배우자 증여 이월과세 10년 양도세 계산 사례와 공동명의 전환 비교

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 소득세법 제97조의2(국가법령정보센터 현행 조문, 2026.1.1. 시행)

배우자 증여에서 증여재산공제 6억원은 출발점일 뿐입니다. 6억원 안에서 넘기면 증여세가 계산되지 않는다는 것은 맞지만, 그 부동산을 언제 파느냐에 따라 몇 년 뒤 양도소득세가 몇 배로 달라집니다.

이 글은 6억원 한도를 세는 법이 아니라 그다음 단계를 다룹니다. 증여받은 부동산을 10년 안에 팔 때 적용되는 이월과세가 취득가액·보유기간·증여세를 어떻게 바꾸는지 실제 세액까지 계산하고, 이월과세가 빠지는 세 가지 경우, 그리고 전부 증여·지분 증여(공동명의 전환)·부부간 매매 가운데 무엇이 어떤 비용을 부르는지 양도소득세 조문 원문으로 확인해 정리했습니다. 2026년 9월 기준입니다.

배우자 증여 6억원은 입구이고, 세금이 갈리는 곳은 양도하는 날입니다

먼저 한 문단으로 정리하겠습니다. 상속세 및 증여세법 제53조 제1호는 배우자에게 받은 증여에 6억원을 공제하고, 같은 조 본문은 이번 공제액과 그 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합쳐 6억원을 넘지 못하게 합니다. 한 번에 6억원이 아니라 10년 누적 6억원입니다. 과거 증여가 얼마를 깎아 먹는지, 10년 시계가 언제 다시 열리는지는 증여재산공제 10년 합산 계산 구조에서 사례로 따로 정리했습니다.

여기서 볼 것은 다른 시계입니다. 증여재산공제의 10년은 증여일부터 거꾸로 세지만, 이월과세의 10년은 양도일부터 거꾸로 셉니다. 두 시계가 같은 10년이라 헷갈리기 쉬운데, 앞의 것은 증여세를, 뒤의 것은 양도세를 정합니다.

이월과세가 바꾸는 것은 취득가액만이 아닙니다 — 세 가지가 함께 되돌아갑니다

소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등을 양도할 때 필요경비 계산 기준을 바꿉니다. 주식 등(제94조 제1항 제3호 자산)은 이 기간이 1년입니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 부동산 기간이 5년에서 10년으로 늘었다는 점은 네이버 쪽 글에서도 많이 다루니, 여기서는 실제로 무엇이 바뀌는지를 조문 순서대로 보겠습니다.

많은 글이 첫 줄만 이야기하지만, 아래 두 줄 때문에 계산 결과가 생각보다 덜 나쁘거나 더 나빠집니다. 보유기간이 증여자 취득일부터 이어지므로 장기보유특별공제율은 오히려 올라가고, 1~2년 안에 팔아도 단기 양도 세율이 적용되지 않습니다. 대신 취득가액이 낮아지면서 양도차익 자체가 커집니다.

증여세 상당액은 전액이 아니라 계산식이 있습니다. 소득세법 시행령 제163조의2 제2항은 증여세 산출세액 × (양도한 자산가액 ÷ 증여세 과세가액)으로 계산하고, 필요경비로 넣을 수 있는 한도를 양도가액에서 취득가액·필요경비를 뺀 잔액으로 둡니다. 신고세액공제 3%를 뺀 금액이 아니라 산출세액을 기준으로 한다는 점도 조문에 적혀 있습니다.

2억원에 산 집을 6억원에 증여하고 7년 뒤 8억원에 팔면 세금은 얼마인가

숫자로 확인하겠습니다. 계산을 단순하게 하려고 아래처럼 두겠습니다.

• 남편이 2015년에 2억원에 취득한 주택을 2026년에 아내에게 증여, 증여일 시가 6억원
• 과거 10년 부부간 증여 없음 → 증여재산가액 6억원 − 배우자 공제 6억원 = 증여세 0원
• 아내가 2033년에 8억원에 양도(증여일부터 7년, 10년 안)
• 이 세대는 다른 주택도 있어 1세대 1주택 비과세 대상이 아니고, 조정대상지역이 아니라 중과도 없다고 가정
• 취득세·중개보수 등 다른 필요경비와 지방소득세는 계산에서 뺌

세율은 소득세법 제55조 제1항 누진표를 그대로 썼습니다. 과세표준 3억원 초과 5억원 이하는 9,406만원에 3억원 초과분의 40%를 더하고, 1억 5천만원 초과 3억원 이하는 3,706만원에 1억 5천만원 초과분의 38%를 더합니다. 장기보유특별공제율은 제95조 제2항 표 1(3년 6%에서 해마다 2%p, 15년 이상 30%)입니다.

