부동산실거래가조회 아파트 실거래가 해제·등기일 읽는 법 2026년

최종 업데이트 2026.10.30 · 기준 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 「공개안내」·「자료제공」 화면 (2026.10.30 확인)

부동산실거래가조회는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 합니다. 아파트·연립·다세대는 유형 아이콘을 누른 뒤 매매/전월세 → 기준년도 → 시도·시군구·읍면동 → 단지명 순서로 들어가면 계약일 순으로 거래가 뜹니다. 여기까지는 어렵지 않습니다.

어려운 것은 목록을 읽는 일입니다. 목록에는 신고만 되고 아직 잔금과 소유권이전등기(부동산등기특별조치법상 잔금 후 60일 안에 하면 됩니다)가 끝나지 않은 거래, 해제된 거래, 가족끼리 한 직거래가 함께 섞여 있습니다. 이 글은 화면 경로를 짧게 정리한 뒤, 해제 표시·등기일·거래유형·층과 동·면적 칸을 하나씩 읽는 법과 엑셀로 1년치를 받아 비교하는 순서까지 다룹니다. 땅은 읽는 법이 전혀 달라서 토지 실거래가 보정 절차와 적정 거래가 인정 기간에 따로 정리했습니다.

부동산실거래가조회 화면 경로 — 지도 조회·자료제공·앱

먼저 결론입니다. 한 단지의 최근 거래를 보려면 지도 조회, 여러 달·여러 단지를 비교하려면 자료제공(엑셀), 이동 중이면 국토교통부 공식 앱을 씁니다. 세 경로 모두 같은 신고 자료를 보여 줍니다.

메인 화면의 유형 메뉴는 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지, 분양/입주권, 상업/업무용, 공장/창고 등 8개입니다. 매매는 2006년 1월 신고분부터, 전월세는 2021년 6월 임대차계약 신고분과 2011년 1월부터의 확정일자 자료가 들어 있습니다.

한 가지 짚어 둘 점이 있습니다. 공개시스템의 이용 유의사항은 스크래핑·캡처·크롤러 같은 자동화 수단으로 자료를 수집·재배포하는 행위를 금지하고, 대량·반복 이용이 필요하면 공공데이터포털의 「국토교통부_실거래가 정보」를 쓰라고 안내합니다. 이 글의 그림이 실제 화면 대신 자료카드인 이유입니다.

실거래가 목록이 「계약일 기준」이라 최근 한 달이 비어 보이는 이유

공개시스템은 계약일 기준으로 자료를 보여 줍니다. 자료제공 화면의 예시 그대로, 7월에 계약하고 8월에 신고한 거래는 7월 거래로 들어갑니다. 공개 자체는 신고를 「실시간 취합 후 익일 공개」합니다.

문제는 신고 기한입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항은 거래당사자가 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 시·군·구에 공동으로 신고하도록 정합니다. 그러니 오늘(10월 30일) 목록에서 10월 계약분이 적어 보이는 것은 거래가 없어서가 아니라 아직 신고 기한이 남은 거래가 많아서일 수 있습니다. 10월 1일 계약분의 신고 기한도 10월 31일입니다.

뉴스에 나오는 「이번 달 거래량」과 숫자가 다른 이유도 여기 있습니다. 공개안내의 비교표에 따르면 두 자료는 기준 자체가 다릅니다.

그래서 최근 한 달 시세는 목록만 보고 판단하지 않습니다. 30일이 지나 신고가 거의 다 들어온 직전 달까지를 기준으로 삼고, 최근 달은 「들어오는 중」으로 읽는 편이 안전합니다.

해제 표시 읽는 법 — 붉은색 바탕 거래는 시세에서 뺍니다

지도 조회 화면 유의사항에는 「붉은색 바탕으로 표시된 자료는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2에 따라 해제 신고된 거래」라고 적혀 있습니다. 제3조의2 제1항은 신고한 뒤 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고하도록 정합니다.

해제 정보는 2020년 2월 21일 이후 계약 체결·해제 신고 건부터 공개됩니다(서울부동산정보광장 공개 기준). 그 전 거래는 해제됐어도 표시가 없을 수 있습니다.

읽을 때는 이렇게 합니다.

