「부동산 명의변경」으로 창구를 찾으면 담당자가 되묻습니다. 소유자가 바뀌는 것인지, 이름이나 주소만 바뀌는 것인지. 두 가지는 등기의 이름도, 신청인 수도, 세금도 전혀 다릅니다. 한쪽은 수백만원이 들고 다른 한쪽은 0원이 될 수 있습니다.
같은 말로 묶여 있는 네 가지 상황이 있습니다. 소유자가 실제로 바뀌는 소유권이전등기, 사람은 그대로인데 표시만 바뀌는 등기명의인표시변경등기, 이미 공유인 상태에서 지분을 조정하는 공유물 분할, 그리고 이름만 빌리는 것 — 마지막 하나는 등기가 아니라 위법입니다.
이 글은 그 네 갈래를 가르고, 각 갈래에서 누가 신청인이 되는지, 어떤 동의가 필요한지, 세금과 수수료가 어디서 갈리는지를 조문으로 짚습니다. 원인별 세율표와 과세표준 차이는 따로 정리된 글이 있어 반복하지 않습니다. 기준 시점은 2026년 10월입니다. 등기원인별 세율과 과세표준 차이 확인하기
「명의변경」이라는 등기는 없습니다 — 먼저 네 갈래로 가릅니다
결론부터 표로 놓겠습니다. 어느 칸에 들어가는지가 정해지면 그다음 질문의 절반이 사라집니다.
| 상황 | 등기의 이름 | 신청인 | 취득세 |
|---|---|---|---|
| 소유자가 바뀐다 (매매·증여·상속·재산분할) | 소유권이전등기 | 원칙적으로 공동신청 | 붙습니다 |
| 사람은 그대로, 이름·주소·주민번호가 바뀐다 | 등기명의인표시변경등기 | 단독신청 | 붙지 않습니다 |
| 이미 공유인 부동산의 지분을 조정한다 | 공유물 분할(지분이전) | 공동신청 또는 판결 | 본인 지분 범위에서 특례 |
| 다른 사람 이름으로 등기해 둔다 | — | — | 부동산실명법 위반 |
두 번째 칸이 이 글에서 가장 자주 쓰이는 답입니다. 결혼해서 성이나 이름을 바꾼 경우, 개명한 경우, 이사해서 주소가 달라진 경우, 주민등록번호가 정정된 경우 — 전부 소유자가 바뀌지 않았으므로 이전등기가 아닙니다. 취득이 없으니 취득세도 없습니다.
세 번째 칸에도 함정이 있습니다. 공유물 분할은 이미 공유인 상태가 전제입니다. 단독명의인 집을 부부 공동명의로 바꾸는 것은 공유물 분할이 아니라 지분의 증여입니다. 뒤에서 따로 다루겠습니다.
이름이나 주소만 바뀐 경우 — 혼자 신청합니다
부동산등기법 제23조는 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것을 원칙으로 두고(제1항), 단독신청이 되는 경우를 따로 열거합니다. 그 목록에 들어 있는 것이 등기명의인표시변경입니다.
제23조 제6항 — 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
상대방이 없습니다. 내가 혼자 신청서를 넣으면 됩니다. 단독신청이 되는 경우 전체를 한 표로 보면 이렇습니다.
| 조항 | 단독으로 신청하는 등기 | 누가 |
|---|---|---|
| 제2항 | 소유권보존등기와 그 말소등기 | 등기명의인이 될 자 또는 등기명의인 |
| 제3항 | 상속, 법인의 합병, 그 밖의 포괄승계에 따른 등기 | 등기권리자 |
| 제4항 | 이행·인수를 명하는 판결에 의한 등기 | 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 |
| 제4항 | 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기 | 등기권리자 또는 등기의무자 |
| 제5항 | 부동산표시의 변경·경정등기 | 소유권의 등기명의인 |
| 제6항 | 등기명의인표시의 변경·경정등기 | 해당 권리의 등기명의인 |
| 제7항·제8항 | 신탁등기 | 수탁자 |
여기서 상속이 단독신청이라는 점이 실무상 의미가 큽니다. 돌아가신 분을 등기의무자로 세울 수 없으니 상속인이 혼자 넣습니다. 반면 증여는 공동신청입니다. 주는 쪽이 등기의무자로 함께 들어가므로, 증여자의 협력이 필요합니다.
