개별공시지가 이의신청 의견제출 차이와 신청 기한·행정심판 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조~제12조, 같은 법 시행령(2026.1.2. 시행) 제16조~제23조

내 땅의 개별공시지가가 이상하다고 느꼈을 때 쓸 수 있는 길은 두 번 열립니다. 공시 전에는 의견제출, 공시 후에는 결정·공시일부터 30일 이내 이의신청입니다. 조회하는 방법과 이 두 절차의 이름까지는 조회 안내 글에서 쉽게 찾을 수 있습니다.

이 글은 그다음을 다룹니다. 각 절차의 결과는 언제, 어떤 형식으로 오는지, 이의신청서에 무엇을 써야 받아들여질 가능성이 생기는지, 이의신청이 기각되면 행정심판·행정소송으로 어떻게 넘어가는지, 그리고 가장 먼저 따져야 할 이 값을 낮추는 것이 내게 정말 유리한지입니다. 국가법령정보센터의 법률·시행령 원문과 대법원 판례 원문을 기준으로 정리했습니다.

1년에 두 번 공시되고, 각 회차마다 창이 두 번 열립니다

결론부터 말씀드리면, 개별공시지가는 1월 1일 기준 정기공시와 7월 1일 기준 추가공시로 나뉘고, 회차마다 「공시 전 의견제출」과 「공시 후 30일 이의신청」이 따로 열립니다. 지금(9월)이 어느 창인지부터 확인해야 합니다.

2026년 7월 1일 기준 추가공시의 열람·의견청취 기간은 부동산공시가격알리미 게시 기준 9월 1일~9월 22일이었습니다. 이 창을 놓쳤더라도 10월 말 공시 뒤 30일의 이의신청 창이 남아 있습니다. 다만 정확한 날짜는 토지 소재지 시·군·구 공고로 확인하셔야 합니다.

의견제출 — 공시 전 20일 이상 열람, 결과는 30일 안에

의견제출은 공시 전 가격안을 보고 내는 절차이고, 시·군·구는 의견제출기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 통지해야 합니다. 시행령 제19조가 이 절차를 정합니다.

정리하면 이렇습니다. 시·군·구는 개별토지가격 열람부를 갖추고 열람기간·장소, 의견제출기간·방법을 20일 이상 게시해야 합니다(제1항). 토지소유자와 이해관계인은 그 기간에 의견을 낼 수 있고(제2항), 시·군·구는 필요하면 현지조사와 검증을 거쳐(제4항) 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 결과를 통지합니다(제3항).

의견제출의 장점은 값이 확정되기 전이라는 점입니다. 공시된 뒤에는 이의신청과 조정·재공시라는 한 단계가 더 필요하지만, 의견제출 단계에서 반영되면 그대로 결정·공시됩니다. 이해관계인도 낼 수 있으므로 공유지분권자나 매수 예정자처럼 소유자가 아닌 사람도 해당 여부를 확인해 볼 수 있습니다.

이의신청 — 서면으로, 증명서류를 붙여, 30일 안에

이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 합니다(법 제11조 제1항). 이의신청서에는 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부해야 하고(시행령 제22조 제1항), 시·군·구는 필요하면 감정평가법인등에 검증을 의뢰할 수 있습니다(같은 조 제2항).

처리 기한과 효과는 법 제11조 제2항이 정합니다. 시·군·구는 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사해 결과를 서면으로 통지해야 하고, 이의가 타당하다고 인정되면 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시해야 합니다. 신청일이 아니라 「이의신청 기간 만료일」부터 30일이라, 기간 초반에 냈어도 결과는 기간이 끝난 뒤에 몰려서 나오는 구조입니다.

이의신청서에 무엇을 써야 하나 — 법이 가격을 만드는 방식에서 거꾸로

「주변보다 비싸다」는 느낌만으로는 부족하고, 법이 개별공시지가를 만드는 재료 중 어느 것이 틀렸는지를 짚어야 합니다. 법 제10조 제4항은 시·군·구가 해당 토지와 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용해 지가를 산정하고, 표준지공시지가와 균형을 유지하도록 정합니다. 시행령 제17조 제2항은 그 조사·산정 기준에 토지특성 조사, 비교표준지 선정, 토지가격비준표 사용이 들어가야 한다고 정합니다.

그래서 이의 사유는 다음 세 갈래로 정리할 수 있습니다.

1. 토지특성이 틀렸다 — 용도지역·지목·이용상황·도로접면·형상·고저처럼 비준표에 들어가는 특성이 실제나 공부와 다른 경우. 시행령 제18조 제2항 제6호도 감정평가법인등의 검증 항목에 「용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부와 일치하는지」를 넣고 있습니다. 토지이용계획확인서·토지대장·현장 사진이 증명서류가 됩니다.
2. 비교표준지를 잘못 골랐다 — 용도나 이용상황이 전혀 다른 표준지를 기준으로 삼은 경우. 인근에 더 비슷한 표준지가 있다면 그 표준지의 공시지가와 특성을 함께 제출합니다.
3. 인근 토지와 균형이 맞지 않는다 — 조건이 비슷한 이웃 필지의 개별공시지가와 비교해 차이가 설명되지 않는 경우. 이웃 필지의 공시지가·지목·면적을 표로 정리해 붙입니다.

