최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 법제처 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 시행령(시행 2026.10.01)
부동산 증여세에서 세액을 정하는 것은 세율이 아니라 평가액입니다. 그런데 신고서에 적은 평가액은 신고로 확정되지 않습니다. 세무서가 결정해야 확정되고, 그 결정기한 안에 생긴 거래까지 끌려 들어올 수 있습니다.
부동산 종류마다 어떤 기준으로 값을 찾는지, 같은 단지 거래가 어떻게 유사매매사례로 잡히는지는 아파트 증여세 계산에서 유사매매사례가액과 감정평가 시가 비교에 정리돼 있습니다. 이 글은 그다음 질문만 다룹니다. 그렇게 정한 금액이 언제 확정되고, 어떤 경로로 뒤집히며, 뒤집히면 무엇이 따라 움직이는가.
감정평가를 받아 두면 안전하다는 설명이 많은데, 조문에는 받은 감정가액이 부인되는 선이 따로 적혀 있습니다. 아래 내용은 2026년 10월 7일에 법제처 Open API로 시행령·시행규칙 원문을 받아 확인한 것입니다.
신고한 평가액은 세무서가 결정할 때까지 열려 있습니다
상증세법 제76조 제1항이 "세무서장등은 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다"고 적습니다. 내가 적어 낸 금액이 그대로 확정되는 것이 아니라, 결정이라는 행위가 있어야 확정됩니다.
그 결정을 언제까지 해야 하는지는 제76조 제3항이 "법정결정기한"으로 부르고, 시행령 제78조 제1항이 날짜를 정합니다.
| 세목 | 법정결정기한 |
|---|---|
| 상속세 | 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 |
| 증여세 | 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월 |
증여일이 2026년 3월 10일이라면 날짜가 이렇게 흐릅니다.
| 단계 | 날짜 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여일(평가기준일) | 2026.03.10 | — |
| 평가기간 | 2025년 9월 10일 ~ 2026년 6월 10일 (전 6개월 ~ 후 3개월) | 시행령 제49조 제1항 |
| 증여세 신고기한 | 2026.06.30 (취득한 달 말일부터 3개월) | 법 제68조 |
| 법정결정기한 | 2026년 12월 말 | 시행령 제78조 제1항 제2호 |
신고를 마친 뒤에도 약 6개월이 더 열려 있습니다. 이 기간이 왜 중요한지는 바로 다음 항목입니다.
평가기간이 끝난 뒤의 거래도 끌려 들어옵니다
시행령 제49조 제1항 본문은 평가기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 봅니다. 그런데 같은 항의 단서가 기간을 두 방향으로 늘려 둡니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 … 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.
읽을 점이 세 가지입니다.
- 뒤쪽 창이 법정결정기한까지입니다. 위 날짜 예로는 2026년 12월 말까지의 거래가 후보입니다. 평가기간(2026년 6월 10일)이 끝났다고 안심할 수 없습니다.
- 앞쪽 창은 2년입니다. 평가기준일 전 2년 이내의 거래도 들어옵니다.
- 신청 주체가 양방향입니다. 세무서만 쓰는 조항이 아니라 납세자도 신청할 수 있습니다.
조건은 "주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보는" 경우이고, 판단은 평가심의위원회가 합니다.
숫자로 보겠습니다. 개별주택가격 5억원인 단독주택을 성년 자녀에게 증여하면서 유사매매사례가 없어 5억원으로 신고했는데, 그해 9월에 그 주택이 7억원에 팔린 경우입니다.
| 5억원으로 확정 | 7억원으로 경정 | |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 5억원 | 7억원 |
| 증여재산공제(성년 직계비속) | 5,000만원 | 5,000만원 |
| 과세표준 | 4억 5,000만원 | 6억 5,000만원 |
| 산출세액 | 8,000만원 | 1억 3,500만원 |
5,500만원이 신고 뒤에 움직입니다. 세율 구간이 20%에서 30%로 올라가기 때문입니다. 구간별 부담률은 증여세 세율 누진공제와 금액별 실제 부담률에 정리돼 있습니다.
