최종 업데이트 2026.10.06 · 기준 자료: 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제118조의2·제122조, 같은 법 시행령 제109조·제109조의2·제110조의2(대통령령 제36736호) (국가법령정보센터 2026년 10월 시행 조문)
주택 재산세를 설명하는 글에서 아직도 가장 흔히 보이는 문장이 「세부담상한 105% · 110% · 130%」입니다. 이 숫자들은 지금 지방세법에 없습니다. 2023년 3월 14일 개정으로 해당 호가 삭제됐고, 주택에는 대신 과세표준상한제가 들어왔습니다.
바뀐 것은 이름이 아니라 눌리는 자리입니다. 예전에는 계산이 끝난 세액을 눌렀고, 지금은 세율을 곱하기 전의 과세표준을 누릅니다. 그래서 상한이 걸리는 조건도, 걸렸을 때 줄어드는 금액도 전과 다릅니다.
이 글은 주택 재산세 세부담상한이 어떻게 과세표준상한제로 바뀌었는지, 그 식을 펴면 공시가격이 몇 % 오를 때부터 상한이 걸리는지를 숫자로 확인합니다. 재산세의 과세표준을 만드는 공정시장가액비율과 조회처는 공시가격이 과세표준이 되는 순서와 세목별 비율에서 다뤘으니, 여기서는 그 과세표준에 걸리는 뚜껑만 봅니다.
105·110·130%는 2023년에 삭제된 숫자입니다
근거 조문을 직접 보겠습니다. 지방세법 제122조는 세 부담의 상한을 이렇게 정합니다.
해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 … 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 삭제 <2023.3.14>
2. 삭제 <2023.3.14>
3. 삭제 <2023.3.14>
삭제된 1~3호가 공시가격 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%를 담고 있던 자리입니다. 그리고 본문 단서가 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」로 바뀌었습니다. 같은 날 제110조 제3항에 과세표준상한제가 신설됐습니다. 행정안전부는 2024년 4월 보도자료에서 과세표준상한제가 그해 재산세부터 처음 적용된다고 안내했습니다.
| 구분 | 옛 세부담상한 (주택, ~2023년) | 현행 과세표준상한제 (주택, 2024년~) |
|---|---|---|
| 근거 | 제122조 제1호~제3호 (삭제) | 제110조 제3항 + 시행령 제109조의2 |
| 누르는 대상 | 산출세액 | 과세표준 |
| 기준 | 직전 연도 재산세액 상당액의 105·110·130% | 직전 연도 과세표준 상당액 + (올해 과세표준 × 5%) |
| 공시가격 구간별 차등 | 있음 | 없음 (상한율 하나) |
토지와 건축물은 제122조 150%가 그대로 살아 있습니다. 주택만 빠졌습니다. 그래서 주택과 상가를 같이 가진 분은 같은 해 고지서 안에서 두 제도가 동시에 돌아갑니다.
주택에 걸리는 것은 과세표준상한제입니다 — 식을 그대로 펴 보면
지방세법 제110조 제3항의 계산식은 이렇습니다.
“`
과세표준상한액 = 대통령령으로 정하는 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액
+ (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
“`
두 괄호를 시행령으로 열어야 실제 식이 나옵니다. 시행령 제109조의2가 둘을 정합니다.
- 「직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액」 = 직전 연도의 시가표준액에 과세기준일 현재 그 주택에 적용되는 공정시장가액비율을 곱한 금액. 직전 연도 시가표준액이 없으면 해당 연도 시가표준액을 씁니다
- 「대통령령으로 정하는 비율」(과세표준상한율) = 100분의 5
여기서 눈여겨볼 것은 직전 연도 과세표준을 그대로 쓰지 않는다는 점입니다. 직전 연도 시가표준액 × 올해 비율입니다. 비율이 작년과 올해 다르더라도(예: 작년에는 다주택 60%였다가 올해 1세대 1주택 44%가 된 경우) 두 항 모두 올해 비율을 쓰므로 비율이 식에서 약분됩니다.
그래서 식을 기호로 옮기면 이렇게 단순해집니다. 올해 시가표준액을 T, 직전 연도 시가표준액을 P, 올해 비율을 r이라고 하면,
- 단순 계산 과세표준 = T × r
- 과세표준상한액 = P × r + (T × r × 0.05)
둘 중 작은 쪽이 과세표준이 됩니다(제110조 제3항).
시가표준액이 5.26% 넘게 오르면 상한이 걸립니다
위 두 식을 비교하면 비율 r이 양쪽에 똑같이 들어 있어 지워집니다. 남는 것은 시가표준액의 상승률 하나입니다.