제5항과 제6항의 차이도 구별하시면 좋습니다. 부동산표시 변경은 부동산 쪽이 바뀐 경우(지번 변경, 면적 경정 등)이고, 등기명의인표시 변경은 사람 쪽이 바뀐 경우입니다. 전자는 소유권의 등기명의인이, 후자는 해당 권리의 등기명의인이 신청합니다. 근저당권자의 상호가 바뀐 경우라면 후자이고, 신청인은 소유자가 아니라 그 근저당권자입니다.
그 등기의 세금과 수수료 — 때로는 0원입니다
등기명의인표시변경등기에는 취득세가 없습니다. 취득이 없으니 당연합니다. 남는 것은 등록면허세와 신청수수료인데, 이쪽도 사유에 따라 0원이 됩니다.
| 변경 사유 | 등록면허세 | 신청수수료 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 개명·주소 이전(본인 사정) | 그 밖의 등기 6,000원 + 지방교육세 1,200원 | 방문 4,000원 / 전자표준양식 3,000원 / 전자신청 1,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목, 수수료규칙 제5조의2 제4항 |
| 행정구역 변경·지번 변경 | 비과세 | 받지 않습니다 | 지방세법 제26조 제2항 제2호, 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서 제6호 |
| 주민등록번호 정정 | 비과세 | 받지 않습니다 | 같음 |
| 등기관의 착오로 인한 경정 | 비과세 | 받지 않습니다 | 지방세법 제26조 제2항 제2호, 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서 제7호 |
조문을 그대로 옮기면 이렇습니다. 지방세법 제26조 제2항 제2호는 행정구역의 변경, 주민등록번호의 변경, 지적 소관청의 지번 변경, 계량단위의 변경, 등기 담당 공무원의 착오 및 이와 유사한 사유로 인한 등기로서 주소·성명·주민등록번호·지번 등의 단순한 표시변경·회복 또는 경정 등기에 등록면허세를 부과하지 않는다고 정합니다.
그리고 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서 제6호가 행정구역·지번의 변경, 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)의 정정을 원인으로 한 등기명의인표시변경 또는 경정등기의 신청수수료를 받지 않도록 하고 있습니다. 두 법이 같은 사유를 같이 면제합니다.
가르는 기준은 간단합니다. 원인이 행정청에 있으면 0원, 원인이 본인에게 있으면 7,200원 + 수수료입니다. 내가 이사해서 주소가 바뀐 것은 본인 사정이고, 우리 동네 이름이 바뀐 것은 행정청 사정입니다.
⚠ 그런데 개명이나 주소 이전으로 인한 표시변경은 반드시 해야 하는 등기는 아닙니다. 나중에 그 부동산을 처분할 때 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치해야 하므로(부동산등기법 제29조 제7호), 그 시점에 함께 넣는 경우가 많습니다. 미리 해 둘 것인지는 선택입니다.
제3자의 허가나 동의가 없으면 서류가 모자랍니다
소유권이전등기 쪽으로 넘어가면, 원인별로 등기원인을 증명하는 정보가 다르다는 점은 널리 알려져 있습니다. 덜 알려진 것은 그 옆 칸입니다.
부동산등기규칙 제46조 제1항이 첨부정보를 호별로 열거하는데, 제2호와 제3호가 「남의 도장」을 요구합니다.
- 제2호 — 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보
- 제3호 — 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
제2호에 실제로 들어가는 것이 농지취득자격증명과 토지거래허가입니다. 농지를 사는 거래라면 매매계약서와 신고필증을 다 갖춰도 이 한 장이 없으면 접수가 되지 않습니다. 발급 요건과 반려 사유는 따로 정리돼 있습니다. 농지취득자격증명 반려 사유와 사전 점검
예외도 조문에 있습니다. 제46조 제3항은 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제2호의 정보를 제공할 필요가 없다고 하면서, 단서로 등기원인에 대하여 행정관청의 허가·동의·승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다고 둡니다. 판결을 받아도 행정관청의 허가는 면제되지 않습니다.
그리고 제46조 제1항 제7호가 소유권이전등기에 토지대장·임야대장·건축물대장 정보를 요구합니다. 대장과 등기부의 부동산 표시가 어긋나면 부동산등기법 제29조 제11호의 각하 사유가 됩니다. 어느 칸을 맞춰 봐야 하는지는 계약 단계에서 확인하는 편이 낫습니다. 등기부와 건축물대장이 어긋나는 지점 확인하기
협의분할 상속등기는 상속인 전원의 인감증명이 필요합니다
상속등기는 단독신청이지만, 서류 쪽에서 전원이 등장하는 자리가 있습니다. 부동산등기규칙 제60조 제1항이 방문신청에서 제출해야 하는 인감증명을 여덟 가지 열거하는데, 그중 제6호입니다.
