양도소득세 취득가액과 필요경비, 과세표준은 이 순서로 만들어집니다

세율표를 찾아 몇 %인지 확인했는데도 실제 세금이 예상과 다르게 나오는 경우가 있습니다. 원인은 대개 세율이 아니라 세율을 곱하기 전 단계에 있습니다. 과세표준이 얼마로 잡히는지가 먼저 정해지고, 세율은 그 숫자 위에 올라타는 마지막 절차이기 때문입니다.

이 글은 그 앞 단계만 다룹니다. 취득가액이 어떻게 정해지는지, 필요경비가 어디서 탈락하는지, 증빙이 없을 때는 무엇으로 대체되는지, 그리고 그 결과가 과세표준으로 조립되는 순서까지입니다. 근거는 소득세법(법률 제21221호, 2025년 12월 23일 일부개정·2026년 1월 1일 시행)과 같은 법 시행령(대통령령 제36343호, 2026년 7월 1일 시행) 조문, 그리고 국세청 「세액계산요령」 안내입니다. 모든 수치는 2026년 9월 기준입니다.

양도소득세는 세율표에 닿기 전에 절반이 결정됩니다

양도소득세 계산에서 사람이 실제로 바꿀 수 있는 숫자는 딱 두 자리입니다. 취득가액과 필요경비입니다. 양도가액은 계약서에 적힌 대로 고정이고, 세율은 법이 정해 놓은 표에서 읽어 오기만 합니다. 결국 세금의 크기를 흔드는 건 뺄 수 있는 금액을 얼마나 정확히 챙겼는지입니다.

양도소득세는 자산을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금이므로, 계산도 "얼마에 팔았나"에서 "얼마에 샀나"와 "중간에 얼마를 썼나"를 차례로 빼는 구조를 따릅니다. 국세청이 안내하는 흐름을 축약하면 이렇습니다.

양도가액 → (취득가액 + 자본적지출액 + 양도비)를 빼면 양도차익 → 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액 → 양도소득기본공제를 빼면 과세표준 → 여기에 세율을 곱합니다.

이 흐름에서 앞의 세 항목이 전부 「필요경비」입니다. 소득세법 제97조 제1항은 필요경비를 ① 취득가액 ② 자본적지출액 ③ 양도비 세 가지로 못박아 두었습니다. 즉 취득가액은 필요경비의 일부이지 별개 항목이 아닙니다. 이 구분을 알아야 뒤에 나오는 「환산취득가액을 쓰면 실제 경비를 못 넣는다」는 규칙이 왜 그렇게 생겼는지 이해됩니다.

취득가액은 고르는 게 아니라 순서대로 내려갑니다

결론부터 말하면, 취득가액은 네 단계를 순차적으로 적용합니다. 앞 단계가 가능하면 뒤 단계로 갈 수 없습니다. 계약서를 잃어버렸다는 이유로 곧바로 환산취득가액을 쓸 수 있는 게 아닙니다.

소득세법 제97조 제1항 제1호는 원칙을 실지거래가액으로 두고, "가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여" 나목을 적용한다고 씁니다. 그 나목의 내용이 시행령 제176조의2 제3항에 있고, 여기서 순서가 정해집니다.

그 다음에도 없으면 기준시가로 내려갑니다. 그리고 2·3순위는 특수관계인과의 거래 등으로 객관적으로 부당하다고 인정되면 적용하지 않습니다(시행령 제176조의2 제3항 단서).

여기서 실무상 가장 중요한 지점은 1순위의 범위입니다. 매매계약서 한 장이 없어도 실지거래가액은 살아날 수 있습니다. 등기 당시 신고한 거래가액, 취득세 납부영수증, 취득 자금을 조달한 대출 서류, 법무사 사건부, 계좌 이체 내역이 모여 금액을 특정하면 그것이 실지거래가액입니다. ✅ 추계로 내려가기 전에 이 자료들을 먼저 찾는 것이 순서입니다.

한편 실지거래가액에 무엇이 들어가는지는 시행령 제163조 제1항에 있습니다. 매입가액에 더해 취득에 든 부대비용, 그리고 취득 관련 소송·화해비용(그 지출 연도의 소득금액 계산에서 필요경비로 이미 산입된 것은 제외)까지 포함됩니다. 다만 약정한 대금 지급기일을 지연해 추가로 발생한 이자는 취득원가에 넣지 못합니다(같은 항 제3호 단서). 약정상 이자상당액은 되고, 늦어서 생긴 이자는 안 된다는 뜻입니다.