차이는 산출세액만 약 9,659만원이고, 지방소득세까지 더하면 격차는 더 벌어집니다. 증여세를 한 푼도 안 냈는데 결과적으로 남편이 직접 판 것과 같은 계산을 받는 셈입니다. 같은 집을 2036년 이후(증여일부터 10년이 지난 뒤) 팔면 이월과세 대상이 아니므로 취득가액 6억원, 보유기간은 증여일부터 다시 세는 계산으로 돌아갑니다.

증여가 6억원을 넘은 경우도 한 번 보겠습니다. 시가 7억원을 증여했다면 과세표준 1억원에 증여세 산출세액 1,000만원이 나옵니다. 이 집 전체를 10년 안에 팔면 시행령 제163조의2에 따라 1,000만원 × (7억원 ÷ 7억원) = 1,000만원이 필요경비로 들어갑니다. 증여세를 낸 만큼 양도차익에서 빠지긴 하지만, 앞의 표처럼 취득가액이 되돌아가며 늘어난 차익을 메우기에는 턱없이 작습니다. 장기보유특별공제율 표가 어디서 갈리는지는 장기보유특별공제 표 1과 표 2 차이에서 따로 볼 수 있습니다.

이월과세가 적용되지 않는 세 가지 경우, 그때 대신 들어오는 부당행위계산

제97조의2 제2항은 다음 중 하나에 해당하면 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다.

1. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받고 공익사업으로 협의매수·수용된 경우
2. 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택(고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우

3번은 "이월과세가 오히려 유리하면 쓰지 않는다"는 뜻입니다. 앞 사례처럼 대부분은 이월과세 쪽 세금이 크므로 적용되지만, 거꾸로인 경우에는 이월과세가 빠집니다. 그런데 이월과세가 빠진다고 끝이 아닙니다.

소득세법 제101조 제2항은 특수관계인에게 자산을 증여한 뒤 받은 사람이 증여일부터 10년 이내에 다시 팔았을 때, ① 받은 사람의 증여세와 양도소득세를 합친 세액이 ② 증여자가 직접 팔았다고 보고 계산한 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 괄호에서 "제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속"은 빼 두었으므로, 이월과세가 적용되는 배우자에게는 이 조항이 겹쳐 걸리지 않고, 이월과세가 적용되지 않는 거래가 검토 대상이 됩니다.

마지막 줄이 실무에서 다투는 지점입니다. 판 돈이 다시 증여자에게 돌아가거나 증여자의 빚을 갚는 데 쓰였다면 "실질 귀속" 단서를 주장하기 어렵습니다. 양도 대금이 어디로 흘렀는지가 기록으로 남는다는 점을 기억해 두시면 됩니다.

이혼하면 계속 적용되고, 증여한 배우자가 사망하면 빠집니다

제97조의2 제1항 괄호는 배우자를 이렇게 정의합니다. "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다."

• 증여받은 뒤 이혼하고 10년 안에 팔아도 이월과세는 그대로 적용됩니다. 이혼으로 관계가 끝났다고 취득가액이 증여 시가로 돌아오지 않습니다.
• 증여한 배우자가 사망한 뒤 팔면 이 항의 배우자에서 빠지므로 이월과세 대상이 아닙니다.
• 증여일과 양도일 사이 10년은 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다(제3항). 계약일·잔금일을 기준으로 따지면 며칠 차이로 결과가 뒤집힐 수 있습니다.

또 하나, 배우자 공제 6억원 자체는 증여일 현재 법률혼 배우자에게만 적용됩니다. 상속세 및 증여세법 제53조가 직계존속의 배우자 괄호에서 "사실혼은 제외한다"고 명시하는 것과 같은 취지로, 사실혼 배우자에게 넘긴 재산은 6억원 공제를 받지 못합니다.

한 세대 1주택이라면 이월과세 표보다 비과세 판정이 먼저입니다

부부는 같은 세대이므로 남편 집을 아내에게 증여해도 세대의 주택 수는 변하지 않습니다. 이 경우 위 계산표는 출발점부터 달라집니다. 제97조의2 제2항 제2호가 "이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 되는 경우"를 적용 제외로 두었기 때문입니다.

