최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「부동산등기법」 제4조·제5조·제19조·제20조, 「부동산등기규칙」 제29조·제30조·제31조·제32조(대법원규칙 제3169호, 2025.1.31. 시행), 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025.8.1. 시행) (국가법령정보센터 조문)
등기부를 떼 놓고도 못 보는 칸이 있습니다. 서류를 잘못 읽어서가 아니라 그 칸이 애초에 그 서류에 실리지 않았기 때문입니다. 신탁원부, 공동담보목록, 매매목록, 도면은 따로 신청하지 않으면 발급본에 들어오지 않습니다. 「현재 유효사항」으로 떼면 말소된 이력이 전부 빠집니다. 폐쇄된 등기기록은 종류를 고를 수조차 없습니다.
이 글은 무엇을 떼면 무엇이 보이고 무엇이 빠지는가를 종류별로 가른 글입니다. 더해서 순위를 정하는 규칙이 순위번호가 아니라 「구」와 접수번호라는 점, 열람본과 발급본의 효력 차이, 발급이 막히는 경우, 그리고 거의 알려지지 않은 수수료 면제 세 가지까지 조문으로 정리했습니다. 칸에 적힌 내용으로 위험을 판정하는 방법은 축이 달라서 등기부등본 열람 후 위험 신호 판정 기준에 따로 있습니다. 여기서는 소유권에 관한 기록이 어느 서류에 어떻게 담기는지만 봅니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문입니다.
종류는 다섯 가지이고, 거래 검증은 1호가 기본입니다
결론부터 말씀드리면 「부동산등기규칙」 제29조가 등기사항증명서의 종류를 다섯 가지로 열거하고 있습니다. 창구나 인터넷등기소에서 고르는 그 선택이 서류의 내용 범위를 결정합니다.
| 호 | 종류 | 들어오는 것 | 빠지는 것 |
|---|---|---|---|
| 1호 | 등기사항전부증명서(말소사항 포함) | 표제부·갑구·을구 전부 + 말소된 등기 이력 | — |
| 2호 | 등기사항전부증명서(현재 유효사항) | 현재 효력 있는 등기만 | 말소된 등기 전부 |
| 3호 | 등기사항일부증명서(특정인 지분) | 지정한 사람의 지분 관계 | 다른 공유자 관계 |
| 4호 | 등기사항일부증명서(현재 소유현황) | 현재 소유자·지분 | 을구(소유권 외 권리) |
| 5호 | 등기사항일부증명서(지분취득 이력) | 지분이 옮겨 온 경과 | 그 밖의 권리관계 |
| 6호 | 그 밖에 대법원예규로 정하는 증명서 | — | — |
그리고 같은 조 단서가 중요합니다. 폐쇄한 등기기록과 대법원예규로 정하는 등기기록에 대해서는 제1호(말소사항 포함)로만 발급합니다. 즉 종류를 고를 수 없는 경우가 있습니다.
거래 검증 목적이면 1호가 기본입니다. 2호를 고르면 서류가 깔끔해지는 대신 「과거에 가압류가 있었다가 풀렸다」, 「경매개시결정이 있었다가 취하됐다」 같은 이력이 통째로 사라집니다. 지금 효력이 없는 기록이라도 그 집에 무슨 일이 있었는지를 알려주는 신호이고, 그 신호가 필요해서 등기부를 떼는 것입니다. 깔끔한 서류가 좋은 서류가 아닙니다.
신탁원부·공동담보목록·도면·매매목록은 따로 신청해야 나옵니다
가장 조용히 빠지는 항목이 여기입니다. 규칙 제30조 제2항은 이렇게 정합니다.
신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면 또는 매매목록은 그 사항의 증명도 함께 신청하는 뜻의 표시가 있는 경우에만 등기사항증명서에 이를 포함하여 발급한다.
같은 규칙 제31조 제1항이 열람에도 제30조 제2항을 준용하므로, 열람해도 마찬가지입니다. 체크하지 않으면 보이지 않습니다.