평가심의위원회는 납세자도 신청할 수 있고, 기한이 생각보다 이릅니다
이 조항을 쓰려면 신청해야 하고, 신청 기한이 시행령 제49조의2 제5항에 있습니다. 여기가 실무에서 가장 자주 놓치는 날짜입니다.
| 구분 | 신청 기한 | 결과 통지 |
|---|---|---|
| 상속세 | 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 | 신고기한 만료 1개월 전까지 서면 |
| 증여세 | 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전까지 | 신고기한 만료 20일 전까지 서면 |
| 평가기간 경과 후에 매매등이 있는 경우 | 그 매매등이 있는 날부터 6개월 이내 | 신청받은 날부터 3개월 이내 |
증여일이 2026년 3월 10일이고 신고기한이 6월 30일이라면, 신청 기한은 4월 21일 무렵입니다. 증여 후 6주 정도밖에 없습니다. 신고기한이 3개월이라 "천천히 알아보자"가 되기 쉬운데, 이 카드를 쓰려면 증여 직후에 판단해야 합니다.
첨부 자료는 매매등의 가액을 입증할 수 있는 자료입니다(제5항 제1호). 위원회는 국세청과 지방국세청에 각각 두고, 공무원 위원과 변호사·공인회계사·세무사·감정평가사 등 위촉 위원으로 구성됩니다(제49조의2 제1항·제2항).
납세자가 이 조항을 쓰는 상황은 평가기간 밖의 거래가 지금 적용될 금액보다 낮을 때입니다. 시세가 내려가는 구간에서 평가기준일 전 2년 이내의 거래가 현재 기준시가보다 낮은 경우가 그렇습니다. 다만 "가격변동의 특별한 사정이 없다"는 판단을 위원회가 하므로 결론을 미리 단정할 수 없습니다.
감정은 「받은 날짜」가 아니라 두 날짜를 봅니다
시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다(시행령 제49조 제2항). 이때 "가까운 날"을 무엇으로 세는지가 종류마다 다릅니다.
| 시가 후보 | 기간 안에 있는지 판단하는 날 |
|---|---|
| 해당 재산의 매매사실 | 매매계약일 |
| 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액 | 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 |
| 수용·경매·공매 | 보상가액·경매가액·공매가액이 결정된 날 |
감정만 날짜가 두 개입니다. 가격산정기준일(어느 시점의 가격으로 평가했는지)과 평가서 작성일(언제 문서가 나왔는지)이 모두 평가기간 안에 있어야 합니다. 증여 직후에 감정을 의뢰했는데 평가서가 늦게 나와 작성일이 평가기준일 후 3개월을 넘기면, 가격산정기준일을 증여일로 맞춰 두었어도 기간을 벗어납니다.
같은 항의 단서도 중요합니다. "해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다" — 그 부동산 자체의 거래나 감정이 있으면 유사재산 가액은 쓰지 않습니다. 순서가 있다는 뜻입니다.
그리고 잘 알려지지 않은 조항이 하나 더 있습니다. 제49조 제5항은 기준이 되는 날이 평가기준일 전이고 그날부터 평가기준일까지 자본적지출액이 확인되면 그 금액을 더할 수 있다고 정합니다. 증여 직전에 대수선을 했다면 평가액이 올라가는 쪽이지만, 반대로 1년 전 거래가액을 시가로 쓰는 경우 그 사이 공사비를 반영하는 근거가 됩니다.
내가 받은 감정가액이 부인되는 선은 「기준금액」입니다
"감정평가를 받아 신고하면 그 금액으로 확정된다"는 설명이 많은데, 시행령 제49조 제1항 제2호 단서가 부인되는 선을 정해 두고 있습니다.
해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하는 경우 … 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
정리하면 이렇습니다.
기준금액 = min(보충적 평가액, 유사재산 시가 × 90%)
- 감정가액이 기준금액 이상이면 그대로 받아들여집니다.
- 기준금액에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하고 그 가액으로 갑니다. 다만 재감정가액이 내가 제시한 금액보다 낮으면 내 금액이 유지됩니다.
- 기준금액 이상이어도 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려해 부적정하다고 인정되면 같은 처리를 받습니다(제2호 단서 괄호).
결론은 분명합니다. 기준시가보다 낮은 감정가액은 통하지 않습니다. 보충적 평가액이 기준금액에 들어가 있기 때문입니다. 그래서 감정은 평가액을 내리는 수단이 아니라 올리는 수단으로 쓰입니다. 왜 올리는 쪽이 유리할 수 있는지는 뒤에서 보겠습니다.