상속·증여로 받은 부동산은 취득가액 규칙이 따로 있습니다

물려받은 집이나 땅을 팔 때 "돈을 주고 산 게 아니니 취득가액이 0원인가" 하고 걱정하는 경우가 있습니다. 그렇지 않습니다. 상속·증여받은 자산은 취득가액이 이미 법으로 정해져 있습니다.

상속개시일 또는 증여일 현재의 평가액이 취득가액입니다

시행령 제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산에 대해 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 정합니다. 세무서장등이 그 가액을 결정·경정한 적이 있으면 그 결정·경정 금액을 씁니다.

그래서 상속·증여 단계에서 어떻게 평가됐는지가 몇 년 뒤 양도세를 좌우합니다. 시가로 평가돼 있으면 취득가액이 그만큼 높게 잡히고, 신고를 생략해 기준시가로 평가된 상태라면 취득가액이 낮게 고정되어 양도차익이 커집니다. 상속 단계의 공제와 평가 구조는 상속세 계산 순서와 상속공제 5억에서 따로 정리했습니다.

상속받은 부동산이라면 명의를 어떻게 나눴는지도 함께 확인해야 합니다. 지분으로 물려받았다면 각자 자기 지분에 대해 계산하게 되므로, 상속재산분할협의서에 반드시 넣어야 할 항목을 남겨 둔 쪽이 나중에 다툼이 적습니다.

배우자나 부모에게 받고 10년 안에 팔면 취득가액이 되돌아갑니다

이 글에서 가장 주의해야 할 규정입니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 증여받은 날부터 10년 이내에 양도하면, 취득가액을 받은 사람이 증여받을 당시 가액이 아니라 증여한 사람이 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다고 정합니다. 주식등은 1년입니다.

세 가지가 함께 따라옵니다.

• 증여자가 그 자산에 지출한 자본적지출액도 필요경비에 포함됩니다(같은 항 제2호)
• 받은 사람이 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입됩니다(같은 항 제3호)
• 기간을 세는 「연수」는 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다(같은 조 제3항)

그리고 이 규정에는 배제 사유가 있습니다. 같은 조 제2항은 ① 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 것이 공익사업으로 협의매수·수용된 경우 ② 이 규정을 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 양도에 해당하게 되는 경우 ③ 이 규정을 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 적용하지 않는다고 씁니다.

③ 때문에 이월과세는 "세금이 늘어나는 쪽으로만" 작동합니다. 그래서 증여 후 매도를 검토할 때는 두 가지를 다 계산해 보는 것이 맞습니다. 덧붙여 소득세법 제95조 제4항은 이월과세가 적용되는 경우 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 기산한다고 정하므로, 장기보유특별공제 구간은 오히려 올라갈 수 있습니다. 취득가액은 낮아지고 공제율은 높아지는 두 방향이 동시에 움직입니다. ⚠️ 이 조합의 유불리는 개별 사정에 따라 뒤집히므로 국세상담센터나 세무 전문가 확인이 필요합니다.

필요경비는 항목에서 걸리는 게 아니라 증빙에서 걸립니다

자본적지출액과 양도비는 항목에 해당하는 것만으로 인정되지 않습니다. 시행령이 증빙 요건을 조문 본문에 직접 박아 두었습니다.

시행령 제163조 제3항(자본적지출액)과 제5항(양도비)은 둘 다 같은 문장으로 시작합니다. "그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우"로 한정한다는 것입니다. 즉 두 갈래 중 하나면 됩니다.

• 세금계산서·계산서·신용카드 매출전표·현금영수증 같은 적격증명서류를 받아 보관했거나
• 그게 없어도 계좌 이체 등 금융거래 기록으로 실제 지출을 확인할 수 있으면 인정 가능

⚠️ 거꾸로 말하면 현금으로 주고 아무 기록도 남기지 않은 지출은 금액이 크더라도 살리기 어렵습니다. 공사비를 깎으려고 현금 거래를 택한 결과가 몇 년 뒤 세금으로 되돌아오는 구조입니다.

항목 자체는 조문에 열거돼 있습니다. 네이버 쪽 글이 다루는 「가치를 올렸는가」 기준 외에, 목록에 들어 있는데 자주 빠뜨리는 것들을 함께 정리했습니다.

명도비용과 신고서 작성비용은 금액이 작아 보여 그냥 넘기는 경우가 많지만, 조문에 이름이 적혀 있는 항목입니다. 국민주택채권 매각차손은 금융기관 외의 자에게 양도한 경우 같은 날 금융기관에 양도했을 때 생기는 매각차손을 한도로 합니다.

