건축물대장 위반건축물 이행강제금 계산과 매수·전세 전 판단 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「건축법」 제79조·제80조, 「건축법 시행령」 제115조의3·제115조의4 (법제처 국가법령정보센터 원문)

건축물대장은 정부24에서 인터넷으로 떼면 수수료가 없고, 네 가지 종류 중 무엇을 고르는지는 네이버 쪽 글에서 정리했습니다. 이 글은 그다음 단계, 떼어 본 대장 첫 장 위쪽에 「위반건축물」이 찍혀 있을 때 무엇을 계산하고 무엇을 판단해야 하는지를 다룹니다.

결론부터 말씀드리면 건축물대장 위반건축물 표시는 「벌금 한 번」이 아니라 「고칠 때까지 반복되는 부과」의 시작 표시입니다. 이행강제금은 시정할 때까지 1년에 최대 2회 다시 나오고, 집을 사면 그 시정 의무가 새 소유자에게 옮겨 올 수 있습니다. 아래 내용은 2026년 9월 27일 법제처 원문 기준입니다.

건축물대장 위반건축물 표시, 두 곳을 보고 무엇이 문제인지부터 가립니다

표시는 첫째면 장번호란 위에, 무엇을 어겼는지는 변동사항란에 있습니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조가 정한 위치입니다. 허가권자는 시정명령을 할 때마다 「위반건축물」 표시, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용을 적어야 하고, 시정되거나 법령이 바뀌어 적법해지면 표시를 지웁니다.

표시 위치와 등기부·대장이 증명하는 것의 차이는 부동산 계약 전 서류 확인에서 조문으로 정리했으니 여기서는 반복하지 않습니다. 이 글에서 볼 것은 변동사항란의 위반내용 한 줄입니다. 그 한 줄이 어떤 조항 위반인지에 따라 이행강제금 계산 방식, 고치는 방법, 매수 뒤 부담이 전부 갈리기 때문입니다.

표는 조문의 갈래를 보여 주는 출발점입니다. 실제로 어느 호가 적용되는지는 시정명령서와 부과 예고(계고) 문서에 적히므로, 매수·임차 전이라면 관할 시·군·구청 건축과에 위반내용과 부과 이력을 함께 물어보는 것이 정확합니다.

시정명령에서 이행강제금까지, 조문이 정한 순서

위반건축물 표시는 시정명령과 동시에 붙고, 이행강제금은 그 명령을 기한 안에 이행하지 않았을 때 나옵니다. 「건축법」 제79조 제1항은 허가권자가 위반 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(법은 이들을 「건축주등」이라 부릅니다)에게 해체·개축·용도변경·사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 정하고, 제4항은 그 시정명령을 할 때 건축물대장에 위반내용을 적게 합니다.

그다음은 제80조가 정한 흐름입니다.

1. 시정명령 — 상당한 시정기간을 줍니다. 이때 대장에 표시가 붙습니다
2. 계고 — 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 알립니다(제80조 제3항)
3. 부과 — 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법과 기관을 적은 문서로 합니다(제4항)
4. 반복 부과 — 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복합니다(제5항)
5. 시정하면 — 새 부과는 즉시 멈추지만 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다(제6항)
6. 안 내면 — 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수합니다(제7항)

여기서 놓치기 쉬운 것이 5번입니다. 고치면 끝나는 것은 앞으로의 부과이고, 이미 고지된 금액은 그대로 남습니다. 그래서 매매나 임대 협상에서 「곧 원상복구할 테니 문제없다」는 설명을 들었다면, 이미 부과된 금액이 얼마이고 누가 내기로 했는지를 따로 확인해야 합니다.

이행강제금 계산 구조 — 두 갈래와 비율 네 가지

이행강제금은 「지방세법」상 시가표준액을 바탕으로 계산하고, 위반 유형에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 「건축법」 제80조 제1항 원문 기준입니다.

제1호의 「위반내용별 비율」은 「건축법 시행령」 제115조의3 제1항이 정합니다.

같은 항 단서에 따라 각 지방자치단체는 건축조례로 이 비율을 낮출 수 있지만 100분의 60 아래로는 내릴 수 없습니다. 같은 위반이라도 지역마다 금액이 다른 이유가 여기에 있습니다.

