전세권 말소 동시이행 서류 범위와 단독 신청 요건 2026년

최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「부동산등기법」 제23조·제55조~제57조, 민법 제317조(2026.3.17. 시행)

전세권 말소등기 자체는 어려운 절차가 아닙니다. 사람이 다치는 자리는 그 전후에 있습니다. 전세금을 받기 전에 서류를 넘겨 담보가 사라지거나, 반대로 전세금을 다 돌려줬는데 전세권자가 사라져 집을 팔지 못하는 경우입니다.

이 글은 그 두 방향의 막힌 상황을 조문과 판결로 풀어 봅니다. 말소등기는 권리가 사라졌다는 사실을 등기부에서 지우는 절차인데, 권리가 사라지는 시점과 지울 수 있게 되는 시점이 같지 않다는 데서 분쟁이 출발합니다. 핵심은 세 가지입니다. 동시이행에서 「서류」가 정확히 어디까지인가, 공동신청이 막혔을 때 혼자 신청할 수 있는 길이 어디에 있는가, 그리고 전세권에 다른 권리가 붙어 있으면 왜 합의만으로 지워지지 않는가.

절차와 비용 항목, 그리고 확정일자와의 성격 비교는 확정일자 전세권 차이와 보증금 보호 비교에서 이미 정리해 두었으니 반복하지 않겠습니다. 이 글은 조문 번호가 같아도 다투는 쪽만 다룹니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문과 대법원 판결문입니다.

「전세권이 소멸했다」는 말에는 두 가지 뜻이 섞여 있습니다

결론부터 말씀드리면 전세권이 소멸한 것과 전세권설정등기가 힘을 잃은 것은 같은 사건이 아닙니다. 대법원 판결 두 건을 나란히 놓으면 그 사이에 중간 상태가 있다는 것이 드러납니다.

판결	무엇을 말하나
대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301	전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 말소등기 없이도 당연히 소멸한다
대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694	존속기간 만료나 합의해지로 종료하면 용익물권적 권능은 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효력이 존속한다

두 판결은 충돌하지 않습니다. 살면서 쓰는 권리(용익물권적 권능)는 기간이 끝나면 사라지지만, 전세금을 받아 내기 위한 담보로서의 힘은 전세금이 돌아올 때까지 등기에 남아 있다는 뜻입니다. 2014다10694 판결문의 문장이 그 범위를 정확히 긋습니다.

이 구조가 실무에서 하는 일이 있습니다. 전세금을 받지 못한 상태에서 말소에 응할 이유가 없다는 근거가 조문 밖에 하나 더 생깁니다. 「기간이 끝났으니 권리가 없어졌다, 이제 지워 달라」는 요구를 받았을 때, 담보물권적 권능은 반환 시까지 남는다는 판시를 꺼낼 수 있습니다.

같은 판결은 경매 쪽에도 한 줄을 덧붙입니다. 최선순위 전세권은 존속기간과 상관없이 오직 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸하고, 배당요구를 하지 않으면 매수인에게 인수된다는 것입니다. 근거는 민사집행법 제91조 제3항·제4항입니다. 제3항은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸한다고 하고, 제4항은 그 밖의 전세권은 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다.

동시이행에서 「말소등기에 필요한 서류」는 어디까지인가

민법 제317조의 문언은 세 덩어리를 한 줄에 묶어 둡니다. 「전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다」입니다.

맞바꿈의 대상이 두 개라는 점이 먼저입니다. 집을 비워 주는 것과 서류를 넘기는 것이 함께 묶여 전세금과 교환됩니다. 열쇠만 넘기고 서류를 쥐고 있는 것도, 서류만 넘기고 눌러앉는 것도 조문이 그린 그림은 아닙니다.

그다음이 「서류」의 범위입니다. 이것을 금액이나 목록이 아니라 「상대가 혼자 끝낼 수 있게 되는가」로 보시면 판단이 쉽습니다.

