감정평가 비용 산정기준과 세금 효과 정리

감정평가 비용 산정기준을 찾아보셨다면 요율표는 이미 보셨을 겁니다. 감정평가액 구간마다 기본액과 요율이 정해져 있고, 5억원이면 745,000원, 10억원이면 1,195,000원이라는 숫자까지 나와 있습니다.

그런데 그 금액을 알고 나면 곧바로 다음 질문이 옵니다. "그래서 나는 받아야 하는 건가, 받으면 세금이 어떻게 되는가."

여기가 실제로 돈이 갈리는 지점입니다. 감정평가 수수료는 몇십만원에서 몇백만원이지만, 그 감정평가액 한 줄이 상속세·증여세와 나중에 팔 때의 양도소득세를 동시에 움직입니다. 한쪽만 보고 결정하면 세금이 뒤집힙니다.

결론부터 (2026년 9월 기준)

감정평가 비용은 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」(국토교통부공고 제2026-145호)이 정한 감정평가액 구간별 요율로 산정되고, 평가법인과 의뢰인 양쪽 모두 준수 의무가 있습니다. 다만 총비용은 요율표만으로 정해지지 않습니다. 감정기관을 몇 곳에 맡기는지, 실비가 얼마나 붙는지가 함께 결정합니다. 그리고 상속·증여라면 감정가액을 높게 잡을지 낮게 잡을지가 수수료보다 훨씬 큰 금액을 좌우합니다.

비용을 계산하기 전에 결정할 것은 「받을지 말지」입니다

감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 일입니다. 그런데 부동산을 가진 사람이 이것을 꼭 받아야 하는 경우는 생각보다 적습니다.

상속·증여 신고 때문에 알아보는 경우가 가장 많은데, 아파트라면 감정평가 없이 끝나는 경우가 흔합니다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항이 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 같거나 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 본다고 정하고 있기 때문입니다.

그 "유사한 다른 재산"의 요건은 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 숫자로 박혀 있습니다. 공동주택가격이 있는 공동주택이라면 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

• 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것
• 주거전용면적 차이가 평가대상 주택 전용면적의 5% 이내일 것
• 공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내일 것

해당하는 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다. 상위 검색 결과들이 "아파트는 유사매매사례가액이 잘 잡힌다"고만 쓰는 대목인데, 실제로는 이 세 요건을 통과해야 합니다. 같은 단지라도 전용면적이 10% 다르면 끌어올 수 없습니다.

그래서 상황별로 갈립니다.

보상 평가를 놓고 "내가 돈을 내야 하나" 걱정하는 분이 많은데, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조는 사업시행자가 감정평가법인등을 선정해 의뢰하도록 정합니다. 시·도지사와 토지소유자가 각 1인씩 추천할 수 있고, 양쪽이 모두 추천하지 않거나 한쪽만 추천하면 2인이 됩니다.

총비용은 요율표 × 감정기관 수 + 실비로 정해집니다

요율표 자체는 전국 공통입니다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조 제2항이 요율과 실비의 범위를 국토교통부장관이 감정평가관리·징계위원회 심의를 거쳐 정하도록 하고, 제3항이 감정평가법인등과 의뢰인 모두 그 기준을 준수해야 한다고 못박고 있습니다.

비용 견적을 받을 때 실제로 확인해야 하는 것은 요율표 숫자가 아니라 아래 네 가지가 어떻게 잡혔는지입니다.

첫째, 구간별 하한·상한이 어디에 붙는지. 하한 0.8배와 상한 1.2배는 총액에 곱하는 것이 아니라 초과액 요율에만 곱합니다. 구간 기본액은 열마다 따로 정해져 있습니다. 감정평가액 8억원의 기준 수수료는 1,015,000원인데 하한은 862,000원입니다. 1,015,000원에 0.8을 곱한 812,000원이 아닙니다. 어느 요율을 적용할지는 공고 제2조 제3항에 따라 착수 전에 의뢰인과 협의해야 합니다.

