최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조·제19조·제20조·제20조의2·제21조·제22조·제34조(국토교통부령 제1512호, 2025.7.31. 시행) (국가법령정보센터 조문)
대장과 등기, 그리고 눈앞의 건물이 서로 다르게 적혀 있는 경우가 생각보다 흔합니다. 이때 가장 많이 하는 실수는 「어느 쪽이 맞는지」를 먼저 따지는 것입니다. 순서가 거꾸로입니다. 먼저 정해야 하는 것은 어느 장부를 고치는 절차인가입니다. 소유자가 어긋났다면 고칠 곳은 등기이고, 면적·용도가 어긋났다면 고칠 곳은 대장입니다. 장부를 잘못 고르면 서식부터 틀려서 반려됩니다.
이 글은 그 갈림길을 유형별로 나누고, 각 유형에 어떤 서식과 증명서류를 붙이는지, 그리고 내가 신청하지 않아도 지자체가 직권으로 고치는 경우는 어디까지인지를 규칙 조문으로 정리했습니다. 연면적처럼 같은 이름의 숫자가 대장 안에서 두 번 다르게 나오는 구조도 함께 봅니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문입니다. 위반건축물 표시와 이행강제금은 축이 달라서 건축물대장 위반건축물 표시와 이행강제금 계산에 따로 정리돼 있습니다.
정정은 두 갈래입니다 — 지자체 직권과 소유자 신청
결론부터 말씀드리면 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제21조가 정정을 두 경로로 나눠 두었습니다.
① 직권 정정(제21조 제1항·제2항). 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 기재누락이나 소유권 불일치 같은 오류사항을 조사해 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있고, 그 기초자료를 통해 기재내용에 잘못이 있거나 누락이 있음을 발견하면 사실을 확인한 후 직권으로 정정하거나 기재할 수 있습니다. 이 경우 지체 없이 그 내용을 소유자에게 통지해야 합니다.
② 소유자의 정정 신청(제21조 제3항). 소유자가 잘못을 발견하면 네 가지 서식 중 해당하는 것으로 정정을 신청할 수 있습니다.
| 고칠 대상 | 서식 | 첨부 서류(제21조 제3항 각 호) |
|---|---|---|
| 건축물 표시사항 | 별지 제15호서식 건축물표시 정정신청서 | 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류 |
| 소유자에 관한 사항 | 별지 제16호서식 건축물소유자 정정신청서 | 건물 등기사항증명서(등기필증 제시로 갈음 가능) |
| 지번에 관한 사항 | 별지 제17호서식 건축물지번 정정신청서 | 토지대장 또는 임야대장. 대지위치에 관한 사항이면 현황측량성과도(경계복원측량도로 갈음 가능) 포함 |
| 도로명주소 | 별지 제17호의2서식 | 도로명주소개별대장 |
그리고 제21조 제4항이 중요합니다. 담당 공무원은 정정 신청을 받으면 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 대조·확인해야 합니다. 즉 서류만 맞으면 통과되는 절차가 아니라 현황 확인을 거치는 절차입니다. 서류상 숫자를 바꿔 달라는 요청으로는 통과되지 않습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제21조 제1항·제2항 조문 (2026.10.07 캡처)*
불일치 유형별 판정표 — 어느 장부를 고치나
실제 상담에서 나오는 불일치를 유형으로 묶으면 다섯 갈래입니다. 고칠 장부가 유형마다 다릅니다.
| 어긋난 항목 | 원본 장부 | 먼저 할 일 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 면적·구조·용도·층수 | 건축물대장 | 현황도면·증명서류로 표시사항 정정 신청 | 규칙 제21조 제3항 1호 |
| 소유자·지분 | 등기 | 등기를 먼저 바로잡고, 등기사항증명서로 대장 정정 | 규칙 제19조, 제21조 제3항 2호 |
| 지번·대지위치 | 지적공부 | 토지대장·임야대장(필요하면 현황측량성과도) | 규칙 제20조, 제21조 제3항 3호 |
| 도로명주소 | 도로명주소대장 | 도로명주소개별대장 | 규칙 제20조의2, 제21조 제3항 4호 |
| 현황이 허가 내용과 다름 | 대장이 아니라 건축 행위 자체 | 원상복구 또는 양성화 검토 | 「건축법」 위반 문제 |
마지막 줄을 따로 떼어 두는 이유가 있습니다. 현황과 대장이 다른 것과, 대장의 기재가 틀린 것은 전혀 다른 문제입니다. 허가 없이 증축한 베란다가 대장에 없는 것은 「기재 누락」이 아니라 「위반」입니다. 이 경우 정정 신청을 넣으면 정정이 아니라 위반 조사로 넘어갑니다. 반대로 사용승인 당시 면적이 잘못 입력된 것이라면 증명서류로 바로잡을 수 있습니다. 신청 전에 이 둘 중 어느 쪽인지 먼저 가려야 합니다.
