최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조·제70조·제73조·제83조~제85조, 같은 법 시행령 제28조, 「감정평가에 관한 규칙」 제13조·제14조, 국토교통부공고 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」(제2026-145호) (국가법령정보센터 조문)
내 땅에 보상이 나왔다는 통지를 받으면 가장 먼저 떠오르는 질문은 「얼마를 주나」입니다. 그런데 그 금액을 정하는 감정평가는 내가 의뢰하는 평가가 아닙니다. 사업시행자가 의뢰하고, 평가사도 사업시행자가 선정합니다. 그 구조 안에서 토지소유자에게 주어진 개입 수단은 딱 하나, 감정평가법인등 추천권입니다.
그리고 그 추천권에는 기한과 요건이 있습니다. 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 안에, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상과 소유자 총수의 과반수 동의를 모아야 합니다. 이 기한을 놓치면 평가사가 3인에서 2인으로 줄어들고, 소유자 쪽 시각을 반영할 통로가 사라집니다.
이 글은 그 추천권 행사 절차와, 보상액이 왜 주변 실거래가를 따라오지 않는지(공시기준일 소급), 재결에 불복하는 두 갈래 기한, 그리고 일반 평가에서 내 땅에 할증이 붙는지 가늠하는 순서를 조문으로 정리했습니다. 손실보상의 기준이 왜 시세가 아닌지가 출발점입니다. 수수료 요율표 계산은 감정평가 비용 산정기준과 수수료 계산에 따로 있습니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문입니다.
평가사가 3인인지 2인인지는 추천 여부가 정합니다
결론부터 말씀드립니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조 제1항입니다.
사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다.
문장을 뒤집어 읽으면 이렇습니다. 3인이 되는 경우는 시·도지사와 토지소유자가 「둘 다」 추천한 경우뿐입니다. 한쪽만 추천해도 2인이고, 둘 다 안 하면 2인입니다. 다만 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때는 이 절차를 거치지 않습니다(같은 항 단서).
제2항은 추천권의 근거입니다.
사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다.
「포함하여 선정하여야 한다」가 중요합니다. 추천이 적법하게 들어오면 사업시행자가 거부할 수 없습니다. 즉 이 절차가 토지소유자의 유일한 실질적 권한이고, 포기하면 평가의 구성이 그대로 사업시행자 쪽으로 기울어집니다.
추천권 행사 — 30일, 면적 2분의 1, 총수 과반수
절차는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제28조에 있습니다. 숫자가 세 개 들어 있어서 이것만 외워도 됩니다.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 기한 | 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 | 제28조 제2항 |
| 면적 요건 | 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자 동의 | 제28조 제4항 |
| 인원 요건 | 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수 동의 | 같은 항 |
| 중복 금지 | 토지소유자는 감정평가법인등 1인에 대해서만 동의할 수 있음 | 같은 항 후단 |
| 제출 서류 | 동의받은 사실을 증명하는 서류를 첨부해 사업시행자에게 추천 | 같은 항 |
여기에 유리한 조항이 하나 있습니다. 제28조 제6항 — 면적과 총수를 계산할 때 추천 의사표시를 하지 않은 국유지 또는 공유지는 분모에서 제외합니다. 국공유지가 많이 섞인 사업구역에서는 이 조항 덕에 요건을 채우기가 수월해집니다.
그리고 제28조 제1항이 출발점을 정합니다. 사업시행자는 법 제15조 제1항에 따른 보상계획을 공고할 때 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시·도의 시·도지사와 토지소유자에게 통지해야 합니다. 즉 통지가 오고, 그 시점부터 시계가 돌아갑니다.
제28조 제5항은 실무 지원입니다. 추천하려는 토지소유자는 해당 시·도지사와 한국감정평가사협회에 추천에 필요한 자료를 요청할 수 있습니다. 어느 법인이 그 지역·그 유형 평가 실적이 있는지 모르는 상태에서 고르지 않도록 열어 둔 창구입니다.
30일 안에 면적 2분의 1과 과반수 동의를 모으는 일이 현실적으로 가장 어려운 대목입니다. 그래서 보상계획 공고를 보는 즉시 연락망을 만드는 것이 순서이고, 열람기간이 끝난 뒤에 시작하면 거의 불가능합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제28조 제4항·제6항 조문 (2026.10.07 캡처)*
시·도지사 추천은 절차를 공개해야 합니다
내 쪽 추천과 별개로, 시·도지사 추천이 어떻게 이루어졌는지도 확인할 수 있습니다. 시행령 제28조 제3항은 시·도지사가 추천할 때 지켜야 할 네 가지를 둡니다.