넘기는 것	넘어가면 상대가 혼자 말소할 수 있나	그래서
등기필정보(또는 등기필정보통지서)	거의 가능해집니다	마지막에 넘깁니다
해지증서(전세권 해지 합의 서면)	위임장과 함께면 가능	마지막에 넘깁니다
말소등기 신청용 위임장	가능해집니다	마지막에 넘깁니다
전세권자 인감증명서	위 서류와 묶일 때만 의미	같은 자리에서
집 열쇠·출입카드	등기와 무관	인도 쪽 의무

실무에서 사고가 나는 문장은 거의 정해져 있습니다. 「등기 먼저 정리해야 대출이 나와서 전세금을 드릴 수 있다」입니다. 사정 자체는 사실일 수 있지만, 서류가 넘어간 뒤에는 되돌릴 방법이 사실상 없습니다. 등기부에서 전세권이 지워지면 담보물권적 권능도 같이 사라지고, 남는 것은 계약서와 채권뿐입니다.

그래서 조율이 필요하다면 서류를 보내는 대신 같은 자리에 두는 방식이 낫습니다. 반환 일정과 말소 신청 일정을 같은 날로 잡고, 송금 확인과 서류 교부를 한 자리에서 처리하는 것입니다. 법무사에게 양쪽이 각각 맡겨 같은 날 처리하는 경우도 있는데, 이때도 서류 보관 주체와 교부 시점을 서면으로 적어 두는 편이 안전합니다. 법무사 보수는 사무소마다 달라 이 글에서 금액을 말씀드리지 않겠습니다. 견적을 비교하는 기준은 법무사 비용 견적서 비교와 셀프등기 판단에서 다뤘습니다.

공동신청이 막혔을 때 혼자 신청하는 길 네 가지

부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 하고, 「법률에 다른 규정이 있는 경우」를 단서로 열어 둡니다. 전세권 말소에 쓸 수 있는 그 「다른 규정」이 네 개 있습니다.

경로	근거	요건	누가 단독 신청하나
① 판결에 의한 등기	제23조 제4항	등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결	승소한 등기권리자 또는 등기의무자
② 소재불명 + 제권판결	제56조	등기의무자의 소재불명 → 민사소송법에 따른 공시최고 → 제권판결	등기권리자
③ 사망·해산 약정이 등기된 경우	제55조	사람의 사망 또는 법인의 해산으로 권리가 소멸한다는 약정이 등기돼 있고 그 사실이 발생	등기권리자(사실을 증명)
④ 경매 매각으로 소멸	민사집행법 제91조 제3항·제4항	선순위 권리에 대항 불가, 또는 최선순위 전세권자의 배당요구	법원 촉탁에 따라 처리

①에서 눈에 담아 두실 것은 「또는 등기의무자」입니다. 판결에 따른 등기는 승소한 쪽이 권리자든 의무자든 단독으로 신청할 수 있게 열려 있습니다. 전세금을 전부 반환했는데 전세권자가 말소에 협조하지 않으면, 소유자는 말소등기청구 소송으로 판결을 받아 혼자 신청할 수 있습니다.

②가 연락이 끊긴 경우의 길입니다. 다만 공시최고와 제권판결을 거쳐야 하므로 시간이 걸립니다. 「소재불명」이 요건이므로 단순히 전화를 안 받는 것과는 다르고, 주소를 확인할 수 없다는 점을 소명해야 합니다.

③은 흔치 않지만 알아 두면 쓸 데가 있습니다. 그런 약정이 등기부에 적혀 있을 때만 작동합니다. 등기되지 않은 약정은 이 조로 가지 않습니다.

반대 방향, 즉 전세금을 아직 못 받은 쪽에게는 말소를 서두를 이유가 없습니다. 등기부에 전세권이 남아 있는 편이 유리하고, 그 상태에서 쓸 수 있는 수단은 민법 제318조입니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 보증금반환청구 소송의 확정판결을 먼저 받아야 하는 임차권 쪽과 이 대목이 갈립니다.

