최종 업데이트 2026.10.06 · 기준 자료: 지방세법 제106조·제107조·제111조·제113조·제122조, 종합부동산세법 제8조~제16조, 같은 법 시행령 제2조의4·제4조의2(대통령령 제36739호, 2026.9.30 개정·10.1 시행) (국가법령정보센터 조문)
보유세 계산에서 가장 자주 어긋나는 것은 비율도 세율도 아닙니다. 무엇이 무엇과 합쳐지는지입니다. 재산세와 종합부동산세는 같은 부동산에 같은 날(6월 1일) 걸리는데, 합치는 단위가 완전히 다릅니다. 그래서 부동산이 여러 곳에 흩어져 있거나 명의가 나뉘어 있으면 두 세금이 서로 반대 방향으로 움직입니다.
이 글은 보유세 합산 기준을 조문으로 갈라 정리했습니다. 공시가격을 어디서 조회해 어떤 비율을 곱하는지는 공시가격이 과세표준이 되는 순서와 세목별 비율에서 다뤘으니, 여기서는 그 숫자들이 누구 이름으로 어디까지 합쳐지는가만 봅니다.
먼저 세 줄 (2026년 10월 기준)
재산세는 물건별입니다. 토지만 예외로 같은 지방자치단체 관할구역 안에서 합칩니다.
종합부동산세는 사람별 전국 합산이고, 주택·종합합산토지·별도합산토지 세 갈래로 따로 셉니다.
토지의 종합부동산세 공정시장가액비율은 100%입니다. 주택의 60%와 다릅니다.
보유세 합산 기준은 두 세금이 서로 다릅니다
먼저 전체 지도를 그려 두겠습니다. 아래 표의 「합산 범위」 열이 이 글의 전부입니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 | 국세 |
| 부과 주체 | 물건 소재지 시·군·구 | 관할 세무서 |
| 주택의 합산 범위 | 주택별 (제113조 제2항) | 인별 전국 합산 (제8조 제1항) |
| 토지의 합산 범위 | 같은 지자체 관할구역 안 (제113조 제1항) | 인별 전국 합산 (제12조 제1항) |
| 공제금액 | 없음 | 주택 12억/9억, 종합합산토지 5억, 별도합산토지 80억 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60%(1세대 1주택 43~45%) / 토지·건축물 70% | 주택 60% / 토지 100% |
| 세부담상한 | 주택은 적용 없음, 토지·건축물 150% (제122조) | 주택·토지 각 150% (제10조·제15조) |
여기서 가장 자주 지나치는 줄이 토지의 공정시장가액비율입니다. 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제2항은 토지분(법 제13조 제1항·제2항)의 비율을 100분의 100으로 정합니다. 주택은 같은 조 제1항에서 60%인데, 토지는 공시가격이 공제선을 넘는 만큼 그대로 과세표준이 됩니다. 땅을 가진 분이 "주택처럼 60%일 것"으로 짐작하고 계산하면 결과가 크게 어긋납니다.
재산세 토지는 같은 지자체 안에서만 합쳐집니다
지방세법 제113조 제1항이 토지 재산세의 세율 적용 방법을 정하는데, 문언이 중요합니다.
종합합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 … 세율을 적용한다
별도합산과세대상도 같은 구조입니다(제2호). 분리과세대상만 해당 토지별로 세율을 적용합니다(제3호). 토지 재산세 과세대상이 종합합산·별도합산·분리과세 세 갈래로 나뉘는 근거는 제106조 제1항입니다.
이 「관할구역」 한 마디가 금액을 바꿉니다. 종합합산 토지의 재산세 세율은 과세표준 1억원을 넘으면 25만원 + 초과분의 0.5%로 올라가는 누진 구조라, 같은 총액이라도 여러 지자체에 흩어져 있으면 누진이 쪼개집니다.