- 감정평가 수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 징계 여부 등을 고려하여 추천대상 집단을 선정할 것
- 추천대상 집단 중에서 추첨 등 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정할 것
- 추천대상 집단 및 추천 과정을 이해당사자에게 공개할 것
- 보상 대상 토지가 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있으면 관계 시·도지사가 협의하여 추천할 것
3호가 이해당사자의 권리입니다. 추천대상 집단과 과정을 공개하도록 되어 있으므로, 토지소유자는 그 내용을 요구해 확인할 수 있습니다. 국토교통부장관은 제3항에 관한 표준지침을 작성·보급할 수 있습니다(제7항).
보상액이 주변 실거래가를 따라오지 않는 이유 — 공시기준일 소급
보상 통지를 받은 분들이 가장 납득하기 어려워하는 지점입니다. 법 제70조가 기준을 정해 두었기 때문입니다.
- 제1항 — 협의나 재결로 취득하는 토지는 공시지가를 기준으로 보상하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 보상합니다.
- 제3항 — 사업인정 전 협의에 의한 취득이면, 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 것을 씁니다.
- 제4항 — 사업인정 후 취득이면, 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 협의 성립 또는 재결 당시 공시된 것 중 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 것을 씁니다.
- 제5항 — 제3항·제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고·고시됨으로 인하여 취득할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는, 그 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 가격시점 당시 공시된 것 중 공고일·고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 것을 씁니다.
제4항과 제5항을 합치면 결론이 나옵니다. 사업이 발표된 뒤 올라간 가격은 구조적으로 배제됩니다. 제1항도 지가변동률을 「해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역」의 것으로 쓰도록 정합니다. 즉 세 겹으로 개발이익을 걷어내는 설계입니다.
그래서 「옆 땅이 발표 뒤에 얼마에 팔렸으니 내 보상도 그만큼」이라는 기대는 조문과 맞지 않습니다. 반대로 발표 전 공시지가와 그 시점 지가변동률을 확인해 두면 보상액의 대략적인 범위를 미리 가늠할 수 있습니다. 개별공시지가가 인근과 균형이 맞지 않게 결정돼 있다면 그 자체를 바로잡는 쪽이 보상에 영향을 줄 수 있으므로, 공시 시기의 의견제출·이의신청 구조는 개별공시지가 이의신청과 의견제출의 차이에서 확인하시는 편이 좋습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조 제4항·제5항 조문 (2026.10.07 캡처)*
지목이 아니라 「가격시점의 현실적 이용상황」입니다
보상 평가에서 또 하나 자주 어긋나는 대목입니다. 법 제70조 제2항입니다.
토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
여기서 세 가지가 갈립니다.
① 지목과 현황이 다른 땅. 지목이 「전」인데 실제로는 자재 적치장으로 쓰고 있다면, 조문은 현실적 이용상황을 보라고 합니다. 다만 그 이용이 일시적이라면 고려하지 않습니다. 「현실적」과 「일시적」의 경계가 다툼의 핵심이 됩니다.
② 허가 없이 형질을 바꾼 땅. 현황이 유리하게 바뀌어 있어도 그 변경이 적법했는지에 따라 판단이 달라집니다. 이 부분은 국토교통부령이 세부를 정하도록 위임되어 있어(제70조 제6항) 사안마다 결론이 갈리므로, 단정하지 않고 평가서의 이용상황 판단 근거를 확인하는 쪽이 맞습니다. 지목 변경 자체의 비용과 세금은 토지 용도변경 비용과 지목변경 취득세에 정리돼 있습니다.
③ 주관적 가치. 「조상 대대로 물려받은 땅」, 「여기에 집을 지으려 했다」 같은 사정은 조문이 명시적으로 제외합니다. 안타깝지만 평가에 반영되지 않습니다.
잔여지 — 남은 땅의 손실도 보상 대상입니다
전부가 수용되지 않고 일부만 들어가는 경우가 많습니다. 그러면 남은 땅의 모양이 나빠지거나 길이 끊겨 가치가 떨어집니다. 법 제73조가 이를 다룹니다.
- 제1항 — 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득·사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때, 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 합니다. 다만 잔여지의 가격 감소분과 공사비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자가 그 잔여지를 매수할 수 있습니다.
- 제2항 — 이 보상은 사업완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없습니다.
- 제3항 — 사업인정고시 후 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 사업인정 및 사업인정고시가 된 것으로 봅니다.
- 제5항 — 매수하는 잔여지와 그 위의 물건에 대한 보상액 산정·평가방법은 제70조 등을 준용합니다.
