최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조·시행규칙 제2조·제6조(국가법령정보센터 현행 조문)
부동산 거래신고 소명 요구서를 받으면 가장 먼저 "무엇을 잘못했나"를 찾게 됩니다. 그런데 요구서가 실제로 묻는 것은 잘못이 아니라 신고할 때 적어 낸 돈의 출처가 실제 계좌와 맞는가입니다. 그래서 준비의 기준은 법령의 자료 목록이 아니라, 내가 낸 자금조달계획서의 각 칸입니다.
이 글은 요구서를 누가 왜 보냈는지 짧게 정리한 뒤, 자금조달계획서 항목별로 무엇을 증명해야 하는지, 의심 사유 유형별 준비 자료, 부모에게 빌린 돈·받은 돈을 소명할 때 갈리는 계산, 과태료와 감면이 적용되는 범위, 그리고 국세청으로 통보된 뒤의 증여추정 계산까지 조문으로 따라갑니다. 2026년 9월 기준입니다.
요구서를 보낸 곳이 시·군·구청인지 한국부동산원인지부터 확인합니다
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항은 신고관청(시장·군수·구청장)이, 제3항은 국토교통부장관이 직접 또는 신고관청과 공동으로 신고 내용을 조사할 수 있게 합니다. 국토교통부장관의 조사 업무 중 조사 대상 선정, 자료 제출 요구와 접수, 제출 자료의 적정성 검토는 법 제25조의3 제2항과 시행령 제19조의4에 따라 한국부동산원에 위탁돼 있습니다.
| 요구서 발신 | 근거 | 의미 |
|---|---|---|
| 시·군·구청(신고관청) | 법 제6조 제1항 | 관할 관청이 신고 내용을 확인 |
| 한국부동산원 | 법 제6조 제3항, 제25조의3 제2항, 시행령 제19조의4 | 국토교통부 기획조사 등 위탁 업무 |
어느 쪽이든 요구서에는 요구사유, 자료의 범위와 내용, 제출기한이 서면으로 적혀 있어야 합니다(시행규칙 제6조 제2항). 기한은 법령에 일수로 정해져 있지 않으므로 서면의 날짜가 기준입니다. 거래신고 30일과 해제신고 같은 계약 직후 절차는 부동산 매매계약서 특약과 거래신고 30일에서 따로 다뤘습니다.
자금조달계획서의 칸마다 증명할 서류가 정해져 있습니다
주택 매수 때 낸 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」는 자기자금과 차입금을 항목별로 나눠 적게 되어 있습니다. 투기과열지구 주택처럼 증빙 첨부가 의무인 거래에는 시행규칙 제2조 제7항이 항목별 증빙 서류를 정해 두었습니다. 첨부 의무가 없던 거래라도 소명 요구가 오면 사실상 같은 서류로 설명하게 되므로, 이 표가 준비의 지도가 됩니다.
| 계획서에 적은 항목 | 증명 서류(시행규칙 제2조 제7항) |
|---|---|
| 금융기관 예금액 | 예금잔액증명서 등 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 |
| 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원·근로소득 원천징수영수증 등 소득 증명(외국환이면 외국환신고필증 등) |
| 부동산 처분대금 등 | 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서 등 |
| 금융기관 대출액 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등 |
| 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 회사지원금·사채·그 밖의 차입금 | 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 |
계획서 제출 당시 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 집 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려웠다면 사유서를 붙이도록 되어 있습니다(같은 항 후단). 소명 단계에서는 그때 "예정"이던 금액이 실제로 얼마였는지를 확인받게 됩니다. 계획과 실제가 달라진 것 자체보다, 달라진 부분을 설명하는 자료가 없는 것이 문제로 이어집니다.
