최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 「주택임대차보호법」 제6조의3(2026.1.2. 시행)
「제가 들어와 살겠습니다」라는 한마디에 갱신요구가 막히는 경우가 가장 많습니다. 그런데 그 말을 증명해야 하는 쪽은 임차인이 아니라 임대인입니다. 대법원이 2023년에 그렇게 판시했고, 어떤 사정들을 보고 판단하는지까지 일곱 가지로 열거해 두었습니다.
이 글은 거기서 출발합니다. 거절 통보를 받았을 때 무엇을 다툴 수 있는가, 다퉈서 이기면 얼마를 받는가, 그리고 조정과 소송 중 어디로 가는가. 세 가지를 조문과 판결문으로 끝까지 계산해 봅니다.
갱신요구를 할 수 있는 기간, 1회 2년, 5% 상한 같은 기본 규칙은 전세 계약갱신청구권 5% 계산과 행사 기간에 정리돼 있어 이 글에서는 다시 설명하지 않습니다. 증명책임이 어느 쪽에 있는지가 결과를 가르는 사건이라, 그 축으로만 씁니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문과 판결문입니다.
실거주 주장은 임대인이 증명해야 합니다 — 2023년 대법원 판결
결론부터 말씀드리면 「실제 거주하려는 경우에 해당한다」는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결의 판시사항이 그 한 줄입니다.
판결문은 그다음을 세심하게 정리합니다. 「실제 거주하려는 의사」의 존재는 「임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만」, 임대인의 내심에 있는 장래 계획이라는 특성을 고려할 때 「임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다」고 합니다.
즉 말만으로는 안 되지만, 증거의 문턱이 아주 높은 것도 아닙니다. 그 판단에 쓰이는 사정을 판결문은 일곱 가지로 열거합니다.
| 판결문이 든 판단 사정 | 임차인이 반대 방향으로 모을 수 있는 자료 |
|---|---|
| ① 임대인의 주거 상황 | 임대인이 현재 사는 집의 규모·소유 여부 |
| ② 임대인이나 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경 | 생활권이 전혀 다른 지역이라는 사정 |
| ③ 실제 거주 의사를 가지게 된 경위 | 거절 직전에 갑자기 생긴 사정인지 |
| ④ 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 | 같은 시기에 매물로 올렸는지 |
| ⑤ 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 | 문자·통화·중개사와의 대화 기록 |
| ⑥ ⑤의 언동으로 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 | 갱신을 전제로 주고받은 연락 |
| ⑦ 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용 | 이사 준비 흔적이 전혀 없다는 사정 |
⑤와 ⑥이 실무에서 가장 강한 자료입니다. 「당분간 안 올라올 거예요」, 「세를 다시 놓을 생각인데」 같은 말이 남아 있으면 ⑤에 바로 들어갑니다. 그래서 거절 통보를 받은 직후에 할 일은 감정적인 항의가 아니라, 그동안 주고받은 메시지를 지우지 않고 모으는 것입니다. 통화는 내용을 요약해 문자로 되물어 두면 기록이 됩니다.
판결은 제6조의3 제1항의 취지도 밝혀 두었습니다. 「임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록」 하여 양쪽 이익의 조화를 도모하는 것입니다. 「임대인은 무조건 져야 한다」는 전제로 다투면 이 취지와 부딪힙니다.
거절 사유 아홉 가지 — 어느 칸에서 다툴 수 있는가
제6조의3 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못한다고 하면서, 단서로 아홉 가지를 둡니다. 사유마다 다툴 수 있는 지점이 다릅니다. 어느 칸에 걸렸는지부터 정하시면 다음 행동이 좁혀집니다.
| 호 | 사유 | 다툴 수 있는 지점 |
|---|---|---|
| 1호 | 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 「지금 연체 중」이 아니라 과거 사실이어도 걸립니다. 연체액 합계가 2기에 도달했는지, 납부 내역이 정확한지 |
| 2호 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | 무엇이 거짓이었는지 특정 요구 |
| 3호 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | 합의가 있었는지, 보상이 「상당」한지 |
| 4호 | 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 | 동의가 있었는지(묵시적 동의 포함 여부) |
| 5호 | 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 | 통상의 손모인지, 고의·중과실인지 |
| 6호 | 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 | 목적 달성이 불가능한 정도인지 |
| 7호 | 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 | 가·나·다목 중 하나에 해당해야 함(아래) |
| 8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 | 증명책임은 임대인(2022다279795) |
| 9호 | 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 | 「현저히」·「중대한」의 정도 |
7호는 세 갈래로 나뉘고, 그중 가목이 계약서를 다시 펴 보게 만드는 조항입니다. 가목은 「임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우」입니다. 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우입니다.
