최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(국가법령정보센터 현행 조문)
아파트 증여세 계산에서 세율과 공제는 이미 정해져 있습니다. 성인 자녀라면 5천만원을 빼고 과세표준 구간에 맞는 세율을 곱하면 끝입니다. 결과를 크게 흔드는 것은 그 앞 단계, 아파트 값을 무엇으로 잡느냐입니다.
같은 단지 안에서도 계약 시점과 동·층에 따라 거래가가 크게 벌어질 수 있어서, 계산기에 어떤 숫자를 넣느냐에 따라 세금이 1억원 넘게 달라집니다. 이 글은 증여세 계산의 입력값이 되는 시가가 법에서 어떤 순서로 정해지는지, 시가 후보별로 세액이 실제로 얼마나 벌어지는지, 전세를 끼고 넘기면 계산이 어떻게 둘로 갈라지는지를 조문 원문으로 확인해 정리한 것입니다. 2026년 9월 기준입니다.
계산기에 넣을 숫자는 하나인데, 법이 인정하는 시가 후보는 여럿입니다
결론부터 말하면, 아파트 증여세 계산의 입력값은 증여일 현재의 시가이고(상속세 및 증여세법 제60조 제1항), 그 시가가 될 수 있는 후보가 네 가지입니다. 문제는 후보가 여러 개 동시에 존재할 때입니다.
| 시가 후보 | 근거 | 아파트에서 흔한 정도 |
|---|---|---|
| 그 아파트 자체의 매매·감정·경매·공매 가액 | 시행령 제49조 제1항 | 증여 직전 매매는 드묾. 감정은 선택 가능 |
| 유사매매사례가액 (같은 단지 비슷한 집의 거래가) | 시행령 제49조 제4항, 시행규칙 제15조 제3항 | 가장 흔함 |
| 평가기간 밖 거래를 평가심의위원회가 시가로 인정한 가액 | 시행령 제49조 제1항 단서 | 드묾. 납세자나 세무서가 신청 |
| 공동주택가격 등 보충적 평가액 | 법 제61조 제1항 제4호 | 시가를 찾을 수 없을 때만 |
평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다(시행령 제49조 제1항 괄호). 상속의 전후 6개월과 다르다는 점은 이미 아실 것이고, 여기서 볼 것은 이 9개월 창 안에 후보가 두 개 이상 들어오는 경우입니다. 그때 무엇이 이기는지는 조문이 정해 두었고, 그 규칙을 알면 계산기에 넣을 숫자가 하나로 좁혀집니다.
공동주택가격 7억 아파트 한 채로 시가 후보별 증여세를 계산해 봤습니다
같은 아파트를 성인 자녀 한 명에게 전부 증여하고, 과거 10년 안에 받은 증여는 없다고 두겠습니다. 공동주택가격은 7억원, 같은 단지 비슷한 집의 거래가 두 건 있고, 증여 전에 감정평가를 받는 선택지도 있는 상황입니다.
| 시가로 잡힌 값 | 증여재산가액 | 과세표준 | 세율·누진공제 | 산출세액 | 기한 내 신고 시 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공동주택가격 (시가가 전혀 없을 때만) | 7억원 | 6억 5천만원 | 30%·6천만원 | 1억 3,500만원 | 1억 3,095만원 |
| 이 아파트 감정가액 | 9억원 | 8억 5천만원 | 30%·6천만원 | 1억 9,500만원 | 1억 8,915만원 |
| 유사매매사례가액 (증여 5개월 전 계약) | 10억원 | 9억 5천만원 | 30%·6천만원 | 2억 2,500만원 | 2억 1,825만원 |
| 유사매매사례가액 (증여 1개월 뒤 계약) | 12억원 | 11억 5천만원 | 40%·1억 6천만원 | 3억원 | 2억 9,100만원 |
마지막 열은 신고기한 안에 신고해 산출세액의 3%를 공제받은 금액입니다(법 제69조 제2항). 증여재산공제 5천만원은 직계존속이 성인 자녀에게 줄 때의 한도입니다.
맨 위와 맨 아래의 차이는 산출세액 기준으로 1억 6,500만원입니다. 세율 구간도 30%에서 40%로 한 칸 올라갑니다. 감정가액 9억원을 쓸 수 있다면 유사매매사례 10억원보다 산출세액이 3,000만원 줄고, 감정평가 수수료도 500만원 한도 안에서 과세표준에서 뺍니다(법 제55조 제1항, 시행령 제46조의2·제20조의3).