협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명
법정지분대로 넣는 상속등기에는 이 호가 걸리지 않습니다. 협의로 나누기로 한 경우에만 전원의 인감증명이 들어옵니다. 상속인이 멀리 흩어져 있으면 여기서 일정이 늘어집니다.
같은 조 제1항 제7호도 함께 보실 대목입니다. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명이 필요합니다. 앞에서 본 제46조 제1항 제2호·제3호의 서면에 딸려 오는 요구입니다.
면하는 길도 조문에 있습니다.
- 제60조 제4항 — 제4호부터 제7호까지에 해당하는 서면이 공정증서이거나, 당사자가 서명·날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없습니다
- 제60조 제3항 — 인감증명을 제출해야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 제출하지 않습니다
- 제60조의2 — 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증으로 갈음할 수 있습니다
한 가지 더. 제60조 제2항은 제1호부터 제3호까지와 제6호에 따라 인감증명을 제출해야 하는 자가 다른 사람에게 처분권한을 수여한 경우 그 대리인의 인감증명도 함께 제출하도록 합니다. 상속인 중 한 사람이 다른 상속인을 대리하는 형태로 진행하면 인감증명이 두 겹으로 필요해집니다.
협의 내용을 어떤 형식으로 남겨야 하는지, 기한을 넘기면 무엇이 달라지는지는 상속세 쪽 기한과 함께 봐야 합니다. 상속세 신고기한과 납부 방법 확인하기
부부 공동명의로 바꿀 때 — 증여인가 공유물 분할인가
여기가 「명의변경」 검색에서 가장 자주 섞이는 대목입니다. 두 상황이 완전히 다릅니다.
| 지금 상태 | 하려는 것 | 성질 | 취득세 자리 |
|---|---|---|---|
| 남편 단독명의 | 배우자에게 지분 50%를 넘김 | 증여 (무상취득) | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 부부 공동명의 | 한 사람 명의로 합침 | 공유물 분할 | 제11조 제1항 제5호 + 제15조 제1항 제4호 특례 |
단독명의를 공동명의로 바꾸는 것은 공유물 분할이 아닙니다. 공유 상태가 아직 없으니 나눌 것이 없습니다. 지분을 무상으로 넘기는 것이므로 증여이고, 받는 쪽에 취득세와 증여세가 따라옵니다.
반대로 이미 공유인 상태를 정리하는 것은 공유물 분할입니다. 지방세법 제15조 제1항 제4호가 세율 특례를 두고 있는데, 조문에 제한이 붙어 있습니다. 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외됩니다. 공동명의를 한 사람 명의로 합칠 때, 초과분은 별개의 취득으로 보고 그 갈래의 세율이 붙습니다. 세율 숫자는 따로 정리된 표를 보시면 됩니다.
그리고 배우자 사이의 지분 이전에는 나중에 팔 때의 계산이 따라옵니다. 증여받은 지분을 일정 기간 안에 양도하면 취득가액을 증여자의 것으로 계산하는 규정이 있어서, 취득세만 보고 결정하면 뒤에서 어긋납니다. 그 계산과 공동명의 전환의 비교는 「배우자 증여 이월과세와 공동명의 전환 비교」에 사례까지 정리돼 있습니다. 배우자 증여 이월과세와 공동명의 전환 비교
배우자나 직계존비속 사이에 대가를 주고받는 형태로 넘기는 경우는 또 한 단계가 있습니다. 취득세에서 일단 증여로 보고, 대가 지급 사실을 증명해야 유상취득으로 넘어갑니다. 그 판정 순서는 앞서 링크한 글에 조문까지 정리돼 있습니다.
이름만 빌려주는 것은 명의변경이 아닙니다
마지막 칸입니다. 세금이나 규제를 피하려고 다른 사람 이름으로 등기해 두는 것은 등기의 한 종류가 아니라 금지된 행위입니다.