의심 사유 유형별로 준비할 자료
요구서의 「요구사유」 칸은 대개 아래 다섯 유형 중 하나로 읽힙니다. 유형마다 핵심 자료와 뒤에서 연결될 수 있는 법이 다릅니다.
| 의심 지점 | 먼저 낼 자료 | 연결될 수 있는 법 |
|---|---|---|
| 계획서 금액과 실제 이체가 다름 | 계약금·중도금·잔금별 보낸 계좌→받은 계좌 대응표, 통장 사본(시행규칙 제6조 제1항 제2호) | 거래대금 증빙 미제출 시 과태료 3천만원 이하(법 제28조 제1항 제3호) |
| 「증여·상속」 칸이 있는데 신고 기록이 없음 | 증여세 신고서·납세증명서, 없으면 기한후신고 후 그 서류 | 상속세 및 증여세법(법 제6조 제5항 통보) |
| 「그 밖의 차입금」에 가족 이름 | 차용증, 이자 지급·원금 상환 이체 기록, 빌려준 사람의 자금 원천 | 상속세 및 증여세법 제41조의4(무상대출 이익) |
| 「현금 등 그 밖의 자금」 비중이 큼 | 소득금액증명원, 원천징수영수증, 현금이 모인 경로 | 상속세 및 증여세법 제45조(취득자금 증여추정) |
| 거래가격이 시세와 크게 다름 | 거래계약서, 가격 산정 근거(급매 사유 등), 중개 관련 자료 | 거짓신고 시 취득가액의 10% 이하 과태료(법 제28조 제3항) |
⚠️ 매도인에게도 요구가 갈 수 있습니다. 시행규칙 제6조 제1항 제4호는 매도인이 받은 대금을 예금 외 다른 용도로 쓴 경우 그 증명 자료를 요구 목록에 넣어 두었습니다. 받은 잔금으로 다른 사람에게 바로 송금했다면 그 이유를 설명할 자료가 필요합니다.
부모에게 빌린 돈이라고 소명한다면 — 차용증보다 이자와 상환 기록입니다
가족 차입은 소명에서 가장 많이 다투는 항목입니다. 계획서에 「그 밖의 차입금」으로 적었다면 시행규칙 제2조 제7항 제8호가 요구하는 것은 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류입니다. 차용증 한 장보다 약정대로 이자가 오가고 원금이 상환되는 이체 기록이 사실을 보여 줍니다.
이자를 받지 않았거나 낮게 받았다면 세금 문제가 따로 생길 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4는 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮게 빌린 경우 그 이자 차액을 증여재산가액으로 봅니다. 적정 이자율은 연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항의 당좌대출이자율, 상증법 시행규칙 제10조의5)이고, 계산된 이익이 1천만원 미만이면 제외합니다(상증법 시행령 제31조의4 제2항).
| 부모에게 무이자로 빌린 금액 | 1년 이익(× 4.6%) | 증여재산가액 해당 |
|---|---|---|
| 1억원 | 460만원 | 아니요(1천만원 미만) |
| 2억원 | 920만원 | 아니요 |
| 2억 2천만원 | 1,012만원 | 예 |
| 3억원 | 1,380만원 | 예 |
무이자로 빌린 금액이 약 2억 1,739만원을 넘으면 1년 이익이 1천만원 이상이 되어 과세 대상이 됩니다. 대출기간을 정하지 않았다면 1년으로 보고, 1년이 넘으면 매년 새로 빌린 것으로 계산합니다(제41조의4 제2항). 다만 이 표는 차입이 사실로 인정된다는 전제의 계산입니다. 상환 계획과 이행 기록이 없어 차입 자체가 인정되지 않으면 빌린 원금 전체가 증여 문제로 넘어갈 수 있습니다.
증여받은 돈이라면 증여세 신고서가 곧 소명 자료입니다
계획서의 「증여·상속」 칸에 대한 증빙은 조문이 이름을 적어 두었습니다. 증여세 신고서 또는 납세증명서입니다. 부모에게 받은 돈을 증여로 적었는데 신고 기록이 없다면, 그 칸은 증빙이 비어 있는 상태입니다.
이 경우에는 지금이라도 증여세를 신고하는 것이 소명 자료를 만드는 가장 빠른 방법입니다. 신고기한이 지났다면 기한후신고가 되고, 무신고가산세는 기한 후 1개월 이내 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%가 감면됩니다(국세기본법 제48조 제2항 제2호). 공제 범위 안이면 낼 세금이 없을 수도 있고, 넘는다면 세율 구간과 부담은 증여세 세율 구간별 실제 부담률에서 금액별로 확인할 수 있습니다. 부모 양쪽에게 나눠 받았다면 합산 여부가 달라지니 증여재산공제 10년 합산 계산 구조도 함께 보시기 바랍니다.