둘째, 실비가 별도라는 점. 공고 제3조는 보수를 수수료 + 실비로 정의합니다. 실비는 여비, 물건조사비, 공부발급비 등으로 나뉘고 물건조사비는 건물 1동당 1만원입니다(제10조). 현장이 멀면 여비가 붙습니다. 보수액 중 1,000원 미만은 절사합니다(제15조).

셋째, 감정기관을 몇 곳에 맡기는지. 이것이 총비용을 사실상 두 배로 만드는 변수인데, 요율표만 보면 보이지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제5항은 감정가격을 둘 이상의 감정기관에 의뢰하도록 하고, 기준시가 10억원 이하의 부동산만 하나 이상으로 완화합니다(시행령 제49조 제6항). 둘 이상이면 시가는 감정가액의 평균액입니다.

여기서 기준이 되는 것은 감정평가액이 아니라 기준시가입니다. 법 제61조 제1항에 따라 토지는 개별공시지가, 단독·다가구주택은 개별주택가격, 아파트는 공동주택가격, 오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 고시한 가액입니다. 고시 대상이 아니어서 기준시가가 아예 없는 부동산이라면 완화 규정을 쓸 수 없습니다.

넷째, 할증·할인과 최저 금액. 할증 물건이 포함되면 최저 375,000원, 할인 물건이 포함되면 최저 250,000원입니다(제4조 제3항). 착수금은 예정 수수료의 2분의 1까지 받을 수 있고(제13조), 평가법인 사정으로 반려되면 착수금의 1.5배를 돌려줍니다(제2조 제4항). 반대로 의뢰인이 철회하면 발급 전은 예정 수수료의 1/2 이하에서 협의 + 실비, 발급 후는 수수료의 1/2 + 실비입니다(제14조).

참고로 부가가치세가 별도인지는 이 공고 본문에 규정이 없습니다. 견적서에서 직접 확인하시는 편이 확실합니다.

감정평가서에 적힌 두 날짜가 평가기간 안에 있어야 합니다

감정평가를 받기로 했다면 다음은 시점입니다. 여기서 가장 많이 틀립니다.

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항은 평가기간을 상속은 평가기준일 전후 6개월, 증여는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지로 정합니다. 여기까지는 널리 알려져 있습니다.

문제는 무엇을 기준으로 그 안에 들어왔는지 판단하는가입니다. 같은 시행령 제49조 제2항 제2호는 감정가액의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 두 날짜를 기준으로 판단한다고 정합니다. 즉 두 날짜가 모두 평가기간 안에 있어야 합니다. 평가기준일로 소급해 가격을 산정했더라도 감정평가서 작성일이 기간을 넘겼다면 시가로 인정되지 않습니다.

두 번째로 알아둘 것은 순위입니다. 제49조 제2항 단서는 해당 재산 자체의 매매등 가액이 있는 경우에는 제4항(유사재산 가액)을 적용하지 않는다고 정합니다. 내 부동산에 대한 감정가액이 있으면 옆집 거래가격이 먼저 들어오지 못한다는 뜻입니다. 거래가 활발한 단지에서 감정평가를 받는 이유 중 하나가 여기 있습니다.

시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그 가액이 둘 이상이면 평균액입니다.

세 번째는 평가기간을 넘겼을 때의 길입니다. 제49조 제1항 단서는 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 매매등이 있거나, 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 매매등이 있으면, 납세자·지방국세청장·관할세무서장의 신청으로 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 정합니다.

법정결정기한은 시행령 제78조 제1항에 있습니다. 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월입니다. 신고기한 자체는 상속이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(법 제67조 제1항), 증여가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월(법 제68조 제1항)입니다.

유사재산 가액에는 반대 방향의 제약도 있습니다. 시행령 제49조 제4항은 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다고 한정합니다. 신고를 서둘러 마치면 그 뒤에 나온 옆집 거래는 끌어오지 못합니다. 신고 시기 자체가 평가액에 영향을 준다는 뜻입니다.

높게 받는 것이 유리한 경우와 불리한 경우가 정반대로 갈립니다

감정평가를 받는 것 자체보다 중요한 것이 금액을 어느 방향으로 잡는가입니다. 그리고 이 판단은 세금 하나만 보면 반드시 틀립니다.