공시가격 합계 7억원의 나대지로 비교해 보겠습니다(공정시장가액비율 70% 적용).
| 소재 | 과세표준 | 재산세 본세 |
|---|---|---|
| 한 지자체에 7억원 | 4억 9,000만원 | 25만 + 3억 9,000만 × 0.5% = 220만원 |
| 용인 4억 + 서울 3억 | 2억 8,000만 / 2억 1,000만 | 115만 + 80만 = 195만원 |
25만원 차이입니다. 반대로 같은 시 안에 땅을 여러 필지 가지고 있으면 전부 합쳐져 가장 높은 구간에 들어갑니다. 고지서가 여러 장 와도 그 지자체 안에서는 이미 합산된 뒤에 나뉘어 나온 것입니다.
하나 더 있습니다. 제113조 제5항은 지방자치단체가 통합된 경우 통합 지자체 조례로 5년의 범위에서 통합 이전 관할구역별로 제1호·제2호를 적용할 수 있게 합니다. 시·군 통합이 있었던 지역에서는 합산 범위가 한동안 옛 경계를 따를 수 있다는 뜻입니다.
주택 재산세는 명의를 나눠도 총액이 그대로입니다
주택은 토지와 달리 주택별로 세율을 적용합니다(제113조 제2항). 그리고 공동명의일 때의 처리가 같은 조 제3항에 따로 적혀 있습니다.
주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 … 세율을 적용한다
즉 세율은 주택 전체 가액에 한 번 적용하고, 그렇게 산출된 세액을 지분대로 나눠 각자에게 고지합니다(제107조 제1항 제1호). 지분이 표시되지 않았으면 균등한 것으로 봅니다.
결과는 이렇습니다. 공시가격 6억원 주택을 1세대 1주택자가 가진 경우 과세표준은 6억 × 44% = 2억 6,400만원이고, 특례세율(제111조의2)로 12만원 + (2억 6,400만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 약 34만 8천원입니다. 이 주택을 부부가 50:50으로 가지고 있어도 세율을 적용하는 과세표준은 똑같이 2억 6,400만원이고, 산출된 34만 8천원을 반씩 나눠 각자 약 17만 4천원씩 고지받습니다. 합계는 변하지 않습니다.
반면 종합부동산세는 인별 합산이라 명의를 나누면 각자의 공시가격 합계가 줄고 공제금액은 사람마다 따로 적용됩니다. 같은 공동명의가 한쪽에서는 아무 효과가 없고 다른 쪽에서는 세액을 통째로 바꿉니다. 공동명의 1주택자 특례를 신청하는 쪽이 유리한 구간은 생각보다 좁은데, 그 손익분기는 종합부동산세 계산 사례와 부부 공동명의 특례 손익에서 금액으로 따져 뒀습니다.
주택과 상가가 한 건물에 섞여 있으면 범위를 가르는 규칙이 또 있습니다. 제106조 제2항은 1동(棟)이면 주거용 부분만 주택으로 보고 부속토지를 면적비율로 안분하며, 1구(構)면 주거용 면적이 전체의 50% 이상일 때 전부를 주택으로 봅니다. 상가 쪽 계산은 상가 재산세 건물분 7월 토지분 9월 계산에 정리돼 있습니다.
종합부동산세는 인별 전국 합산이고 갈래가 셋입니다
종합부동산세는 세 갈래를 각각 따로 합산합니다. 한 갈래에서 공제선을 넘지 않으면 다른 갈래로 넘어가지 않습니다.
| 갈래 | 합산 대상 | 공제금액 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 주택 | 인별 전국 주택 공시가격 합계 | 12억원(1세대 1주택자) / 9억원(그 외) / 법인 0원 | 0.5%~2.7%(2주택 이하) / 0.5%~5.0%(3주택 이상) |
| 종합합산 토지 | 인별 전국 종합합산 토지 공시가격 합계 | 5억원 | 1% / 2% / 3% |
| 별도합산 토지 | 인별 전국 별도합산 토지 공시가격 합계 | 80억원 | 0.5% / 0.6% / 0.7% |
납세의무자 자체가 공제선으로 정해집니다. 종합부동산세법 제12조 제1항은 종합합산은 「합한 금액이 5억원을 초과하는 자」, 별도합산은 「80억원을 초과하는 자」로 적습니다. 조문이 「초과」이므로 딱 5억원이면 대상이 아닙니다.