환산취득가액을 쓰면 필요경비가 개산공제로 바뀝니다

환산취득가액으로 내려가면 실제로 쓴 자본적지출·양도비를 그대로 빼는 길이 막히고, 자산 종류별 정률인 「개산공제」로 대체됩니다. 이것이 환산취득가액의 가장 큰 불이익입니다.

산식은 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 있습니다. 토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리는 이렇게 환산합니다.

환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액 × (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가)

기준시가가 오른 비율만큼 양도가액을 되감는 방식입니다. 그 다음 필요경비는 소득세법 제97조 제2항 제2호에 따라 「대통령령으로 정하는 금액」이 되고, 그 금액이 시행령 제163조 제6항의 개산공제입니다.

⚠️ "기준시가의 3%"라고만 적어 둔 설명이 많은데, 조문은 자산 종류별로 3/100·7/100·1/100 을 따로 정하고 미등기는 3/1000 으로 떨어뜨립니다.

그리고 여기에 한 줄짜리 선택 규정이 붙어 있습니다. 같은 호 단서는 환산취득가액을 쓰는 경우로서 「환산취득가액 + 개산공제」 합계가 「실제 자본적지출액 + 양도비」 합계보다 적으면 후자를 필요경비로 할 수 있다고 정합니다. 다만 비교 대상이 취득가액을 포함한 금액이어서, 환산취득가액이 아주 작게 산출되는 경우에만 실익이 생깁니다. 대부분의 사례에서는 개산공제 쪽이 큽니다.

건물을 신축·증축하고 5년 안에 팔았다면 5% 가산세를 확인해야 합니다

소득세법 제114조의2는 별도의 가산세를 둡니다. 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우로 한정)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액 또는 환산취득가액을 취득가액으로 하는 경우, 그 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더합니다.

⚠️ 같은 조 제2항은 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다고 못박아 두었습니다. 낼 세금이 0원이어도 가산세만 남을 수 있다는 뜻입니다. 신축한 다가구주택이나 상가를 몇 년 안에 파는 계획이라면, 취득가액을 환산으로 갈 수밖에 없는지부터 따져야 합니다.

취득가액이 조용히 깎이는 두 가지 경우

증빙을 다 챙겼는데도 취득가액이 줄어드는 경로가 두 개 있습니다. 둘 다 안내문에는 잘 안 보이고 조문에만 있습니다.

첫째, 감가상각비입니다. 소득세법 제97조 제3항은 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있으면 이를 취득가액에서 공제한다고 정합니다. 주택임대사업자나 상가 임대로 등록해 매년 감가상각을 비용 처리했다면, 그만큼 취득가액이 낮아진 상태로 양도차익이 계산됩니다. 임대 기간 중에 이미 세금을 덜 낸 부분을 양도 시점에 정산하는 구조입니다.

둘째, 부당행위계산에 의한 시가초과액입니다. 시행령 제163조 제1항 제1호는 취득원가에 부가가치세는 포함하면서 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외한다고 씁니다. 특수관계인에게서 시가보다 비싸게 산 경우, 그 초과분은 취득가액으로 인정되지 않습니다.

이 두 가지는 "왜 내가 계산한 취득가액보다 세무서 계산이 낮은가"를 설명하는 가장 흔한 이유입니다. 임대 등록 이력이 있다면 감가상각을 얼마나 반영했는지 장부를 먼저 확인하는 편이 낫습니다.

양도차익에서 과세표준까지, 공제가 붙는 순서

취득가액과 필요경비가 확정되면 남은 단계는 두 번의 공제입니다. 장기보유특별공제는 양도차익에 공제율을 곱해 빼고, 양도소득기본공제는 그 다음에 정액으로 빼는 것이라 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

장기보유특별공제율은 소득세법 제95조 제2항의 표에 그대로 있습니다. 일반 자산은 표1, 1세대 1주택은 표2입니다.

표2에는 거주기간 공제율이 따로 붙습니다. 거주 2년 이상 3년 미만은 8%(보유기간 3년 이상인 경우로 한정)에서 시작해 3년 이상 12%, 이후 1년마다 4%p씩 올라 10년 이상 40%이고, 보유 공제율과 합해 최대 80%가 됩니다. 보유만 오래 하고 거주하지 않았다면 이 절반이 비어 있는 셈입니다.

