최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3·제76조의4, 같은 법 시행령 제62조의2, 시행규칙 제74조·별지 제71호의2~제71호의4서식 (국가법령정보센터 조문)
서류 한 장으로 끝났다고 생각하고 계약서에 도장을 찍는 자리가 있습니다. 부동산종합증명서는 여러 장부를 전자적으로 발췌해 모아 놓은 요약이고, 그 요약이 스스로 「여기까지만 믿으세요」라고 적어 둔 서류입니다. 서식 유의사항에 그 문장이 그대로 들어 있습니다.
그래서 이 글은 떼는 방법이 아니라 떼고 난 다음을 다룹니다. 이 한 장으로 끝나는 일과 원본 장부로 돌아가야 하는 일을 목적별로 가르고, 칸이 「무」로 찍혀 있어도 권리가 걸려 있을 수 있는 구조와, 상단에 뜨는 경고 문구를 어떻게 읽어야 하는지까지 조문과 서식 원문으로 정리했습니다.
지적공부와 건축물대장, 토지이용계획확인서, 가격 공시 자료가 한 장에 들어오는 구조는 편리하지만, 편리함의 대가가 항목 누락입니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문과 서식 원문입니다. 서류 세 장을 겹쳐 보는 일반 순서는 부동산 계약 전 서류 교차 점검 순서에 정리돼 있어 이 글에서는 반복하지 않습니다.
이 한 장에 실리는 것은 다섯 갈래이고, 그 밖은 실리지 않습니다
결론부터 말씀드리면 이 서류에 들어올 수 있는 정보는 법이 다섯 갈래로 한정해 두었습니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3이 부동산종합공부의 등록사항을 정한 조문입니다.
| 호 | 등록사항 | 원본 장부 |
|---|---|---|
| 1호 | 토지의 표시와 소유자에 관한 사항 | 지적공부(토지대장·임야대장·지적도 등) |
| 2호 | 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항 | 「건축법」 제38조 건축물대장 |
| 3호 | 토지의 이용 및 규제에 관한 사항 | 「토지이용규제 기본법」 제10조 토지이용계획확인서 |
| 4호 | 부동산의 가격에 관한 사항 | 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 공시내용 |
| 5호 | 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 | 시행령 제62조의2 → 「부동산등기법」 제48조에 따른 권리에 관한 사항 |
여기서 두 가지를 먼저 짚겠습니다.
첫째, 2호는 「토지에 건축물이 있는 경우」에만 들어옵니다. 나대지를 떼면 건축물 칸이 아예 없는 서식이 나오는 것이 정상입니다. 서류가 잘못 나온 것이 아닙니다.
둘째, 5호가 등기 관련 항목입니다. 그런데 시행령이 넘긴 대상은 「부동산등기법 제48조에 따른 권리에 관한 사항」이고, 실제 서식에서 이 칸의 이름은 「등기 특정 권리사항」입니다. 이름에 「특정」이 들어 있는 이유가 이 글의 중심입니다.
인터넷에 널리 퍼진 「부동산 공부 18종을 한 장으로」라는 표현은 공식 문구가 아닙니다. 운영 주체인 일사편리 화면에도, 법령에도 그 숫자가 없습니다. 법이 정한 것은 다섯 갈래이고, 그 다섯 갈래 안에서도 「일부는 출력되지 않을 수 있다」고 서식이 밝혀 두었습니다.
목적별 판정표 — 이 한 장으로 끝나는 일과 원본이 필요한 일
같은 서류라도 내가 무엇을 하려는지에 따라 충분한 경우와 그렇지 않은 경우가 갈립니다. 서식 유의사항과 각 장부의 소관을 겹쳐 정리하면 이렇게 됩니다.