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조 제1항은 누구든지 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하여서는 아니 된다고 정합니다. 제재는 두 갈래로 옵니다.
| 제재 | 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 과징금 | 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 | 제5조 제1항 |
| 과징금의 기준 | 부동산 가액은 소유권의 경우 「소득세법」 제99조 기준시가 | 제5조 제2항 |
| 부과 고려사항 | 부동산평가액, 위반 기간, 조세 포탈이나 법령상 제한 회피 목적 여부 | 제5조 제3항 |
| 형벌 — 명의신탁자 | 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 | 제7조 제1항 |
| 형벌 — 명의수탁자 | 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 | 제7조 제2항 |
이름을 빌려준 쪽도 처벌 대상이라는 점이 제7조 제2항입니다. 「내 이름만 잠깐 쓰는 것」이라는 부탁을 받아 준 사람도 같은 법의 당사자가 됩니다.
조문 하나가 더 맞물립니다. 「부동산등기 특별조치법」 제11조 제1항은 등기 신청을 해태한 경우 과태료를 부과하도록 하면서, 단서로 부동산실명법에 따라 과징금을 부과한 경우에는 과태료를 부과하지 아니한다고 둡니다. 과태료가 면제된다는 뜻이 아니라, 훨씬 큰 과징금이 그 자리를 대신한다는 뜻입니다. 명의신탁
등기를 넣기 전에 지금 등기부와 대장이 어떻게 적혀 있는지는 한 장으로 확인할 수 있습니다. 일사편리의 부동산종합증명서가 여러 장부를 묶어 보여 주는데, 등기 칸은 「유/무」만 표시되므로 권리관계를 보려면 등기사항증명서를 따로 떼야 합니다.
명의를 나눈 뒤의 보유세와 증여세, 무엇부터 정하나
명의 구성을 바꾸면 그 해 세금 한 번으로 끝나지 않습니다. 매년 돌아오는 보유세와, 10년 단위로 합산되는 증여세가 함께 움직입니다.
지분을 나누면 재산세와 종합부동산세의 계산 단위가 사람별로 갈립니다. 반대로 증여세는 받은 쪽이 10년 동안 같은 사람에게서 받은 것을 합산해 계산하므로, 지금 나누는 지분이 나중에 받을 것의 한도를 당겨 쓰는 결과가 됩니다. 두 방향이 반대로 작동합니다.
그래서 비교해야 할 것은 세 가지입니다. ① 증여재산공제 한도 안에서 지분을 설계할 수 있는지 ② 지난 10년 안에 이미 받은 것이 있는지 ③ 명의를 나눈 뒤의 보유세 합계가 지금보다 줄어드는지. 공제 한도와 10년 합산의 구조는 「증여재산공제 10년 합산 기준」에 정리돼 있고, 보유세가 공시가격에서 세액으로 이어지는 고리는 「공시가격 과세표준과 보유세 계산 구조」에 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액과 가족 구성에 따라 갈려 일률적으로 말할 수 없으므로, 관할 세무서와 시·군·구청 세무부서에 본인 경우를 확인하시는 편이 정확합니다. 증여재산공제 10년 합산 구조 확인하기
자주 묻는 질문
Q. 결혼해서 이름이 바뀌었습니다. 집 등기도 다시 해야 하나요?
소유권이전등기를 다시 하는 것은 아닙니다. 소유자가 바뀐 것이 아니므로 등기명의인표시변경등기이고, 부동산등기법 제23조 제6항에 따라 혼자 신청합니다. 반드시 지금 해야 하는 등기는 아니지만, 나중에 그 집을 처분할 때 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치해야 하므로(제29조 제7호) 그 시점에 함께 넣는 경우가 많습니다. 등록면허세는 본인 사정으로 인한 변경이라 6,000원과 지방교육세 1,200원이 붙습니다.
Q. 동네 이름이 바뀌어서 등기부 주소가 옛 주소로 남아 있습니다. 비용이 드나요?
들지 않습니다. 지방세법 제26조 제2항 제2호가 행정구역의 변경, 지적 소관청의 지번 변경 등으로 인한 단순한 표시변경 등기에 등록면허세를 부과하지 않도록 하고, 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서 제6호가 같은 사유의 신청수수료를 받지 않도록 하고 있습니다. 원인이 행정청에 있는 경우라 두 법이 함께 면제합니다.
Q. 단독명의인 집을 부부 공동명의로 바꾸려고 합니다. 공유물 분할로 하면 세금이 적다고 들었습니다.
그 방법을 쓸 수 없습니다. 공유물 분할은 이미 공유인 상태를 나누는 것이고, 단독명의에서 지분을 넘기는 것은 무상이면 증여입니다. 지방세법 제15조 제1항 제4호의 특례도 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외한다고 적고 있어, 지분이 없던 사람이 받는 부분에는 적용되지 않습니다. 배우자에게 지분을 넘길 때의 세금과 나중에 팔 때의 계산은 함께 봐야 하므로 세무서에 확인하시는 편이 낫습니다.