따라서 재건축을 이유로 들었다면 순서는 이렇습니다. 계약서에 공사 시기와 소요 기간이 적혀 있는지 확인하고, 없으면 나목이나 다목에 해당하는지 물어보는 것입니다. 셋 중 어디에도 해당하지 않으면 7호가 성립하지 않습니다.
1호도 오해가 많습니다. 조문이 「연체한 사실이 있는 경우」라고 쓰여 있어, 지금 밀린 것이 없어도 과거에 2기에 도달한 적이 있으면 거절 사유가 됩니다. 상가 쪽 판례도 과거 3기 연체 사실이 있으면 갱신거절이 가능하다고 보고 있어 같은 구조입니다. 상가 임대차의 연체 기준과 갱신 규정은 상가 임대차 계약해지와 3기 연체 기준에서 따로 다뤘습니다.
거절 통지의 기간과 형식 — 아무 말이 없으면 결과가 달라집니다
사유보다 먼저 확인할 것이 날짜입니다. 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하도록 정하고, 제6조의3 제1항은 임차인의 갱신요구를 같은 기간 이내로 둡니다. 그 기간에 누가 무엇을 했는지로 상태가 갈립니다.
| 임차인 | 임대인 | 결과 |
|---|---|---|
| 아무 말 없음 | 아무 말 없음 | 묵시적 갱신 — 동일 조건, 존속기간 2년(제6조 제2항) |
| 아무 말 없음 | 기간 내 갱신거절 통지 | 기간 만료로 종료 |
| 갱신요구 | 정당한 사유 없이 거절 | 거절 못 함 — 갱신됨(제6조의3 제1항) |
| 갱신요구 | 제1항 단서의 사유로 거절 | 거절 가능, 사유 다툼으로 |
맨 아래 두 줄의 차이가 이 글의 전부입니다. 「거절한다」는 말이 곧 거절되는 것이 아니라, 아홉 가지 중 하나에 해당할 때만 거절이 됩니다. 그래서 통보를 받으면 먼저 어느 사유인지 서면으로 특정해 달라고 요청하는 것이 순서입니다. 사유가 특정되지 않으면 ⑤의 모순 언동 자료도 모을 수 없습니다.
갱신된 뒤에 임차인이 마음을 바꾸는 경우는 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 통지가 도달한 날부터 3개월로 갑니다. 이 날짜 계산은 임대차 계약해지 통보 3개월 날짜 계산에 정리해 두었습니다.
배상액은 세 가지를 계산해 가장 큰 것으로 갑니다
제6조의3 제5항은 임대인이 제1항 제8호 사유로 갱신을 거절했음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 제6항은 합의가 없으면 다음 셋 중 큰 금액으로 정합니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
- 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액
환산월차임은 제6항 제1호 괄호가 정합니다. 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함합니다. 제7조의2 제1호의 비율은 시행령 제9조 제1항에서 연 1할(10%), 제2호의 이율은 같은 조 제2항에서 연 2퍼센트로 정해져 있어, 「연 1할」과 「한국은행 공시 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 쪽을 씁니다. ⚠️ 기준금리는 수시로 바뀌므로 숫자를 적지 않겠습니다. 기준금리가 연 8%를 밑도는 동안에는 두 번째 기준이 낮으므로, 아래 계산은 연 1할을 적용한 상한선이고 실제 금액은 그보다 작아집니다.