그리고 두 가지 조정 장치가 붙습니다. 첫째, 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물(공동주택은 세대 면적 기준)은 위 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액만 부과합니다(제80조 제1항 단서). 둘째, 임대 등 영리 목적의 위반이나 상습 위반은 조례로 100분의 100 범위에서 가중해야 합니다(같은 조 제2항).

가정 사례로 계산해 보면 — 한 번이 아니라 1년 두 번입니다

계산은 「1㎡ 시가표준액」 하나만 알면 구조가 보입니다. 아래는 조문 구조를 보여 드리기 위한 가정 사례이고, 실제 금액은 해당 건물의 시가표준액과 조례 비율로 관할 구청이 정합니다.

가정: 건물 1㎡ 시가표준액 60만원, 신고 없이 발코니 쪽을 15㎡ 증축, 조례가 시행령 비율을 그대로 쓰는 지역.

이 표에서 판단에 쓸 숫자는 마지막 줄들이 아니라 「연 630만원」 줄입니다. 시정하지 않는 한 해마다 반복되므로, 이 금액과 원상복구 비용(철거·재시공)을 나란히 놓고 비교하는 것이 실제 의사결정입니다. 시가표준액이 무엇이고 어디서 조회하는지는 공시가격 과세표준 계산 구조에서 정리했습니다.

사면 누가 내나 — 새 소유자에게 옮겨 오는 것과 줄어드는 것

시정명령의 상대방에는 「소유자」가 들어 있어서, 위반건축물을 사면 새 소유자가 시정명령과 이행강제금의 상대방이 될 수 있습니다. 앞에서 본 제79조 제1항의 「건축주등」 정의가 그 근거입니다. 위반을 만든 사람이 전 소유자여도, 고칠 의무는 지금 그 건물을 가진 사람에게 오는 구조입니다.

대신 시행령이 매수인 쪽을 고려한 조항을 두 개 두고 있습니다.

다만 감경에는 조건이 붙습니다. 「건축법」 제80조의2 제1항 단서는 조례로 정한 기간까지 위반내용을 시정하지 않은 경우를 감경에서 제외합니다. 즉 사고 나서 방치하면 감경도 사라집니다. 또 감경은 「할 수 있다」는 규정이라 적용 여부는 허가권자가 정합니다. 위 가정 사례라면 1회 315만원이 감경 뒤 78만 7,500원이 되는 구조지만, 사기 전에 관할 구청에 감경 적용 여부와 조례 기간을 확인해야 계산에 넣을 수 있습니다. 또 같은 조 제2항 단서에 따라 연면적 60㎡ 이하 주거용처럼 처음부터 2분의 1 범위로 부과되는 건물은 감경 폭이 75%가 아니라 그 금액의 100분의 50으로 정해져 있습니다.

매매계약서에는 세 가지를 특약으로 적어 두는 것이 좋습니다. 이미 부과된 이행강제금은 매도인이 잔금 전에 완납한다, 원상복구를 누가 언제까지 하는지, 그리고 그것이 지켜지지 않으면 계약을 어떻게 정리하는지입니다. 특약 문장을 조문으로 채우는 방법은 부동산 매매계약서 특약에서 다뤘습니다.

상가라면 하나 더 — 영업 허가가 막힐 수 있습니다

시정명령을 이행하지 않은 건축물에서는 음식점 같은 영업의 허가·신고가 막힐 수 있습니다. 「건축법」 제79조 제2항은 허가권자가 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있다고 정하고, 제3항은 요청을 받은 기관이 특별한 이유가 없으면 따라야 한다고 정합니다.

그래서 상가를 사거나 임차해서 영업을 하려는 분에게는 이행강제금보다 이 조항이 더 무겁습니다. 계약 전에 대장의 위반내용이 내가 쓰려는 층·호실과 관련이 있는지, 관할 구청이 영업 관련 기관에 제한 요청을 했는지 확인하십시오. 단 제2항 단서는 허가권자가 기간을 정해 사용·영업을 허용한 주택 등은 예외로 두고 있어, 사안마다 결론이 다를 수 있습니다.

전세·월세로 들어갈 때 — 임차인이 확인할 수 있는 것

임차인은 소유자가 아니어도 그 건물의 평면도를 열람할 수 있습니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조 제3항은 평면도·단위세대평면도를 원칙적으로 소유자 동의가 있어야 보여 주지만, 제5호에서 해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우를 예외로 둡니다. 입주 뒤라면 이 권리로 대장의 평면과 실제 구조를 대조할 수 있습니다.