제외되는 감정가액도 두 가지 열거돼 있습니다 — 일정한 조건 충족을 전제로 평가한 등 상속세·증여세 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액(가목), 평가기준일 현재 그 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액(나목)입니다. 담보 목적으로 받아 둔 감정서를 그대로 쓰려는 경우가 가목에 걸립니다.
감정기관 수는 금액이 정하고, 부실감정에는 지정 제재가 있습니다
감정은 몇 곳에서 받아야 하는지도 조문에 있습니다. 법 제60조 제5항이 둘 이상의 감정기관을 원칙으로 하면서, 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상으로 완화합니다. 그 금액이 시행령 제49조 제6항에 있습니다 — 기준시가 10억원 이하입니다.
| 부동산 기준시가 | 필요한 감정기관 수 |
|---|---|
| 10억원 이하 | 1곳 이상 |
| 10억원 초과 | 2곳 이상 (감정가액의 평균액을 시가로) |
감정기관은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호의 감정평가법인등입니다(시행규칙 제15조 제1항). 감정 수수료의 산정 기준은 감정평가 비용 산정기준과 수수료 계산에 정리돼 있습니다.
감정기관 쪽 제재도 있습니다. 납세자가 제시한 감정가액이 세무서가 의뢰한 재감정가액의 80%에 미달하면(시행령 제49조 제7항) 평가심의위원회 심의를 거쳐 1년의 범위에서 그 기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있고(제8항), 지정 기간 중 그 기관의 감정가액은 시가로 보지 않습니다. 기간은 시행규칙 제15조 제4항이 정합니다.
| 사유 | 지정 기간 |
|---|---|
| 고의·중대한 과실로 부실감정(요인 조사 오류, 법 위반, 납세자와 담합) | 1년 |
| 원감정가액이 재감정가액의 70% 이상 80% 미만 | 6개월 |
| 60% 이상 70% 미만 | 9개월 |
| 60% 미만 | 1년 |
지정 전에 해당 기관에 통지하고 20일 안에 의견을 제출받습니다(제49조 제9항). 이 조항이 있다는 것은, 감정을 맡기는 쪽에서도 "낮게 써 주는 곳"을 찾는 것이 결과적으로 무의미하다는 뜻입니다.
지금의 평가액이 10년 뒤 양도세의 취득가액이 됩니다
평가액을 낮추는 것이 항상 유리하지 않은 이유가 여기 있습니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항이 이렇게 정합니다.
상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.
증여세 신고 때 정한 평가액이 수증자의 취득가액이 됩니다. 그리고 괄호가 "결정·경정한 가액이 있으면 그 가액"이라고 적으므로, 세무서가 올려 놓은 경우에는 그 올라간 금액이 취득가액이 됩니다.
같은 단독주택을 두 방식으로 신고한 뒤 10년 보유하고 9억원에 양도한 경우를 계산해 보겠습니다. 성년 자녀, 다른 주택이 있어 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않고, 중과 대상은 아니며, 장기보유특별공제는 표 1의 10년 보유 20%를 적용합니다. 취득세·중개보수 등 양쪽에 공통인 비용은 생략했습니다.
| A안: 기준시가 5억원으로 신고 | B안: 감정가액 7억원으로 신고 | |
|---|---|---|
| 증여세 과세표준 | 4억 5,000만원 | 6억 5,000만원 |
| 증여세(신고세액공제 3% 반영) | 7,760만원 | 1억 3,095만원 |
| 양도차익 | 4억원 | 2억원 |
| 장기보유특별공제(20%) | 8,000만원 | 4,000만원 |
| 양도소득 과세표준 | 3억 1,750만원 | 1억 5,750만원 |
| 양도소득세 | 1억 106만원 | 3,991만원 |
| 개인지방소득세(10%) | 1,011만원 | 399만원 |
| 증여세 + 양도세 합계 | 1억 8,877만원 | 1억 7,485만원 |
B안이 1,392만원 적습니다. 증여세는 5,335만원 더 내지만 양도세가 6,727만원 줄어듭니다. 양도세 세율 구간이 40%에서 38%로 내려가고 장기보유특별공제의 기준인 양도차익 자체가 절반이 되기 때문입니다.
다만 이 방향이 항상 맞는 것은 아닙니다. 두 가지가 B안의 이점을 깎습니다.