네 항목이 각각 왜 필요한지는 이렇습니다.
| 별도 신청 항목 | 없으면 판단이 막히는 대목 |
|---|---|
| 신탁원부 | 신탁등기가 있으면 갑구에는 수탁자만 적힙니다. 누가 어떤 권한으로 처분할 수 있는지는 원부에 있습니다. 동의 없이 한 계약이 무효가 되는 사안이 여기서 나옵니다 |
| 공동담보(전세)목록 | 하나의 근저당이 여러 부동산에 걸린 경우 목록이 없으면 내 집 하나에 얼마가 걸린 것인지 가늠할 수 없습니다 |
| 도면 | 구분건물의 전유부분 경계, 대지권 범위가 도면에 있습니다 |
| 매매목록 | 하나의 계약으로 여러 부동산을 함께 거래한 경우 거래가액이 목록에 적힙니다 |
신탁등기가 보이는 물건에서 신탁원부를 함께 신청하지 않는 것이 가장 위험한 누락입니다. 등기부 본문만 보면 수탁자 명의로 깔끔하게 정리돼 있어서 오히려 안전해 보입니다. 신탁이 걸린 물건의 계약 전 점검 순서는 부동산 계약 전 서류 교차 점검 순서에 정리했습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「부동산등기규칙」 제30조 제1항·제2항 조문 (2026.10.07 캡처)*
순위는 순위번호가 아니라 「구와 접수번호」로 읽습니다
을구에 적힌 숫자를 위에서 아래로 읽으면 순서가 보이는 것 같지만, 법이 정한 규칙은 조금 다릅니다. 「부동산등기법」 제4조입니다.
- 제1항 — 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.
- 제2항 — 등기의 순서는 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.
이 한 조문이 실무에서 자주 틀리는 지점을 설명합니다. 갑구의 기록과 을구의 기록 사이에서는 순위번호를 비교해도 답이 나오지 않습니다. 갑구 3번과 을구 2번 중 어느 쪽이 앞인지는 접수번호를 봐야 합니다. 가압류(갑구)와 근저당(을구)이 같은 날 들어온 경우가 전형적인 예입니다.
여기에 제5조가 하나를 더 붙입니다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따릅니다. 다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다. 근저당권의 채권최고액 변경이나 채권자 변경이 부기등기로 들어오는데, 날짜가 나중이어도 순위는 원래 근저당의 자리를 그대로 가져갑니다. 날짜만 보고 「최근에 들어온 권리라 뒤일 것」이라고 읽으면 반대로 판단합니다.
정리하면 등기부에서 순위를 확정하려면 세 가지를 같이 봐야 합니다. ① 어느 구인지 ② 같은 구면 순위번호, 다른 구면 접수번호 ③ 부기등기인지 주등기인지. 그리고 갑구·을구의 칸 구성 자체는 「부동산등기법」 제48조가 정한 순위번호·등기목적·접수연월일 및 접수번호·등기원인과 그 연월일·권리자입니다. 접수번호가 칸으로 들어 있는 이유가 제4조 제2항입니다.
*출처: 국가법령정보센터 「부동산등기법」 제4조 조문 (2026.10.07 캡처)*
발급본과 열람본은 무엇이 다른가 — 증명문과 관인
규칙 제30조 제1항이 발급본에만 들어가는 요소를 정하고 있습니다.
등기사항증명서를 발급할 때에는 종류를 명시하고, 등기기록의 내용과 다름이 없음을 증명하는 증명문을 기록하며, 발급연월일과 중앙관리소 전산운영책임관의 직명을 적은 후 전자이미지관인을 기록하여야 한다. (…) 여러 장으로 이루어진 경우에는 연속성을 확인할 수 있는 조치를 하여 발급하고, 갑구 또는 을구의 기록이 없을 때에는 증명문에 그 뜻을 기록하여야 한다.
마지막 문장이 실무에서 유용합니다. 갑구나 을구가 아예 없는 부동산이면 증명문에 그 사실이 적혀 나옵니다. 을구가 비어 있는 것과 을구가 없는 것은 다른데, 발급본은 그 차이를 문장으로 알려 줍니다. 열람본에는 이 증명문이 없으니 그 구분이 전달되지 않습니다.
열람 자체의 방법은 규칙 제31조에 있습니다. 등기기록의 열람은 전자적 방법으로 내용을 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 방법으로 합니다(제1항). 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관 또는 그가 지정하는 직원이 보는 앞에서 해야 하고, 인터넷으로 열람하거나 등기소를 방문해 전자문서를 열람하는 경우에는 제1항 전단의 방법에 따릅니다(제2항).
그리고 부속서류에는 범위 제한이 있습니다. 「부동산등기법」 제19조 제1항 단서는 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다고 정합니다. 등기기록 자체는 누구든지 수수료를 내고 청구할 수 있지만(같은 항 본문), 부속서류는 그렇지 않습니다. 또 제19조 제2항에 따라 관할 등기소가 아닌 등기소에서도 열람·발급을 청구할 수 있습니다.
주민등록번호는 규칙 제32조 제1항에 따라 일부를 공시하지 않을 수 있고, 그 범위·방법·절차는 대법원예규로 정합니다.