| 하려는 일 | 종합증명서로 | 이유 |
|---|---|---|
| 매물 1차 선별(면적·지목·용도·공시가격 훑기) | 충분합니다 | 네 장부의 핵심 항목이 한 화면에 모입니다 |
| 권리관계 확정(소유권·근저당·가압류 판단) | 부족합니다 | 등기 칸은 「유/무」만 나옵니다 |
| 등기 신청·명의 변경 서류 첨부 | 부족합니다 | 등기소는 등기사항증명서·대장 등본을 봅니다 |
| 금융기관 담보·대출 심사 제출 | 부족합니다 | 권리관계와 물리적 현황 모두 원본 요구 |
| 소송·경매 자료 | 부족합니다 | 「법적효력이 없는 참고 도면」 문구가 걸립니다 |
| 측량·건축설계 기초자료 | 쓸 수 없습니다 | 확인도면은 그 목적으로 사용 금지 |
| 세금 신고 금액 산정 | 부족합니다 | 가격 칸에 어느 세목용 값인지 적혀 있지 않습니다 |
| 행위제한 확인 | 조건부 | 신청인이 신청한 경우에만 기재됩니다 |
정리하면 「무엇이 있는지 훑는 용도」로는 가장 빠른 서류이고, 「무엇이 없는지 확정하는 용도」로는 쓸 수 없는 서류입니다. 이 구분을 거꾸로 알고 쓰는 경우가 사고로 이어집니다.
등기 칸이 「무」인데 권리가 걸려 있을 수 있는 구조
서식 원문을 그대로 옮기면 이 칸의 머리에는 괄호로 「등기기록의 권리정보 중 일부 특정권리의 유무만 기재한 것임. 기준시점 : ….」이라고 적혀 있습니다. 그리고 유의사항 첫 줄이 「일부 표시되지 않은 권리사항도 있을 수 있으니 반드시 등기기록을 확인하시기 바랍니다」입니다.
이 칸에 들어오는 항목은 네 묶음입니다.
- 소유권
- 용익권 — 지상권, 지역권, 전세권, 임차권
- 담보권 — 저당권, 근저당권, 질권, 근질권
- 기타 — 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 강제관리, 가등기, 환매특약
각 묶음마다 토지와 건축물로 나뉘어 「유」 또는 「무」 한 글자만 찍힙니다. 즉 근저당이 있다는 사실은 알 수 있어도 채권최고액, 순위번호, 접수일, 채권자가 누구인지는 나오지 않습니다. 보증금이 안전한지는 금액과 순위로 판단하는 것이므로, 이 칸만으로는 판단의 재료가 모이지 않습니다. 금액과 순위를 읽는 방법은 등기부등본 열람 후 위험 신호 판정 기준에서 다뤘습니다.
그리고 「무」가 「없음」을 보장하지 않는 이유가 세 가지 더 있습니다.
① 기준시점이 따로 찍힙니다. 등기는 실시간으로 접수되지만 이 칸은 발췌한 시점의 상태입니다. 잔금일 당일 아침에 접수된 근저당은 어제 뗀 종합증명서에 나오지 않습니다.
② 열거된 권리만 봅니다. 위 네 묶음에 없는 등기는 애초에 표시 대상이 아닙니다. 서식이 「일부 특정권리」라고 쓴 것이 그 뜻입니다.
③ 등기 자체가 처리 중일 수 있습니다. 등기사항증명서에는 「신청사건 처리 중」이라는 표시가 붙어 나오지만, 요약 서류의 유무 칸은 그 신호를 전달하지 못합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「부동산등기법」 제48조 제1항 조문 (2026.10.07 캡처)*
따라서 실무 순서는 종합증명서로 훑고 → 등기사항증명서로 확정하고 → 잔금일에 다시 떼는 세 단계입니다. 한 단계로 줄일 수 있는 서류가 아닙니다.
가격 칸에는 숫자가 있지만 「어느 세금의 기준인지」는 없습니다
4호 덕분에 개별공시지가와 개별주택가격·공동주택가격이 한 화면에 들어옵니다. 편리한 칸인데, 이 숫자를 그대로 세금 계산에 넣으면 어긋납니다. 어느 세목이 어느 값을 쓰는지는 세법이 따로 정하고, 중간에 비율과 공제가 들어가기 때문입니다.
- 재산세·종합부동산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준이 됩니다
- 상속세·증여세는 시가가 원칙이고, 시가를 구하기 어려울 때 고시주택가격·개별공시지가로 내려갑니다
- 취득세는 취득 원인별로 사실상취득가격·시가인정액·시가표준액이 갈립니다
이 고리는 공시가격이 과세표준으로 바뀌는 계산 구조에 정리했습니다. 종합증명서의 가격 칸은 「그 값이 얼마인지」를 빨리 확인하는 자리이고, 「그 값이 세금으로 바뀌는 고리」는 다른 글의 몫입니다. 둘을 섞으면 고지서와 맞지 않습니다.
