청약 가점 계산 부양가족 가점과 무주택기간 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「주택공급에 관한 규칙」(2026.6.15. 시행) [별표 1] 가점제 적용기준(2024.12.18. 개정)

청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 84점 만점입니다. 청약홈 가점계산기에 숫자를 넣으면 합계는 바로 나옵니다. 그런데 계산기는 내가 넣은 숫자를 더할 뿐이고, 그 숫자가 맞는지는 당첨된 뒤에 사업주체가 서류와 전산으로 확인합니다.

그래서 정작 필요한 것은 각 칸에 넣을 숫자를 날짜로 세는 법입니다. 무주택기간은 며칠부터 세는지, 입주자모집공고일이 하루 차이로 점수가 바뀌는 경계는 어디인지, 부모님이 같은 등본에 있으면 몇 명으로 세는지, 주택청약종합저축 가입기간에 배우자 통장은 몇 점을 더하는지입니다.

이 글은 국가법령정보센터에서 받은 주택공급에 관한 규칙 [별표 1] 원문(PDF)과 제28조·제58조 조문을 기준으로, 세 가구를 끝까지 계산하고 틀리기 쉬운 경계를 정리했습니다. 1순위 요건과 집이 있어도 무주택으로 보는 12가지 예외는 주택청약 신청방법 전 자격 판정에 이미 정리했으니 여기서는 점수에만 집중합니다.

👉주택청약 신청방법 전 자격 판정 보기

모든 날짜의 기준은 「입주자모집공고일」 하루입니다

결론부터 말씀드리면, 세 항목 모두 신청일이 아니라 입주자모집공고일 현재로 셉니다. 별표 1은 무주택 여부(제1호 가목 1)), 부양가족(나목 1)), 통장 가입기간(다목)을 전부 「입주자모집공고일 현재」로 정하고 있습니다. 공고일 다음 날 전입하거나 공고일 다음 날 통장 1년이 차도 그 단지에서는 인정되지 않습니다.

항목	언제부터 세나	누구 기준	공고일에 확인할 것
① 무주택기간 (32점)	만 30세가 되는 날 / 30세 전 혼인 시 혼인신고일 / 집을 판 적 있으면 최근 무주택이 된 날	신청자와 배우자	세대원 모두 무주택인가
② 부양가족수 (35점)	등재 기간 — 직계존속 3년, 30세 이상 자녀 1년	신청자 또는 배우자와 같은 등본	신청자가 세대주인가(직계존속을 넣을 때)
③ 통장 가입기간 (17점)	최초 가입일 (종류·금액·명의 변경 무관)	신청자 (+배우자 50%, 최대 3점)	배우자 통장 유지 여부

무주택기간은 신청자 본인만이 아니라 배우자까지 봅니다. 30세 이후라도 둘 중 한 사람이라도 집을 가진 기간이 있었다면, 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다(제1호 가목 3)). 두 번 이상 집을 가졌던 적이 있다면 가장 최근에 무주택자가 된 날입니다.

세 가구를 끝까지 계산해 보겠습니다

입주자모집공고일을 2026년 10월 15일로 가정했습니다. 표의 구간은 별표 1 제2호 나목 그대로입니다 — 무주택기간은 1년 미만 2점에서 1년마다 2점씩, 통장은 6개월 미만 1점·6개월~1년 2점·이후 1년마다 1점씩입니다.

	A — 35세 미혼 1인 가구	B — 34세 맞벌이, 자녀 둘	C — 45세 세대주, 어머니 모심
기산점	30세 되는 날 2021. 3. 1.	혼인신고일 2019. 5. 20. (26세 혼인)	아파트 처분일 2020. 3. 10.
무주택기간	5년 7개월 → 12점	7년 4개월 → 16점	6년 7개월 → 14점
부양가족	0명 → 5점	배우자·미혼 자녀 2 = 3명 → 20점	배우자·자녀 1·어머니(4년 5개월 등재) = 3명 → 20점
본인 통장	2015. 6. 10. 가입, 11년 4개월 → 13점	2018. 1. 15. 가입, 8년 9개월 → 10점	2008. 4. 1. 가입, 18년 → 17점
배우자 통장	—	5년 1개월 가입 → 50%는 2년 6개월 → 4점 → 상한 3점	합산해도 17점 상한
통장 합계	13점	13점	17점
총점	30점	49점	51점

세 사례에서 보이는 것이 있습니다. A는 앞으로 부양가족이 늘지 않는 한 1년에 3점(무주택 2점 + 통장 1점)씩만 오릅니다. B는 배우자 통장 3점이 없었다면 46점이었습니다. C는 17점 통장이 이미 상한이라, 이 가구의 남은 여지는 무주택기간뿐입니다.

