전부 지웁니다. 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 등기신청수수료, 인지세, 증명서 발급비는 법령이 정한 금액이라 어디서 해도 같습니다. 두 견적서의 이 줄 금액이 다르다면 둘 중 하나가 계산을 틀렸거나 기준일이 다른 것이니, 차이를 물어봅니다.
2. 국민주택채권 줄을 따로 봅니다. 매입 기준은 같지만 할인 차액은 당일 시세라 견적 시점과 잔금일 금액이 달라질 수 있습니다. 견적서의 금액이 「예상」인지 「확정」인지 확인합니다.
3. 보수 줄의 부가가치세 포함 여부를 맞춥니다. 한쪽이 별도라면 다른 쪽과 같은 기준으로 바꿔 적습니다.
4. 추가 업무 줄을 항목별로 나란히 놓습니다. 같은 이름의 등기라도 사무소마다 포함하는 일이 다릅니다. 다음 절의 표가 그 항목들입니다.

숫자로 보면 차이가 분명해집니다. 아래는 비교 방법만 보여 드리기 위한 가정 숫자이고, 실제 시세나 협회 기준 금액이 아닙니다. 두 사무소의 합계가 A는 1,210만원, B는 1,195만원이라 B가 15만원 싸 보인다고 해 보겠습니다.

실비를 지우고 부가가치세와 채권을 같은 기준으로 맞추면, 합계로는 B가 싸 보였던 차이가 거의 사라지거나 뒤집힙니다. 비교 대상은 결국 「보수」와 「추가 업무」 두 줄이고, 그중 추가 업무는 내 거래에 무엇이 필요한지에 따라 달라집니다.

보수가 올라가는 추가 업무 — 조문으로 보면 이유가 보입니다

같은 소유권이전등기라도 「그 등기를 위해 해야 하는 일」이 늘면 보수가 올라갑니다. 법무사법 제2조 제1항이 정한 업무는 서류 작성, 등기신청의 대리, 제출 대행, 이에 부수되는 상담이고, 보수는 결국 이 일의 양을 따라갑니다. 견적서에서 자주 보이는 추가 항목과 그 근거는 이렇습니다.

첫 줄이 금액 차이가 가장 큰 항목입니다. 「부동산등기법」 제51조는 등기의무자의 등기필정보가 없을 때 등기의무자 본인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받아야 한다고 정하고, 그 예외로 변호사나 법무사인 대리인이 위임을 확인한 경우와 신청서 중 등기의무자 작성 부분을 공증받은 경우를 둡니다. 즉 권리증을 잃어버린 매도인이 등기소에 나올 수 없다면 법무사의 확인서면이나 공증 중 하나가 필요하고, 그 비용이 견적에 붙습니다.

맡길지 셀프로 할지, 다섯 질문으로 가립니다

셀프등기는 「할 수 있느냐」보다 「중간에 막혔을 때 누가 책임지느냐」로 판단합니다. 아래 질문에 차례로 답해 보면 대부분 정리됩니다.

대출이 낀 매수에서 셀프등기가 막히는 이유와 보정·각하의 차이는 셀프등기 가능한 경우와 근저당 말소에서 조문으로 자세히 다뤘습니다. 이 표에서 기억할 것은 두 번째 줄입니다. 권리증이 없는 거래는 셀프로 하더라도 매도인을 등기소에 한 번 더 불러야 하고, 매도인이 협조하지 않으면 결국 법무사 확인서면으로 가게 됩니다. 이 사실을 잔금일 전에 알고 있어야 일정이 틀어지지 않습니다.

가족이나 중개사가 대신 해 줄 수 있나

법이 금지하는 것은 법무사가 아닌 사람이 등기 사무를 「업(業)으로」 하는 것입니다. 「법무사법」 제3조 제1항은 법무사가 아닌 자가 제2조의 사무를 업으로 하지 못한다고 정하고, 제74조는 이를 어기면 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 이익을 얻을 목적으로 법무사 업무를 취급한다는 뜻을 표시하는 것도 같은 처벌 대상입니다.