과태료는 자료 종류로 갈리고, 자진신고 감면은 자료 미제출에 없습니다
법 제28조가 정한 상한은 이렇습니다.
| 위반 | 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 거래대금 지급 증빙 미제출·거짓 제출, 그 밖의 조치 불이행 | 3천만원 이하 | 제28조 제1항 제3호 |
| 그 밖의 자료 미제출·거짓 제출 | 500만원 이하 | 제28조 제2항 제4호 |
| 거래가격 등 거짓신고 | 취득가액의 10% 이하 | 제28조 제3항 |
여기서 흔히 놓치는 것이 자진신고 감면의 범위입니다. 법 제29조와 시행령 제21조는 위반사실을 자진 신고하면 과태료를 감면하는데, 대상은 제28조 제2항 제1호~제3호와 제3항~제5항(거짓신고 등)입니다. 조사가 시작되기 전 최초 단독 자진신고 + 성실 협조면 면제, 조사 시작 후 요건을 갖추면 50% 감경입니다. 그러나 자료를 내지 않은 위반(제28조 제1항 제3호, 제2항 제4호)은 감면 목록에 없습니다. 소명 요구를 받은 뒤 자료를 미루는 것은 감면으로 되돌릴 수 없는 선택이라는 뜻입니다.
또 관계기관이 이미 국세·지방세 관련 위반 사실을 조사기관에 통보한 경우에는 자진신고를 해도 감면하지 않습니다(시행령 제21조 제2항 제1호).
국세청으로 통보된 뒤 — 입증하지 못한 금액이 기준선을 넘으면 증여로 추정합니다
법 제6조 제5항은 조사 결과 「상속세 및 증여세법」 등 다른 법률 위반이 의심되면 관계 행정기관에 통보할 수 있게 합니다. 이후 국세청 쪽에서 적용되는 대표 조문이 상증법 제45조 재산 취득자금 등의 증여추정입니다. 직업·연령·소득·재산으로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려우면 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.
기준선은 시행령 제34조 제1항에 있습니다. 신고한 소득, 신고한 증여·상속 재산, 재산 처분대금·부채로 받은 돈 등 입증된 금액의 합계가 취득가액에 못 미치는 경우가 대상인데, 입증하지 못한 금액이 「취득가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 추정하지 않습니다.
| 취득가액 | 기준선(20%와 2억 중 적은 금액) | 입증 못한 금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 1억원 | 8천만원 | 추정 안 함 |
| 5억원 | 1억원 | 1억 2천만원 | 추정 대상 |
| 12억원 | 2억원 | 1억 8천만원 | 추정 안 함 |
| 12억원 | 2억원 | 2억 5천만원 | 추정 대상 |
추정되면 실무상 입증하지 못한 금액이 증여재산가액으로 계산됩니다. 반대로 제45조 제3항은 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 추정 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 결국 국세청 단계에서도 다시 계좌로 이어진 자금 흐름이 소명의 핵심이 되므로, 부동산원이나 구청에 낸 자료를 그대로 보관해 두는 편이 좋습니다.
대출과 가족 차입, 자금 흐름이 남는 쪽은 무엇이 다른가요
소명 요구를 받는 거래의 상당수는 부족한 잔금을 가족 돈으로 채운 경우입니다. 다음 거래나 추가 자금이 필요할 때 비교할 것은 금리만이 아닙니다. 금융기관 대출은 금리와 상환 부담이 있지만 금융거래확인서·부채증명서 한 장으로 출처가 증명되고, 원리금 상환 기록이 자동으로 남습니다. 가족 차입은 금리를 낮출 수 있지만 적정이자율 4.6%와 1천만원 기준, 상환 이행 기록을 스스로 관리해야 하고, 이를 못 하면 증여 문제로 넘어갈 수 있습니다.
전세보증금을 끼고 산 경우라면 「임대보증금」 칸의 증빙은 임대차계약서이고, 그 계약은 따로 전월세 신고 대상일 수 있습니다. 어느 쪽이든 금리 조건은 금융감독원 금융상품 비교공시에서, 세금 처리는 국세청 상담으로 직접 확인하시기 바랍니다. 계약 전에 등기부·건축물대장으로 매물 자체를 점검하는 순서는 계약 전 부동산 서류 확인 순서에 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 소명 요구서에 기한이 10일로 적혀 있는데 서류를 다 못 구했습니다.