| 사례 | 환산월차임(연 1할 적용) | ① 3개월분 | ② 차액의 2년분 | 큰 쪽 |
|---|---|---|---|---|
| 보증금 3억원, 월세 없음 → 임대인이 비워 둠 | 3억 × 10% ÷ 12 = 250만원 | 750만원 | 제3자 임대가 없어 계산 불가 | ① 또는 ③ |
| 보증금 1억원 + 월세 80만원 → 제3자에게 보증금 1억원 + 월세 120만원 | 83만 3천원 + 80만원 = 약 163만원 | 약 490만원 | (203만 − 163만) × 24 = 약 960만원 | ② |
| 보증금 5천만원 + 월세 50만원 → 제3자에게 같은 조건 | 41만 7천원 + 50만원 = 약 92만원 | 약 276만원 | 차액 0 → 0원 | ① |
표에서 두 번째 줄이 중요합니다. 임대인이 같은 집을 더 비싸게 다시 놓았다면 ②가 ①을 크게 앞지릅니다. 같은 집인데 월세가 40만원 올랐다는 것만으로 배상액이 두 배가 됩니다. 반대로 세 번째 줄처럼 조건이 같으면 ②가 0이 되어 ①이 기준선으로 남습니다.
그래서 새 계약의 조건을 아는 것이 금액을 정합니다. 열람권이 필요한 이유가 「실거주가 거짓이었다」를 증명하는 것만이 아니라, ②를 계산할 입력값을 얻는 데도 있다는 뜻입니다. 이 점을 짚은 글을 찾지 못했습니다.
⚠️ 위 계산은 조문의 산식을 보여 드리기 위한 것입니다. 실제 인정액은 비율 적용, 제3자 계약의 내용, 실손해 입증 정도에 따라 갈립니다. 금액을 단정하실 수는 없습니다.
제5항의 문언은 「임대」입니다 — 매도와 공실은 칸이 다릅니다
제5항을 그대로 읽으면 적용 범위가 좁습니다. 문언은 「정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」입니다.
| 거절 뒤 임대인이 한 일 | 제5항 문언 | 비고 |
|---|---|---|
| 제3자에게 임대 | 해당합니다 | 제6항의 셋 중 큰 금액 |
| 집을 매도(소유권 이전) | 문언에 없습니다 | 아래 주의 |
| 비워 둠 | 문언에 없습니다 | 제8호 사유 자체가 다퉈질 수 있음 |
| 임대인의 직계존속·직계비속이 입주 | 제8호가 이들을 포함 | 거절 사유에 해당 |
⚠️ 매도의 경우를 단정하지 않겠습니다. 제5항의 문언에 들어 있지 않고, 이 틈을 다룬 하급심 사건이 거론되지만 판결문 원문을 확보하지 못했으므로 사건번호와 판시 내용을 쓰지 않습니다. 조문 문언이 「임대한 경우」로 되어 있다는 사실까지가 이 글이 말할 수 있는 범위입니다. 해당되는 상황이라면 대한법률구조공단 상담을 받으시길 권합니다.
비워 둔 경우는 다른 각도로 다퉈집니다. 제5항이 아니라 제8호 자체의 성립이 문제가 됩니다. 2022다279795 판결의 일곱 가지 사정 중 ⑦(이사 준비의 유무와 내용)이 여기에 바로 걸립니다. 거절해 놓고 아무도 들어오지 않은 채 몇 달이 지났다면, 그 자체가 실거주 의사를 다투는 자료입니다.
기간 제한도 눈에 담아 두셔야 합니다. 제5항은 「갱신되었을 기간이 만료되기 전에」 제3자에게 임대한 경우로 범위를 정합니다. 갱신요구권으로 갱신되는 존속기간이 2년이므로, 확인해야 하는 창이 그 2년입니다.