여기에 양도소득기본공제 연 250만원을 빼면 과세표준이 나옵니다. 기본공제는 사람별·연도별이므로 같은 해에 부동산을 두 건 팔았다면 합쳐 한 번만 적용됩니다. 미등기 양도자산은 장기보유특별공제와 기본공제 모두 적용되지 않고, 조정대상지역 다주택 중과 대상이 되는 주택도 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

보유기간이 길수록 공제율이 올라가는 이 구조는 퇴직소득세의 근속연수공제와 닮아 있습니다. 세율만 보고 놀랐다가 공제를 반영하면 실효 부담이 크게 내려가는 것도 같아서, 같은 오해가 반복되는 지점을 퇴직소득세 계산과 근속연수공제에서 따로 짚었습니다.

계약서를 잃어버린 토지로 흐름을 따라가 보면

1996년에 직접 매입했으나 매매계약서가 남아 있지 않고, 매매사례가액과 감정가액도 없는 사업용 토지를 2026년 9월에 6억원에 양도한 경우를 가정해 보겠습니다. 취득 당시 개별공시지가는 4,000만원, 양도 당시 개별공시지가는 2억원입니다.

• 환산취득가액 = 6억원 × (4,000만원 ÷ 2억원) = 1억 2,000만원
• 개산공제 = 4,000만원 × 3/100 = 120만원
• 양도차익 = 6억 − 1억 2,000만 − 120만 = 4억 7,880만원
• 장기보유특별공제(표1, 15년 이상 30%) = 1억 4,364만원 → 양도소득금액 3억 3,516만원
• 기본공제 250만원 → 과세표준 3억 3,266만원
• 기본세율 구간(6~45% 중 해당 구간) 적용 → 산출세액 산출 후 개인지방소득세가 별도로 더해집니다

같은 토지에서 계약서를 찾아 실지거래가액 3억원이 확인됐다면 취득가액이 1억 2,000만원에서 3억원으로 올라가고, 여기에 실제 중개보수·개량비까지 필요경비로 붙습니다. ✅ 서류 한 묶음이 취득가액을 두 배 이상 바꾸는 것이 이 계산 구조의 핵심입니다. 다만 위 숫자는 흐름을 보여주기 위한 가정이고, 실제 세액은 자산 종류·사업용 판정·보유기간에 따라 달라지므로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 여기서 양도일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금청산일입니다. 계산이 애매한 구간이 있으면 신고 기한에 쫓기기 전에 국세상담센터에 먼저 물어보는 편이 낫습니다.

집을 팔아 현금을 만들 것인가, 집을 두고 연금을 받을 것인가

여기까지 계산해 보고 세 부담이 생각보다 크다면, 다음 질문은 대개 "그래도 팔아야 하는가"입니다. 집 한 채가 노후 자금의 대부분이라면 매도해 현금화하는 길과 집을 두고 현금흐름을 만드는 길을 같은 표에 놓고 비교해야 판단이 섭니다.

비교할 항목은 네 가지입니다. ① 양도소득세와 중개보수를 뺀 실수령액 ② 보유를 이어갈 때의 재산세·종합부동산세 부담 ③ 주택연금이나 주택담보대출로 만드는 월 현금흐름과 그 비용 ④ 남은 자산이 건강보험료 산정에 반영되는 정도입니다. 나이별·집값별 월지급금 구조는 주택연금 월지급금 표와 가입 전 확인할 것에 정리해 두었습니다.

⛔ 어느 쪽이 유리한지는 나이·주택 가격·보유 주택 수에 따라 결론이 뒤집힙니다. 세금은 국세상담센터와 관할 세무서 재산세과, 주택연금은 한국주택금융공사에서 본인 조건으로 직접 산출해 비교하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 20년 전에 산 아파트인데 매매계약서를 잃어버렸습니다. 바로 환산취득가액으로 신고하면 되나요?

순서를 건너뛸 수 없습니다. 소득세법 제97조 제1항 제1호는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 정하고 있습니다. 계약서가 없어도 등기 당시 신고한 거래가액, 취득세 납부영수증, 취득 자금 대출 서류, 법무사 사건부, 당시 계좌 이체 내역을 모아 금액이 특정되면 그것이 실지거래가액입니다. 이 자료를 먼저 찾아본 뒤에도 확인이 안 될 때, 양도일·취득일 전후 각 3개월 이내의 유사 자산 매매사례가 있는지, 그 기간 내 감정가액이 있는지를 차례로 확인하고 마지막에 환산으로 내려갑니다. 순서를 건너뛴 신고는 경정 대상이 될 수 있습니다.