*출처: 국가법령정보센터 「부동산등기법」 제55조 조문 (2026.10.07 캡처)*

전세금을 줬는데 전세권자를 찾을 수 없다면 — 공탁이 먼저입니다

소유자 쪽에서 막히는 가장 흔한 상황입니다. 기간이 끝났고 돈을 줄 준비도 됐는데 전세권자와 연락이 닿지 않습니다. 이때 바로 소송으로 가기 전에 민법이 둔 장치가 있습니다.

민법 제487조(변제공탁) 는 「채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다」고 정하고, 뒷문장에서 「변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다」고 덧붙입니다. 제488조는 공탁을 채무이행지의 공탁소에 하도록 하고, 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하도록 합니다.

순서가 중요합니다. 전세금 반환의무를 면하지 않은 상태에서 말소만 구하면, 상대는 동시이행을 들어 버틸 수 있습니다. 공탁으로 반환의무를 먼저 면해 두면 그 항변이 빠지고, 그다음에 말소등기청구로 판결을 받아 제23조 제4항의 단독 신청으로 갈 수 있습니다.

⚠️ 공탁에는 되돌릴 구간이 있습니다. 제489조 제1항은 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁물을 받겠다고 통고하거나 공탁유효 판결이 확정되기까지는 변제자가 공탁물을 회수할 수 있고, 그 경우 공탁하지 않은 것으로 본다고 정합니다. 회수하면 효과가 처음부터 없던 것이 되므로, 회수와 말소 진행을 같이 생각하면 안 됩니다. 공탁 금액 산정과 서류는 사안마다 갈리므로 관할 법원 공탁 창구와 대한법률구조공단 상담을 먼저 받으시길 권합니다.

전세권에 저당권이나 가압류가 붙어 있으면 합의만으로 지워지지 않습니다

여기가 조용히 막히는 자리입니다. 전세권은 민법 제306조에 따라 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 설정행위로 금지하지 않았다면 그 위에 저당권이 잡힐 수 있습니다. 그렇게 되면 말소에 사람이 하나 더 늘어납니다.

부동산등기법 제57조 제1항은 「등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다」고 정합니다. 제2항은 그렇게 말소할 때 그 제3자 명의의 등기를 등기관이 직권으로 말소한다고 덧붙입니다. 즉 전세권에 근저당이 잡혀 있으면 집주인과 전세권자가 합의해도 근저당권자의 승낙서 없이는 말소가 되지 않습니다.

그 근저당권자의 처지는 대법원이 이미 정리해 두었습니다. 98다31301 판결은 전세권이 기간만료로 종료되면 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하므로 저당권도 당연히 소멸하고, 그 경우 저당권자는 전세권 자체가 아니라 전세권에 갈음해 존속하는 전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받거나 배당요구를 하는 방법으로 권리를 행사해야 한다고 판시했습니다.

그리고 2021년 판결이 한 겹을 더 얹었습니다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결은 전세권저당권자가 그렇게 물상대위권을 행사해 추심금·전부금을 청구하는 경우, 제3채무자인 전세권설정자는 압류 및 추심명령 또는 전부명령이 송달된 때를 기준으로 그 이전에 채무자와 사이에 발생한 모든 항변사유로 대항할 수 있다고 했습니다. 연체차임이 있었다면 그 공제 주장이 여기에 들어갑니다.

등기부에 함께 적혀 있는 것	말소에 필요한 것	근거
아무것도 없음	당사자 공동신청	제23조 제1항
전세권에 설정된 근저당	근저당권자의 승낙서 또는 그에 대한 판결	제57조 제1항
전세권에 대한 가압류	같음(등기상 이해관계 있는 제3자)	제57조 제1항
전전세 등기	같음	제57조 제1항

실무 결론은 짧습니다. 말소를 약속하기 전에 등기부를 떼서 전세권 아래에 다른 등기가 붙어 있는지부터 봅니다. 등기부에서 무엇을 봐야 하는지는 등기부등본 위험 신호 판정 다섯 곳에 정리해 두었습니다.