준비는 이 순서로 하면 빠뜨리는 것이 줄어듭니다.

1. 내 필지의 공시값과 산정 근거 확인 — 부동산공시가격알리미에서 올해 값과 지난해 값을 함께 봅니다. 산정에 쓰인 토지특성(용도지역·이용상황·도로접면 등)은 관할 시·군·구 담당 부서에 문의합니다.
2. 비교표준지 찾기 — 같은 알리미에서 주변 표준지공시지가를 조회해, 내 땅과 용도·이용상황이 가장 비슷한 표준지를 두세 개 골라 둡니다.
3. 이웃 필지 표 만들기 — 조건이 비슷한 인근 필지의 ㎡당 개별공시지가·지목·면적·도로 조건을 한 표에 정리합니다. 상승률까지 넣으면 균형이 깨진 지점이 드러납니다.
4. 공부 서류 발급 — 토지이용계획확인서와 토지대장으로 용도지역·지목을 확인하고, 현황이 다르면 현장 사진을 찍어 둡니다.
5. 이의신청서 작성 — 사유를 한 문장으로 먼저 쓰고(예: 「비교표준지가 상업용으로 선정되어 주거용인 본 필지와 균형이 맞지 않음」), 그 아래에 위 자료를 번호를 붙여 첨부합니다.

⚠️ 비준표 계산만 파고들면 결과가 기대와 다를 수 있습니다. 대법원은 개별공시지가가 토지가격비준표로 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 위법하다고 볼 수 없고, 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리한 특별한 사정이 있어야 한다고 봤습니다(2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결). 결국 설득의 중심은 균형입니다.

특성 하나의 기준도 일반 상식과 다를 수 있습니다. 대법원은 개별공시지가 조사·산정지침의 「경사도」가 토지 자체의 기울기가 아니라 간선도로와 조사대상토지의 높이를 연결한 선과 간선도로 지면이 이루는 각도라고 봤습니다(2009. 6. 11. 선고 2009두2184 판결). 특성을 다툴 때는 그해 조사·산정지침의 정의를 먼저 확인하셔야 합니다. 도로에 접했는지, 맹지인지 판정하는 법은 지적도 열람과 맹지 판정 기준에 정리했습니다.

명백한 오류는 직권 정정 — 다만 「신청할 권리」는 아닙니다

틀린 계산, 오기, 표준지 선정 착오 같은 명백한 오류는 시·군·구가 발견하면 지체 없이 정정해야 합니다(법 제12조). 시행령 제23조 제1항은 그 「명백한 오류」에 공시절차를 완전하게 이행하지 않은 경우, 용도지역·용도지구 등 주요 요인의 조사를 잘못한 경우, 토지가격비준표 적용에 오류가 있는 경우를 넣습니다.

이의신청 30일을 놓쳤다면 이 정정 제도가 남은 길처럼 보입니다. 그러나 대법원은 옛 지침에 따른 개별공시지가 경정결정 신청이 행정청의 직권 발동을 촉구하는 의미에 불과하고, 이에 대한 정정불가 통지는 항고소송의 대상이 되는 처분이 아니라고 봤습니다(2002. 2. 5. 선고 2000두5043 판결). 정정을 요청할 수는 있지만 거절당해도 그 거절 자체를 소송으로 다투기는 어렵다는 뜻입니다. 기한 안의 이의신청이 훨씬 강한 수단입니다.

이의신청이 기각되면 — 행정심판과 행정소송 순서

개별공시지가 결정은 다툴 수 있는 처분이고, 이의신청을 거친 뒤 행정심판을 다시 청구할 수도 있습니다. 대법원은 부동산가격공시법의 이의신청이 행정심판을 배제하는 특별한 규정이 아니므로, 곧바로 행정소송을 내거나 이의신청과 행정심판 중 하나만 거쳐 소송을 내거나, 이의신청 결과를 받은 뒤 다시 행정심판을 거쳐 소송을 낼 수도 있다고 봤습니다. 마지막 경우 제소기간은 행정심판 재결서 정본을 송달받은 날부터 셉니다(2010. 1. 28. 선고 2008두19987 판결).

비용과 시간을 생각하면 순서는 의견제출 → 이의신청 → 행정심판이 자연스럽습니다. 금액 차이가 크고 증거가 분명하다면 감정평가사 의견서를 받아 두는 것도 방법인데, 감정평가 수수료가 어떻게 정해지는지는 감정평가 비용 산정기준에서 확인할 수 있습니다.

낮추는 것이 항상 유리하지는 않습니다 — 세목별 방향

개별공시지가는 여러 세금의 기준이라, 낮추면 줄어드는 세금이 있고 오히려 늘어날 수 있는 세금도 있습니다. 이의신청 전에 이 방향을 먼저 따져 보셔야 합니다.