소유자 사항은 등기가 원본입니다 — 대장이 따라오는 구조
소유자 칸이 어긋났을 때 대장만 고치려 하면 막힙니다. 규칙 제19조가 순서를 정해 두었기 때문입니다.
- 제1항 — 담당 지자체는 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때 대장의 소유자에 관한 사항을 정리해야 합니다. 신청 없이 자동으로 따라오는 경로입니다.
- 제2항 — 소유자는 별지 제16호서식 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시 포함)해 변경을 신청할 수 있습니다.
- 제3항 — 예외가 하나 있습니다. 건축물대장은 적합하게 생성됐지만 「부동산등기법」 제29조 제2호에 해당해 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물이라면, 등기사항증명서 대신 ① 등기가 되지 않는 것을 증명하는 서류 ② 소유권에 관한 사항이 변경됐음을 증명하는 서류 ③ 「공증인법」 제50조의 증서 등본 또는 제57조의 인증된 사서증서 등본을 붙여 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있습니다. 부동산 거래신고를 하고 매매대금이 완납된 경우에는 신고필증으로 ③을 갈음할 수 있습니다.
정리하면 원칙은 「등기 → 대장」이고, 등기를 할 수 없는 건물에만 예외 경로가 열립니다. 그래서 소유자 불일치를 발견했을 때의 첫 행동은 대장 정정 신청이 아니라 등기사항증명서 확인입니다. 지분 표기가 어긋난 경우도 같습니다. 대장 작성요령 자체가 소유권 지분을 「건물 등기사항증명서에 따라」 적도록 정하고 있어서, 대장 쪽만 손대면 다음 정리 때 되돌아갑니다.
여기서 흔히 혼동하는 대목이 하나 더 있습니다. 대장의 소유자 「변동일」은 등기접수일입니다. 잔금을 치른 날이나 계약일이 아닙니다. 그래서 대장의 변동일과 내가 기억하는 날짜가 다른 것은 오류가 아닌 경우가 많습니다. 등기 쪽 접수일·순위를 읽는 방법은 등기부등본 열람 후 위험 신호 판정 기준에 정리했습니다.
「변경」과 「정정」은 다른 신청입니다
규칙은 같은 서식을 쓰면서도 조문을 둘로 나눠 두었습니다. 여기서 틀리면 접수 단계에서 되돌아옵니다.
| 구분 | 조문 | 언제 쓰나 | 서식 이름 |
|---|---|---|---|
| 변경 | 제18조(표시사항 변경) | 건물이 실제로 바뀐 경우 — 증축·대수선·용도변경 뒤 | 건축물표시 변경신청서 |
| 정정 | 제21조 제3항 | 건물은 그대로인데 대장 기재가 틀린 경우 | 건축물표시 정정신청서 |
제18조 제1항 단서에 또 하나의 자동 경로가 있습니다. 「건축법」 제22조 제2항에 따라 사용승인된 경우에는 담당 지자체가 직권으로 사용승인서에 따라 변경합니다. 즉 사용승인을 받았으면 표시사항 변경 신청을 따로 하지 않아도 반영됩니다. 반면 사용승인 대상이 아닌 공사를 했다면 그 변경은 자동으로 들어오지 않습니다.
지번과 도로명주소도 같은 구조입니다. 제20조 제2항은 지적정리통지에 따라 지번을 직권으로 변경할 수 있다고 정하고, 제3항은 직권 변경 시 소유자에게 알려야 한다고 정합니다. 제20조의2도 도로명주소정리통지에 따른 직권 변경과 통지를 같은 방식으로 둡니다. 그러니 지번·주소가 바뀐 직후라면 신청 전에 먼저 대장을 다시 떼어 보는 편이 빠릅니다. 이미 반영돼 있는 경우가 많습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조 조문 (2026.10.07 캡처)*
표시사항 정정에는 도면이 들어갑니다 — 그 도면을 누가 뗄 수 있나
표시사항 정정의 첨부 서류는 「잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류」입니다(제21조 제3항 제1호). 그런데 건축물현황도는 아무나 받을 수 있는 자료가 아닙니다.