소유자가 바뀐 뒤에는 상대가 달라집니다

말소등기에서 등기권리자는 「그 집의 현재 소유자」입니다. 전세권 설정 당시의 소유자가 아닙니다. 그래서 전세 기간 중에 집이 팔렸다면 전 소유자와 아무리 합의해도 말소등기는 진행되지 않습니다.

경매로 소유자가 바뀐 경우는 한 단계 더 갈립니다. 민사집행법 제91조 제3항에 걸려 매각으로 소멸하는 전세권이라면 따로 말소 신청을 할 필요가 없고 경매 절차에서 정리됩니다. 반면 제4항의 전세권, 즉 선순위 권리에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매수인이 인수하므로 그 전세권은 그대로 남습니다. 이때 전세권자가 배당요구를 했는지가 결과를 가르고, 2014다10694 판결은 그 배당요구 자격을 소명하는 자료를 배당요구의 종기까지 내야 한다고 짚었습니다.

따라서 전세권이 걸린 집을 사거나 경매로 받는 경우, 확인 순서는 ① 전세권의 순위 ② 배당요구 여부 ③ 전세금 반환 여부입니다. 세 번째까지 확인하지 않으면 소유권을 넘겨받은 뒤 말소에 전세권자의 협조가 필요한 상태로 들어갑니다. 계약 전에 떼어 볼 서류의 조합은 부동산 계약 전 서류 교차 점검 순서에서 다뤘습니다.

말소가 설정보다 수백 배 싼 이유는 세율의 자리가 다르기 때문입니다

금액만 보면 전세권 설정과 말소는 비교가 되지 않습니다. 그 차이는 할인이 아니라 조문에서 세율이 붙는 자리가 다르기 때문에 생깁니다.

단계	등록면허세 근거	과세표준·세율
전세권 설정	지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 4)	전세금액의 1천분의 2
전세권 말소	같은 항 제1호 마목	건당 6천원 (「그 밖의 등기」)

말소는 「소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전」이 아니므로 마목의 「그 밖의 등기」로 떨어집니다. 금액이 아니라 건수로 매기는 자리입니다. 여기에 지방세법 제151조 제1항 제2호의 지방교육세가 등록면허세액의 100분의 20으로 붙어 1,200원이 더해집니다.

같은 항의 단서도 알아 둘 만합니다. 「제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 규정에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다」입니다. 전세금이 아주 작아서 0.2%가 6천원에 못 미치면 6천원이 바닥으로 작동한다는 뜻입니다.

등기신청수수료도 같은 구조로 갈립니다. 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025.7.29. 개정, 2025.8.1. 시행)은 제5조의2 제1항 제3호에서 제한물권의 설정·이전등기를 매 부동산마다 18,000원으로 정하고, 제5조의2 제4항에서 그 밖의 부동산등기를 4,000원으로 정합니다. 말소는 뒤쪽입니다. 전자신청·전자표준양식 특례는 제5조의5 제4항이 전자신청 1,000원 / 전자표준양식 3,000원으로 따로 둡니다.

마지막으로 돈이 사라지는 조항을 하나 적어 둡니다. 같은 규칙 제6조 제7항은 등기신청이 각하되어도 이미 납부한 신청수수료를 반환하지 않습니다. 서류가 미비해 각하되면 수수료를 다시 내야 한다는 뜻이고, 그래서 접수 전 점검이 비용입니다. 반대로 아껴 주는 조항도 있습니다. 제7조 제7항은 전자신청 사건이 처리 완료된 뒤 신청인·대리인이 그 사건에 대해 신청하는 인터넷 등기사항증명서 발급 또는 열람 수수료를 1회 면제하고, 제7조의2는 소유권의 등기명의인이 자기 부동산의 전자등기사항증명서를 인터넷으로 발급받는 경우 수수료를 면제합니다. 그리고 제7조의3은 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 전세사기피해자의 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기 등 네 가지 등기의 신청수수료를 면제합니다.

분쟁이 생기는 네 장면과 각각의 다음 한 걸음

지금까지 나온 조문을 상황별로 묶으면 이렇게 됩니다. 본인이 어느 칸에 있는지 먼저 정하시면 다음 행동이 하나로 좁혀집니다.