다만 이 표의 네 줄은 고를 수 있는 메뉴가 아닙니다. 공동주택가격은 시가가 없을 때만 쓰는 값이고, 같은 단지 거래가 흔한 아파트에서는 그 자리까지 내려가기 어렵습니다. 나머지 세 줄 중 무엇이 적용되는지는 아래 두 규칙이 정합니다.
후보가 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액이 이깁니다
시행령 제49조 제2항은 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 정합니다. 가까운 날의 가액이 둘 이상이면 그 평균입니다.
이 "날"이 무엇인지도 같은 항이 정합니다.
- 매매는 매매계약일 (잔금일·등기일이 아닙니다)
- 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 (두 날짜가 모두 평가기간 안이어야 합니다)
- 수용·경매·공매는 그 가액이 결정된 날
위 표로 돌아가면, 증여 5개월 전 10억원 계약과 증여 1개월 뒤 12억원 계약이 둘 다 평가기간 안에 있을 때 증여일에 더 가까운 12억원이 시가가 됩니다. 값이 낮은 쪽을 고를 수 없습니다. 실거래가 공개시스템에서 거래를 찾을 때 금액보다 계약일을 먼저 봐야 하는 이유입니다.
그 아파트 자체를 감정받으면 유사매매사례가액은 밀려납니다
제2항에는 단서가 하나 더 붙어 있습니다. "해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다." 제4항이 유사매매사례가액입니다. 즉 평가기간 안에 이 아파트 자체의 감정가액이 있으면, 같은 단지의 다른 집 거래가는 가깝든 멀든 시가 후보에서 빠집니다.
위 표에서 감정가액 9억원 줄이 성립하는 근거가 이것입니다. 다만 감정가액이면 무엇이든 되는 것은 아닙니다. 조문이 걸어 둔 조건이 세 가지입니다.
| 조건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정기관 수 | 원칙은 둘 이상 감정기관의 평균. 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상 | 법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항 |
| 기준금액 | 보충적 평가액과 유사매매사례가액의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 감정기관에 다시 맡김 | 시행령 제49조 제1항 제2호 |
| 목적 적합성 | 조건부 감정, 원형대로 감정하지 않은 가액은 제외 | 같은 호 가목·나목 |
예시 아파트는 공동주택가격 7억원이라 감정기관 한 곳으로 됩니다. 기준금액은 보충적 평가액 7억원과 유사매매사례 10억원의 90%인 9억원 중 적은 7억원이므로, 9억원 감정가는 숫자상 기준을 넘습니다. 그래도 조문은 기준금액 이상인 경우에도 평가심의위원회 심의를 거쳐 부적정하다고 인정되면 다시 감정할 수 있게 열어 두었습니다. 시세보다 지나치게 낮은 감정을 받으면 이 문이 열립니다.
감정 비용을 얼마로 보고, 몇 곳에 맡겨야 이득인지는 감정평가 비용 산정기준과 세금 효과에서 수수료 요율과 함께 따로 정리했습니다. 여기서는 순서만 기억해 두면 됩니다. 감정은 시가 후보를 새로 만드는 일이고, 그 후보는 유사매매사례를 밀어내는 힘이 있습니다.
신고일이 유사매매사례의 마감선입니다
두 번째 규칙은 제4항의 괄호 안에 있습니다. 증여세를 신고한 경우 유사매매사례가액은 "평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액"으로 한정됩니다.
평가기간은 증여일 후 3개월까지 열려 있지만, 신고서를 낸 날 이후에 생긴 같은 단지 거래는 이 조항의 유사매매사례로 잡히지 않는다는 뜻입니다. 위 표의 12억원 거래가 증여 1개월 뒤에 계약됐더라도, 그보다 먼저 신고를 마쳤다면 조문 구조상 그 거래는 유사매매사례 후보가 아닙니다.
그렇다고 신고만 서두르면 끝나는 것은 아닙니다. 조문이 열어 둔 길이 두 개 더 있습니다.
- 평가기간 밖 거래의 편입 — 증여일 전 2년 이내, 또는 평가기간이 끝난 뒤부터 법정결정기한까지 있었던 매매·감정 등도, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서가 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서).