규칙 제11조 제3항은 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대평면도에 한해 소유자의 동의를 얻거나 다음 중 하나에 해당할 때만 발급·열람하게 할 수 있다고 정합니다.
- 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
- 국가 또는 지방자치단체
- 건축물이 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우
- 소유자로부터 설계·시공 또는 중개를 의뢰받은 자, 관리자로부터 점검을 의뢰받은 자(의뢰사실 증명서류 첨부)
- 해당 건축물의 임차인
- 소유자를 위해 금융기관·공공사업 시행자 등으로부터 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인등(증명서류 첨부)
- 다중이용 건축물(주거용 층 제외)에 대해 공익 목적으로 별지 제9호의3서식으로 신청하는 경우
제한 대상은 평면도와 단위세대평면도이고, 배치도는 이 제한에 걸리지 않습니다. 규칙 제2조 제10호가 건축물현황도를 배치도·각 층 평면도·단위세대평면도 등으로 정의하는데, 제11조 제3항이 열거한 것은 평면도 계열입니다. 그래서 대지 경계·건축선·접한 도로·옥외주차 현황이 문제라면 배치도로 다툴 수 있고, 호실 내부 면적이 문제라면 평면도가 필요해 자격 요건을 먼저 따져야 합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조 제3항 조문 (2026.10.07 캡처)*
수수료는 규칙 제34조에 있습니다. 등본·초본 발급은 1건당 500원, 건축물현황도는 1면당 100원, 열람은 1건당 300원입니다. 다만 같은 조 제2항 제2호에 따라 인터넷 발급은 무료이고, 국가·지방자치단체가 신청하는 경우와 전산화한 대장을 열람하는 경우도 무료입니다. 조례로 인하할 수도 있습니다(제3항). 납부한 수수료는 반환되지 않습니다(제4항).
제출용으로는 등본이어야 합니다 — 열람본에는 효력이 없습니다
정정 신청서에 붙이거나 다른 기관에 낼 서류라면 열람 출력물을 쓰면 안 됩니다.
규칙 제11조 제5항은 등본·초본의 첫째 장에 「이 등(초)본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다」 문구와 담당자 성명·연락처를 적고 관인을 날인해야 한다고 정합니다. 반대로 같은 조 제6항은 열람하게 하는 경우에는 그 표기와 관인 날인을 하지 않고, 사본을 출력할 때는 각 장마다 중앙에 「열람용」, 마지막 장에 「이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다」라고 표기하도록 정합니다.
소유자 이력을 확인해야 할 때도 주의가 필요합니다. 제11조 제2항은 소유자 현황을 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만 표시하고, 일부만 발급하는 경우 「이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다」라고 적어 전부가 아님을 나타내도록 정합니다. 따라서 과거 소유자 변동 이력이 필요하면 초본이 아니라 전체면이 나오는 등본으로 받아야 합니다.
하나 더. 제11조 제7항에 따라 소유자 외의 사람에게 발급·열람하게 할 때는 주민등록번호 일부를 표시하지 않습니다. 소유자 동의가 있거나 배우자·직계 존비속과 그 배우자·국가·지자체가 신청하는 경우에만 전부 표시가 가능합니다.
정정이 늦으면 어디서 막히나 — 등기와 세금
대장 정정은 미루기 쉬운 일입니다. 당장 불편한 것이 없기 때문입니다. 그런데 막히는 자리가 정해져 있습니다.
① 등기 신청. 대장과 등기의 표시가 어긋나면 등기관이 그대로 넘기지 않습니다. 보정 요구를 받거나 각하로 이어집니다. 반려·각하 사유와 보정 기한은 등기이전 서류 반려 사유와 보정 기한에서 정리했습니다. 특히 대장의 면적·구조·용도가 등기 표제부와 다른 상태에서 소유권이전등기를 넣으면 그 차이부터 해소해야 합니다.
② 취득세 신고. 취득세는 취득 원인에 따라 과세표준이 갈리고, 시가표준액을 쓰는 경로에서는 대장에 적힌 면적·구조·용도가 시가표준액 산정의 입력값이 됩니다. 대장이 틀려 있으면 세액 자체가 어긋납니다. 원인별 과세표준 차이는 부동산 등기비용과 원인별 과세표준 차이에 정리돼 있습니다.