토지이용 칸은 조건부로 채워지고, 도면은 법적 효력이 없습니다
3호에서 들어오는 토지이용계획 정보에는 서식이 단서를 세 개 달아 두었습니다.
첫째, 행위제한 내용은 신청인이 신청한 경우에만 기재됩니다. 기본 발급본에 행위제한이 비어 있다고 해서 제한이 없는 땅이 아닙니다. 신청 단계에서 그 항목을 선택하지 않은 것입니다.
둘째, 지구단위계획구역이면 담당과를 따로 확인해야 합니다. 지구단위계획은 구역별 결정 내용이 제각각이라 요약 서류로 전달되지 않습니다.
셋째, 「확인도면」은 참고 도면입니다. 유의사항이 「법적효력이 없고 측량이나 건축설계도면 등 그 밖의 목적으로 사용할 수 없다」고 못박습니다. 경계를 다투거나 건축 가능 여부를 판단할 때 이 도면을 근거로 쓸 수 없습니다. 경계는 지적측량, 건축 가능 여부는 건축법상 도로 요건으로 판단합니다. 접도 조건과 맹지 판정은 지적도 열람 후 맹지 판정 기준에서 다뤘습니다.
상단 경고 문구가 보이면 거래를 멈추고 확인합니다
서식 상단에는 해당 사항이 있을 때만 뜨는 경고 문구가 있습니다. 평소에는 비어 있어서 존재 자체를 모르고 지나치는 칸인데, 뜨면 전부 거래 조건을 흔드는 내용입니다.
| 경고 문구 | 무엇을 뜻하나 | 다음에 확인할 것 |
|---|---|---|
| 등록사항정정 대상 토지 | 지적공부의 기재가 현황과 맞지 않아 정정이 필요한 상태 | 지적소관청에 정정 사유·진행 상황 확인. 면적이 바뀔 수 있습니다 |
| 구획정리 사업 시행 중 | 환지 등으로 지번·면적·형상이 확정 전 | 사업시행자의 환지계획 확인 |
| 토지소유자 복구 대상 | 소유자 복구 절차가 필요한 상태 | 지적소관청 확인. 소유권 다툼 소지 |
| 해당 토지에 건축물은 「위반 건축물」 | 건축물대장에 위반 표시가 있는 건물 | 위반 내용·시정명령 단계 확인 |
특히 마지막 줄을 가볍게 보면 안 됩니다. 위반건축물 표시는 이행강제금 부과와 담보대출 심사에 직접 연결되고, 매수하면 그 부담이 따라옵니다. 표시의 위치와 이행강제금 계산 구조는 건축물대장 위반건축물 표시와 이행강제금 계산에 정리돼 있습니다.
「관련 필지가 다수일 경우 별도 발급」 — 한 장으로 끝났다고 보면 놓칩니다
토지 표시 칸 아래에도 작은 글씨가 하나 있습니다. 「관련 필지가 다수일 경우 별도 발급」입니다. 한 건물이 두 필지 이상에 걸쳐 있으면 대표지번 기준으로 작성되고, 나머지 필지는 이 한 장에 전부 실리지 않습니다.
소유자 현황 칸에도 같은 성격의 단서가 있습니다. 「집합건물일 경우 건축물 소유자는 기재하지 않음」이고, 토지는 건축물의 대표지번을 기준으로 작성됩니다. 아파트·오피스텔처럼 집합건물을 떼면 건축물 소유자 칸이 비어 있는 것이 정상이고, 그 소유자는 등기사항증명서에서 확인해야 합니다.
정리하면 이 서류가 비어 있는 칸은 두 종류입니다. ① 해당 사항이 없어서 비어 있는 칸, ② 이 서식에서는 원래 채우지 않아서 비어 있는 칸. 둘을 구분하지 않으면 「없다」고 잘못 읽습니다. 구분 기준은 서식 하단 유의사항이고, 그래서 유의사항을 읽지 않고 쓰는 것이 가장 위험합니다.
종합형과 맞춤형 — 빼고 뽑은 항목은 「없음」이 아닙니다
열람·발급 창구는 지적소관청과 읍·면·동의 장입니다(법 제76조의4 제1항). 신청서는 시행규칙 제74조 제2항의 별지 제71호서식이고, 발급되는 종합증명서 서식은 같은 조 제4항에 따라 별지 제71호의2(토지), 제71호의3(토지·건축물), 제71호의4(토지·집합건물) 세 가지입니다.