그래서 중개사무소나 다른 업체가 등기 서류 작성·신청 대행을 돈을 받고 반복적으로 해 준다면 이 조항에 걸릴 수 있습니다. 반대로 가족이 한 번 위임을 받아 등기소에 서류를 제출하는 방문신청은 「부동산등기법」 제24조 제1항 제1호가 신청인 또는 그 대리인의 출석을 정하고 있어 구조상 가능하지만, 등기소마다 위임 서류를 확인하는 방식이 있으므로 미리 관할 등기소에 필요한 서류를 문의하십시오. 전자신청은 다릅니다. 부동산등기규칙 제67조 제1항에 따라 당사자가 직접 하거나 자격자대리인(변호사·법무사)이 대리해야 하므로, 가족이 대신 전자신청을 할 수는 없습니다.

사고가 나면 누가 책임지나 — 법무사 쪽과 셀프 쪽의 차이

법무사에게 맡긴 등기에서 법무사의 고의·과실로 손해가 생기면 법무사가 배상하고, 이를 위해 보험이나 공제 가입이 의무입니다. 「법무사법」 제26조 제1항·제2항 원문입니다. 제3항은 이 보장조치 없이 업무를 하지 못하게 하고, 위반하면 지방법원장이 업무정지를 명할 수 있습니다(제4항).

셀프등기에는 이 장치가 없습니다. 서류를 잘못 내 각하되면 납부한 신청수수료는 돌려받지 못하고(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조 제7항), 60일 신청기한을 넘기면 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료 문제가 생길 수 있습니다. 결국 법무사 보수의 일부는 이 위험을 넘기는 값으로 보는 것이 정확합니다. 거래 금액이 크고 첨부서류가 복잡할수록 그 값의 의미가 커집니다.

법무사 영수증이 양도소득세 경비가 되는 경로

취득할 때 낸 법무사 보수는 나중에 그 집을 팔 때 취득가액에 더해질 수 있는 부대비용입니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제1호는 양도소득세의 취득가액을 제89조 제1항을 준용해 계산하게 하고, 제89조 제1항 제1호는 매입한 자산의 취득가액을 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 정합니다. 등기를 위해 지출한 비용이 여기에 들어가는지는 실제 신고 때 증빙으로 판단되므로, 영수증과 이체 기록이 곧 절세 자료가 됩니다.

같은 조문에 하나가 더 있습니다. 취득할 때 법령에 따라 매입한 국민주택채권을 만기 전에 팔아 생긴 매각차손도 필요경비에 들어갑니다(시행령 제163조 제5항 제2호). 다만 금융기관이 아닌 곳에 판 경우에는 같은 날 금융기관에 팔았을 때의 매각차손을 한도로 합니다. 법무사가 채권을 대신 매입·매도했다면 그 매각 내역이 영수증에 따로 적혀 있는지 확인하십시오.

법무사는 영수증을 교부하고 부본을 3년 보존할 의무가 있지만(법무사규칙 제34조), 집은 그보다 오래 보유하는 경우가 많습니다. 내 쪽 사본은 집을 팔 때까지 보관하는 것이 안전합니다. 취득가액과 필요경비가 과세표준으로 들어가는 순서는 양도소득세 취득가액과 필요경비에서 정리했습니다.

등기비용까지 넣은 잔금 자금, 대출 한도 안에 들어오나요

법무사 견적을 받은 사람이 곧바로 마주하는 금융 결정은 잔금일에 필요한 현금이 대출 실행액과 자기자금으로 정확히 맞느냐입니다. 주택담보대출은 잔금 대금에 맞춰 실행되지만, 취득세·국민주택채권·법무사 보수 같은 부대비용은 대출 한도와 별개로 현금으로 준비해야 하는 경우가 많습니다. 잔금 당일 수백만 원이 모자라 등기 접수가 늦어지면 앞에서 본 60일 기한과 대출 조건이 동시에 흔들립니다.

그래서 비교할 순서는 이렇습니다. 첫째, 법무사 견적의 실비 합계를 잔금일 현금 계획에 먼저 넣습니다. 둘째, 대출 약정에서 근저당 설정 관련 비용을 누가 부담하는지 금융기관에 확인합니다. 셋째, 부족분을 신용대출 등으로 메우려 한다면 총부채 관련 한도와 금리를 먼저 따져 봅니다. 금리 비교는 금융감독원 금융상품 비교공시를 참고하고, 최종 조건은 거래할 금융기관에 직접 확인하십시오.

자주 묻는 질문

Q. 견적서에 「기타 비용」이라는 한 줄이 크게 적혀 있습니다.

「법무사법」 제19조 제2항은 보수 외에 어떠한 명목의 금품도 받지 못하게 합니다. 기타 비용이 실비라면 무엇에 대한 실비인지 항목별로 요청하고, 보수라면 보수 줄로 옮겨 적어 달라고 하십시오. 영수증에도 같은 구분이 나와야 합니다.