③ 주택 수·용도 판정. 대장의 「호수·가구수·세대수」 표기와 「주용도」는 세법·주택법상 판정에 그대로 쓰입니다. 다가구인지 다세대인지가 대장 표기로 갈리고, 그 차이가 양도세·취득세·청약 자격까지 흔듭니다.
④ 담보대출 심사. 금융기관은 대장과 등기를 함께 보고, 어긋나면 심사를 멈춥니다.
그래서 정정은 「언젠가 할 일」이 아니라 「거래·신고 일정보다 앞에 둘 일」입니다. 현황 대조 확인 절차(제21조 제4항)가 들어가므로 즉시 끝나지 않는다는 점도 일정에 넣어야 합니다.
없어진 건물이 대장에 남아 있는 경우 — 말소 절차
정정과 성격이 다르지만 자주 겹치는 상황입니다. 건물을 철거했는데 대장이 그대로 남아 있으면 토지만 거래할 때 문제가 됩니다.
규칙 제22조 제1항은 건축물의 전부 또는 일부가 해체·멸실 등으로 없어진 경우 소유자나 관리자가 별지 제18호서식 말소신청서를 작성해 말소를 신청하여야 한다고 정합니다. 다만 「건축물관리법」 제30조에 따라 해체허가를 받거나 해체신고를 한 경우, 같은 법 제34조에 따라 멸실신고를 한 경우에는 따로 신청하지 않아도 됩니다.
제3항은 직권 말소를 둡니다. 건물이 없어졌는데도 소유자가 말소 신청을 하지 않거나 해체허가·해체신고·멸실신고를 하지 않은 경우, 담당 지자체가 직권으로 말소할 수 있고 지체 없이 소유자에게 통지해야 합니다.
즉 철거를 앞둔 상황이라면 해체신고 또는 멸실신고 경로를 타는 것이 가장 간단합니다. 그 신고를 하면 말소신청이 면제되기 때문입니다.
면적이 바뀌면 대출 한도와 보유세가 함께 움직입니다
정정을 끝낸 다음에 한 번 더 확인해야 할 것이 있습니다. 대장의 면적·용도·구조가 바뀌면 그 건물의 시가표준액 산정 입력값이 바뀌고, 따라서 보유세와 담보 평가가 같이 움직입니다. 면적이 늘어나는 정정이라면 재산세 건축물분이 올라갈 수 있고, 용도가 주택에서 근린생활시설로 바뀌면 세목 자체가 달라집니다.
반대 방향도 있습니다. 담보 평가는 대장 면적이 아니라 감정평가액에서 나오는데, 감정평가법인등은 대장과 현황을 함께 봅니다. 대장이 현황보다 작게 적혀 있던 것을 바로잡으면 평가액이 올라갈 여지가 생기고, 그러면 한도 계산의 기준이 달라집니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간, 세목, 대출 용도에 따라 정반대로 갈립니다. 정정 신청 전에 ① 보유세가 얼마나 움직이는지 ② 대출 한도가 얼마나 움직이는지 두 숫자를 함께 계산해 보는 편이 낫습니다. 보유세 쪽 고리는 공시가격이 과세표준으로 바뀌는 계산 구조에 있고, 세액과 한도의 구체적인 판단은 관할 시·군·구청 세무부서와 거래 금융기관에서 확인하시는 편이 확실합니다.
자주 묻는 질문
Q. 대장 면적이 등기부 면적보다 작습니다. 어느 쪽을 고쳐야 하나요?
면적은 건물의 물리적 현황이므로 원본은 건축물대장입니다. 먼저 대장이 현황과 맞는지 확인하고, 대장이 틀렸다면 규칙 제21조 제3항 제1호에 따라 현황도면과 증명서류를 붙여 표시사항 정정을 신청합니다. 대장이 맞고 등기가 틀렸다면 등기 표제부의 건물표시 변경등기로 갑니다. 다만 현황이 허가 내용과 다른 상태라면 정정이 아니라 위반 문제로 넘어가므로, 신청 전에 사용승인 도면과 현황을 먼저 대조해야 합니다.
Q. 정정 신청을 하면 바로 고쳐지나요?
즉시 반영되는 절차가 아닙니다. 규칙 제21조 제4항이 담당 공무원에게 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 대조·확인할 의무를 두고 있습니다. 현황 확인이 필요한 항목이면 그만큼 시간이 걸립니다. 거래 일정이 잡혀 있다면 미리 신청해 두는 편이 안전합니다.