제2항의 1년이 놓치기 쉬운 기한입니다. 공사가 끝나고 나서야 남은 땅의 불이익이 드러나는 경우가 많은데, 그때 이미 기한이 돌고 있습니다. 사업완료 고시가 있는 날을 기록해 두어야 합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조 제1항·제2항 조문 (2026.10.07 캡처)*
재결에 불복하는 두 갈래 — 30일과 90일
협의가 안 되면 토지수용위원회의 재결로 갑니다. 그 재결에 불복하는 경로가 두 개이고, 기한이 다릅니다.
| 단계 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 이의신청 (중앙토지수용위원회) | 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 | 법 제83조 제3항 |
| 행정소송 (이의신청을 거치지 않은 경우) | 재결서를 받은 날부터 90일 이내 | 법 제85조 제1항 |
| 행정소송 (이의신청을 거친 경우) | 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 이내 | 같은 항 |
제83조 제1항은 중앙토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자가 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다고 정하고, 제2항은 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있으면 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하도록 정합니다.
제84조는 이의신청의 효과입니다. 제1항은 재결이 위법하거나 부당하다고 인정할 때 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다고 정합니다. 제2항은 보상금이 늘어난 경우 사업시행자가 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 늘어난 보상금을 지급하여야 하고, 일정한 사유가 있으면 공탁할 수 있다고 정합니다.
제85조에는 두 가지가 더 들어 있습니다. 제1항 후단은 사업시행자가 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없다고 정합니다. 제2항은 제기하려는 소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 피고를 정합니다. 토지소유자·관계인이 제기하면 사업시행자가, 사업시행자가 제기하면 토지소유자 또는 관계인이 피고입니다.
여기서 수수료 쪽과 연결되는 지점이 있습니다. 보수 기준 제5조 제2항은 토지수용위원회가 의뢰하는 수용·이의재결 평가와 법원 소송평가에 100분의 150 할증을 둡니다. 즉 불복 단계로 가면 평가 자체의 난도와 비용이 올라가는 구조입니다.
*출처: 국가법령정보센터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제85조 조문 (2026.10.07 캡처)*
내 땅에 할증이 붙는지 가늠하는 순서
보상이 아닌 일반 감정평가를 의뢰할 때의 이야기입니다. 견적이 예상보다 높게 나오는 이유는 대개 할증입니다. 보수 기준 제5조 제2항이 100분의 150 할증 대상을 열거하는데, 토지 쪽에서 걸리는 갈래를 묶으면 네 가지입니다.
| 할증이 붙는 갈래 | 왜 할증인가 |
|---|---|
| 도로·구거·철도용지·수도용지·묘지·유지·하천·제방과 이에 편입되는 토지 | 경계·이용 현황 확인이 까다롭고 비교표준지 선정이 어렵습니다 |
| 육로나 공공도로로 통행이 불가능한 도서지역 물건 및 산림(임야 포함) | 현장 접근 자체에 시간과 비용이 듭니다 |
| 선하지(송전선 아래 토지) | 이용 제한의 정도를 따로 분석해야 합니다 |
| 의뢰일로부터 6개월 이상 기준시점을 소급하는 평가 | 과거 시점의 자료를 복원해야 합니다 |
여기에 지분 감정평가가 하나 더 붙습니다. 제5조 제4항은 지분평가로 전체 토지 평가가 필요한 경우 150% 이내에서 협의 할증을 두되, 전체 토지 기준 수수료를 넘길 수 없다고 정합니다.
그래서 견적을 받기 전에 확인할 순서는 이렇습니다. ① 내 땅의 지목이 위 목록에 있는가 ② 접근 가능한가 ③ 송전선이 지나는가 ④ 기준시점을 과거로 잡아야 하는가 ⑤ 지분만 평가하는가. 다섯 개 중 하나라도 걸리면 할증을 전제로 견적을 봐야 하고, 할증 물건이 포함되면 최저 375,000원이 적용됩니다(제4조 제3항).
반대로 내려가는 쪽도 있습니다. 제6조 제2항 제4호는 공익사업으로 조성하여 공급하는 토지에 20% 할인을 둡니다. 여러 필지를 함께 의뢰하면 제8조 제1항에 따라 총액 기준으로 산정되어 구간 요율이 낮아질 수 있고, 다만 물건이 다른 행정구역에 있으면 시·군·구별로 산출할 수 있습니다(제8조 제2항).