제출기한은 법령 일수가 아니라 서면에 적힌 날짜입니다. 기한 전에 요구서의 담당 부서로 연락해 발급에 시간이 걸리는 서류와 예정일을 알리고, 확보한 자료부터 먼저 내는 편이 낫습니다. 특히 통장 사본처럼 거래대금 지급 증빙은 미제출 시 과태료 상한이 3천만원이라 가장 먼저 챙겨야 합니다.
Q. 계획서에는 예금 3억이라고 적었는데 실제로는 부모님께 1억을 빌렸습니다. 어떻게 해야 하나요?
계획과 실제가 달라진 사실과 그 사정을 자료와 함께 설명하는 것이 원칙입니다. 빌린 1억원은 차용증, 이자·상환 이체 기록으로 차입 사실을 보여야 하고, 무이자라면 1년 이익 460만원으로 1천만원 기준에는 미달합니다. 숨기거나 예금으로 꾸미면 거짓 제출이 되어 과태료 대상이 됩니다.
Q. 부동산원에 소명 자료를 내고 끝났는데, 나중에 세무서에서 또 연락이 올 수 있나요?
신고내용조사 결과 다른 법률 위반이 의심되면 관계기관에 통보할 수 있으므로(법 제6조 제5항), 세무서가 별도로 자금출처를 확인할 수 있습니다. 이때도 입증 금액과 기준선(취득가액 20%와 2억원 중 적은 금액)이 판단 기준이 되니 앞서 낸 자료를 보관해 두시기 바랍니다.
Q. 매도인인데 저에게도 소명 요구가 왔습니다. 무엇을 내야 하나요?
거래계약서, 대금을 받은 통장 사본이 기본이고, 받은 대금을 예금 외 용도로 썼다면 그 증명 자료가 요구될 수 있습니다(시행규칙 제6조 제1항 제4호). 다운계약 등 가격 의심이 사유라면 실제 거래가격을 보여 주는 계약서와 입금 내역이 핵심입니다.
Q. 거래가격을 낮춰 신고한 사실을 지금 자진신고하면 과태료가 없나요?
거짓신고(제28조 제3항)는 자진신고 감면 대상입니다. 조사 시작 전 최초로 단독 신고하고 조사가 끝날 때까지 성실히 협조하면 면제, 조사 시작 후라도 요건을 갖추면 50% 감경입니다(시행령 제21조 제1항). 다만 국세·지방세 위반 사실이 이미 통보된 경우에는 감면되지 않고, 양도소득세·취득세 쪽 문제는 별도로 남습니다.
조문을 이어 붙여 보니 소명서의 기준은 법령 목록이 아니라 내 계획서였습니다
자료를 정리하면서 가장 크게 방향이 바뀐 곳은 준비의 출발점이었습니다. 상위노출 글 대부분은 시행규칙 제6조의 다섯 가지 자료 목록을 설명하는데, 실제로 무엇을 증명해야 하는지는 시행규칙 제2조 제7항이 계획서 항목별로 이미 정해 두었습니다. 제가 보기에 소명서는 "법이 요구하는 서류"가 아니라 "내가 적은 칸마다 짝이 되는 서류"를 채우는 일입니다.
두 번째로 걸렸던 것은 자진신고 감면의 범위입니다. 과태료가 걱정돼 "나중에 자진신고하면 된다"고 생각하기 쉽지만, 자료 미제출은 감면 목록에 없습니다. 소명 단계에서는 늦게라도 사실대로 내는 것이 가장 비용이 적은 선택이라고 판단합니다.
마지막으로 가족 돈은 이름을 무엇으로 붙이든 기록이 남는 방식으로 옮겨야 한다는 점입니다. 빌린 돈이면 이자와 상환이, 받은 돈이면 증여세 신고서가 그 기록입니다. 이 글의 조문과 이율은 2026년 9월 27일 현재 기준이며, 개별 사안은 요구서를 보낸 기관과 국세상담센터(126)에 직접 확인하시기 바랍니다.