- 취득세가 같이 올라갑니다. 무상취득의 취득세 과세표준은 시가인정액이라, 감정가액 7억원이 시가인정액이 되면 취득세가 1,750만원에서 2,450만원으로 700만원 늘어납니다. 세율과 중과 판정은 부동산 증여 취득세 3.5%와 12% 기준에 있습니다.
- 감정 수수료가 듭니다. 금액에 따라 수백만원 단위가 됩니다.
둘을 빼면 차이가 수백만원대로 줄어들고, 양도 시점에 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되면 B안의 이점이 통째로 사라집니다. 비과세면 양도세가 없으니 증여세만 더 낸 셈이 됩니다. 양도차익과 필요경비가 어떻게 계산되는지는 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산 순서를 보시면 됩니다.
그래서 판단은 이렇게 정리됩니다. 수증자가 그 부동산을 팔 계획이 있고 비과세 요건을 갖추기 어렵다면 평가액을 높게 잡는 것이 합계로 유리할 수 있고, 계속 보유하거나 1세대 1주택 비과세가 가능하다면 낮게 잡는 것이 유리합니다.
평가액이 뒤집혀도 가산세가 붙지 않는 구조입니다
평가액이 올라가면 가산세까지 걱정하게 되는데, 국세기본법이 이 부분을 따로 빼 두었습니다.
- 과소신고가산세: 제47조의3 제4항 제1호 다목이 "상증세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우"에는 적용하지 않습니다. 부정행위로 과소신고한 경우는 제외입니다.
- 납부지연가산세: 제47조의4 제3항 제6호가 기한 내 신고·납부를 전제로 면제하는데, 범위가 좁습니다. 국세기본법 시행령 제27조의5가 그 "대통령령으로 정하는 방법"을 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법으로 한정합니다.
즉 평가심의위원회를 거쳐 경정된 경우에는 두 가산세가 다 없고, 그 밖의 평가 경정에는 납부지연가산세가 붙습니다. 기한 안에 신고하고 납부까지 해 두었는지가 갈림길입니다. 신고기한을 넘긴 경우의 가산세 계산은 증여세 신고기한을 넘긴 경우 가산세와 수정신고 감면에 정리돼 있습니다.
평가액이 커져 세금을 한 번에 낼 수 없을 때 무엇을 비교해야 하나요
평가액이 올라가면 수증자가 당장 현금을 마련해야 하는 상황이 생깁니다. 받은 것은 부동산인데 내야 하는 것은 현금이기 때문입니다. 이때 선택지는 연부연납, 담보대출, 그리고 받은 재산의 일부 처분입니다.
비교할 항목은 "어느 쪽 이자가 싼가"만이 아닙니다. 연부연납 가산금은 잔액에 붙어 갚아 나가면 줄어들고(상증세법 제72조), 담보대출 이자는 상환 방식에 따라 다릅니다. 여기에 대출이 생기면 수증자의 총부채가 늘어 다른 금융 거래에 영향을 주고, 일부를 팔면 양도세가 새로 생깁니다. 증여세 연부연납은 허가일부터 5년까지이고(제71조 제2항 제2호 나목) 담보 제공이 필요합니다.
받은 재산을 금융자산으로 바꾸는 경우라면 이자·배당 소득이 연 2천만원을 넘는지도 봐야 합니다. 넘으면 다른 소득과 합산돼 세율이 올라가고 건강보험료 산정에도 들어갑니다. 계산 구조는 금융소득종합과세 2천만원 초과 시 추가 세금에 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액과 보유 기간에 따라 달라지므로 단정할 수 없고, 금액은 관할 세무서와 해당 금융기관에서 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 신고를 마쳤는데 몇 달 뒤 그 집이 더 높은 금액에 팔렸습니다. 세금이 늘어나나요?
늘어날 수 있습니다. 시행령 제49조 제1항 단서가 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 매매등을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있게 하고, 증여세의 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 다만 "가격변동의 특별한 사정이 없다"는 판단이 전제이고, 그 사이 시세가 크게 움직인 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
Q. 기준시가 8억원인 상가를 증여하려는데 감정은 한 곳만 받아도 되나요?
조문상 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관으로 가능합니다(법 제60조 제5항 단서, 시행령 제49조 제6항). 다만 그 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서가 재감정을 의뢰할 수 있으므로, 금액이 낮게 나오면 한 곳으로 받은 것이 의미가 없어집니다.