여기서 체감과 가장 다른 점이 종합합산 토지의 공제 5억원입니다. 주택 9억·12억과 비교하면 훨씬 낮고, 공정시장가액비율이 100%라 공제선을 넘긴 금액이 그대로 과세표준이 됩니다. 나대지·잡종지·임야처럼 건물이 없는 땅은 대부분 종합합산이므로(제106조 제1항 제1호), 전국에 땅이 조금씩 흩어져 있는 분이 예상 밖으로 고지서를 받는 경우가 여기서 생깁니다.
사례 — 세 지역에 흩어진 부동산을 합산해 보면
가정으로 한 사람의 보유 현황을 만들어 보겠습니다.
- 서울 아파트 1채 (공시가격 9억원, 1세대 1주택)
- 성남 상가 부속토지 (별도합산, 공시가격 6억원)
- 용인 나대지 (종합합산, 공시가격 4억원)
- 서울 나대지 (종합합산, 공시가격 3억원)
재산세는 고지서가 네 갈래로 나옵니다.
| 대상 | 합산 범위 | 납기 |
|---|---|---|
| 아파트 | 그 주택 하나 | 7월·9월 절반씩 |
| 성남 별도합산 토지 6억 | 성남시 관할 안 | 9월 |
| 용인 종합합산 토지 4억 | 용인시 관할 안 | 9월 |
| 서울 종합합산 토지 3억 | 그 자치구 관할 안 | 9월 |
종합부동산세는 갈래별로 다시 셉니다.
- 주택: 공시 9억 − 공제 12억 → 과세표준 0 → 0원
- 별도합산 토지: 6억 − 80억 → 0원
- 종합합산 토지: 4억 + 3억 = 7억 − 5억 = 2억 × 100% = 과세표준 2억 → 세율 1% → 200만원
재산세는 네 장이 나오지만 종합부동산세는 종합합산 토지에서만 생깁니다. 그리고 그 땅은 각각 4억·3억으로 어느 쪽도 혼자서는 5억을 넘지 않습니다. 전국 합산이기 때문에 생긴 세금입니다.
반대로 이 분이 나대지 두 필지를 각각 다른 사람 이름으로 가지고 있었다면 종합부동산세는 양쪽 모두 0원입니다. 토지에서는 인별 분산이 그대로 효과를 냅니다. 땅의 공시가격이 맞게 매겨졌는지 다투는 절차는 개별공시지가 이의신청과 의견제출 기한에 정리해 뒀습니다.
이미 낸 재산세를 종합부동산세에서 빼 줍니다
같은 부동산에 두 세금이 걸리므로 중복을 덜어내는 장치가 있습니다. 세 곳에 같은 구조로 들어가 있습니다.
| 갈래 | 조문 | 공제 내용 |
|---|---|---|
| 주택 | 제9조 제3항 | 주택분 과세표준 금액에 대해 부과된 주택분 재산세액을 종부세액에서 공제 |
| 종합합산 토지 | 제14조 제3항 | 그 과세표준 금액에 대해 부과된 토지분 재산세액을 공제 |
| 별도합산 토지 | 제14조 제6항 | 같은 구조 |
세 조문 모두 괄호에 같은 단서를 달고 있습니다. 지방세법 제111조 제3항에 따라 조례로 가감된 세율이 적용됐다면 그 세율로 계산된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담상한을 적용받았다면 그 상한이 적용된 세액을 공제한다는 내용입니다. 즉 공제되는 금액은 「원래 나올 재산세」가 아니라 「실제로 부과된 재산세」입니다.