Q. 소유자가 바뀌었는데 대장에는 전 소유자로 되어 있습니다.
규칙 제19조 제1항에 따라 등기관서에서 소유권 변동자료가 통지되면 지자체가 정리하므로, 등기가 끝났다면 시차일 가능성이 큽니다. 급하면 같은 조 제2항에 따라 별지 제16호서식에 등기사항증명서를 첨부해 변경을 신청할 수 있습니다. 등기 자체가 아직 안 됐다면 대장이 아니라 등기를 먼저 해야 합니다.
Q. 등기가 안 되는 건물인데 소유자를 바꿔야 합니다.
규칙 제19조 제3항의 예외 경로가 있습니다. 「부동산등기법」 제29조 제2호에 해당해 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물이라면, 등기가 되지 않음을 증명하는 서류와 소유권 변경을 증명하는 서류, 공증 증서 등본(부동산 거래신고를 하고 대금이 완납됐으면 신고필증으로 갈음)을 붙여 행정행위를 위한 기재내용 변경을 신청할 수 있습니다.
Q. 평면도를 떼려는데 발급이 안 된다고 합니다.
규칙 제11조 제3항이 평면도와 단위세대평면도의 발급·열람을 제한하고 있습니다. 소유자 동의가 있거나, 소유자의 배우자·직계 존비속과 그 배우자, 임차인, 경매·공매 중이거나 법원 감정 촉탁이 있는 경우, 중개·설계·시공 의뢰를 받고 증명서류를 붙인 경우 등에만 가능합니다. 배치도는 이 제한 대상이 아니므로 대지 경계·접도 조건은 배치도로 확인할 수 있습니다.
Q. 인터넷으로 떼면 무료라고 들었는데 창구에서는 돈을 받습니다.
둘 다 맞습니다. 규칙 제34조 제1항이 창구 발급을 1건당 500원, 열람을 300원으로 정하고, 제2항 제2호가 제11조 제8항에 따른 인터넷 발급을 무료로 정합니다. 즉 인터넷 발급만 무료입니다.
조문을 따라가 보니 고칠 장부를 먼저 정하는 일이 절반이었습니다
규칙 전문을 처음부터 끝까지 읽고 나서 제가 가장 크게 바꾼 생각은 이 문제가 「서류를 어떻게 쓰는가」가 아니라 「어느 장부의 문제인가」를 가르는 일이라는 것이었습니다. 규칙은 제18조에 변경, 제19조에 소유자, 제20조와 제20조의2에 지번·주소, 제21조에 정정을 따로 두고 서식을 네 가지로 나눠 두었습니다. 조문이 이렇게 갈라 놓은 이유는 증명 방법이 다르기 때문입니다. 표시사항은 도면과 현황으로, 소유자는 등기로, 지번은 지적공부로 증명합니다. 이 대응을 모르면 어느 창구에 가야 하는지부터 틀립니다.
두 번째로 걸린 것은 직권 경로가 생각보다 넓다는 점이었습니다. 제21조 제1항의 「건축물대장 기초자료」, 제18조 제1항 단서의 사용승인 직권 변경, 제20조 제2항의 지적정리통지 직권 변경, 제22조 제3항의 직권 말소가 모두 신청 없이 움직이는 경로입니다. 그래서 어긋난 것을 발견했을 때 먼저 대장을 다시 떼어 보라고 쓴 것입니다. 이미 정리됐거나 통지가 와 있는 경우가 적지 않습니다.
순서에 대한 판단을 적습니다. 저는 정정을 거래 일정에서 거꾸로 세어 가장 앞에 두는 편이 낫다고 봅니다. 제21조 제4항의 현황 대조 확인이 들어가서 즉시 끝나지 않고, 막히는 자리가 전부 돈이 움직이는 단계(등기 신청, 취득세 신고, 대출 심사)이기 때문입니다. 잔금일에 발견하면 선택지가 없습니다.
바뀔 가능성도 적어 둡니다. 이 규칙은 국토교통부령이라 국회를 거치지 않고 개정되고, 실제로 2025년 7월 31일에도 조문이 손질됐습니다. 서식 번호와 첨부 서류는 신청 직전에 국가법령정보센터에서 다시 확인하시고, 현황 판단이 갈리는 대목은 관할 시·군·구청 건축과에서 확인하시길 권합니다.