여기서 실무상 중요한 것은 종합형과 맞춤형의 선택이 서류의 증명 범위를 바꾼다는 점입니다. 맞춤형은 필요한 항목만 골라 뽑는 방식이라 값이 싸지만, 빠진 항목은 「확인하지 않은 항목」입니다. 제출받은 사람이 그 차이를 모르면 「없는 것」으로 읽습니다.
그래서 남에게 제출할 목적이면 종합형, 내가 빠르게 훑을 목적이면 맞춤형이 맞습니다. 평면도·단위세대별 평면도는 이 서류에 따라오지 않고 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조 제3항의 제한을 받습니다(시행규칙 제74조 제3항). 즉 도면이 필요하면 이 서류가 아니라 건축물현황도 발급 절차로 가야 하고, 평면도는 신청 자격이 따로 정해져 있습니다.
문의는 일사편리 안내번호로 확인하는 편이 빠릅니다.
종합증명서와 원본 장부가 어긋나면 어디를 고쳐야 하나요
실제로 자주 생기는 상황입니다. 종합증명서의 면적과 등기사항증명서의 면적이 다르거나, 소유자 지분이 다르게 보이는 경우입니다. 이때 종합증명서를 고치는 절차는 없습니다. 이 서류는 각 장부에서 발췌해 만든 결과물이므로, 고칠 대상은 원본 장부입니다.
- 면적·구조·용도 등 물리적 현황이 어긋나면 → 건축물대장 또는 지적공부를 정정합니다. 건축물대장은 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제21조가 직권 정정과 소유자의 정정 신청 두 갈래를 두고 있습니다.
- 소유자·지분이 어긋나면 → 등기가 원본입니다. 같은 규칙 제19조 제1항은 등기관서에서 소유권 변동자료가 통지되면 대장을 정리한다고 정합니다. 즉 등기가 먼저 바뀌고 대장이 따라오는 구조입니다.
- 지번·도로명주소가 어긋나면 → 지적공부·도로명주소 소관청의 정리 통지에 따라 대장이 변경됩니다.
어긋난 상태로 등기를 신청하면 반려·각하로 이어집니다. 반려 사유와 보정 기한은 등기이전 서류 반려 사유와 보정 기한에서 정리했습니다.
이 서류로 담보 평가가 되는지, 대출 심사는 무엇을 보는가
매수를 앞두고 자금 계획을 세우는 분이라면 여기서 한 가지를 더 확인해야 합니다. 금융기관은 부동산종합증명서를 담보 판단의 근거 서류로 쓰지 않습니다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조 제2항은 금융기관·보험회사·신탁회사 등이 대출이나 자산의 매입·매각과 관련해 토지등을 감정평가하려는 경우 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다고 정하고 있습니다. 담보 가치는 요약 서류가 아니라 감정평가서에서 나옵니다.
그래서 자금 계획의 순서가 달라집니다. 종합증명서로 물건을 좁히고, 등기사항증명서로 선순위 권리를 확정한 뒤, 그 선순위 채권이 감정평가액에서 얼마를 깎는지를 계산해야 실제 조달 가능 금액이 보입니다. 선순위 근저당이 있는 물건은 채권최고액이 한도 계산에서 먼저 빠지므로, 유무 칸만 보고 「근저당 있음」까지만 확인하면 자금 계획이 그 자리에서 틀어집니다. 구체적인 한도와 금리는 상품·심사 기준에 따라 갈리므로 거래 금융기관과 국세청·관할 세무서에서 직접 확인하시는 편이 확실합니다.
자주 묻는 질문
Q. 인터넷으로 열람했는데 「등기 특정 권리사항」 칸이 전부 「무」입니다. 등기부를 또 떼야 하나요?
떼야 합니다. 서식 유의사항이 「일부 표시되지 않은 권리사항도 있을 수 있으니 반드시 등기기록을 확인하시기 바랍니다」라고 직접 적어 두었습니다. 이 칸은 열거된 권리의 유무만 기준시점 기준으로 보여 주는 요약이고, 금액·순위·채권자는 들어오지 않습니다. 계약 직전과 잔금일에는 등기사항증명서를 따로 확인하는 것이 원칙입니다.