상한이 걸리는 조건은 T × r > P × r + T × r × 0.05이고, 양변을 r로 나누면 T > P + 0.05T, 정리하면 T / P > 1 ÷ 0.95 ≒ 1.0526입니다.
즉 공시가격이 직전 연도보다 약 5.26%를 넘게 오른 해에만 상한이 작동합니다. 5% 올랐다면 상한에 닿지 않고 단순 계산값이 그대로 과세표준이 됩니다.
그리고 상한이 걸렸을 때 과세표준의 증가율은 「5% × (올해 시가표준액 ÷ 직전 연도 시가표준액)」이 됩니다. 공시가격이 10% 올랐으면 과세표준은 약 5.5%, 20% 올랐으면 약 6% 오릅니다. 「상한율 5%」라고 해서 과세표준 증가가 정확히 5%에서 멈추는 것이 아닙니다. 둘째 항이 올해 과세표준을 기준으로 계산되기 때문입니다.
| 공시가격 상승률 | 상한 작동 | 과세표준 증가율 |
|---|---|---|
| 3% | 걸리지 않음 | 3% |
| 5% | 걸리지 않음 | 5% |
| 5.26% 부근 | 경계 | 약 5.26% |
| 10% | 걸림 | 약 5.5% |
| 20% | 걸림 | 약 6.0% |
| 30% | 걸림 | 약 6.5% |
공시가격이 내려간 해에는 상한이 의미가 없습니다. 단순 계산값이 이미 작아지기 때문입니다. 공시가격 자체를 다투려면 이의신청 기간이 따로 있고, 토지 쪽 절차는 개별공시지가 이의신청과 의견제출 기한에 정리해 뒀습니다.
공시가격이 10% 올랐을 때 실제로 줄어드는 금액
식만으로는 체감이 안 되니 세 가지 주택으로 계산해 보겠습니다. 모두 직전 연도 공시가격이 있는 주택이고, 도시지역분과 지방교육세를 뺀 본세만 비교했습니다.
① 1세대 1주택, 공시가격 4억 2,000만 → 4억 7,000만원 (11.9% 상승, 비율 44%)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 단순 계산 과세표준 | 4억 7,000만 × 44% = 2억 680만원 |
| 과세표준상한액 | 4억 2,000만 × 44% + (2억 680만 × 5%) = 1억 9,514만원 |
| 적용 과세표준 | 1억 9,514만원 (작은 쪽) |
| 상한 없을 때 본세 | 12만 + (2억 680만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 약 23만 4천원 |
| 상한 적용 본세 | 12만 + (1억 9,514만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 약 21만원 |
② 그 밖의 주택(다주택), 같은 공시가격 (비율 60%, 표준세율)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 단순 계산 과세표준 | 4억 7,000만 × 60% = 2억 8,200만원 |
| 과세표준상한액 | 4억 2,000만 × 60% + (2억 8,200만 × 5%) = 2억 6,610만원 |
| 상한 없을 때 본세 | 19만 5천 + (2억 8,200만 − 1억 5,000만) × 0.25% = 약 52만 5천원 |
| 상한 적용 본세 | 19만 5천 + (2억 6,610만 − 1억 5,000만) × 0.25% = 약 48만 5천원 |
③ 1세대 1주택이지만 공시가격 12억 → 13억 5,000만원 (12.5% 상승, 비율 45%, 표준세율)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 단순 계산 과세표준 | 13억 5,000만 × 45% = 6억 750만원 |
| 과세표준상한액 | 12억 × 45% + (6억 750만 × 5%) = 5억 7,037만원 |
| 상한 없을 때 본세 | 57만 + (6억 750만 − 3억) × 0.4% = 약 180만원 |
| 상한 적용 본세 | 57만 + (5억 7,037만 − 3억) × 0.4% = 약 165만원 |
상한이 막아 주는 금액은 ①에서 약 2만 4천원, ②에서 약 4만원, ③에서 약 15만원입니다. 여기에 과세표준에 비례해 붙는 도시지역분과, 본세의 20%인 지방교육세가 함께 줄어들므로 체감 금액은 더 큽니다.
정리하면 과세표준상한제는 공시가격이 급등한 해에, 그리고 공시가격이 높은 주택에서 효과가 큽니다. 공시가격 상승이 한 자릿수 초반인 해에는 거의 작동하지 않습니다.
새로 산 집과 새로 지은 집에는 상한 효과가 없습니다
시행령 제109조의2 제1항의 괄호에 단서가 하나 있습니다. 직전 연도의 시가표준액이 없는 경우에는 해당 연도의 시가표준액을 씁니다.