그래서 위 사례의 종합합산 토지 200만원이 그대로 고지되지 않습니다. 과세표준 2억원에 대응하는 토지분 재산세액이 공제되고, 남은 금액에 농어촌특별세 20%(농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호)가 붙습니다. 공제액을 안분하는 구체적 계산 방법은 시행령이 정하므로, 정확한 금액은 고지서나 홈택스 화면에서 확인해야 합니다.
세부담상한도 두 세금에서 작동 방식이 다릅니다. 종합부동산세법 제10조(주택)와 제15조(토지)는 「해당 연도에 납부할 재산세액상당액 + 종부세액상당액」의 합계가 직전 연도 같은 합계의 150%를 넘으면 초과분을 없는 것으로 봅니다. 재산세 쪽 상한(지방세법 제122조)은 주택에는 적용되지 않고 토지·건축물에만 150%로 걸립니다.
*출처: 국가법령정보센터 「종합부동산세법 제14조」 조문 (2026.10.06 캡처)*
9월 16일부터 30일까지 — 합산을 바꾸는 신청 세 가지
합산 범위는 가만히 있으면 기본값대로 굴러갑니다. 신청해야 바뀌는 것이 세 가지이고, 기간이 모두 같습니다.
| 신청 | 근거 | 효과 |
|---|---|---|
| 합산배제 주택 보유현황 신고 | 제8조 제3항 | 임대주택·사원용 주택·미분양주택·가정어린이집용 주택 등을 과세표준 합산 대상에서 제외 |
| 1세대 1주택자 적용 신청 | 제8조 제5항 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 가진 경우 1세대 1주택자로 보아 공제 12억원 적용 |
| 공동명의 1주택자 특례 신청 | 제10조의2 제2항 | 부부 공동 1주택을 한 사람의 납세의무로 보아 1세대 1주택자로 계산 |
세 가지 모두 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 12월에 고지서를 받고 나서 "특례를 신청하지 않았다"는 것을 알게 되는 일이 생기는데, 그때는 이미 신청 기간이 지난 뒤입니다.
번거로움을 덜어 주는 조문도 있습니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제5항은 최초 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 신청 사항에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다고 정합니다. 한 번 신청해 두면 이어집니다. 다만 상황이 바뀌었다면(주택을 하나 더 샀거나 상속 5년이 지났거나) 그 해에 다시 봐야 합니다.
고지서를 받은 뒤의 분납·감면·불복 절차는 보유세 고지서 분납과 감면 신청 기한에 따로 정리해 뒀습니다. 분납 기준도 두 세금이 다릅니다. 재산세는 250만원 초과분을 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에(지방세법 제118조), 종합부동산세는 같은 250만원 초과분을 6개월 안에(종합부동산세법 제20조) 나눠 냅니다.
2026년 10월 1일부터 일시적 2주택 처분기한이 둘로 갈렸습니다
위 신청 세 가지 중 일시적 2주택에 해당하는 분은 2026년 9월 30일 공포된 개정을 확인해야 합니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항(대통령령 제36739호, 2026년 10월 1일 시행)이 처분기한을 한 줄에서 두 호로 나눴습니다.
| 경우 | 처분기한 |
|---|---|
| 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득 | 2년 |
| 그 밖의 경우 | 3년 |
제1호에는 괄호로 예외가 붙어 있습니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우는 제1호에서 제외돼 3년이 됩니다.
그리고 괄호 예외와는 별개로 부칙에 적용 시점이 따로 있습니다. 부칙 제36739호 제2조는 개정 규정을 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역의 신규주택을 취득하는 경우부터 적용하고, 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약 + 계약금 지급이 증명서류로 확인되는 경우에는 종전 규정(3년)을 따르도록 합니다.