Q. 담보대출 때 받아 둔 감정서를 증여세 신고에 쓸 수 있나요?
어렵습니다. 시행령 제49조 제1항 제2호 가목이 "상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액"을 제외하고, 나목이 "평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우"를 제외합니다. 목적과 기준일이 모두 어긋나는 경우가 많습니다.
Q. 평가심의위원회 신청이 거절되면 어떻게 되나요?
제49조의2 제6항에 따라 결과를 서면으로 통지받습니다. 신청이 받아들여지지 않으면 원래의 가액으로 신고하거나, 결정 후 그 처분에 대해 경정청구·불복 절차로 다투게 됩니다. 기간 계산은 경정청구 5년 기산일과 가능·불가능 사례를 참고하시면 됩니다.
Q. 토지와 건물을 한꺼번에 넘겼는데 거래가액이 하나로만 적혀 있습니다.
시행령 제49조 제3항이 안분 방법을 정합니다. 각각을 법 제61조부터 제65조까지로 평가한 가액에 비례하여 안분하고, 각각에 대한 감정가액(같은 감정기관이 같은 시기에 감정한 것)이 있으면 그 감정가액에 비례합니다. 다만 토지와 그 토지에 정착된 건물의 가액이 구분되지 않는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분합니다. 개별주택가격·개별공시지가를 먼저 확인하려면 부동산공시가격알리미를 쓰시면 됩니다.
Q. 증여일을 월초로 잡느냐 월말로 잡느냐가 평가에 영향을 주나요?
평가기간의 기준은 증여일이므로 날짜가 하루 달라지면 창의 양끝도 하루씩 움직입니다. 다만 영향이 더 큰 쪽은 신고기한입니다. 증여세 신고기한은 취득한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이라, 월말 증여와 다음 달 1일 증여는 기한이 통째로 한 달 차이가 납니다. 평가심의위원회 신청 기한(신고기한 만료 70일 전)도 그만큼 밀립니다.
조문 세 갈래를 겹쳐 놓고 가장 위험하다고 본 자리
시행령 제49조와 제49조의2, 그리고 소득세법 시행령 제163조 제9항을 나란히 놓고 보면서 제가 가장 위험하다고 본 것은 평가심의위원회 신청 기한이었습니다. 증여세는 신고기한이 3개월이라 여유가 있어 보이는데, 이 카드의 기한은 신고기한 만료 70일 전입니다. 증여일부터 세면 6주 남짓입니다. 평가액이 다퉈질 가능성이 보이는 사안이라면 신고서를 쓰기 전이 아니라 등기를 넘기는 시점에 이미 판단이 끝나 있어야 하는 구조입니다. 상위에 노출되는 글들을 여러 편 읽어 봤지만 이 날짜를 적은 글은 찾지 못했습니다.
두 번째는 기준금액입니다. "감정평가를 받아 두면 그 금액으로 확정된다"는 설명이 널리 퍼져 있는데, 조문은 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액을 선으로 그어 두었습니다. 기준시가보다 낮은 감정가액은 재감정으로 되돌려집니다. 감정은 금액을 내리는 도구가 아니라, 세무서가 나중에 다른 금액을 들고 오는 것을 막거나 취득가액을 미리 확보하는 도구입니다.
세 번째는 증여세와 양도세를 같이 놓으면 결론이 뒤집힌다는 점입니다. 숫자를 넣어 보니 평가액을 2억원 올린 쪽이 합계로 더 적었습니다. 그런데 거기에 취득세와 감정 수수료를 더하면 차이가 수백만원대로 줄고, 양도 시점에 비과세가 되면 방향이 완전히 반대가 됩니다. 한 가지 세금만 보고 평가액을 정하면 거의 틀립니다.
제 판단은 이렇습니다. 평가액은 "증여세를 얼마 낼까"가 아니라 "이 부동산을 누가, 언제, 어떻게 처분할까"를 정한 다음에 결정할 문제입니다. 처분 계획이 없다면 낮은 쪽, 10년 안에 팔 계획이 있고 비과세가 어렵다면 높은 쪽이 출발점이고, 그 위에 취득세와 수수료를 얹어 비교하면 됩니다. 금액이 큰 사안이라면 신고 전에 국세상담센터나 관할 세무서에서 본인 사안으로 확인하시는 편이 안전합니다.