열람권은 그 2년 안에만 열려 있습니다
확인 수단은 시행령에 있습니다. 시행령 제5조 제5호가 「법 제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자」를 이해관계인으로 정하고, 시행령 제6조 제1항이 그 사람에게 확정일자부여기관에 대한 열람 또는 서면 교부 요청권을 줍니다. 법적 근거는 제3조의6 제3항이고, 같은 조 제5항에 따라 수수료가 있습니다.
| 항목 | 볼 수 있는 범위 |
|---|---|
| 임대차목적물 | 전부 |
| 임대인·임차인의 인적사항 | 전 임차인은 성명·법인명·단체명까지만 |
| 확정일자 부여일 | 전부 |
| 차임·보증금 | 전부 ← ② 계산의 입력값 |
| 임대차기간 | 전부 |
여기서 두 가지를 조심해야 합니다. 첫째, 대상 계약이 한정됩니다. 시행령 제6조 제1항은 제5호 해당자의 요청 범위를 「갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약」으로 못 박습니다. 그 2년이 지난 뒤의 계약은 이 경로로 볼 수 없습니다. 둘째, 기관은 거부할 수 없습니다. 제3조의6 제3항은 요청을 받은 확정일자부여기관이 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정합니다. 창구에서 「그런 건 안 됩니다」라는 답을 받으면 조문을 보여 드리면 됩니다.
확정일자부여기관은 제3조의6 제1항이 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인으로 열거합니다. 확정일자와 그 부여일이 왜 중요한지는 확정일자 전세권 차이와 보증금 보호 비교에서 같은 조문 묶음으로 다뤘습니다.
타이밍 결론은 이렇습니다. 거절을 당한 날이 아니라 그 뒤 2년이 열람 창이고, 새 임차인이 들어온 직후가 가장 유의미한 시점입니다. 미루면 ②의 계산 근거를 잃습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」 제6조 제1항 조문 (2026.10.07 캡처)*
조정으로 갈지 소송으로 갈지 — 응하지 않겠다고 하면 각하됩니다
다투기로 정했다면 두 길이 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회와 법원입니다. 조문을 보면 조정이 성립하는 조건이 생각보다 까다롭습니다.
| 항목 | 주택임대차분쟁조정위원회 | 참고 조문 |
|---|---|---|
| 설치 기관 | 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국감정원 지사·사무소, 시·도 | 제14조 제1항 |
| 대상 | 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금·임차주택의 반환, 유지·수선 의무 등 | 제14조 제2항 |
| 관할 | 해당 주택 소재지 관할 조정위원회 | 제21조 제1항 |
| 처리 기간 | 신청 받은 날부터 60일 이내 종결, 부득이하면 의결로 30일 범위 연장 | 제23조 |
| 수락 | 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 거부한 것으로 봄 | 제26조 제2항 |
| 집행력 | 강제집행 승낙 문구가 기재된 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력 | 제27조 |
⚠️ 조문의 「한국감정원」은 지금의 「한국부동산원」입니다. 2020년에 기관명이 바뀌었는데 조문 문구가 옛 명칭으로 남아 있어서, 「한국감정원」으로 검색하면 현재 홈페이지를 찾지 못합니다. 한국부동산원으로 찾으셔야 지사·사무소 안내가 나옵니다.
조정에서 가장 중요한 조항은 각하 사유입니다. 제21조 제3항은 여섯 가지를 열거하는데, 그중 제5호가 「피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우」입니다. 제6호는 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 불응하거나 2회 이상 출석요구에 불응한 경우입니다.
즉 상대가 「안 하겠다」고 통지하면 그 자리에서 끝납니다. 조정은 상대의 참여 의사가 있을 때만 의미가 있는 절차입니다. 그래서 순서를 이렇게 보시는 편이 현실적입니다. 금액 다툼이 크지 않고 상대가 협의에 응할 여지가 있으면 조정을, 상대가 완전히 거부하는 상태라면 소송을 바로 검토하는 것입니다.
조정이 성립할 때도 한 가지를 반드시 챙겨야 합니다. 제26조 제3항·제4항은 쌍방이 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립하고 조정서를 작성하는데, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 그 내용을 조정서에 기재한다고 정합니다. 그리고 제27조는 그 문구가 기재된 조정서 정본에만 집행권원과 같은 효력을 줍니다. 문구가 빠지면 조정서를 받아도 집행이 되지 않아, 다시 소송으로 가야 합니다.