핵심 고리는 「소득세법 시행령」 제163조 제9항입니다. 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다.

즉 상속·증여 때 신고한 평가액이 그대로 나중에 팔 때의 취득가액이 됩니다. 평가액을 낮추면 지금 상속세·증여세는 줄지만, 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 커집니다. 반대로 높이면 지금 세금은 늘지만 미래 양도세가 줄어듭니다. 같은 숫자가 두 세금에 반대 방향으로 작용합니다.

방향을 가르는 질문은 네 개입니다.

세율 구조가 다르다는 점이 마지막 질문의 핵심입니다. 상속세는 법 제26조에 따라 과세표준 1억원 이하 10%에서 시작해 30억원 초과 구간이 50%입니다. 반면 양도소득세 기본세율은 구간별로 6%에서 45%까지이고, 보유기간에 따라 장기보유특별공제도 붙습니다. 그래서 상속세 구간이 높으면 평가액을 올려 얻는 양도세 절감보다 지금 내는 상속세 증가분이 더 클 수 있습니다.

어느 쪽이 유리한지는 재산 구성과 공제 적용 결과에 따라 달라집니다. 먼저 상속세 상속공제 5억과 계산 순서를 확인해 상속세가 실제로 얼마나 나오는지 가늠한 뒤에 평가 방향을 정하는 순서가 안전합니다. 상속인이 여럿이라면 상속재산분할협의서에 반드시 넣어야 할 항목도 함께 정리해 두어야, 평가액을 올렸을 때 누구의 세 부담이 늘어나는지가 정리됩니다.

한 가지 덧붙이면, 재산 평가액은 세금만 움직이지 않습니다. 유류분 청구와 2026년부터 달라진 지급 방식에서 정리한 유류분 계산의 출발점도 재산가액이고, 공시가격은 주택연금 공시가격 12억 초과 기준처럼 다른 제도의 자격 기준으로도 쓰입니다. 평가액을 정할 때는 세금 밖의 영향도 함께 보셔야 합니다.

낮게 받으면 국세청이 다시 매길 수 있습니다 — 기준금액 규칙

"그럼 세금을 줄이려고 낮게 받으면 되겠다"고 생각하기 쉬운데, 여기에 제동 장치가 두 겹으로 걸려 있습니다. 이 대목을 정확히 다룬 글이 검색 결과에 거의 없습니다.

첫째, 기준금액입니다. 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 납세자가 제시한 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액으로 한다고 정합니다. 기준금액은 두 값 중 적은 금액입니다.

• 법 제61조·제62조·제64조·제65조에 따라 평가한 가액 (토지는 개별공시지가, 아파트는 공동주택가격 등 보충적 평가액)
• 같은 조 제4항에 따른 시가(유사재산 매매가액)의 100분의 90

즉 공시가격 아래로 감정가를 받는 것은 사실상 통하지 않습니다. 기준금액 이상이어도 안전하지는 않습니다. 같은 단서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려해 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우도 포함한다고 정합니다. 다만 세무서장등이 의뢰한 재감정가액이 납세자 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않습니다.

둘째, 시가불인정 감정기관 지정입니다. 납세자가 낸 감정가액이 재감정가액의 80%에 미달하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다(법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제7항·제8항). 지정 기간은 1년 범위라고만 알려져 있는데, 시행규칙 제15조 제4항은 비율에 따라 나눕니다.

고의 또는 중대한 과실로 부실감정을 한 경우(객관적 가치에 영향을 미치는 요인을 사실과 다르게 조사, 납세자와 담합 등)는 그 자체로 1년이고, 두 사유에 모두 해당하면 가장 긴 기간을 적용합니다. 지정 기간 동안 그 기관이 평가한 감정가액은 시가로 보지 않습니다.