공고일 하루 차이로 2점이 갈리는 경계

구간이 「○년 이상 ~ ○년 미만」으로 끊겨 있어서, 기산일의 기념일을 넘기느냐에 따라 공고일 하루 차이로 점수가 바뀝니다. 청약을 몇 달째 고르고 있다면 이 날짜를 먼저 달력에 적어 두시는 편이 낫습니다.

A 가구로 보면 이렇습니다. 30세가 된 날이 2021년 3월 1일이므로 2027년 3월 1일에 무주택 6년을 채웁니다. 그 전 공고(예: 2027년 2월 말)는 12점, 그 뒤 공고는 14점입니다. 통장은 2015년 6월 10일 가입이므로 2027년 6월 10일에 12년이 되어 13점에서 14점으로 올라갑니다. 2027년 6월 중순 이후 공고라면 A는 30점이 아니라 33점으로 넣게 됩니다.

경계가 되는 날	이 날 이후 공고부터	A 가구 예
30세 되는 날 (또는 혼인신고일·무주택이 된 날)의 매년 같은 날	무주택기간 +2점	매년 3월 1일
최초 통장 가입일의 매년 같은 날	통장 +1점 (6개월 시점에도 +1)	매년 6월 10일
부모님 전입일로부터 3년이 되는 날	부양가족 +1명(+5점), 두 분이면 +10점	해당 없음
30세 이상 자녀 전입일로부터 1년이 되는 날	부양가족 +1명(+5점)	해당 없음
배우자 통장 가입 1년·2년이 되는 날	배우자 합산 1→2→3점 (2년부터는 3점 상한)	해당 없음

가점이 같으면 규칙 제28조 제7항에 따라 통장 가입기간이 긴 사람이 먼저 선정되고, 그것도 같으면 추첨입니다. 동점이 많이 나오는 인기 단지일수록 통장 가입일 하루가 순위를 가릅니다.

부양가족 — 같이 산다고 모두 세지는 않습니다

부양가족은 「같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원」이 출발점이고, 사람마다 추가 조건이 붙습니다. 별표 1 제1호 나목과 라목을 그대로 풀면 이렇게 됩니다.

가족	부양가족으로 세는 조건	빠지는 경우
배우자	같은 등본이 아니어도 포함 (나목 1) 괄호)	—
등본이 분리된 배우자와 같은 등본의 세대원	신청자 또는 배우자와 같은 등본이면 대상	자녀라면 기혼이면 제외
자녀	미혼만	혼인한 자녀(이혼 여부는 공고일 현재 혼인관계로 판단)
30세 이상 자녀	미혼 + 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 등본	1년 미만 등재
손자녀	같은 등본 + 그 부모가 모두 사망한 경우만	부모 중 한 명이라도 생존
부모·배우자의 부모	신청자가 세대주 + 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본	부모와 그 배우자 중 한 명이라도 집 소유 시 두 분 모두 제외

가장 많이 틀리는 것은 마지막 줄입니다. 별표 1 라목 단서는 부양가족을 판단할 때에는 제53조 제6호를 적용하지 않는다고 정합니다. 제53조 제6호는 60세 이상 직계존속이 소유한 주택을 무주택으로 봐 주는 예외입니다.

정리하면 이렇습니다. 70세 어머니 명의의 집이 있어도 같은 등본인 신청자 세대는 무주택으로 인정받아 가점제로 넣을 수 있습니다(제53조 제6호). 그러나 그 어머니를 부양가족으로 세면 안 됩니다(라목 단서). C 가구의 어머니가 집을 갖고 계셨다면 무주택기간 14점은 그대로지만 부양가족은 2명 15점으로 내려가 총점이 46점이 됩니다. 어머니 등재가 2년 9개월밖에 안 됐어도 같은 46점입니다.