예를 들어 500㎡ 토지의 개별공시지가가 ㎡당 100만원이면 시가표준액은 5억원, 재산세 과세표준은 3억 5천만원입니다. 이의신청으로 ㎡당 90만원이 되면 과세표준은 3억 1,500만원으로 내려갑니다. 그런데 이 땅을 곧 상속받아 몇 년 안에 팔 계획이라면, 상속 당시 평가액이 낮을수록 나중 양도차익이 커질 수 있습니다. 토지 양도세 계산은 토지 양도세 계산 사례, 공시가격이 세금으로 바뀌는 순서는 공시가격 과세표준 계산 구조에 정리했습니다.

상속세를 개별공시지가로 신고한 뒤의 분쟁도 있습니다. 대법원은 2026년 5월, 상속받은 토지를 개별공시지가로 평가해 신고했는데 과세관청이 상속 뒤의 매매가액을 시가로 보아 과세한 사안에서, 평가기준일과 매매계약일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다며 처분을 위법으로 판단했습니다(2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결, 구 시행령 적용 사안). 상속 토지의 평가 방식이 나중 매매와 얽힐 수 있다는 점은 알아 두실 만합니다. 금액이 큰 상속·증여라면 세무 전문가와 함께 평가 방법을 정하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 올해 분할한 땅인데 5월 공시에 내 필지가 없습니다. 이의신청 기한을 놓친 건가요?
아닙니다. 시행령 제16조는 1월 1일~6월 30일에 분할·합병·지목변경·신규등록이 생긴 토지를 7월 1일 기준으로 따로 공시하고, 결정·공시 기한은 10월 31일입니다(제21조 제1항 단서). 그 공시일부터 30일이 이의신청 기간이므로, 10월 공시를 확인한 뒤 판단하시면 됩니다.

Q. 이의신청을 하면 반드시 감정평가를 받아 와야 하나요?
법령상 신청인에게 감정평가서 제출 의무가 있는 것은 아닙니다. 시행령 제22조 제1항은 「이의신청 사유를 증명하는 서류」를 첨부하도록 하고, 제2항은 시·군·구가 필요하면 감정평가법인등에 검증을 의뢰할 수 있다고 정합니다. 토지이용계획확인서, 토지대장, 현장 사진, 인근 필지 비교표로 사유가 분명히 드러난다면 그것으로 시작할 수 있습니다.

Q. 이의신청이 받아들여지면 이미 낸 재산세는 돌려받나요?
이의신청이 타당하면 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시합니다(법 제11조 제2항). 그 조정된 값이 적용되는 세금의 부과·환급 처리는 세목과 과세 시점에 따라 달라 이 글에서 단정하기 어렵습니다. 조정 결과 통지서를 받은 뒤 관할 시·군·구 세무부서에 재산세 경정 여부를 문의하시고, 국세라면 경정청구 기간 안에 절차를 확인하시길 권합니다.

Q. 옆 땅은 공시지가가 올랐는데 우리 땅만 더 많이 올랐습니다. 이 차이만으로 이의신청이 되나요?
상승 폭 차이만으로는 부족할 수 있습니다. 2012두15364 판결처럼 법원은 표준지공시지가와의 균형이 현저히 불합리한지를 봅니다. 두 필지의 용도지역·이용상황·도로접면·형상이 사실상 같은데 가격이 크게 다르다는 점을 표로 보여 주는 것이 핵심입니다. 특성이 다르다면 그 차이가 가격 차이를 설명하는지부터 확인하세요.

Q. 매수 예정자도 의견을 낼 수 있나요?
시행령 제19조는 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인을 의견청취 대상으로 정합니다. 이해관계인에 해당하는지는 시·군·구가 판단하므로, 매매계약서 등 이해관계를 보여 주는 서류를 함께 준비해 관할 부서에 먼저 문의하시는 편이 좋습니다.

조문을 따라가 보니, 이의신청은 「낮춰 달라」보다 「균형을 맞춰 달라」에 가까웠습니다

법률과 시행령, 판례를 차례로 읽으면서 제가 가장 크게 느낀 것은 이의신청이 가격 흥정이 아니라는 점이었습니다. 법이 개별공시지가를 만드는 재료가 표준지·비준표·토지특성·균형으로 정해져 있고, 법원도 그중 균형을 가장 무겁게 봅니다. 그래서 설득력 있는 이의신청서는 대개 「옆 땅과 조건이 같은데 값이 다르다」를 증거로 보여 주는 문서가 됩니다.

두 번째로 걸렸던 것은 방향의 문제입니다. 공시지가를 낮추면 보유세는 줄지만, 곧 상속하거나 증여받을 땅이라면 나중 양도세의 취득가액까지 함께 낮아질 수 있습니다. 조회 안내 글들은 대부분 「이상하면 이의신청」으로 끝나는데, 그 전에 이 땅을 앞으로 어떻게 할지부터 정하는 편이 낫다고 봅니다.

마지막으로 기한입니다. 의견제출·이의신청·행정심판이 각각 다른 날짜에서 세어지고, 직권 정정은 신청할 권리가 아닙니다. 달력에 공시일부터 적어 두는 것이 가장 비용이 적게 드는 대비입니다.

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