여기에 하나 더 있습니다. 목적이 다른 감정평가서를 그대로 세금 신고에 쓸 수 없습니다. 시행령 제49조 제1항 제2호는 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 평가하는 등 상속세·증여세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액과 평가기준일 현재 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액을 제외합니다. 대출을 위해 금융회사가 받아둔 감정평가서를 상속세 신고에 재활용하려는 경우 걸릴 수 있는 대목입니다.

그리고 담보가 설정된 부동산에는 평가액의 바닥이 따로 있습니다. 법 제66조는 저당권·질권·양도담보·전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함)과 담보 목적 신탁재산에 대해, 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 정합니다. 전세보증금 5억원이 들어 있는 집을 감정가 4억원으로 신고해도 그 금액이 받아들여지지 않는 구조입니다.

증여는 한 가지가 더 있습니다 — 10년 안에 팔면 취득가액이 되돌아갑니다

증여를 놓고 감정평가를 고민하는 경우라면 반드시 함께 봐야 하는 조항이 있습니다. 「소득세법」 제97조의2입니다.

거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등을 양도하면, 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 증여한 사람이 그 자산을 취득할 때의 금액으로 계산합니다. 보유기간도 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다. 부동산에 관한 권리 중 일부 자산은 기간이 1년입니다.

증여세를 줄이려고 낮게 평가하든 양도세를 줄이려고 높게 평가하든, 10년 안에 팔면 그 노력이 무효가 된다는 뜻입니다. 다만 세 가지 예외가 있습니다.

• 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 경우로서 협의매수·수용된 경우
• 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되는 경우
• 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우

세 번째 예외 때문에, 이월과세가 항상 세금을 늘리는 방향으로만 작용하지는 않습니다. 증여받은 자산을 팔 계획이 있다면 증여일로부터 10년이 지났는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

거래신고 소명 요구를 받았을 때 감정평가서가 하는 일과 못 하는 일

부동산을 매매한 뒤 거래대금 지급 증명 자료를 제출하라는 서면을 받는 경우가 있습니다. 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조 제1항입니다. 신고관청은 신고 내용이 누락됐거나 정확하지 않다고 판단하면 보완을 요구하거나 거래계약서·거래대금 지급 증명 자료 등의 제출을 요구할 수 있습니다.

요구할 수 있는 자료는 같은 법 시행규칙 제6조 제1항에 다섯 갈래로 열거돼 있습니다. 거래계약서 사본, 거래대금 지급을 확인할 수 있는 입금표 또는 통장 사본, 매수인이 대금 지급을 위해 대출·정기예금 해약·주식 처분을 했음을 증명하는 자료, 매도인이 받은 대금을 예금 외의 용도로 지출한 경우 그 증명 자료, 그 밖에 사실 여부 확인에 필요한 자료입니다.

여기서 감정평가서의 위치를 정확히 알아두셔야 합니다.

감정평가서는 거래가격이 왜 그 수준이었는지를 설명하는 자료입니다. 특수관계인 사이 거래나 시세와 동떨어진 가격으로 신고해 조사가 들어온 경우, 평가기준 시점의 객관적 가치를 보여주는 근거가 됩니다. 반면 거래대금이 실제로 오갔다는 증빙을 대체하지는 못합니다. 시행규칙이 요구하는 것은 계좌 흐름이고, 감정평가서에는 그 흐름이 없습니다. 둘을 혼동해 감정평가서만 제출하면 자료 미제출로 처리될 수 있습니다.

제출 기한도 자주 잘못 알려져 있습니다. 법령에 며칠이라는 숫자가 없습니다. 시행규칙 제6조 제2항은 요구사유, 자료의 범위와 내용, 제출기한 등을 명시한 서면으로 하여야 한다고만 정합니다. 기한은 받은 서면에 적힌 날짜입니다.

과태료는 자료 종류에 따라 갈립니다. 거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 3천만원 이하(법 제28조 제1항 제3호), 그 밖의 자료는 500만원 이하(제28조 제2항 제4호)입니다. 거래가격을 거짓으로 신고한 경우는 해당 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하(제28조 제3항)입니다.