배우자 통장은 「가입기간의 절반」을 점수표에 다시 넣습니다

배우자 통장 점수는 배우자 가입기간 자체가 아니라 그 50%를 통장 점수표에 대입해서 나온 점수이고, 3점이 상한입니다. 2024년 12월 18일 개정으로 신설된 별표 1 비고 2입니다.

배우자 가입기간별로 풀면 다음과 같습니다.

배우자 통장 가입기간	50% 환산 기간	점수표 대입	합산 점수
1년 미만	6개월 미만	1점	1점
1년 이상 ~ 2년 미만	6개월 ~ 1년	2점	2점
2년 이상 ~ 4년 미만	1년 ~ 2년	3점	3점
4년 이상	2년 이상	4점 이상	3점 (상한)

두 가지 제한이 더 있습니다. 합산한 뒤 17점을 넘으면 17점이고, 노부모부양 특별공급(제46조)에는 적용되지 않습니다. 그리고 배우자 통장은 공고일 현재 가입하고 있어야 합니다. 배우자가 통장을 해지했다면 과거 가입기간이 아무리 길어도 합산할 수 없습니다.

가점이 높아도 가점제를 못 쓰는 경우, 1주택이어도 쓰는 경우

1순위라도 ① 1주택을 소유한 세대 ② 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 세대에 속하면 가점제에서 빠지고 추첨제로 갑니다(제28조 제6항, 별표 1 비고 1). 이 경우 청약홈 가점 칸에 아무리 높은 점수를 넣어도 가점제 당첨은 부적격이 됩니다.

그런데 이 조항에는 단서가 있습니다. 제28조 제6항 단서는 제2항 제1호 나목·제2호 나목, 즉 투기과열지구·청약과열지역·수도권 공공주택지구가 아닌 그 밖의 지역에서 85㎡ 이하를 시장·군수·구청장이 정한 비율로 가점제 공급하는 경우에는 1주택 소유 세대(제1호)도 가점제 대상에 포함한다고 정합니다. 2년 내 가점제 당첨 세대(제2호)는 여기서도 빠집니다.

공급 지역 (85㎡ 이하)	1주택 소유 세대	과거 2년 내 가점제 당첨 세대
투기과열지구·청약과열지역·수도권 공공주택지구	가점제 제외 → 추첨제	가점제 제외 → 추첨제
그 밖의 지역 (시장 등이 공고한 비율)	가점제 포함	가점제 제외 → 추첨제

가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨제 대상에 포함됩니다(제28조 제7항). 규제지역 목록은 수시로 바뀌므로 넣을 단지가 어느 쪽인지는 청약홈 규제지역정보에서 확인하세요.

👉청약홈에서 청약가점계산기·규제지역 확인하기

점수를 잘못 넣었을 때 — 재계산한 점수가 커트라인을 넘으면 삽니다

가점을 잘못 적어 당첨됐어도, 사업주체가 다시 계산한 점수가 그 순위의 당첨 가점 이상이면 당첨자로 봅니다. 규칙 제58조 제4항 제2호입니다. 반대로 커트라인 아래로 내려가면 당첨이 취소되고, 제58조 제3항에 따라 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다.

C 가구로 보겠습니다. 어머니 등재가 2년 9개월인데 3년으로 착각해 부양가족 3명(20점), 총 51점으로 넣었다고 합시다. 재계산하면 46점입니다.

그 단지 해당 순위의 당첨 가점 (가정)	재계산 46점의 결과
45점	46점 ≥ 45점 → 당첨 유지 (제58조 제4항 제2호)
48점	46점 < 48점 → 당첨 취소 + 수도권이면 1년 당첨 제한

부적격 통보를 받은 뒤의 소명 절차(통보일부터 7일 이상)와 통장을 다시 쓸 수 있는지는 앞서 소개한 주택청약 신청방법 글에 정리했습니다. 당첨 뒤 계약을 스스로 포기하는 경우는 결과가 또 다릅니다 — 재당첨 제한 기간은 분양권 계약해지와 재당첨 제한에서 사유별로 비교했습니다.