Q. 인테리어 공사에 5,000만원을 썼는데 현금으로 지급해 영수증이 없습니다. 필요경비로 인정되나요?

시행령 제163조 제3항은 자본적지출액을 적격증명서류를 수취·보관한 경우 또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우로 한정합니다. 세금계산서·카드전표·현금영수증이 없더라도 공사업체 계좌로 이체한 기록이 있으면 인정 가능 범위에 들어옵니다. 반대로 현금으로 직접 건네고 아무 기록도 남지 않았다면 금액을 입증할 수단이 없어 인정받기 어렵습니다. 공사 계약서와 견적서만으로는 지출 사실이 증명되지 않으므로, 앞으로 공사를 맡길 때는 금액이 크지 않아도 계좌 이체로 남겨 두는 편이 안전합니다.

Q. 상속받은 집인데 상속세를 신고하지 않았습니다. 취득가액은 어떻게 되나요?

시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정으로 평가한 가액이 취득 당시 실지거래가액이 됩니다. 상속세 신고를 하지 않았다면 시가가 확인되지 않아 기준시가 등 보충적 평가방법으로 낮게 평가될 수 있고, 그 낮은 금액이 취득가액으로 고정되어 나중에 양도차익이 커집니다. 상속세 부담이 공제 범위 안이어서 세금이 0원이 되는 경우에도, 양도를 염두에 둔다면 평가액을 남겨 두기 위해 신고를 검토할 이유가 있습니다. 어떤 평가방법이 적용되는지는 사안마다 다르므로 관할 세무서에 확인해야 합니다.

Q. 남편에게 증여받은 아파트를 3년 뒤에 파는데, 이월과세가 무조건 불리한가요?

그렇지는 않습니다. 소득세법 제97조의2 제2항 제3호는 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 적용하지 않는다고 정합니다. 또 같은 항 제2호에 따라 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 양도가 되는 경우에도 적용하지 않습니다. 여기에 소득세법 제95조 제4항이 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 기산하도록 하므로, 취득가액이 낮아지는 대신 장기보유특별공제 구간은 올라갈 수 있습니다. 결국 두 가지 계산을 모두 해 봐야 알 수 있는 문제이고, 기간을 세는 기준이 등기부에 기재된 소유기간이라는 점(같은 조 제3항)도 함께 확인해야 합니다.

Q. 신축한 다가구주택을 4년 만에 팔면서 환산취득가액을 썼습니다. 가산세가 얼마나 붙나요?

소득세법 제114조의2 제1항에 따라 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액이 양도소득 결정세액에 더해집니다. 적용 요건은 건물을 신축 또는 증축하고 그 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액 또는 환산취득가액을 취득가액으로 하는 경우이며, 증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우로 한정됩니다. 같은 조 제2항은 산출세액이 없는 경우에도 적용한다고 정하므로, 세금이 0원으로 계산되더라도 가산세는 남습니다. 신축 건물이라면 공사 도급계약서와 기성금 지급 내역을 모아 실지거래가액으로 신고할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

세율표를 다시 열기 전에 영수증 상자부터 찾아야 하는 이유

소득세법과 시행령 조문, 국세청 안내, 이 키워드의 구글 상위 글을 나란히 놓고 정리하면서 가장 걸렸던 것은 상위 글들이 거의 예외 없이 「항목」만 다루고 「증빙」은 다루지 않는다는 점이었습니다. 시행령 제163조 제3항과 제5항은 증빙 요건을 조문 본문에 직접 써 두었는데, 소개되는 순서가 뒤집혀 있는 셈입니다.

개산공제를 "기준시가의 3%"로 단정한 설명이 많은 것도 걸렸습니다. 제가 보기에 이건 숫자 하나를 옮겨 적다가 굳어진 오류이고, 지상권처럼 7/100 이 적용되는 자산을 가진 사람이 그대로 믿으면 예상 세액이 크게 어긋납니다.

그래서 순서에 대한 판단을 하나 남겨 둡니다. 오래된 부동산이라면 파는 것을 결정하기 전에 서류부터 찾는 편이 낫습니다. 실지거래가액이 살아나면 취득가액이 올라가고 실제 자본적지출까지 함께 붙지만, 환산으로 내려가면 둘이 동시에 사라지고 개산공제만 남습니다. 신축·증축 건물이라면 5% 가산세까지 얹힙니다.

끝으로 2026년 8월 세제개편안에 장기보유특별공제와 기본공제를 조정하는 내용이 담겼으나 국회 통과 전이라 확정된 제도가 아닙니다. 계산 구조는 잘 바뀌지 않지만 공제율과 한도는 개정 대상에 자주 오르므로, 신고 직전에 국세청과 국세상담센터에서 그 시점 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.

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