이 문장을 식에 넣어 보면 결과가 분명합니다. P = T가 되므로 과세표준상한액 = T × r + T × r × 0.05 = 단순 계산 과세표준의 1.05배입니다. 상한액이 단순 계산값보다 크므로 상한이 걸릴 일이 없습니다.
그래서 다음 경우에는 과세표준상한제의 보호를 받지 못합니다.
- 신축 주택처럼 직전 연도 공시가격이 아예 없는 주택
- 직전 연도에 공시 대상이 아니었다가 올해 편입된 주택
반대로 집을 새로 산 것 자체는 상관이 없습니다. 조문은 「직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액」이라고 적어, 소유자가 누구였는지가 아니라 그 주택의 직전 연도 시가표준액을 봅니다. 올해 산 집이어도 그 주택에 작년 공시가격이 있으면 상한 계산이 됩니다.
*출처: 국가법령정보센터 「지방세법 시행령 제109조의2」 조문 (2026.10.06 캡처)*
토지와 건축물은 여전히 150% 세부담상한입니다
제122조 단서가 주택만 빼냈으므로, 토지와 건축물에는 직전 연도 재산세액 상당액의 150% 상한이 그대로 걸립니다. 여기서 눌리는 것은 과세표준이 아니라 산출세액입니다.
조문에 괄호로 적힌 범위도 함께 봐야 합니다. 제122조의 「산출세액」은 「제112조 제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액」을 말합니다. 즉 재산세 본세와 도시지역분을 각각 150%로 보는 구조입니다. 합쳐서 한 번 비교하는 것이 아닙니다.
| 구분 | 상한 제도 | 누르는 대상 | 기준 |
|---|---|---|---|
| 주택 | 과세표준상한제 | 과세표준 | 직전 연도 과세표준 상당액 + 올해 과세표준의 5% |
| 토지·건축물 | 세부담상한 | 산출세액 (본세·도시지역분 각각) | 직전 연도 재산세액 상당액의 150% |
그리고 이 상한은 종합부동산세로 이어집니다. 종합부동산세법 제9조 제3항·제14조 제3항·제6항은 종부세액에서 공제하는 재산세액을 「제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액」으로 적습니다. 실제로 깎여 부과된 금액만 공제된다는 뜻입니다. 상가·토지 쪽 계산은 상가 재산세 건물분 7월 토지분 9월 계산, 종부세와의 연결은 종합부동산세 계산 사례와 공동명의 특례에 정리돼 있습니다.
1세대 1주택 혜택 두 가지의 기준선이 서로 다릅니다
주택 재산세에서 1세대 1주택에게 주는 것은 공정시장가액비율 특례와 세율 특례 두 가지인데, 적용 기준선이 다릅니다. 여기서 계산이 가장 많이 어긋납니다.
| 혜택 | 2026년 내용 | 시가표준액 기준선 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 공정시장가액비율 특례 | 3억 이하 43% / 3억~6억 44% / 6억 초과 45% | 9억원을 초과하는 주택을 포함 | 시행령 제109조 제1항 제2호 |
| 세율 특례 | 표준세율보다 각 구간 낮은 세율 | 9억원 이하인 주택에 한정 | 법 제111조의2 제1항 |
그래서 1세대 1주택이면서 공시가격이 9억원을 넘는 주택은 비율 혜택은 받고 세율 혜택은 받지 못합니다. 위 사례 ③이 그 경우입니다. 비율 45%를 적용받으면서 세율은 표준세율로 계산했습니다.
여기서 재산세의 1세대 1주택 범위는 재산세 전용 규정으로 따로 정해져 있다는 점도 중요합니다. 시행령 제110조의2가 열두 가지 제외 주택(사용자 소유 사원용 주택, 기숙사, 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 문화유산, 노인복지주택, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 혼인일부터 5년이 지나지 않은 혼인 전 보유 주택, 인구감소지역 주택 등)을 열거하고, 같은 조 제3항은 65세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 경우 등을 별도 세대로 봅니다. 또 제4항은 공유지분이나 부속토지만 소유해도 1개의 주택으로 세되, 같은 세대 안에서 공동소유하는 1주택은 1개로 봅니다.
이 규정은 종합부동산세의 주택 수 산정 특례와 다른 제도입니다. 두 제도를 섞어 보면 결론이 바뀌므로 각각 확인해야 합니다.
세율 특례에는 적용되지 않는 경우가 둘 더 있습니다.