즉 「10월부터 전부 2년」이 아닙니다. 이미 집을 산 분에게는 종전 기한이 그대로 남아 있습니다.
여기에 양도소득세 쪽과 다른 점이 하나 있습니다. 같은 날 개정된 소득세법 시행령 제155조 제1항도 같은 2년·3년 구조로 바뀌었는데, 그쪽 부칙(대통령령 제36737호 제2조 제1항)에는 「이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터」라는 요건이 하나 더 붙어 있습니다. 종합부동산세 쪽 부칙에는 그 문장이 없습니다. 두 세금의 시계가 같은 날 바뀌었지만 적용 조건이 같지 않습니다. 양도세 쪽 날짜 계산은 일시적 2주택 비과세 처분기한 날짜 계산에 사례로 정리돼 있습니다.
조정대상지역은 지정·해제가 수시로 바뀌므로 지역 목록은 청약홈 규제지역 안내와 국토교통부 공고에서 현재 기준을 확인하셔야 합니다.
매년 나가는 보유세를 집에서 꺼낼 수 있을까
합산 구조를 다 확인하고 나면 그다음 질문이 남습니다. 이 보유세를 앞으로 10년, 20년 계속 낼 것인가입니다. 소득이 연금뿐인데 공시가격이 계속 오르면 현금흐름이 먼저 막힙니다. 이때 비교 대상이 되는 것은 집을 담보로 매달 현금을 받는 방식, 일부를 처분해 보유 자산 수를 줄이는 방식, 자녀에게 미리 나눠 주는 방식입니다.
비교해야 하는 축은 세 가지입니다. 첫째, 합산 단위를 줄이는 효과가 있는가 — 토지는 인별 분산이 그대로 효과를 내지만 주택 재산세는 명의를 나눠도 총액이 같습니다. 둘째, 넘기는 과정에서 취득세·증여세가 한 번에 나가는 금액이 앞으로 아낄 보유세보다 작은가. 셋째, 집에 계속 살면서 현금을 만드는 쪽은 보증료와 이자가 매달 쌓이는 구조라 그 누적액을 함께 봐야 합니다.
어느 쪽이 유리한지는 공시가격 추이·나이·다른 소득에 따라 갈리고, 수익이나 절세액을 단정할 수 있는 영역이 아닙니다. 집을 담보로 매달 받는 금액의 구조와 수준은 주택연금 월지급금 표와 나이별 수령액에 정리돼 있습니다. 결정 전에 관할 시·군·구청 세무과와 국세청, 그리고 금융감독원 안내로 본인 사안을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 같은 시에 나대지가 세 필지 있습니다. 고지서가 한 장으로 옵니까?
세율을 적용하는 과세표준은 관할구역 안의 종합합산 토지를 모두 합한 금액입니다(제113조 제1항 제1호). 고지서가 한 장인지 여러 장인지는 지자체 운영 방식에 따르지만, 합산은 이미 끝난 뒤입니다. 필지별로 따로 계산해 더하면 누진이 덜 반영돼 실제보다 적게 나옵니다.
Q. 6월 1일에 잔금을 받았습니다. 그해 보유세는 누구 몫인가요?
재산세의 과세기준일은 6월 1일이고(지방세법 제114조), 종합부동산세는 자기 기준일을 따로 두지 않고 재산세 과세기준일을 그대로 씁니다(종합부동산세법 제3조). 6월 1일 현재 사실상 소유자가 누구인지로 갈립니다. 잔금일이 6월 1일이면 그날 소유권이 넘어간 것으로 보는 것이 일반적이지만 사안에 따라 다툼이 생길 수 있어, 계약 단계에서 특약으로 부담 주체를 정해 두는 경우가 많습니다.