발급이 막히는 세 가지 경우
① 등기 신청이 접수돼 처리 중일 때. 규칙 제30조 제4항은 등기신청이 접수된 부동산에 관하여는 등기관이 그 등기를 마칠 때까지 등기사항증명서를 발급하지 못한다고 정합니다. 다만 단서에 따라 「등기신청사건이 접수되어 처리 중에 있다」는 뜻을 표시해 발급할 수 있습니다.
이 표시는 거래 현장에서 가장 강한 신호 중 하나입니다. 잔금일 아침에 뗀 등기부에 그 문구가 보이면, 방금 무엇인가 접수됐다는 뜻입니다. 소유권이전일 수도 있고 근저당일 수도 있습니다. 무엇이 접수됐는지는 등기부로는 알 수 없으므로, 그 자리에서 진행을 멈추고 확인해야 합니다.
② 분량과 내용에 비추어 적합하지 않다고 인정될 때. 규칙 제32조 제2항은 법원행정처장이 등기기록의 분량과 내용에 비추어 무인발급기나 인터넷에 의한 열람 또는 발급이 적합하지 않다고 인정되는 때에는 이를 제한할 수 있다고 정합니다. 신청서나 부속서류의 인터넷 열람도 같습니다. 대규모 집합건물이나 권리자가 매우 많은 토지에서 인터넷 발급이 막히는 근거가 이 조항입니다. 이런 물건은 등기소 창구로 가야 합니다.
③ 구분건물의 범위가 묶여 나올 때. 제30조 제3항은 구분건물의 등기사항증명서 발급에 관하여 1동 건물의 표제부와 해당 전유부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다고 정합니다. 즉 아파트 한 호실을 떼면 1동 표제부가 함께 따라옵니다. 대지권과 토지 별도등기 관련 기록이 1동 표제부 쪽에 있는 경우가 많으니 그 부분을 건너뛰지 말아야 합니다.
수수료가 면제되는 세 가지 — 거의 쓰이지 않는 조항
「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025년 7월 29일 개정, 8월 1일 시행) 기준으로 금액은 이렇습니다. 창구 발급은 1통 20장까지 1,200원(초과 1장마다 50원), 인터넷·무인발급기 발급은 1,000원, 창구 열람은 1등기기록 1,200원, 인터넷 열람은 700원입니다. 인터넷 발급·열람 수수료는 신용카드, 금융기관 계좌이체, 전자화폐 등으로만 납부합니다(제6조 제1항).
여기서 사람들이 잘 모르는 조항이 세 개 있습니다.
| 조문 | 면제 내용 |
|---|---|
| 제7조의2 | 소유권의 등기명의인이 해당 부동산에 관하여 인터넷으로 전자등기사항증명서를 발급받는 경우 제2조의 발급수수료를 면제 |
| 제7조의3 | 전세사기피해자의 피해주택 관련 등기 신청수수료 면제 |
| 제7조 제7항 | 전자신청 사건의 처리완료 후 신청인·대리인의 인터넷 발급 또는 열람 1회 면제 |
제7조의2가 내 집 등기부를 무료로 받는 근거입니다. 다만 조건이 두 개 붙습니다. ① 내가 소유권의 등기명의인이어야 하고 ② 전자문서 형태(전자등기사항증명서)여야 합니다. 종이로 출력해 관인이 찍힌 발급본을 받는 경로가 아닙니다.
반대로 막혀 있는 쪽도 알아 두는 편이 좋습니다. 같은 규칙 제7조 제6항은 다른 법률에 면제 규정이 있어도 인터넷 발급·열람 수수료는 면제하지 않는다고 정합니다. 그리고 제6조 제7항은 등기신청이 각하되어도 신청수수료를 반환하지 않는다고 정합니다. 서류를 잘못 갖춰 각하되면 수수료는 돌아오지 않으므로, 반려·각하 사유를 미리 확인하는 편이 낫습니다. 사유 목록은 등기이전 서류 반려 사유와 보정 기한에 정리돼 있습니다.
참고로 등기신청수수료는 소유권이전 등 18,000원, 상속등기 20,000원, 신탁 8,000원, 그 밖 4,000원이고(제5조의2), 전자신청 10,000원·전자표준양식 15,000원·상속 전자표준양식 17,000원(제5조의5)입니다. 셀프등기를 검토할 때의 비용 비교는 셀프등기 가능한 경우와 근저당 말소 조건에서 다뤘습니다.
폐쇄된 등기기록도 뗄 수 있습니다
오래된 물건을 볼 때 한 번 더 들어갈 수 있는 자리입니다. 「부동산등기법」 제20조는 이렇게 정합니다.