지금 상황	먼저 할 것	근거
전세금을 못 받았는데 서류를 먼저 달라고 한다	거절하고 같은 날 처리로 조율	민법 제317조, 2014다10694
전세금 반환이 계속 늦어진다	경매 청구를 검토	민법 제318조
전세금을 다 줬는데 전세권자가 말소에 응하지 않는다	말소등기청구 판결 → 단독 신청	부동산등기법 제23조 제4항
전세권자와 연락이 끊겼다	변제공탁 → 판결, 또는 공시최고·제권판결	민법 제487조, 등기법 제56조

표에서 두 번째와 세 번째 줄이 서로 반대편이라는 점을 보시면 구조가 한눈에 들어옵니다. 등기부에 남은 전세권은 전세금을 못 받은 쪽에게는 무기이고, 다 돌려준 쪽에게는 족쇄입니다. 그래서 말소 일정을 다투는 것은 사실상 전세금 일정을 다투는 것과 같습니다. 일정을 따로 떼어 협의하는 순간 한쪽이 불리해집니다.

전세금이 돌아오기 전에 전세대출이 먼저 상환되는 구조

말소와 반환 일정을 잡을 때 자금 계획이 꼬이는 가장 흔한 이유가 여기입니다. 전세자금대출을 받았다면 반환된 전세금이 내 통장을 거치지 않고 먼저 금융기관으로 갈 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항입니다. 은행·보증기관 등 열거된 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 제8항은 임차인이 대항요건을 잃거나 임차권등기·임대차등기가 말소되면 그 금융기관이 우선변제권을 행사할 수 없다고 하고, 제9항은 금융기관이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없다고 못 박습니다.

그래서 비교해야 할 것은 금리 숫자가 아니라 순서와 시점입니다. 반환금이 대출 상환에 먼저 쓰이는 구조인지, 중도상환에 수수료가 붙는지, 다음 집 계약금과 날짜가 맞물리는지입니다. 반환이 늦어지면 대출 연장 심사가 한 번 더 들어오는데, 그때 요구되는 서류가 임차권등기나 소송 접수 증명인 경우가 있습니다. 보증금이 묶인 상태에서의 순서는 임차권등기명령 뒤 보증금 회수 경로에 정리해 두었습니다. 상품별 조건은 거래 금융기관과 금융감독원 금융상품 통합비교공시에서 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세권 기간이 끝났습니다. 집주인이 「기간이 끝나서 권리가 없으니 지워 달라」고 하는데 맞는 말인가요?

절반만 맞습니다. 98다31301 판결대로 전세권의 용익물권적 권능은 기간만료로 소멸합니다. 그러나 2014다10694 판결은 그 경우에도 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 등기의 효력이 존속한다고 판시했습니다. 전세금을 받기 전이라면 말소에 응할 의무가 발생한 것이 아니고, 민법 제317조의 동시이행 관계가 그대로 유지됩니다.

Q. 등기필정보통지서를 잃어버렸습니다. 말소를 못 하나요?

분실했다는 사실 자체로 말소가 막히지는 않습니다. 등기필정보를 제공할 수 없는 경우에 대한 대체 절차가 있고, 사안에 따라 확인서면이나 확인정보 방식으로 갑니다. 다만 어느 방식이 되는지는 신청 형태와 대리인 유무로 갈리므로 관할 등기소에 미리 확인하는 편이 빠릅니다. 서류가 미비해 각하되면 수수료규칙 제6조 제7항에 따라 신청수수료가 반환되지 않으므로 접수 전에 확인하는 것이 금전적으로도 이득입니다.

Q. 전세권에 은행 근저당이 잡혀 있습니다. 집주인과 저만 합의하면 지워지나요?

안 됩니다. 부동산등기법 제57조 제1항이 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙을 요구합니다. 근저당권자의 승낙서가 있어야 하고, 승낙을 받으면 그 근저당 등기는 제2항에 따라 등기관이 직권으로 말소합니다. 승낙을 거부하면 승낙의 의사표시를 구하는 소송으로 가야 하므로, 전세금 상환과 근저당 정리 일정을 함께 맞추는 편이 현실적입니다.