Q. 상가를 가지고 있는데 종합부동산세 고지서가 왔습니다. 상가도 대상인가요?
상가 건물 자체는 종합부동산세 대상이 아닙니다. 대상이 되는 것은 그 부속토지이고, 건물이 제대로 서 있으면 별도합산(공제 80억원), 요건을 못 갖추면 종합합산(공제 5억원)으로 넘어갑니다. 별도합산에서 종합합산으로 넘어가면 공제선이 80억에서 5억으로 내려가므로 금액이 크게 달라집니다. 어느 쪽인지 가르는 기준은 상가 재산세 글에서 따로 다뤘습니다.
Q. 임대주택을 합산배제 신고하지 않고 넘겼습니다. 나중에 고칠 수 있나요?
합산배제 보유현황 신고 기간은 9월 16일부터 30일까지입니다(제8조 제3항). 기간이 지난 뒤에는 고지서를 받고 불복 절차로 다투게 되는데, 요건을 갖췄다는 입증이 신고 때보다 번거로워집니다. 한 번 신고해 두면 변동이 없는 한 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 되므로(시행령 제4조의2 제5항), 첫 해에 해 두는 편이 훨씬 수월합니다.
Q. 부부가 각각 집 한 채씩 가지고 있습니다. 종합부동산세는 합쳐서 계산하나요?
합치지 않습니다. 종합부동산세는 세대가 아니라 사람 단위로 합산합니다(제8조 제1항 「납세의무자별로」). 각자 자기 주택 공시가격에 대해 계산합니다. 다만 1세대 1주택자에 해당하는지를 판단할 때는 세대 개념이 들어오므로, 공제 12억원을 쓸 수 있는지는 별개의 문제입니다. 1세대 1주택자가 아니면 공제는 9억원입니다.
조문을 합산 단위로 다시 묶어 보고 가장 크게 어긋난 두 지점
지방세법 제113조와 종합부동산세법 제8조·제12조·제13조를 나란히 놓고 같은 부동산을 두 번 합산해 보면서, 제가 가장 신경이 쓰였던 것은 같은 행동이 두 세금에서 반대로 작동한다는 점이었습니다. 주택 명의를 나누는 것은 재산세에 아무 효과가 없는데 종합부동산세는 통째로 바뀝니다. 반대로 땅을 여러 지자체에 흩어 두면 재산세 누진은 쪼개지지만 종합부동산세는 전국 합산이라 그대로입니다. 「절세」라는 말로 뭉뚱그려 설명하는 글이 많은데, 어느 세금의 합산 단위를 건드리는 행동인지 먼저 갈라야 방향이 정해집니다.
두 번째는 토지의 공정시장가액비율 100%와 종합합산 공제 5억원이 거의 다뤄지지 않는다는 점입니다. 보유세 설명은 대부분 주택을 전제로 쓰여 있어서 60%와 9억·12억이 기본값처럼 자리 잡았는데, 땅은 숫자가 완전히 다릅니다. 위 사례에서 4억과 3억짜리 나대지 두 필지가 합쳐지는 순간 200만원이 생겼습니다. 어느 한 필지도 혼자서는 공제선을 넘지 않았습니다.
마지막으로 순서에 대한 판단입니다. 보유세를 줄이는 방법을 찾기 전에 9월 16일부터 30일까지의 창을 먼저 확인하는 것이 실익이 큽니다. 합산배제 신고, 1세대 1주택자 적용 신청, 공동명의 특례 신청이 모두 그 2주 안에 있고, 놓치면 그 해에는 되돌리기가 번거롭습니다. 그리고 2026년 10월 1일 개정으로 일시적 2주택의 처분기한이 둘로 갈렸으니, 그 신청을 할 분은 내가 집을 산 날이 2026년 8월 4일 이후인지를 먼저 확인해야 합니다. 조문이 이번처럼 바뀌는 해에는 기준일 하나가 결론을 바꿉니다. 금액을 확정하기 전에 관할 시·군·구청 세무과와 관할 세무서에서 본인 명의 기준으로 확인하시기 바랍니다.