- 제1항 — 등기관이 등기기록에 등기된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄하여야 한다.
- 제2항 — 폐쇄한 등기기록은 영구히 보존하여야 한다.
- 제3항 — 폐쇄한 등기기록에 관하여는 제19조를 준용한다.
즉 폐쇄등기기록도 수수료를 내고 열람·발급을 청구할 수 있습니다. 분필·합필이 있었던 토지, 재건축으로 등기기록이 새로 만들어진 아파트, 구분건물로 전환된 건물에서 현재 등기부에 남지 않은 이력을 추적할 때 필요합니다. 다만 규칙 제29조 단서에 따라 폐쇄등기기록은 1호(말소사항 포함)로만 발급됩니다. 가등기나 환매특약처럼 되돌아갈 수 있는 권리의 이력을 볼 때 쓰이고, 가등기의 성격 구분은 가등기와 담보가등기 구분과 말소 절차에 정리했습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「부동산등기법」 제20조 조문 (2026.10.07 캡처)*
떼기 전에 목적부터 정하는 선택표
지금까지의 조문을 한 장으로 모으면 이렇게 됩니다.
| 내가 하려는 일 | 종류 | 함께 신청할 것 | 발급/열람 |
|---|---|---|---|
| 매매·전세 계약 전 검증 | 1호(말소사항 포함) | 신탁등기 있으면 신탁원부, 공동담보면 공동담보목록 | 열람으로 충분 |
| 금융기관·관공서 제출 | 1호 | 필요에 따라 | 발급(증명문·관인 필요) |
| 공유 물건에서 내 지분만 확인 | 3호 또는 5호 | — | 열람 |
| 소유자만 빠르게 확인 | 4호 | — | 열람 |
| 내 집 등기부 보관 | 1호 | — | 전자등기사항증명서 → 수수료 면제 |
| 오래된 이력 추적 | 1호(폐쇄기록) | — | 열람 |
| 잔금 당일 최종 확인 | 1호 | — | 열람 + 「처리 중」 표시 확인 |
채권최고액은 대출 한도와 전세보증 심사에서 어떻게 쓰이나
등기부에서 숫자를 확인한 다음에 바로 이어지는 결정이 자금 문제입니다. 을구의 근저당권에 적힌 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액이고, 금융기관과 보증기관은 잔액이 아니라 이 금액을 기준으로 선순위를 계산하는 경우가 많습니다. 그래서 「대출을 거의 다 갚았다」는 말을 들었더라도 등기부의 채권최고액이 그대로 남아 있으면 내 한도는 그만큼 깎인 상태로 계산됩니다.
그래서 비교해야 하는 것은 두 가지입니다. ① 말소를 선행할 수 있는가 — 잔액이 거의 없다면 잔금 전에 말소하는 쪽이 한도에 유리합니다. 절차와 비용은 근저당 말소 신청 절차와 비용에 있습니다. ② 말소가 어렵다면 그 선순위를 전제로 조건을 다시 짜는가 — 보증금 액수, 특약, 보증 상품 가입 가능성이 함께 움직입니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액·순위·상품 조건에 따라 갈리고 단정할 수 없으므로, 거래 금융기관과 주택도시보증공사 등 보증기관에서 직접 확인하시는 편이 확실합니다.
자주 묻는 질문
Q. 「현재 유효사항」으로 떼면 안 되나요? 서류가 짧아서 보기 편한데요.
제출 목적이면 상대가 요구하는 종류를 따라야 하고, 검증 목적이면 1호(말소사항 포함)를 권합니다. 2호는 말소된 등기가 전부 빠져서, 과거에 가압류·경매개시결정·가등기가 있었다가 정리된 이력이 보이지 않습니다. 지금 효력이 없더라도 그 물건의 이력을 알려주는 신호이고, 그 신호를 보려고 등기부를 떼는 것입니다.
Q. 신탁등기가 있는데 등기부에는 수탁자 이름만 있습니다. 누구와 계약해야 하나요?
등기부 본문으로는 알 수 없습니다. 규칙 제30조 제2항에 따라 신탁원부는 함께 신청해야 발급본에 포함되므로, 신탁원부를 받아 처분 권한과 동의 요건을 확인해야 합니다. 열람도 제31조 제1항이 제30조 제2항을 준용하므로 같습니다. 원부를 보지 않고 체결한 계약에서 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.