- 제111조의2 제3항 — 지방자치단체가 조례로 가감한 세율(법 제111조 제3항)을 적용한 세액이 특례세율을 적용한 세액보다 적은 경우에는 특례세율을 적용하지 않습니다. 더 유리한 쪽이 남습니다
- 제111조의2 제4항 — 같은 주택이 특례세율과 지방세특례제한법상 재산세 경감 규정에 모두 해당하면 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 것 하나만 적용합니다
계산기가 못 맞추는 이유와 고지서에서 확인하는 순서
과세표준상한제는 구조상 외부 계산기가 정확히 맞출 수 없습니다. 식에 직전 연도 시가표준액이 들어가는데, 그 값은 올해 조회 화면에 함께 나오지 않습니다. 그래서 대부분의 계산기는 단순 계산값만 보여 주고, 실제 고지서는 그보다 낮게 나옵니다.
고지서가 계산기보다 적게 나왔을 때 확인하는 순서는 이렇습니다.
| 순서 | 확인할 것 | 어긋나면 |
|---|---|---|
| 1 | 공정시장가액비율을 60%로 넣었는가 | 1세대 1주택이면 43~45%. 계산기가 과세표준을 크게 잡습니다 |
| 2 | 세율 특례의 9억원 선을 넘었는가 | 넘었다면 표준세율입니다. 계산기가 세액을 작게 잡습니다 |
| 3 | 공시가격이 5.26%를 넘게 올랐는가 | 넘었다면 과세표준상한제가 걸립니다. 계산기는 반영하지 못합니다 |
| 4 | 도시지역분과 지방교육세가 합계에 들어 있는가 | 빠졌다면 계산기가 작게 잡습니다 |
| 5 | 조례로 세율을 가감한 지자체인가 | 표준세율의 50% 범위에서 달라질 수 있습니다(제111조 제3항) |
도시지역분은 지방세법 제112조에 따라 과세표준 × 0.14%이고, 지방자치단체가 조례로 0.23%를 넘지 않는 범위에서 다르게 정할 수 있습니다. 2025년 12월 31일 개정으로 같은 조 제3항에 과세대상에서 빼는 토지가 신설됐습니다. 도시·군관리계획 결정과 지형도면 고시 후 과세기준일 현재 미집행된 공공시설용 토지(주택 부속토지 포함), 그리고 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물·골프장·유원지 등 이용시설이 없는 토지입니다. 내 집 부속토지가 장기 미집행 도시계획시설에 걸려 있다면 확인해 볼 대목입니다.
재산세를 매년 낼 것인가 — 납부유예와 집을 담보로 현금을 만드는 길
상한제가 작동해도 공시가격이 계속 오르면 부담은 매년 늘어납니다. 소득이 연금뿐인 1세대 1주택자에게는 금액보다 현금 시점이 문제입니다. 그래서 두 가지를 함께 놓고 보게 됩니다.
첫째는 재산세 납부유예입니다. 지방세법 제118조의2는 1세대 1주택자(시가표준액 9억원 초과 주택 포함)가 ① 과세기준일 현재 1세대 1주택 소유자이고 ② 만 60세 이상이거나 그 주택을 5년 이상 보유했고 ③ 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하이고 ④ 그해 주택 재산세 납부세액이 100만원을 초과하며 ⑤ 지방세·국세 체납이 없을 때, 납부기한 만료 3일 전까지 신청하면 담보를 제공하고 납부를 미룰 수 있도록 합니다. 다만 집을 팔거나 증여하면 허가가 취소되고 유예받은 세액과 이자상당가산액을 함께 내야 합니다.
둘째는 집을 담보로 매달 현금을 만드는 쪽입니다. 이 경우 비교해야 하는 축은 세 가지입니다. 보유세와 생활비를 합친 매년 필요 현금이 얼마인가, 담보 방식의 보증료·이자가 누적으로 얼마가 되는가, 그리고 집을 끝까지 들고 갈 계획인가입니다. 금액 구조는 주택연금 월지급금 표와 나이별 수령액에 정리돼 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 나이·소득·공시가격 추이에 따라 갈리고, 수익이나 절세액을 단정할 수 있는 영역이 아닙니다. 납부유예 요건은 관할 시·군·구청 세무과에서, 담보 방식은 금융감독원 안내와 취급 기관에서 확인하시기 바랍니다. 분납·감면 쪽 선택지는 보유세 고지서 분납과 감면 신청 기한에 따로 정리해 뒀습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상한율이 5%인데 왜 제 과세표준은 5.5% 올랐나요?
식의 둘째 항이 올해 과세표준을 기준으로 계산되기 때문입니다. 과세표준상한액 = 직전 연도 과세표준 상당액 + (올해 과세표준 × 5%)이므로, 공시가격이 10% 올랐다면 둘째 항도 10% 커진 금액의 5%가 됩니다. 결과적으로 직전 연도 대비 증가율은 5% × (올해 시가표준액 ÷ 직전 연도 시가표준액)이 됩니다. 조문대로 계산하면 나오는 값이고 오류가 아닙니다.