그리고 조사 결과가 이 법이나 「주택법」·「공인중개사법」·「상속세 및 증여세법」 위반으로 판단되면 수사기관 고발 또는 관계 행정기관 통보로 이어집니다(제6조 제5항). "국세청으로 넘어간다"는 말의 법적 근거가 이 조항입니다. 자금 출처가 부모에게서 온 것으로 확인되면 증여세 문제가 따라오고, 그때 다시 재산 평가 문제로 돌아옵니다. 상속으로 받은 재산 범위부터 정리해야 한다면 안심상속 원스톱으로 상속재산 확인하는 순서를 먼저 보시는 편이 낫습니다.

평가액이 정해진 다음의 결정 — 상속세 납부 재원을 어디서 만드나

감정평가액이 확정되면 곧바로 현실적인 문제가 옵니다. 부동산은 그대로 있고 세금은 현금으로 내야 합니다. 감정평가를 받아 평가액을 올린 경우라면 더 그렇습니다.

법이 열어둔 길은 세 갈래입니다. 납부할 금액이 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 일부를 분할납부할 수 있습니다(상증세법 제70조 제2항). 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 관할세무서장의 허가를 받아 연부연납을 할 수 있습니다(제71조 제1항). 기간은 상속세가 허가일부터 10년, 증여세가 5년이 원칙이고, 가업상속공제를 받은 재산 등은 더 깁니다. 다만 각 회분 분할납부 세액이 1천만원을 초과하도록 기간을 정해야 합니다. 세액이 크고 현금이 부족하면 물납(제73조)도 있습니다.

여기서 비교해야 하는 것은 연부연납 가산금과 부동산담보대출 이자, 그리고 부동산을 지금 파는 경우의 양도세입니다. 연부연납을 선택하면 담보 설정 비용이 들고 가산금이 붙지만 부동산을 지킬 수 있습니다. 대출을 받으면 이자 부담과 별도로 그 부동산에 담보가 설정되어 법 제66조의 평가 특례가 적용될 여지가 생깁니다. 처분한다면 취득가액이 상속 당시 평가액이므로, 평가액을 높여둔 것이 여기서 유리하게 작용합니다.

어느 쪽이 나은지는 세액 규모, 보유 기간 계획, 금리 수준에 따라 달라집니다. 수익률이나 절세액을 단정하는 안내는 믿지 마시고, 연부연납 허가 요건과 가산금은 관할 세무서 또는 국세상담센터에서, 담보대출 조건은 금융감독원 금융상품 비교 정보와 해당 금융회사에서 직접 확인하시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 대출받을 때 은행이 받아둔 감정평가서를 상속세 신고에 그대로 쓸 수 있나요?

그대로 쓰기 어려운 경우가 많습니다. 두 가지가 걸립니다. 첫째, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호는 상속세·증여세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액과 평가기준일 현재 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액을 시가에서 제외합니다. 담보 목적 평가는 일정한 조건을 전제로 이뤄지는 경우가 있어 이 단서에 걸릴 수 있습니다. 둘째, 시점 요건입니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 둘 다 평가기간 안에 있어야 합니다. 대출 시점이 상속개시일보다 훨씬 앞서 있으면 그것만으로 탈락합니다. 신고용으로 새로 의뢰하시는 편이 확실합니다.

Q. 감정평가액이 공시가격보다 낮게 나왔습니다. 그대로 신고해도 되나요?

받아들여지지 않을 가능성이 높습니다. 시행령 제49조 제1항 제2호 단서의 기준금액은 보충적 평가액(토지는 개별공시지가, 아파트는 공동주택가격 등)과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액입니다. 감정가액이 이 기준금액에 미달하면 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액으로 갈음합니다. 다만 재감정가액이 납세자 감정가액보다 낮으면 그렇지 않으므로, 그 부동산이 실제로 공시가격을 밑도는 사정(중대한 훼손, 권리 제약 등)이 있다면 그 사정을 평가서에 반영해 받는 것이 순서입니다. 관할 세무서에 사전 상담을 받아보시기 바랍니다.