Q. 집주인이 전세금을 공탁했다는 통지를 받았습니다. 말소에 응해야 하나요?

공탁통지는 민법 제488조 제3항에 따른 절차입니다. 다만 공탁이 유효한지, 금액이 맞는지에 따라 결론이 달라지고, 제489조 제1항에 따라 승인·수령 통고·공탁유효 판결 확정 전에는 공탁자가 회수할 수 있어 상태가 확정되지 않습니다. 금액이 맞지 않는다고 보신다면 바로 수령하지 말고, 공탁 내역을 확인한 뒤 대한법률구조공단 상담을 받으시는 편이 안전합니다.

Q. 전세권을 말소하면서 확정일자로 받은 보호도 같이 없어지나요?

두 장치는 뿌리가 다르므로 전세권 말소가 확정일자 쪽 권리를 지우지는 않습니다. 다만 확정일자로 생기는 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건, 즉 인도와 주민등록의 유지를 전제로 하므로, 말소와 함께 이사해 전출하면 그쪽이 끊깁니다. 전세금을 받기 전에 주소를 옮기지 않는 것이 순서입니다.

Q. 말소등기를 혼자 해 볼 수 있나요?

절차 자체는 복잡하지 않지만 전세권 말소는 공동신청이 원칙이라 상대의 서류가 반드시 필요합니다. 그 점이 근저당 말소와 다릅니다. 본인이 직접 할 수 있는 범위와 등기소에서 각하되는 지점은 셀프등기 가능한 경우와 각하 비용에서 정리해 두었습니다.

판결문을 나란히 놓고 나서 순서를 바꾼 이유

조문과 판결을 함께 훑어보면서 가장 걸렸던 것은 상위 검색결과가 「전세권은 기간이 끝나면 소멸한다」는 한 문장에서 멈춘다는 점이었습니다. 그 문장은 98다31301 판결의 판시와 일치하니 틀린 것이 아닙니다. 그런데 그 문장만 읽은 독자는 기간이 끝났다는 말에 밀려 서류를 먼저 넘기게 됩니다. 2014다10694 판결이 담보물권적 권능이 전세금 반환 시까지 남는다고 선을 그어 둔 것을 함께 읽어야, 「기간이 끝났으니 지워 달라」는 요구를 거절할 자리가 생깁니다.

두 번째로 걸린 것은 비용 안내의 무게입니다. 7,200원과 4,000원이라는 숫자는 계산이 쉬워서 거의 모든 글이 그걸 중심에 둡니다. 제가 보기에 이 절차에서 실제로 손해를 결정하는 금액은 그게 아니라 전세금 전액입니다. 수수료를 아끼려 서면 대신 전자신청을 고르는 판단보다, 등기부에 전세권 아래 다른 등기가 붙어 있는지 미리 보는 것이 훨씬 큰 금액을 지킵니다.

순서에 대한 판단을 하나 적어 두겠습니다. 소유자 쪽에서 막힌 경우에는 소송보다 변제공탁을 먼저 검토하는 편이 낫다고 봅니다. 동시이행 항변을 빼지 않고 말소만 구하면 다툼이 길어지고, 공탁은 반환의무를 면하는 효과가 조문에 명시돼 있어 그다음 단계가 단순해집니다. 반대로 임차인 쪽이라면 말소 일정을 전세금 일정과 분리해서 합의하지 않는 것 하나만 지키면 대부분의 사고를 피할 수 있습니다.

끝으로 바뀔 수 있는 대목입니다. 등기 수수료 규칙은 2025년 8월에 개정돼 설정 수수료가 올랐고, 면제 조항도 그때 함께 손질됐습니다. 금액 자체는 앞으로도 바뀔 수 있으니 접수 직전에 규칙 본문이나 등기소에서 확인하시는 편이 안전합니다.

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