Q. 매도인이 권리증을 잃어버렸다고 합니다. 매수인인 제가 비용을 부담해야 하나요?

등기필정보가 없어서 생기는 절차(본인 출석, 확인서면, 공증)는 등기의무자인 매도인 쪽 사정입니다. 누가 부담할지는 법이 정하지 않으므로 계약서 특약으로 정하는 것이 가장 확실합니다. 잔금 전에 알게 됐다면 매도인의 등기소 출석 일정을 먼저 잡는 것이 비용을 줄이는 방법입니다.

Q. 은행이 지정한 법무사 보수가 다른 곳보다 비싼 것 같습니다.

은행 지정 법무사는 근저당 설정과 함께 소유권이전까지 묶어 맡는 경우가 많습니다. 견적서를 받아 앞의 네 단계로 정리한 뒤, 이전등기만 따로 다른 곳에 맡길 수 있는지 대출 약관을 확인하십시오. 약관상 묶여 있다면 선택지가 없고, 묶여 있지 않다면 비교가 의미가 있습니다.

Q. 법무사 보수를 카드로 내면 양도소득세 증빙이 되나요?

시행령 제163조 제3항·제5항은 필요경비 항목에 대해 증명서류를 수취·보관하거나 금융거래 증명서류로 지출 사실이 확인되는 경우를 요건으로 둡니다. 카드 전표·이체 기록과 법무사 영수증을 함께 보관하면 확인이 쉬워집니다. 구체 인정 여부는 신고 시점에 관할 세무서나 국세청 상담으로 확인하십시오.

Q. 법무사에게 맡겼는데 등기가 늦어져 과태료 안내를 받았습니다.

먼저 위임 날짜와 등기 접수일을 확인하십시오. 법무사는 위임받은 사건을 사건부에 위임 연월일·사건명·보수액과 함께 적어야 하므로(「법무사법」 제22조 제1항), 언제 사건을 맡았는지는 기록으로 남아 있습니다. 법무사의 과실로 기한을 넘겨 손해가 생겼다면 제26조의 손해배상책임을 물을 수 있고, 이를 위한 보험·공제가 가입돼 있어야 합니다. 반대로 서류를 늦게 넘긴 쪽이 위임인이라면 사정이 달라지므로, 서류 전달 날짜도 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

Q. 상속등기는 셀프로 하기 어렵나요?

상속등기는 신청수수료부터 20,000원으로 매매와 다르고(수수료규칙 제5조의2 제2항), 상속인을 확정하기 위한 제적·가족관계 서류 검토가 필요합니다. 상속인 사이에 분할협의가 끝나 있고 서류를 직접 모을 수 있다면 셀프도 가능하지만, 협의가 안 됐거나 상속인이 많다면 맡기는 편이 시간과 오류를 줄입니다.

견적서를 조문에 대 보니, 비싼 줄은 대개 「내 사정」에서 나왔습니다

상위 검색 글은 법무사 비용을 「얼마가 적정한가」로 묻고 사무소별 가격을 나열합니다. 저는 조문을 따라가면서 질문을 바꿨습니다. 금액은 법에 없고 협회 기준과 사무소 사정으로 정해지지만, 보수를 올리는 추가 업무는 대부분 거래 당사자의 사정에서 나온다는 점이 보였습니다. 권리증이 없거나, 대출이 끼거나, 등기원인이 복잡한 경우입니다.

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 확인서면이었습니다. 부동산등기법 제51조 하나 때문에 매도인의 권리증 분실이 매수인의 견적서에 한 줄을 더합니다. 계약 단계에서 권리증 보유 여부만 물어봐도 잔금일의 비용과 일정이 달라집니다.

그래서 제가 보기에 법무사 비용을 줄이는 순서는 가격 흥정보다 앞에 있습니다. 첫째, 권리증과 대출 조건을 계약 전에 확인하고, 둘째, 견적서를 같은 기준으로 맞춰 비교하고, 셋째, 받은 영수증을 집을 팔 때까지 보관하는 것입니다. 세 번째가 가장 자주 빠집니다.

보수의 적정성과 필요경비 인정 여부는 사안마다 판단이 갈립니다. 구체적인 금액은 대한법무사협회 기준과 사무소에 게시된 보수 규정을, 세금 처리는 관할 세무서를 통해 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

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