Q. 나대지를 떼니 건축물 칸이 아예 없습니다. 발급이 잘못된 건가요?
정상입니다. 법 제76조의3 제2호가 건축물 사항을 「토지에 건축물이 있는 경우만」으로 한정합니다. 또 서식 자체가 토지용·토지와 건축물용·토지와 집합건물용 세 종류로 나뉘어 있어(시행규칙 제74조 제4항), 대상에 맞는 서식이 발급됩니다.
Q. 아파트를 떼니 건축물 소유자 칸이 비어 있습니다.
집합건물은 서식이 「집합건물일 경우 건축물 소유자는 기재하지 않음」으로 정해 두었습니다. 전유부분 소유자는 등기사항증명서나 집합건축물대장 전유부에서 확인합니다. 토지 칸은 건축물의 대표지번을 기준으로 작성되므로 대지권 관계도 등기에서 다시 봐야 합니다.
Q. 행위제한이 비어 있으면 규제가 없는 땅인가요?
아닙니다. 서식 유의사항은 행위제한 내용을 신청인이 신청한 경우에만 기재한다고 정합니다. 비어 있는 것은 「제한이 없다」가 아니라 「그 항목을 뽑지 않았다」일 수 있습니다. 지구단위계획구역이면 담당과 방문 확인이 필요하다는 안내도 같은 유의사항에 들어 있습니다.
Q. 확인도면을 경계 확인 근거로 쓸 수 있나요?
쓸 수 없습니다. 유의사항이 「확인도면은 참고 도면으로서 법적효력이 없고, 측량이나 건축설계도면 등 그 밖의 목적으로 사용할 수 없다」고 명시합니다. 경계가 문제라면 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적측량(경계복원측량 등)으로 확인해야 합니다.
Q. 한 건물이 두 필지에 걸쳐 있는데 한 장만 나왔습니다.
토지 표시 칸의 「관련 필지가 다수일 경우 별도 발급」 문구가 그 상황을 가리킵니다. 대표지번 기준으로 작성되므로 나머지 필지는 따로 발급받아야 하고, 지목·용도지역이 필지별로 다를 수 있어 건축 가능 범위 판단도 필지 단위로 해야 합니다.
서식의 유의사항이 본문보다 중요한 서류였습니다
조문과 서식을 나란히 놓고 읽으면서 가장 인상적이었던 것은 이 서류가 자기 한계를 스스로 문장으로 적어 둔 유일한 부동산 서류라는 점이었습니다. 「개별 부동산공적장부의 항목 중 일부는 출력되지 않을 수 있습니다」, 「반드시 등기기록을 확인하시기 바랍니다」, 「확인도면은 법적효력이 없습니다」. 세 문장이 전부 유의사항 칸에 있습니다. 그런데 실제로 이 서류를 설명하는 글 대부분은 본문 칸을 설명하고 유의사항은 넘깁니다. 제가 보기에 순서가 거꾸로입니다.
두 번째로 걸린 것은 「18종」이라는 숫자였습니다. 검색 결과 상당수가 이 숫자를 제도의 공식 설명처럼 씁니다. 법령에는 등록사항이 다섯 갈래로만 적혀 있고 운영 화면에도 그 표현이 없습니다. 숫자가 틀렸다는 것보다, 그 숫자가 「전부 들어 있다」는 인상을 만든다는 것이 문제라고 봅니다. 실제로는 다섯 갈래 안에서도 발췌이고, 등기 칸은 유무 한 글자입니다.
순서에 대한 판단을 하나 적습니다. 저는 이 서류를 계약 전 1차 선별 도구로만 쓰고, 금액이 움직이는 단계부터는 원본으로 갈아타는 편이 낫다고 봅니다. 가격 칸이 있어서 세금까지 가늠하고 싶어지는데, 거기서 한 번 더 나가면 세목별 기준과 어긋납니다. 훑는 서류와 확정하는 서류를 나누는 것이 이 서류를 가장 잘 쓰는 방법입니다.
마지막으로 바뀔 가능성입니다. 수수료와 서식은 시행규칙 사항이라 국회를 거치지 않고 개정됩니다. 발급 전에 일사편리 안내와 시행규칙 별표를 다시 확인하시고, 경계·행위제한처럼 판단이 갈리는 대목은 지적소관청과 시·군·구청 담당과에서 확인하시길 권합니다.