이사 비용과 배상액을 같은 표에 놓고 자금 계획을 다시 세울 때
갱신이 거절돼 이사가 확정되면, 배상 문제와 별개로 현금 흐름이 한 번 흔들립니다. 배상액은 다퉈서 몇 달 뒤에 들어오고, 이사 비용과 다음 집 계약금은 지금 나갑니다. 이 시차가 실제 부담입니다.
같은 표에 놓고 보실 항목은 네 가지입니다. 첫째, 전세대출의 중도상환과 재설정입니다. 보증금이 반환되면 대출이 먼저 상환되는 구조인지, 중도상환수수료가 남아 있는지, 새 집으로 대출을 이어갈 수 있는지가 금액 차이를 만듭니다. 둘째, 보증·보험료의 환급 여부입니다. 기간이 남은 상태에서 계약이 끝나면 미경과 기간분의 처리 기준이 상품마다 다릅니다. 셋째, 중개보수입니다. 법정 의무와 현장 관행이 어긋나는 대표적인 지점이어서 협의 대상이 됩니다. 넷째, 배상액이 들어오는 시점입니다. 조정이 60일, 소송은 그보다 깁니다.
판단 기준은 금리 숫자가 아니라 「돈이 들어오고 나가는 날짜」입니다. 배상액을 자금 계획에 미리 넣고 계약하면 시차 때문에 다른 데서 빌려야 하는 상황이 생깁니다. 특정 상품이나 회사를 권하는 것은 이 글의 역할이 아니고, 수수료나 환급액을 단정할 수도 없습니다. 조건은 거래 금융기관과 금융감독원 금융상품 통합비교공시에서 확인하시길 권합니다. 중개보수 상한 계산은 중도해지 중개보수 부담과 상한 계산에 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 「실거주하겠다」고만 하고 다른 설명을 안 합니다. 증명을 요구할 수 있나요?
증명책임이 임대인에게 있다는 것이 2022다279795 판결의 판시입니다. 다만 그 판결은 소송에서의 증명책임을 말한 것이고, 협의 단계에서 임대인이 자료를 내놓을 의무가 조문에 따로 있지는 않습니다. 실무적으로는 「어느 사유인지 서면으로 알려 달라」고 요청해 사유를 특정해 두는 것이 출발점입니다. 그 요청과 답변 자체가 뒤에 ⑤(모순 언동)와 ③(의사를 가지게 된 경위)의 자료가 됩니다.
Q. 거절당하고 이사했는데, 몇 달 뒤 그 집에 새 세입자가 들어왔습니다. 무엇부터 하면 되나요?
순서는 셋입니다. 첫째, 확정일자부여기관에 임대차 정보 제공을 요청합니다. 시행령 제5조 제5호와 제6조 제1항이 제8호 사유로 거절된 전 임차인에게 그 권리를 줍니다. 둘째, 차임·보증금 항목으로 환산월차임을 계산해 제6항 ②를 구합니다. 조건이 올라갔다면 ②가 ①보다 커질 수 있습니다. 셋째, 조정 또는 소송을 선택합니다. 열람 범위는 「갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약」으로 한정되므로 미루지 않는 것이 좋습니다.
Q. 과거에 두 달 치 월세가 밀렸던 적이 있습니다. 지금은 다 냈는데 갱신을 거절당할 수 있나요?
제1항 제1호의 문언이 「2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」입니다. 현재 완납했더라도 과거에 그 금액에 도달한 사실이 있으면 거절 사유가 됩니다. 다툴 지점은 연체액 합계가 실제로 2기분에 도달했는지입니다. 일부만 늦게 낸 경우, 관리비가 섞인 경우, 임대인이 수령을 거부한 기간이 있는 경우에는 계산이 달라질 수 있으므로 납부 내역을 날짜별로 정리해 두는 것이 먼저입니다.
Q. 재건축을 이유로 거절당했습니다. 계약서에 공사 얘기가 없으면 거절이 안 되나요?
7호는 가·나·다목 중 하나에 해당해야 합니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우이므로, 계약서나 당시 설명에 그 내용이 없으면 가목은 성립하지 않습니다. 그러나 나목(안전사고의 우려)이나 다목(다른 법령에 따른 철거·재건축)에 해당할 수 있으므로, 그 두 가지를 먼저 확인해야 합니다. 정비사업 구역에 들어간 경우라면 다목이 될 여지가 있고, 그때는 조합원 자격과 현금청산 쪽 문제로 성격이 바뀝니다. 그 구조는 재개발 조합원 자격과 현금청산 기준에 정리해 두었습니다.