계약 전 단계에서 임차인이 판단할 것은 두 가지입니다.

첫째, 보증과 대출이 되는지입니다. 위반건축물 표시가 있으면 전세보증금 반환보증이나 전세자금대출 심사에서 불리하게 작용할 수 있고, 가입 가능 여부는 보증기관·금융기관이 위반 내용과 위치를 보고 정합니다. 계약금을 내기 전에 먼저 문의하고, 불가 판정이 나면 계약을 해제한다는 특약을 두는 것이 안전합니다.

둘째, 임대인이 고칠 생각이 있는지입니다. 시행령 제115조의4 제1항 제2호는 임차인이 있어 임대기간 중 시정하기 어려운 사정을 감경 사유로 봅니다(최초 시정명령 전에 맺은 임대차가 끝나거나 갱신되는 경우는 제외). 이 말은 곧 임대 중에는 원상복구가 미뤄질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 원상복구 공사가 계약 기간 중에 들어올지, 들어오면 거주는 어떻게 되는지를 미리 정해 두십시오.

대장에 표시가 없어도 안심할 수 없는 이유

위반건축물 표시는 위반이 생긴 날이 아니라 시정명령을 한 날 붙습니다. 규칙 제8조 제1항이 「시정명령을 할 때마다」 기재하도록 정하고 있기 때문에, 아직 적발되지 않은 무단 증축이나 쪼개기는 대장에 아무것도 없습니다. 매수 뒤 적발되면 앞에서 본 대로 시정명령은 새 소유자에게 옵니다.

그래서 대장과 현장을 겹쳐 보는 대조가 필요합니다.

대장이 깨끗하고 현장도 일치한다면 그것으로 충분합니다. 어긋나는 곳이 있다면 그 부분이 사용승인 도면에 있었는지를 확인하는 것이 다음 순서입니다. 사용승인 당시부터 있던 위반이 나중에 확인된 경우는 감경 사유(시행령 제115조의4 제1항 제5호)이기도 합니다. 권리관계 쪽 위험 신호는 부동산 등기부등본 열람 뒤 위험 신호 판정에서 따로 정리했습니다.

표시를 지우는 길 — 원상복구, 그리고 확인까지

표시는 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법하게 된 경우에만 삭제됩니다. 규칙 제8조 제3항·제4항에 따라 변동사항란에 시정 내용이 기록되고, 장번호란 위의 표시가 지워집니다.

실무 순서는 이렇습니다. 원상복구(철거·용도 환원) 또는 추인이 가능한 경우 허가·신고 절차를 거친 뒤 관할 구청에 시정 완료를 알리고, 현장 확인을 받은 다음 대장을 다시 떼어 표시가 지워졌는지 봅니다. 매매 잔금이나 전세 계약을 「시정 조건」으로 걸었다면 확인 기준은 말이 아니라 다시 뗀 대장이어야 합니다. 인터넷 발급이 무료이므로 잔금일에 한 번 더 떼는 데 비용이 들지 않습니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 한시적 양성화 특례가 언론에 오르내릴 때가 있는데, 특례는 법률이 국회를 통과해 공포·시행돼야 효력이 있습니다. 논의 단계의 특례를 전제로 위반건축물을 매수하는 계산은 하지 않는 편이 안전합니다.

위반건축물을 사려면, 담보대출 한도부터 다시 계산합니다

위반건축물을 알고도 사려는 분이 곧바로 마주하는 금융 결정은 주택담보대출이 계획대로 나오느냐입니다. 금융기관은 담보가치를 평가할 때 건축물대장의 용도·면적과 위반 여부를 함께 보므로, 위반 부분이 평가에서 빠지거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다. 결과는 기관과 상품, 위반 내용에 따라 다르므로 단정할 수 없습니다.

그래서 비교할 것은 금리보다 앞에 있습니다. 첫째, 대출 심사에서 위반 부분을 뺀 담보가치가 얼마로 잡히는지. 둘째, 원상복구 비용과 연간 이행강제금을 자기자금으로 감당할 수 있는지. 셋째, 잔금 전에 시정을 끝내는 조건으로 매도인과 가격을 조정할 수 있는지입니다. 금리 조건은 금융감독원 금융상품 비교공시에서 확인하고, 승인 여부는 거래할 금융기관에 대장을 보여 주고 사전에 문의하십시오. 매수에 드는 등기·세금 부담은 부동산 등기비용과 명의변경에서 함께 계산해 두시면 자금 계획이 한 번에 섭니다.