👉분양권 계약해지와 재당첨 제한 보기

⚠️ 제58조 제4항은 제57조 제7항 각 호에 해당하는 경우에는 적용되지 않습니다. 여기에는 1순위 자격이 없는데 1순위로 당첨된 경우(제2호), 1주택 세대처럼 가점제 대상이 아닌데 가점제로 당첨된 경우(제2호의2), 재당첨 제한 기간 중 당첨된 경우(제4호) 등이 들어갑니다. 점수를 몇 점 잘못 센 것은 재계산으로 구제될 여지가 있지만, 가점제 자격 자체가 없었던 것은 구제 대상이 아닙니다.

해마다 몇 점이 오르나 — 점수를 올리는 현실적인 순서

통장과 무주택기간은 기다리면 1년에 최대 3점씩 오르고, 크게 움직이는 것은 부양가족뿐입니다. 그래서 점수 계획은 부양가족부터 세웁니다.

부모님 전입을 고민한다면 3년 뒤를 봅니다. 신청자가 세대주여야 하고, 두 분 중 한 분이라도 집이 있으면 소용없습니다. 전입 후 3년이 되는 날 이후 공고부터 한 분당 5점입니다.
배우자 통장을 지금 만들어 둡니다. 배우자가 통장이 없다면 가입 직후 1점, 1년이 지나면 2점, 2년이 지나면 상한인 3점이 붙습니다. 월 2만원부터 넣을 수 있습니다(청약홈 안내).
30세 이상 미혼 자녀의 전입일을 확인합니다. 등재 1년이 공고일 전에 차는지가 5점을 가릅니다.
통장 해지·재가입을 하지 않습니다. 가입기간은 최초 가입일로 세므로, 해지하면 그동안 쌓은 기간이 사라집니다.

한 가지 알아 두실 것은, 가점 자체와 별개로 1순위를 가르는 통장 요건은 따로 있다는 점입니다. 민영주택은 지역·면적별 예치기준금액을, 국민주택은 납입 횟수와 저축총액을 봅니다.

청약통장에 월 얼마 넣을까 — 25만원 인정 한도와 소득공제 300만원

청약 순위에서 인정되는 월 납입액은 25만원까지이고, 세금에서 공제되는 연 납입액은 300만원까지라 월 25만원이면 두 한도가 딱 맞습니다. 통장을 가점 수단으로만 보지 말고 연말정산과 함께 보시면 판단이 쉬워집니다.

규칙 제10조 제5항 제1호는 국민주택 저축총액을 셀 때 월 납입금이 25만원을 넘으면 25만원으로 산정합니다. 조세특례제한법 제87조 제2항은 총급여 7천만원 이하 근로자로서 과세기간 중 무주택 세대의 세대주(또는 세대주의 배우자)가 2028년 12월 31일까지 주택청약종합저축에 낸 금액을 연 300만원 한도로 40%까지 근로소득금액에서 공제합니다. 최대 공제액은 120만원이고, 공제를 받으려면 다음 해 2월 말까지 무주택 확인서를 가입 은행에 내야 합니다(같은 조 제4항).

주의할 점도 조문에 있습니다. 공제를 받은 뒤 가입일부터 5년 안에 해지하거나 국민주택규모를 넘는 주택에 당첨되면, 공제 이후 납입액(연 300만원 한도) 누계의 6%를 해지할 때 추징합니다(같은 조 제7항). 85㎡ 초과 추첨제를 노린다면 공제 혜택과 추징 가능성을 함께 계산해 보셔야 합니다. 공제가 내 세금을 얼마나 줄이는지는 한계세율에 따라 다르므로 연말정산 모의계산으로 12월 전에 바꿀 것에서 확인 순서를 보시고, 최종 판단은 국세청 홈택스 모의계산이나 가입 은행 상담으로 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 28세에 혼인신고를 했다가 30세 전에 이혼했습니다. 무주택기간은 언제부터인가요?
별표 1은 「30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터」 기산한다고 정할 뿐, 이혼으로 기산점이 바뀐다는 규정은 두지 않습니다. 다만 혼인관계증명서의 기재 방식과 해석이 걸리는 문제라, 넣기 전에 해당 단지 사업주체나 청약홈 고객센터에 증명서를 기준으로 확인받으시는 편이 안전합니다. 기산점이 몇 년 달라지면 점수가 4~6점 차이 납니다.