Q. 작년에는 다주택이어서 60%였는데 올해 1주택이 됐습니다. 상한 계산은 어떻게 하나요?
시행령 제109조의2 제1항은 직전 연도 시가표준액에 과세기준일 현재 그 주택에 적용되는 공정시장가액비율을 곱하라고 정합니다. 작년에 실제로 적용된 60%가 아니라 올해 적용되는 44%(또는 43%·45%)를 씁니다. 그래서 비율이 내려간 해에는 단순 계산 과세표준도, 상한액도 함께 내려갑니다.
Q. 고지서에 상한이 적용됐는지 어디서 확인하나요?
고지서에 표기되는 항목은 지자체마다 다릅니다. 가장 확실한 방법은 직전 연도 공시가격과 올해 공시가격을 알리미에서 확인해 상승률을 계산해 보는 것입니다. 약 5.26%를 넘었다면 상한이 걸렸을 가능성이 있고, 그 경우 고지된 과세표준이 「올해 공시가격 × 비율」보다 작게 나옵니다. 정확한 적용 여부는 관할 시·군·구청 세무과에 물어보시는 편이 빠릅니다.
Q. 세부담상한 105%를 적용해 달라고 요청할 수 있나요?
해당 호가 2023년 3월 14일 개정으로 삭제돼 현재 법에 존재하지 않습니다. 주택에는 제122조 단서로 세부담상한이 적용되지 않고 과세표준상한제만 걸립니다. 다만 토지와 건축물에는 150% 상한이 그대로 있으므로, 주택 외 재산이 있다면 그쪽에서는 확인할 의미가 있습니다.
Q. 과세표준이 눌렸는데 종합부동산세는 그대로인가요?
주택분 종합부동산세는 자기 과세표준을 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 60%를 곱해 따로 계산합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 재산세의 과세표준상한제가 종부세 과세표준을 직접 누르지는 않습니다. 다만 종부세액에서 실제로 부과된 주택분 재산세액을 공제하므로(제9조 제3항), 재산세가 줄면 공제되는 금액도 줄어듭니다. 그리고 종부세 쪽에는 「재산세액 + 종부세액 합계」가 직전 연도 합계의 150%를 넘지 못하게 하는 상한이 따로 있습니다(제10조).
상한 두 개를 나란히 계산해 보고 남은 판단
제122조와 제110조 제3항, 시행령 제109조의2를 식으로 펴 놓고 숫자를 넣어 보면서 제가 가장 걸렸던 것은 「5%」라는 숫자가 주는 인상과 실제 작동이 다르다는 점이었습니다. 식에서 비율 r이 약분되기 때문에 상한의 작동 여부는 공시가격 상승률 하나로 결정되고, 경계는 5%가 아니라 약 5.26%입니다. 그리고 걸렸을 때도 과세표준 증가가 5%에서 멈추지 않습니다. 조문을 그대로 계산하면 나오는 결과인데, 이 구조를 적어 둔 글을 찾기 어려웠습니다.
두 번째는 옛 수치가 여전히 상위에 남아 있다는 것입니다. 105·110·130%는 2023년 3월 14일에 호 단위로 삭제됐고 제122조 본문에는 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」가 들어갔습니다. 그런데 이 숫자를 그대로 쓰는 설명이 계속 검색되고, 그걸 보고 고지서를 비교하면 맞을 수가 없습니다. 삭제 표시가 조문에 그대로 남아 있으니 원문을 한 번 열어 보는 것으로 확인이 끝나는 대목입니다.
마지막으로 순서에 대한 판단입니다. 계산기 숫자가 고지서와 다를 때 상한제를 먼저 의심하지 않는 편이 낫습니다. 위 진단 표의 1·2번(공정시장가액비율 43~45%와 세율 특례의 9억원 선)이 금액을 훨씬 크게 움직이고, 상한제가 막아 주는 금액은 공시가격 4억대 주택에서 2~4만원 수준이었습니다. 효과가 커지는 것은 공시가격이 급등한 해와 고액 주택입니다. 그리고 신축이거나 작년 공시가격이 없는 주택은 상한의 보호를 아예 받지 못한다는 점도 함께 기억해 둘 대목입니다. 조례로 세율을 가감한 지자체도 있으니, 본인 고지 금액이 맞는지는 관할 시·군·구청 세무과와 위택스에서 확인하시기 바랍니다.