자주 묻는 질문

Q. 대장에 「위반건축물」이 있는데 매도인이 이미 이행강제금을 냈다고 합니다. 그러면 끝난 건가요?

끝난 것은 그 회차뿐입니다. 「건축법」 제80조 제5항에 따라 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복 부과될 수 있고, 표시는 시정돼야 지워집니다. 납부 영수증과 함께 다음 부과 예정 여부를 관할 구청 건축과에 확인하고, 시정 계획을 계약서 특약에 넣으십시오.

Q. 전 소유자가 만든 위반인데 제가 이행강제금을 내야 하나요?

시정명령의 상대방인 「건축주등」에 소유자가 포함돼 있어, 매수 뒤에는 새 소유자에게 시정명령과 부과가 올 수 있습니다. 대신 시행령 제115조의4 제1항 제1호가 「위반행위 후 소유권이 변경된 경우」를 75% 감경 사유로 두고 있으니 적용 여부를 구청에 문의하십시오. 조례 기간까지 시정하지 않으면 감경이 제외된다는 점도 함께 확인해야 합니다.

Q. 이행강제금 부과가 부당하다고 생각되면 어떻게 하나요?

제80조 제4항은 부과 문서에 이의제기 방법과 이의제기 기관을 적게 합니다. 받은 문서에 적힌 절차와 기한을 먼저 확인하십시오. 부과 전 계고 단계라면 그때 의견을 내는 것이 시간상 유리합니다.

Q. 다가구주택인데 대장에는 가구수가 적고 실제로는 더 많습니다. 세입자로 들어가도 되나요?

가구수 무단 증가가 의심되는 상황입니다. 적발되면 원상복구 과정에서 내 방이 없어지거나 공사가 들어올 수 있고, 보증·대출 심사에서도 문제가 될 수 있습니다. 대장의 호(가구)별 면적대장과 실제 호실을 대조하고, 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 결정하십시오.

Q. 대장에 표시가 없는데 현장이 대장과 다르면 신고해야 하나요?

신고 의무를 지는 것은 아니지만, 그 상태로 사면 적발 시 시정 의무를 새 소유자가 지게 됩니다. 매수 전이라면 매도인에게 사용승인 도면과 대조한 설명을 요청하고, 설명이 확인되지 않으면 가격 조정이나 계약 보류를 검토하는 것이 현실적인 대응입니다.

조문을 따라가 보니, 표시보다 「언제 고칠 것인가」가 핵심이었습니다

상위 검색 글 대부분은 「위반건축물이면 대출이 어렵고 이행강제금이 나온다」에서 멈춥니다. 저는 제80조와 시행령 두 조문을 함께 읽고 나서야 판단의 축이 보였습니다. 이행강제금은 한 번의 제재가 아니라 시정할 때까지 도는 시계이고, 매수인에게는 그 시계를 멈출 책임과 감경받을 기회가 같이 넘어옵니다.

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 감경 조항의 단서였습니다. 소유권이 바뀌면 75%까지 줄일 수 있지만, 조례로 정한 기간까지 고치지 않으면 그 감경이 사라집니다. 결국 위반건축물을 사는 결정은 「얼마를 내느냐」보다 「언제까지 고칠 수 있느냐」를 먼저 답해야 하는 결정입니다.

또 하나는 대장이 깨끗하다는 것이 곧 적법하다는 뜻이 아니라는 점입니다. 표시는 시정명령 때 붙기 때문에, 적발되지 않은 위반은 대장에 없습니다. 제가 보기에 대장은 「이미 알려진 위반」을 보여 주는 서류이고, 「아직 모르는 위반」은 현장 대조로만 찾을 수 있습니다.

금액·감경·영업 제한은 모두 조례와 허가권자 판단이 끼어드는 영역입니다. 이 글의 계산은 구조를 보여 주는 가정이므로, 실제 거래 전에는 관할 시·군·구청 건축과에 위반내용·부과 이력·감경 적용 여부를 문서로 확인하시기 바랍니다.

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