Q. 아내와 저는 등본이 따로입니다. 아내 등본에 있는 장모님도 부양가족이 되나요?
배우자는 등본이 달라도 부양가족에 포함되고, 나목 1)은 「신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표」의 세대원을 부양가족으로 봅니다. 그런데 직계존속은 나목 2)가 따로 신청자가 세대주이고 신청자 또는 그 배우자와 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 있을 것을 요구합니다. 장모님이 아내와 3년 넘게 같은 등본이라도 신청자가 세대주인지, 장모님 부부 중 집을 가진 분이 없는지까지 함께 맞아야 합니다. 조건이 여러 겹이라 입력 전에 등·초본으로 날짜를 확인하세요.

Q. 청약저축으로 가입했다가 주택청약종합저축으로 전환했습니다. 가입기간은 전환일부터인가요?
별표 1 제1호 다목은 종류·금액·가입자 명의를 변경한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다고 정합니다. 전환일이 아니라 처음 가입한 날부터 셉니다. 가입 은행에서 발급하는 청약통장 순위(가입)확인서에 최초 가입일이 나오니 그 날짜로 계산하시면 됩니다.

Q. 미성년자 때 만든 통장도 가입기간에 들어가나요?
들어가되 상한이 있습니다. 규칙 제10조 제6항은 가점제의 통장 가입기간을 셀 때 미성년자로서 가입한 기간은 최대 5년까지만 인정합니다(2023년 12월 31일 이전 기간은 2년 한도, 2024년 1월 1일 이후 기간을 더해 합계 5년). 10살에 가입했어도 성년 전 기간은 5년까지만 점수에 반영됩니다.

Q. 가점계산기 결과가 커트라인보다 높은데 계속 떨어집니다. 무엇을 봐야 하나요?
먼저 가점제 물량 자체가 있는 면적인지를 봐야 합니다. 투기과열지구에서도 60㎡ 이하는 40%, 60~85㎡는 70%만 가점제이고 나머지는 추첨입니다(제28조 제2항). 그다음은 해당지역 우선공급입니다. 경기도 단지라면 해당 시·군 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 나뉘어 거주지역별로 경쟁 상대가 달라집니다. 지난 당첨 가점은 청약홈의 단지별 당첨 정보에서 확인할 수 있습니다.

계산기보다 먼저, 등·초본의 날짜를 세어 보셔야 했습니다

별표 1 원문과 상위에 노출된 해설 글들을 나란히 놓고 보면서 제가 가장 크게 느낀 것은, 점수표 자체는 누구나 똑같이 옮겨 놓았는데 점수표에 넣을 날짜를 세는 방법은 거의 비어 있다는 점이었습니다. 계산기 칸에 「부양가족 3명」이라고 넣는 순간 이미 판단이 끝나 있고, 그 판단이 틀렸는지는 당첨 뒤에야 드러납니다.

두 번째로 걸렸던 것은 60세 이상 부모님 집을 두고 두 조항이 반대로 움직이는 대목입니다. 같은 집이 무주택 판정에서는 없는 것으로, 부양가족 판정에서는 있는 것으로 다뤄집니다. 조문을 따로따로 읽으면 둘 다 맞는데, 한 가구 안에서 동시에 적용하면 5~10점이 사라집니다.

그래서 순서를 바꾸시길 권합니다. 계산기를 먼저 돌리지 말고 등본·초본·혼인관계증명서·통장 가입확인서를 먼저 떼어 날짜를 표로 적은 뒤, 공고일을 기준으로 한 칸씩 세어 보시는 것입니다. 애매한 칸이 있다면 신청 전에 사업주체에 물어보는 편이, 당첨 뒤 소명하는 것보다 훨씬 싸게 끝납니다.

청약 가점 계산 부양가족 가점과 무주택기간 산정 사례 2026년