보상평가 쪽 수수료 구조도 짚어 둡니다. 제7조는 보상평가 특례로 제4조 산출액의 70%와 제7조 산출액의 30%를 합하고 최저 250,000원으로 정하며, 토지는 기본료 120,000원 + 필지별 가산료 구조입니다. 제4조 제2항 제1호는 보상평가의 수수료 기준액을 기준시점 전 2년 이내 개별공시지가로 산정한 토지가액 + 지상물 감정평가액으로 정합니다. 다만 기본유형·특수유형 할증률과 수량 할인율 표는 공고에 이미지로만 제공되어 본문 텍스트로 확인하지 못했으므로 구체적인 비율은 쓰지 않았습니다. 보상평가의 수수료는 사업시행자가 부담하므로 토지소유자가 낼 금액은 아닙니다.
평가서에서 토지는 이 한 칸을 봅니다 — 그 밖의 요인 보정
토지는 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제1항에 따라 공시지가기준법을 적용해야 합니다. 제2항의 순서는 비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정입니다.
다섯 단계 중 결과를 가장 크게 흔드는 것이 마지막 그 밖의 요인 보정입니다. 공시지가와 시장에서 형성되는 가격의 간격을 메우는 자리이기 때문입니다. 그리고 규칙은 그 내용을 평가서에 적도록 의무화해 두었습니다. 제13조 제3항 제2호입니다.
공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 제14조 제2항 제5호에 따라 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
즉 평가서를 받으면 이 칸부터 읽어야 합니다. 어느 표준지를 골랐고, 그 밖의 요인을 어떤 근거로 얼마나 보정했는지가 적혀 있습니다. 비교표준지가 내 땅과 용도지역·이용상황이 다른 것으로 골라져 있다면 그 자체가 다툴 지점입니다.
예외 경로도 있습니다. 제14조 제3항은 적정한 실거래가를 기준으로 할 때는 거래사례비교법을 적용한다고 정하고, 같은 규칙 제2조 제12호의2는 적정한 실거래가의 거래시점을 도시지역 3년 이내, 그 밖의 지역 5년 이내로 한정합니다. 보상이 아닌 일반 평가에서 거래가 충분한 지역이라면 이 경로가 열립니다.
보상금을 받은 뒤 — 세금과 운용을 함께 보아야 하는 이유
보상금이 들어오면 그다음 결정이 바로 이어집니다. 수용에 따른 토지 양도도 양도소득세 과세 대상이고, 금액이 크면 한 해에 세 부담이 몰립니다. 그래서 보상 협의 단계에서 미리 비교해야 할 항목이 생깁니다.
① 보상 방식. 현금보상 외에 대토(토지로 받는 방식)나 채권보상이 제시되는 사업이 있습니다. 방식에 따라 과세 시점과 적용 규정이 달라질 수 있으므로, 어느 쪽이 유리한지는 사업별 조건과 본인의 다른 소득·보유 자산을 함께 놓고 보아야 합니다. ② 신고 시기와 분납 가능성. 양도 시점이 한 해에 몰리면 누진세율 구간이 올라갑니다. ③ 받은 돈의 운용. 일시에 들어온 목돈을 어디에 둘지에 따라 다음 해 금융소득과 건강보험료까지 움직입니다.
세율과 감면 요건은 사업 유형과 보유 기간에 따라 갈리고 수치를 단정할 수 없으므로, 토지 양도 단계의 계산 구조는 토지 양도세 계산과 비사업용 토지 판정에서 확인하시고, 실제 세액과 감면 적용 여부는 국세청·관할 세무서에서 확인하시는 편이 확실합니다.
자주 묻는 질문
Q. 추천권을 행사하려면 몇 명의 동의가 필요한가요?
시행령 제28조 제4항이 두 요건을 함께 요구합니다. 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의입니다. 두 요건을 모두 채워야 하고, 토지소유자는 감정평가법인등 1인에 대해서만 동의할 수 있습니다. 다만 제6항에 따라 추천 의사표시를 하지 않은 국유지·공유지는 면적과 총수 계산에서 빠집니다.
Q. 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
제28조 제2항의 기한은 보상계획 열람기간 만료일부터 30일입니다. 놓치면 법 제68조 제1항에 따라 감정평가법인등이 2인으로 선정됩니다. 소유자 쪽에서 추천한 평가사가 빠진 구성으로 평가가 진행되므로, 보상계획 공고를 받는 즉시 준비를 시작해야 합니다.
Q. 어느 감정평가법인을 추천해야 할지 모르겠습니다.
시행령 제28조 제5항이 창구를 열어 두었습니다. 추천하려는 토지소유자는 해당 시·도지사와 한국감정평가사협회에 추천에 필요한 자료를 요청할 수 있습니다. 그 지역·해당 유형의 평가 실적과 소속 감정평가사 수 등을 확인한 뒤 고르는 것이 순서입니다.