그래서 1주택 세대라면 순서가 이렇습니다.

1. 세대 전체로 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주, 조정대상지역 취득분의 거주요건)을 먼저 판정
2. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분 안분 계산
3. 비과세 대상에 해당하지 않을 때 비로소 이월과세 계산표로 이동

세대를 세는 방법과 보유·거주기간 판정은 1세대 1주택 비과세 판정에서 조문 순서대로 정리해 두었습니다. 1주택 세대가 "양도세를 줄이려고" 배우자에게 증여하는 것은 애초에 줄일 양도세가 없거나, 있어도 고가주택 초과분에 한정되는 경우가 많습니다.

전부 증여, 지분 증여, 부부간 매매 — 비용이 붙는 곳이 다릅니다

배우자에게 부동산을 넘기는 방법은 크게 세 가지입니다. 증여세만 보면 선택이 쉬워 보이지만, 취득세와 증여 추정까지 겹쳐 보면 셋의 성격이 뚜렷이 갈립니다.

취득세 중과 제외는 지방세법 제13조의2 제2항 단서와 시행령 제28조의6 제2항 제1호가 근거입니다. 1세대 1주택을 소유한 사람에게서 배우자(사실혼 제외)가 그 주택을 무상취득하는 경우입니다. 주택이 두 채 이상이면 이 예외가 없으므로, 조정대상지역 주택을 증여할 때는 취득세부터 따로 계산해야 합니다. 증여 취득세와 등기 서류는 부동산 증여 취득세 3.5%와 12% 갈리는 기준에서 자세히 다뤘습니다.

부부간 매매는 증여세를 피하는 방법처럼 소개되기도 하지만, 제44조 제1항이 증여로 추정하는 데서 출발합니다. 대금이 실제로 오갔고 그 돈의 출처가 매수한 배우자 자신의 소득·재산이라는 점을 금융 기록으로 보여야 추정이 깨집니다. 그리고 매매가 인정되면 매도한 배우자에게 양도세가 생기므로, 앞의 이월과세를 피하는 대신 양도세를 지금 내는 선택이 됩니다.

공동명의로 바꾼 뒤 달라지는 것 — 보유세와 나중의 양도세

지분 증여로 공동명의가 되면 세금 계산 단위가 사람별로 나뉩니다.

• 양도소득세는 사람별로 계산합니다. 두 사람이 각자 기본공제 250만원을 받고, 누진세율도 각자의 과세표준에 따로 붙습니다. 다만 10년 안에 팔면 넘긴 지분은 앞의 이월과세 계산을 그대로 탑니다.
• 종합부동산세도 사람별 과세가 원칙이고, 부부 공동명의 1주택은 신청하면 1세대 1주택자 방식으로 계산받을 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간 세액공제에 따라 갈려서 부부 공동명의 종합부동산세 계산 사례에서 금액으로 비교했습니다.
• 증여 시점의 시가가 공동명의 이후 두 사람의 취득가액 기준이 됩니다. 10년이 지난 뒤 팔면 이 신고가액이 취득가액이므로, 공제 안이라 낼 세금이 없어도 증여세 신고를 해 두는 편이 안전합니다. 신고 기록이 없으면 나중에 취득가액을 입증할 근거가 약해집니다.

공동명의 전환은 "세금을 줄이는 기술"이라기보다 보유세·양도세·상속을 사람별로 나누는 구조 변경에 가깝습니다. 효과는 10년 이상 보유할 때 온전히 나타납니다.

공동명의 집으로 노후 자금을 만든다면, 주택연금과 담보대출은 무엇이 다른가요

배우자 증여를 검토하는 50~60대 부부는 곧 그 집을 팔지 않고 현금 흐름을 만드는 방법도 함께 고민하게 됩니다. 이월과세 10년을 기다리는 동안 집을 담보로 자금을 쓰는 선택지는 크게 주택담보대출과 주택연금으로 갈립니다. 대출은 원리금 상환 부담이 매달 생기고 금리 변동 위험을 부부가 집니다. 주택연금은 상환 대신 연금을 받는 구조라 월 부담은 없지만 가입 연령·주택가격 요건과 초기보증료가 있습니다.