Q. 인터넷으로 발급이 안 된다고 나옵니다. 왜 그런가요?
두 가지 경우가 있습니다. 첫째, 규칙 제30조 제4항에 따라 등기신청이 접수돼 처리 중이면 등기를 마칠 때까지 발급되지 않습니다(처리 중 표시를 붙여 발급하는 길은 있습니다). 둘째, 제32조 제2항에 따라 등기기록의 분량과 내용에 비추어 인터넷·무인발급기 발급이 제한될 수 있습니다. 권리자가 매우 많은 물건이 여기에 해당하며, 이 경우 등기소 창구를 이용해야 합니다.
Q. 내 집 등기부를 무료로 받을 수 있다고 들었습니다.
「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제7조의2가 소유권의 등기명의인이 해당 부동산에 관하여 인터넷으로 전자등기사항증명서를 발급받는 경우 발급수수료를 면제합니다. 조건은 ① 소유권의 등기명의인 ② 전자문서 형태입니다. 종이 발급본이 필요하면 이 면제는 적용되지 않습니다. 또 제7조 제6항은 다른 법률의 면제 규정이 있어도 인터넷 발급·열람 수수료는 면제하지 않는다고 정하므로, 면제는 이 규칙이 정한 경우에 한정됩니다.
Q. 아파트 한 호실을 뗐는데 모르는 1동 전체 내용이 같이 나옵니다.
정상입니다. 규칙 제30조 제3항이 구분건물의 경우 1동 건물의 표제부와 해당 전유부분 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다고 정합니다. 대지권의 목적인 토지 표시와 토지 별도등기 관련 기록이 1동 표제부 쪽에 적히므로, 그 부분을 함께 읽어야 합니다.
Q. 가압류와 근저당이 같은 날 들어왔습니다. 어느 쪽이 앞인가요?
가압류는 갑구, 근저당은 을구이므로 서로 다른 구입니다. 「부동산등기법」 제4조 제2항에 따라 다른 구에서 한 등기 상호간의 순서는 접수번호로 정해집니다. 순위번호를 비교하면 답이 나오지 않습니다. 접수번호가 작은 쪽이 앞입니다.
Q. 근저당의 채권최고액이 나중 날짜로 변경돼 있습니다. 순위가 뒤로 밀린 건가요?
밀리지 않습니다. 변경이 부기등기로 들어온 경우 제5조에 따라 그 순위는 주등기의 순위를 따릅니다. 날짜가 나중이어도 원래 근저당의 자리를 그대로 유지하므로, 날짜만 보고 순위를 판단하면 반대로 읽게 됩니다.
종류를 고르는 한 번의 클릭이 결과를 가장 크게 바꿨습니다
조문을 모아 놓고 보니 제가 가장 크게 바뀐 생각은 등기부 판독의 절반이 「읽기」가 아니라 「신청」에서 결정된다는 것이었습니다. 규칙 제29조의 종류 선택과 제30조 제2항의 별도 신청 체크 두 번으로, 같은 부동산에서 전혀 다른 분량의 서류가 나옵니다. 그런데 등기부 보는 법을 다루는 자료는 대개 이미 떼어 놓은 서류를 전제로 시작합니다. 그 앞 단계가 비어 있습니다.
두 번째로 걸린 것은 신탁원부였습니다. 신탁등기가 걸린 물건은 등기부 본문이 오히려 단정해 보입니다. 소유자가 신탁회사 한 곳이고 다른 권리가 적게 적혀 있는 경우도 많습니다. 제30조 제2항 한 줄 때문에, 체크하지 않으면 판단에 필요한 자료가 통째로 빠진 채 서류가 나옵니다. 그런데 그 서류에는 「원부가 빠졌다」는 경고가 없습니다. 발급본이 갑구나 을구가 없을 때는 증명문으로 알려 주는데(제30조 제1항), 별도 신청 항목에는 그런 장치가 없습니다. 저는 이 비대칭이 가장 위험하다고 봅니다.
순서에 대한 판단을 적습니다. 저는 계약 전에는 열람(700원)으로 1호를 보고, 제출이 필요해질 때 발급(1,000원)으로 다시 받는 순서가 합리적이라고 봅니다. 그리고 소유권의 등기명의인이라면 제7조의2 면제를 써서 내 부동산 등기부를 전자문서로 받아 두는 편이 좋습니다. 자료를 정리하면서 이 조항이 2023년에 신설됐는데도 거의 언급되지 않는다는 점이 의외였습니다.
바뀔 가능성도 적어 둡니다. 수수료규칙은 대법원규칙이라 국회를 거치지 않고 개정되고, 2025년 8월 1일에도 금액 체계가 손질됐습니다. 발급 전에 인터넷등기소 수수료 안내와 규칙 원문을 다시 확인하시고, 신탁·공동담보처럼 판단이 갈리는 대목은 관할 등기소나 법무사·변호사에게 확인하시길 권합니다.