Q. 사업 발표 뒤 주변 땅값이 많이 올랐습니다. 보상에 반영되나요?
반영되지 않도록 설계돼 있습니다. 법 제70조 제5항은 공익사업의 계획·시행 공고·고시로 가격이 변동됐다고 인정되면 그 공고일·고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 쓰도록 정하고, 제4항은 사업인정 후 취득이면 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 쓰도록 정합니다. 제1항도 지가변동률을 해당 사업의 영향을 받지 않는 지역의 것으로 쓰도록 합니다.
Q. 땅의 절반만 수용되고 남은 땅이 쓸모가 없어졌습니다.
법 제73조 제1항의 잔여지 손실·공사비 보상 대상입니다. 가격 감소분과 통로·도랑·담장 등 공사비용을 보상받을 수 있고, 감소분과 공사비를 합한 금액이 잔여지 가격보다 크면 사업시행자가 잔여지를 매수할 수 있습니다. 다만 제2항에 따라 사업완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으므로 기한을 확인하셔야 합니다.
Q. 재결 금액이 너무 낮습니다. 바로 소송을 하는 편이 나은가요?
두 경로의 기한이 다릅니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일(제83조 제3항), 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일입니다(제85조 제1항). 이의신청을 거치면 전체 기간이 길어지지만 제84조 제1항에 따라 보상액이 변경될 수 있습니다. 보상금 증감 소송의 피고는 제85조 제2항이 정하므로 사안에 맞는 선택은 변호사에게 확인하시는 편이 좋습니다.
Q. 내 땅이 선하지인데 감정평가 견적이 비싸게 나왔습니다.
보수 기준 제5조 제2항이 선하지를 100분의 150 할증 대상으로 열거하고 있습니다. 도로·구거·묘지·하천·제방 등과 통행 불가 도서지역 물건·산림, 6개월 이상 소급 평가도 같은 할증 대상입니다. 또 제4조 제3항에 따라 할증 물건이 포함되면 최저 375,000원이 적용됩니다. 할증 사유와 적용 여부는 제2조 제3항에 따라 착수 전에 고지하도록 되어 있으므로 확인을 요청하실 수 있습니다.
금액을 다투기 전에 쓸 수 있는 권한이 먼저 있었습니다
조문을 처음부터 끝까지 따라가 보고 제가 가장 크게 바꾼 생각은 보상 문제의 승부가 재결 단계가 아니라 보상계획 공고 직후 30일에 상당 부분 갈린다는 것이었습니다. 법 제68조 제2항은 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다고 못박고 있어서, 적법한 추천은 사업시행자가 거부할 수 없는 권한입니다. 그런데 보상 관련 자료는 대개 재결과 소송 쪽에 지면을 쓰고, 이 30일을 짚는 경우가 드뭅니다. 순서가 거꾸로라고 봅니다.
두 번째로 걸린 것은 시행령 제28조 제6항이었습니다. 국유지·공유지를 면적과 총수에서 빼 주는 조항인데, 조문을 끝까지 읽지 않으면 「과반수를 모을 수 없다」고 결론 내리고 포기하게 됩니다. 국공유지가 많이 섞인 구역이라면 실제 분모가 생각보다 작습니다. 요건을 계산해 보기 전에 포기하지 않는 편이 낫습니다.
순서에 대한 판단을 하나 더 적습니다. 이의신청과 행정소송 중 어디로 갈지는 금액 차이와 시간 손실을 같이 보고 정해야 한다고 봅니다. 이의신청은 제84조 제1항에 따라 보상액 변경이 가능하고 비용이 적지만, 거쳐도 제85조 제1항의 소송 기한이 60일로 짧아집니다. 반대로 바로 소송으로 가면 90일이 주어지지만 보상평가가 소송평가로 넘어가며 절차가 길어집니다. 다만 그 선택의 결론은 사안의 쟁점에 따라 갈려서 일반화할 수 없습니다.
끝으로 확인하지 못한 것을 적어 둡니다. 보상평가 수수료의 기본유형·특수유형 할증률과 수량 할인율 표는 국토교통부공고에 이미지로만 실려 있어 본문 텍스트로 확인하지 못했고, 그래서 그 비율은 쓰지 않았습니다. 불법 형질변경 토지의 평가 기준도 국토교통부령 위임 사항이라 단정하지 않았습니다. 추천 기한과 요건은 시행령 사항이라 개정될 수 있으니, 보상계획 공고를 받으시면 국가법령정보센터에서 시행령 제28조를 다시 확인하시고, 사안의 판단은 중앙토지수용위원회와 변호사·감정평가사에게 확인하시길 권합니다.