Q. 기준시가 10억원은 감정평가액 기준인가요, 공시가격 기준인가요?

기준시가 기준입니다. 시행령 제49조 제6항이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하를 말한다고 정합니다. 여기서 기준시가는 법 제61조 제1항에 따른 값으로, 토지는 개별공시지가, 단독·다가구주택은 개별주택가격, 아파트는 공동주택가격, 오피스텔·상업용 건물은 국세청장 고시 가액입니다. 감정평가액이 12억원으로 나왔더라도 공동주택가격이 9억원이면 감정기관 한 곳으로 가능합니다. 반대로 국세청 고시 대상이 아니어서 기준시가가 아예 없는 상업용 건물이라면 이 완화 규정을 쓸 수 없어 두 곳이 필요합니다.

Q. 평가기간 6개월을 이미 넘겼습니다. 방법이 없나요?

두 갈래가 남아 있습니다. 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 매매등 가액, 또는 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 매매등 가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다. 법정결정기한은 시행령 제78조 제1항에 따라 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월입니다. 다만 이 절차는 납세자만 신청하는 것이 아니라 지방국세청장·관할세무서장도 신청할 수 있습니다. 과세관청이 직권으로 감정평가를 의뢰하는 통로가 같은 조항이라는 점을 함께 알아두셔야 합니다.

Q. 보상 대상 토지인데 감정평가 수수료를 제가 내야 하나요?

일반적인 보상 절차에서는 사업시행자가 의뢰합니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조는 사업시행자가 감정평가법인등 3인(시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 않거나 한쪽만 추천하면 2인)을 선정해 평가를 의뢰하도록 정하고, 토지소유자도 1인을 추천할 수 있습니다. 보상액은 공시지가를 기준으로 산정하며 가격시점의 현실적 이용상황을 기준으로 봅니다(제70조 제1항·제2항). 다만 제시된 보상액에 다투기 위해 소유자가 별도로 감정평가를 의뢰하는 경우는 본인 부담입니다. 이 경우 소송·재결 목적 평가는 공고 제5조 제2항에 따라 150% 할증 대상이라 수수료가 올라갑니다.

자료를 다 훑고 나서 가장 걸렸던 두 가지

법령 원문과 상위 검색 결과를 나란히 놓고 정리하면서 가장 신경이 쓰였던 것은 비용 이야기와 세금 이야기가 완전히 분리되어 있다는 점입니다. 수수료를 다루는 페이지는 요율표와 계산기로 끝나고, 세금을 다루는 칼럼은 감정기관 몇 곳과 평가기간까지만 말합니다. 그런데 실제로 독자가 결정해야 하는 것은 그 사이에 있습니다. 몇십만원짜리 수수료를 아끼려다 몇천만원짜리 세금 방향을 잘못 잡는 구조이기 때문입니다.

제가 보기에 두 번째로 위험한 지점은 날짜입니다. 평가기간 전후 6개월은 어디에나 적혀 있는데, 그 기간 안에 있어야 하는 것이 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 두 개라는 사실은 시행령 제49조 제2항 제2호를 직접 열어야 나옵니다. 감정평가서를 다 받아 놓고 작성일 때문에 못 쓰게 되는 상황은 되돌릴 방법이 없습니다. 의뢰할 때 "신고용이고 평가기준일은 언제입니다"를 먼저 말하는 것이 요율 협의보다 먼저 와야 한다고 봅니다.

한 가지 더 남겨두면, 이 글에 쓰지 않은 것이 있습니다. 상위 글 일부가 "기준시가와 감정가격 차이가 일정 금액·비율 이상이면 국세청 감정평가 대상"이라는 선정 기준을 수치로 적고 있는데, 국세청 감정평가 사업의 연도별 선정 기준은 공식 자료로 확인하지 못했습니다. 재의뢰 할인율 구간과 부가가치세 별도 여부도 공고 원문에서 확인되지 않아 뺐습니다. 확인되지 않은 숫자를 옮겨 적는 것보다 없다고 말해두는 편이 낫다고 판단했습니다. 개별 사안의 판단은 국세상담센터 126이나 관할 세무서, 감정평가 수수료 기준은 한국감정평가사협회로 확인하시기 바랍니다.

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