명의와 관련해 확인할 점은 하나입니다. 주택연금은 가입자가 사망하면 배우자가 이어받는 구조가 있어, 명의를 누구 앞으로 둘지와 승계 절차가 함께 움직입니다. 자세한 승계 조건은 주택연금 배우자 승계 조건에서 정리했습니다. 대출 금리·연금액은 개인 조건에 따라 크게 달라지므로 금융감독원 금융상품 비교공시와 한국주택금융공사 상담으로 직접 비교해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 남편에게 받은 아파트를 9년 11개월째에 팔면 이월과세가 적용되나요?

적용됩니다. 기간은 양도일부터 거꾸로 10년이고, 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다(제97조의2 제3항). 이월과세를 피하려면 증여 등기일부터 10년이 지난 뒤 양도해야 하며, 잔금일·등기접수일이 기준 판단에 영향을 주므로 계약 전에 등기부 날짜를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 증여받은 뒤 이혼했는데, 이제는 남남이니 이월과세가 없는 것 아닌가요?

아닙니다. 조문이 배우자에 "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함"한다고 적고 있어 이혼 후 양도에도 이월과세가 적용됩니다. 다만 이혼할 때의 재산분할은 증여와 법적 성격이 달라 별도로 판단합니다. 분할로 받은 재산인지, 혼인 중 증여받은 재산인지를 등기원인으로 확인해 보셔야 합니다.

Q. 6억원 안이라 증여세가 없었는데, 신고를 안 했습니다. 문제가 되나요?

낼 세액이 없으면 가산세 부담은 크지 않지만, 신고 기록이 없으면 10년 뒤 팔 때 취득가액(증여 시가)을 입증하기 어렵고 배우자가 다른 재산을 취득할 때 자금 출처 설명에도 쓸 자료가 없습니다. 지금이라도 기한후신고가 가능한지 관할 세무서에 확인해 보시기 바랍니다.

Q. 주식을 배우자에게 증여했다가 팔 때도 10년인가요?

주식 등은 제97조의2 제1항 괄호에 따라 기간이 1년입니다. 부동산과 같은 10년으로 계산하면 틀립니다. 다만 대주주 여부 등에 따라 과세 구조가 달라지므로 증권사·세무서 안내로 확인하시기 바랍니다.

Q. 부부간 매매로 넘기면서 대금을 나중에 받기로 했습니다. 괜찮을까요?

상속세 및 증여세법 제44조가 배우자에게 양도한 재산을 증여로 추정하므로, 대금이 실제로 지급됐다는 금융 기록이 없으면 추정을 깨기 어렵습니다. 매수 배우자의 자금 출처도 함께 설명할 수 있어야 합니다. 대금 지급 계획이 불확실하다면 매매보다 증여로 처리하고 이월과세를 감안하는 쪽이 더 예측 가능할 수 있습니다.

조문 두 개를 겹쳐 보니, 6억원보다 먼저 정할 것은 매도 시점이었습니다

자료를 정리하면서 가장 오래 붙들고 있던 것은 제97조의2 제2항 제3호와 제101조 제2항 괄호였습니다. 상위노출 글 대부분이 "10년 안에 팔면 취득가액이 돌아간다"에서 멈추는데, 조문을 이어 읽으면 이월과세가 빠지는 순간 부당행위계산이 뒤에서 기다리는 구조입니다. 즉 배우자 증여 후 10년 안의 양도는 어느 길로 가도 증여가 없었던 것에 가깝게 계산된다는 것이 제 판단입니다.

그래서 배우자 증여를 검토할 때의 질문 순서는 "6억원까지 되나?"가 아니라 "이 집을 10년 안에 팔 가능성이 있나?"여야 한다고 봅니다. 팔 가능성이 크다면 증여로 얻는 양도세 효과는 거의 없고, 취득세만 남습니다. 10년 이상 보유할 재산이라면 비로소 증여 시가가 새 취득가액이 되는 효과, 보유세·양도세가 사람별로 나뉘는 효과가 살아납니다.

또 하나 걸렸던 것은 1세대 1주택 세대입니다. 이월과세 계산표를 먼저 펼치는 글이 많지만 1주택 세대는 비과세 판정이 먼저이고, 그 판정만으로 양도세가 끝나는 경우도 많습니다. 계산보다 판정 순서를 바로잡는 것이 실수를 가장 많이 줄인다고 생각합니다.

이 글의 조문은 2026년 9월 27일 현재 국가법령정보센터 현행 조문 기준이며, 상속·증여세 개편 논의 중 확정되지 않은 내용은 반영하지 않았습니다. 실제 증여와 양도 전에는 국세상담센터(126)나 관할 세무서에서 본인 사례로 다시 확인하시기 바랍니다.

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