- 법정결정기한 — 증여세의 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다(시행령 제78조 제1항 제2호). 세무서가 신고 내용을 결정하는 이 기간 동안 위 1번의 경로가 살아 있습니다.
국세청 「증여재산의 평가」 안내는 납세자가 평가심의위원회에 시가 인정을 신청하려면 증여세 신고기한 만료 70일 전까지, 평가기간이 지난 뒤의 매매 등이라면 그 매매 등이 있는 날부터 6개월 이내에 신청하도록 적고 있습니다. 반대로 세무서가 신청하는 경우도 있으므로, 신고일 뒤의 높은 거래가 완전히 무관해진다고 단정하기는 어렵습니다.
정리하면 순서는 이렇습니다. 증여일을 정하고, 평가기간 안의 같은 단지 거래를 계약일 순으로 모아 두고, 감정을 받을지 정한 뒤, 신고할 수 있는 상태가 되면 기한 말일까지 미루지 않는 편이 유사매매사례 변동을 줄이는 방법입니다. 신고 뒤에 결정이 바뀌더라도, 평가 방법 차이로 과세표준이 달라진 경우에는 부정행위가 아닌 한 과소신고가산세가 적용되지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목). 덜 낸 세금 자체와 납부지연 부분은 관할 세무서에 확인해야 합니다.
같은 단지 거래 중 어느 것이 유사매매사례로 잡히는가
같은 단지 거래라고 전부 후보가 되지는 않습니다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 공동주택의 유사매매사례를 세 요건으로 좁힙니다. 같은 공동주택단지 / 주거전용면적 차이 5% 이내 / 공동주택가격 차이 5% 이내. 세 요건을 모두 충족하는 집이 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 씁니다.
예시 아파트(전용 84.9㎡, 공동주택가격 7억원)를 기준으로 같은 단지 거래 세 건을 걸러 보면 이렇습니다.
| 거래 | 전용면적 | 공동주택가격 | 면적 요건 | 가격 요건 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 같은 동 다른 층 | 84.9㎡ | 7억 1천만원 | 차이 0% | 차이 약 1.4% | 후보 |
| ② 다른 동 같은 평형 | 84.7㎡ | 6억 7천만원 | 차이 약 0.2% | 차이 약 4.3% | 후보 |
| ③ 저층 소형 | 59.9㎡ | 5억 2천만원 | 차이 약 29% | 차이 약 26% | 제외 |
①과 ②가 모두 후보이면서 둘 다 평가기간 안에 있다면, 앞 절의 제2항 규칙(가장 가까운 날)과 이 요건(공동주택가격 차이가 가장 작은 집)이 겹쳐 작동합니다. 실무에서 해석이 갈릴 수 있는 지점이라, 후보가 여럿이면 두 규칙을 각각 적용한 결과를 모두 계산해 두고 관할 세무서나 세무대리인과 확인하시는 편이 안전합니다.
주의할 점은 공동주택가격 차이 5%를 매년 새 공시가격으로 다시 본다는 것입니다. 조문 괄호가 "새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격"이라고 적고 있어, 증여일이 공시가격 발표 전후 어느 쪽이냐에 따라 후보 집합이 달라질 수 있습니다. 공시가격과 세금의 연결 구조는 공시가격 과세표준 계산 구조에서 다뤘습니다.
전세를 끼고 넘기면 증여세는 줄지만 계산이 둘로 나뉩니다
아파트에 세입자가 있으면 계산이 달라집니다. 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 뺀 금액이고(법 제47조 제1항), 시행령 제36조 제1항은 그 채무에 증여자가 해당 재산을 임대한 경우의 임대보증금을 명시하고 있습니다. 전세보증금을 자녀가 떠안는 부담부증여입니다.
위 예시에서 시가 10억원(유사매매사례) 아파트에 전세보증금 4억원이 있고, 부모가 10년 전 5억원에 샀다고 두면 이렇게 됩니다.
| 항목 | 보증금을 돌려주고 비운 뒤 증여 | 보증금 4억원을 자녀가 인수 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 10억원 | 6억원 |
| 과세표준 | 9억 5천만원 | 5억 5천만원 |
| 증여세 (기한 내 신고) | 2억 1,825만원 | 1억 185만원 |
| 부모의 양도가액 | 없음 | 10억 × 4/10 = 4억원 |
| 부모의 취득가액 | 없음 | 5억 × 4/10 = 2억원 |
| 부모의 양도차익 | 없음 | 2억원 (필요경비 반영 전) |
부담부증여에서 채무 부분은 양도로 보고(소득세법 제88조 제1호 후단), 그 양도가액과 취득가액은 평가액(취득가액)에 채무액/증여가액 비율을 곱해 나눕니다(소득세법 시행령 제159조 제1항). 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 맞춘다는 단서도 같은 조항에 있습니다.