Q. 조정을 신청했는데 집주인이 응하지 않겠다고 했습니다. 끝인가요?
조정 절차는 끝납니다. 제21조 제3항 제5호가 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우를 각하 사유로 두고 있습니다. 다만 그것으로 권리가 사라지는 것은 아니고, 법원으로 가면 됩니다. 그리고 응하지 않았다는 사실 자체가 분쟁의 경위 자료로 남습니다. 조정 신청과 각하 통지 서류를 보관하시는 편이 좋습니다.
Q. 배상액으로 환산월차임 3개월분을 받으면 끝인가요? 이사비는요?
제6항은 셋 중 큰 금액으로 정하므로, ③「갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액」이 가장 크다면 그쪽으로 갑니다. 이사비, 중개보수, 같은 조건의 집을 구하지 못해 추가로 든 비용 등이 ③의 주장 근거가 될 수 있습니다. 다만 실제 손해는 임차인이 입증해야 하므로 영수증과 견적서를 모아 두어야 하고, 어디까지 인정되는지는 사안마다 갈립니다. 금액을 단정하지 않겠습니다.
증명책임이 어디 있는지가 이 다툼의 전부였습니다
자료를 뜯어보면서 가장 크게 바뀐 생각은 이 분쟁이 「실거주가 진짜인지」를 밝히는 싸움이 아니라 「누가 밝혀야 하는지」의 싸움이라는 것이었습니다. 상위 검색결과는 대개 「실거주를 이유로 거절하면 어쩔 수 없다」는 쪽으로 정리하거나, 반대로 「나중에 확인해서 배상받으면 된다」로 끝냅니다. 2022다279795 판결은 그 사이에 선을 하나 그어 두었습니다. 증명책임은 임대인에게 있고, 단순한 의사 표명만으로는 인정되지 않지만 진정성을 수긍할 정도의 사정이면 추인된다는 선입니다. 이 선을 알고 협의에 들어가는 것과 모르고 들어가는 것은 전혀 다릅니다.
두 번째로 걸린 것은 열람권의 용도였습니다. 열람권을 다루는 자료는 대부분 「거짓이었는지 확인하는 수단」으로 설명합니다. 제가 보기에 실제로 더 쓸모 있는 용도는 제6항 ②의 입력값을 얻는 것입니다. 같은 집이 더 비싸게 다시 나갔다면 차액의 2년분이 3개월분을 쉽게 넘어서는데, 그 차액을 모르면 ①만 청구하게 됩니다. 표로 계산해 보고 나서 이 순서를 바꿨습니다. 거짓 여부를 먼저 묻지 말고, 새 계약의 조건을 먼저 확인하는 것입니다.
순서에 대한 판단을 하나 더 적습니다. 조정을 먼저 가는 것이 늘 맞지는 않다고 봅니다. 제21조 제3항 제5호 때문에 상대가 한 줄 통지로 절차를 닫을 수 있고, 그 사이 60일이 흘러갑니다. 상대가 이미 모든 연락을 끊은 상태라면 조정보다 소송을 먼저 검토하는 편이 시간 손실이 작습니다. 반대로 금액이 크지 않고 계속 연락이 되는 관계라면, 제27조의 집행력 덕에 조정이 소송보다 빠른 해결이 됩니다.
끝으로 바뀔 가능성입니다. 환산월차임 계산에 들어가는 두 번째 기준은 한국은행 기준금리에 연동돼 있어 금리가 움직이면 배상액이 함께 움직입니다. 그래서 이 글에 금액을 고정해 적지 않았습니다. 청구 직전에 시행령 제9조와 공시 기준금리를 다시 확인하시는 편이 안전하고, 사안의 결론은 대한법률구조공단이나 관할 조정위원회에서 확인하시길 권합니다.