Q. 상속등기는 상속인 중 한 사람이 혼자 할 수 있나요?
법정지분대로 넣는 경우라면 부동산등기법 제23조 제3항에 따라 등기권리자가 단독으로 신청합니다. 다만 협의로 나누기로 한 경우에는 부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호에 따라 상속인 전원의 인감증명이 필요합니다. 즉 신청 행위는 혼자 할 수 있어도 서류에서 전원이 등장합니다. 그리고 한 번 법정지분으로 등기를 넣은 뒤 다시 나누면 세금 처리가 달라지므로, 협의를 먼저 끝내고 한 번에 넣는 순서가 안전합니다.
Q. 농지를 증여받는데 농지취득자격증명이 필요한가요?
필요할 수 있습니다. 부동산등기규칙 제46조 제1항 제2호가 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보를 요구하고, 농지 취득에는 이 자리에 농취증이 들어옵니다. 증여도 취득이므로 원칙적으로 같은 요구를 받습니다. 다만 예외 사유가 따로 정해져 있어 사안마다 갈리므로 농지 소재지 시·구·읍·면에 먼저 확인하시는 편이 빠릅니다.
Q. 세금 때문에 가족 이름으로 등기해 두면 나중에 되돌릴 수 있나요?
되돌리는 문제가 아니라 그 자체가 금지된 행위입니다. 부동산실명법 제3조 제1항이 명의신탁약정에 따른 등기를 금지하고, 제5조 제1항은 명의신탁자에게 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금을, 제7조는 명의신탁자에게 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자에게 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 정합니다. 이름을 빌려준 쪽도 당사자가 됩니다. 과징금의 기준은 소득세법 제99조의 기준시가이고, 위반 기간과 조세 포탈 목적 여부가 부과 수준에 반영됩니다.
네 갈래를 가르고 나니 질문의 절반이 사라졌습니다
조문을 모아 놓고 보니, 이 키워드로 검색하는 사람들의 질문이 섞여 있다는 점이 가장 먼저 눈에 들어왔습니다. 「명의변경 비용이 얼마인가」라는 질문 하나에 취득세 수백만원이 드는 경우와 0원인 경우가 함께 들어와 있습니다. 검색되는 글들은 대개 원인별 세율표를 먼저 펼치는데, 제가 보기에 그보다 앞에 놓여야 하는 것은 「소유자가 바뀌는가」라는 한 줄의 분기였습니다. 그 한 줄이 갈리면 그다음 표가 아예 다른 표가 됩니다.
두 번째로 걸린 것은 면제 조항이 두 법에 나뉘어 있다는 점이었습니다. 등록면허세 비과세는 지방세법 제26조 제2항 제2호에 있고, 신청수수료 면제는 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서 제6호에 있습니다. 두 곳이 같은 사유를 같이 면제하는데, 한쪽만 보고 안내하면 「세금은 없지만 수수료는 낸다」는 식의 어긋난 설명이 나옵니다. 사유가 행정청에 있는지 본인에게 있는지로 가르는 기준은 두 조문을 겹쳐 보고서야 보였습니다.
세 번째는 「혼자 할 수 있다」와 「서류를 혼자 모을 수 있다」가 다르다는 점입니다. 상속등기는 단독신청인데 협의분할이면 전원의 인감증명이 들어오고(규칙 제60조 제1항 제6호), 농지는 매매계약서가 완벽해도 허가 서면이 없으면 접수가 안 됩니다(규칙 제46조 제1항 제2호). 신청인 수와 서류의 난이도는 따로 움직였습니다. 저는 일정을 잡을 때 신청인 수가 아니라 「남의 도장이 몇 개 필요한가」로 세는 편이 현실에 가깝다고 봅니다.
마지막으로 바뀔 수 있는 부분입니다. 세율과 특례는 지방세법 개정으로 움직이고, 명의신탁 과징금의 부과 기준은 제5조 제3항에 따라 부동산평가액과 위반 기간, 목적을 고려해 정해지므로 사안마다 다릅니다. 이 글의 조문은 2026년 10월 기준이므로, 어느 갈래에 해당하는지와 세액은 관할 시·군·구청 세무부서에, 서류와 접수는 관할 등기소에, 증여세·상속세는 관할 세무서에 확인하시길 권합니다.