증여세만 보면 1억 1,640만원이 줄지만, 그 대신 부모에게 양도차익 2억원이 생깁니다. 이 2억원에 세금이 얼마나 붙는지는 부모의 상황이 전부 정합니다.
- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도 부분도 비과세 판정을 받을 수 있습니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 판정 기준에서 세대 판정부터 따져 볼 수 있습니다.
- 부모가 조정대상지역 다주택자라면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과가 다시 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(정책브리핑 안내 기준). 이 경우 증여세에서 줄인 금액보다 양도세가 커질 수 있습니다.
- 그 사이의 일반 과세라면 양도차익에서 필요경비와 장기보유특별공제를 빼고 기본세율을 적용합니다. 순서는 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산 구조에 정리했습니다.
부모와 자녀 사이 부담부증여는 채무를 넘긴 것으로 보지 않는 데서 출발합니다
법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수했더라도 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 이 추정을 깨려면 채무가 객관적으로 인정돼야 하고, 방법은 시행령 제10조 제1항이 정합니다. 금융회사 대출은 그 기관의 채무 확인 서류, 전세보증금처럼 개인에 대한 채무는 임대차계약서·채권자확인서 같은 채무부담 증빙입니다.
그리고 인수는 서류로 끝나지 않습니다. 세입자가 나갈 때 자녀가 자기 돈으로 보증금을 돌려줘야 인수가 실제로 이뤄진 것이 됩니다. 이때 부모가 대신 돌려주면 그 금액은 새로운 증여로 볼 수 있습니다. 부담부증여를 계산기에 넣기 전에 자녀가 4억원을 상환할 수단이 있는가부터 확인하시는 이유입니다.
취득세도 채무 부분과 나머지 부분의 세율이 달라지는데, 부모와 자녀 사이는 여기에도 별도의 추정 규정이 붙습니다. 그 계산과 서류는 부동산 증여 취득세와 부담부증여 서류에서 이어서 보실 수 있습니다.
증여세 1억 8,915만원을 현금으로 낼 수 없다면, 무엇을 비교해야 하나요
아파트 증여의 현실적인 다음 고민은 세금 재원입니다. 받은 것은 집인데 세금은 현금이기 때문입니다. 법이 열어 둔 선택지는 두 가지입니다. 납부할 금액이 1천만원을 초과하면 일부를 납부기한 뒤 2개월 이내에 나눠 낼 수 있고(법 제70조 제2항), 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 연부연납을 신청할 수 있습니다. 증여세 연부연납 기간은 일반 증여재산의 경우 허가일부터 5년이고, 각 회분이 1천만원을 초과하도록 정해야 합니다(법 제71조).
연부연납에는 가산금이 붙고, 담보로 증여받은 아파트를 잡는 경우가 많습니다. 그래서 비교 대상은 연부연납 가산금 이자율과 주택담보대출 금리, 그리고 자녀의 상환 능력입니다. 대출로 세금을 내면 그 대출을 자녀 소득으로 갚는 기록이 남아야 나중에 자금 출처 소명이 깔끔합니다. 가산금 이자율과 담보 요건을 비교하는 방법은 상속세 신고기한과 연부연납 납부 방법에 정리했는데, 이자율 구조는 증여세도 같은 방식으로 따집니다. 어느 쪽이 싸다고 단정할 수는 없으니, 실제 신청 전에는 관할 세무서와 거래 금융회사의 조건을 나란히 받아 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 공동주택가격으로 신고했는데, 나중에 세무서가 같은 단지 거래가로 고칠 수 있나요?
고칠 수 있습니다. 평가기간 안의 유사매매사례가액이 있었다면 그것이 시가이고, 공동주택가격은 시가가 없을 때만 쓰는 값이기 때문입니다. 세무서가 결정하는 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 다만 이렇게 평가 방법 차이로 과세표준이 바뀐 경우에는 부정행위가 없었다면 과소신고가산세가 적용되지 않는다는 규정이 국세기본법 제47조의3 제4항에 있습니다. 부족한 세금은 다시 내야 하므로 처음부터 평가기간 안의 거래를 확인하고 신고하시는 편이 낫습니다.
Q. 감정평가를 두 곳에서 받았는데 한 곳이 더 낮습니다. 낮은 쪽만 쓸 수 있나요?
쓸 수 없습니다. 둘 이상의 감정기관 감정가액은 평균액이 시가입니다(시행령 제49조 제1항 제2호). 기준시가 10억원 이하라 한 곳만 받아도 되는 아파트에서 굳이 두 곳을 받았다면 두 값의 평균이 적용됩니다. 두 기관의 차이가 크다면 감정 목적·조건이 증여세 납부 목적에 맞게 적혀 있는지부터 확인하셔야 합니다.
Q. 증여계약 전에 미리 감정을 받아 두어도 되나요?
평가기간이 증여일 전 6개월부터이므로 기간 안이라면 가능합니다. 다만 감정의 기준이 되는 날은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이고, 두 날짜가 모두 평가기간 안에 있어야 합니다. 증여일이 미뤄져 가격산정기준일이 6개월 밖으로 밀리면 그 감정은 후보에서 빠질 수 있으니 계약 일정과 함께 관리하셔야 합니다.
Q. 10년 전에 이 아파트 지분 일부를 먼저 받았습니다. 이번 계산에 그때 값이 들어가나요?
증여일 전 10년 이내에 같은 사람(직계존속이면 그 배우자 포함)에게 받은 증여는 합산되고, 이때 과거 증여분은 그때 신고한 시가로 들어갑니다. 지금 시세로 다시 평가하지 않습니다. 합산이 세율 구간을 얼마나 끌어올리는지는 증여재산공제 10년 합산 계산 구조에서 계산 사례로 확인할 수 있습니다.
Q. 증여받은 아파트를 곧 팔 생각인데, 시가를 높게 잡아 두면 나중에 양도세가 줄어드나요?
증여받은 날의 시가가 원칙적으로 수증자의 취득가액이 되지만, 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면 취득가액을 증여자가 처음 산 금액으로 되돌리는 이월과세가 적용됩니다(소득세법 제97조의2, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년). 곧 팔 집이라면 시가를 높게 잡아 두는 전략이 통하지 않을 가능성이 큽니다.
조문을 겹쳐 보고 나서 계산 순서를 바꿔야 한다고 본 이유
자료를 정리하면서 가장 오래 붙잡고 있던 곳은 시행령 제49조 제2항의 단서 한 줄과 제4항의 괄호 한 줄이었습니다. 상위노출 글과 계산기 안내는 대부분 "시가 → 유사매매 → 감정 → 공시가격"을 위에서 아래로 내려가는 사다리처럼 설명합니다. 그런데 조문을 나란히 놓고 보면 사다리가 아니라 시간 싸움입니다. 가장 가까운 날의 가액이 이기고, 이 아파트 자체의 감정이 다른 집 거래를 밀어내고, 신고일이 마감선이 됩니다.
그래서 제가 보기에 아파트 증여세 계산의 순서는 "계산기부터"가 아니라 "평가기간 안의 거래를 계약일 순으로 모으는 것부터"입니다. 그 목록이 있어야 감정을 받을지, 언제 신고할지가 정해지고, 그다음에 계산기에 넣을 숫자가 하나로 좁혀집니다. 이 순서를 뒤집으면 계산기는 매번 다른 답을 내고, 그 가운데 어느 것도 확정된 세금이 아닙니다.
두 번째로 걸렸던 것은 부담부증여입니다. 증여세 표만 보면 1억원 넘게 줄어드는 선택처럼 보이지만, 조문은 부모 쪽에 양도차익을 만들고, 부모와 자녀 사이라는 이유만으로 채무 인수를 일단 부인하는 추정에서 출발합니다. 부모의 주택 수와 비과세 요건, 자녀의 상환 능력이라는 세 조건을 먼저 확인하지 않은 부담부증여 계산은 절반만 한 계산입니다.
이 글의 수치와 조문은 2026년 9월 27일 현재의 국가법령정보센터 현행 조문과 국세청 안내를 기준으로 했습니다. 상속·증여세 개편 논의가 보도되고 있지만 확정되지 않은 내용은 반영하지 않았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산과 관할 세무서 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.