1. 같은 단지·같은 면적에서 유독 높은 한 건이 보이면 바탕색부터 봅니다
2. 붉은색이면 그 금액은 거래가 성립하지 않은 가격입니다. 비교 대상에서 뺍니다
3. 해제 건이 같은 시기에 여러 개 몰려 있으면, 그 시기의 다른 거래들도 등기일까지 확인합니다(아래 다음 소제목)

해제 신고를 하지 않거나 거짓으로 하면 과태료가 붙습니다. 같은 법 제28조는 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고한 경우 3천만원 이하, 해제 신고를 하지 않은 경우 500만원 이하, 가격 등을 거짓으로 신고한 경우 취득가액의 10% 이하 과태료를 정합니다(2024.5.17 시행 조문 기준). 신고 단계에서 소명을 요구받았을 때의 대처는 부동산 거래신고 소명 자금조달계획서 증빙에 정리했습니다.

등기일 칸이 비어 있으면 — 잔금 후 60일 구조

등기 정보는 국토교통부가 2023년 7월 25일부터 함께 공개하기 시작했습니다. 대상은 2023년 1월 이후 계약이 신고된 아파트이고, 대법원 등기정보와 연결해 소유권이전 「등기일」을 보여 줍니다. 도입 배경은 높은 가격으로 신고한 뒤 소유권 이전 없이 해제하는 이른바 「집값 띄우기」 의심 거래였습니다.

그런데 등기일이 비어 있다고 의심부터 할 일은 아닙니다. 기한이 겹겹이라 최근 거래는 비어 있는 것이 정상입니다.

• 거래 신고: 계약일부터 30일 이내 (부동산거래신고법 제3조)
• 잔금: 계약마다 다름. 국토교통부는 신고부터 잔금·등기까지 약 4개월이 걸린다고 봤습니다
• 소유권이전등기: 잔금 지급일부터 60일 이내 (「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항)

그래서 이렇게 판단합니다.

등기 정보는 아파트 매매를 기준으로 안내돼 있습니다. 국토교통부는 2023년 발표에서 2024년 상반기부터 연립·다세대로 넓힐 계획이라고 밝혔지만, 2026년 10월 30일 서울부동산정보광장의 공개 기준에는 여전히 「2023년 1월 1일 이후 아파트 매매 계약 건」으로 적혀 있습니다. 빌라는 등기일로 거르는 방법을 기대하지 말고, 계약 전에 등기부를 직접 보는 쪽이 확실합니다. 계약 전에 맞춰 볼 서류는 부동산 계약 전 서류 확인 등기부등본·건축물대장·실거래가 교차 점검에 순서대로 정리했습니다.

거래유형·층·동·면적 칸 — 비교 대상 고르는 기준

거래유형: 중개거래와 직거래

2021년 11월 1일 이후 계약부터 거래유형(중개/직거래)과 중개사 소재지(시·군·구)가 공개됩니다. 직거래는 가족·지인 사이 거래가 섞일 수 있어 같은 단지 중개거래와 가격이 크게 다를 수 있습니다. 시세를 볼 때는 중개거래끼리 먼저 비교하고, 직거래는 따로 떼어 봅니다.

층과 동

아파트 매매는 개인정보 보호를 위해 층만 공개되고, 공공데이터포털 안내에 따르면 소유권 이전등기가 완료된 건에 한해 동 정보가 추가로 붙습니다. 호수는 나오지 않습니다. 전월세는 동·호 모두 나오지 않습니다. 그러니 「우리 집과 같은 라인」을 찾는 것은 어렵고, 같은 면적·비슷한 층 정도로 묶어 비교하는 것이 현실적입니다.

전용면적과 1985년 이전 준공 단지

전용면적은 건축물대장 기재 면적입니다. 다만 1985년 4월 11일 이전에 준공된 아파트는 복도·계단·승강기·주차장 같은 공용면적이 포함된 신고 면적이라는 안내가 있습니다. 오래된 단지를 신축과 「㎡당 가격」으로 비교하면 오래된 단지가 싸 보이는 착시가 생길 수 있습니다.

가상 목록으로 연습해 보기

예를 들어 한 단지 전용 84㎡의 2026년 목록이 아래처럼 떴다고 해 보겠습니다(이해를 돕기 위한 가상 예시입니다).

목록만 훑으면 「최고 9억 8,000만 원」이 눈에 들어옵니다. 하지만 그 건은 해제된 직거래이고, 해제·직거래를 걸러 낸 중개거래의 범위는 9억 2,000만~9억 4,000만 원입니다. 등기까지 끝난 거래는 7월 한 건뿐이라 이 단지 시세의 단단한 기준은 9억 2,000만 원이고, 나머지 두 건은 「진행 중」입니다.

전월세 실거래 조회 — 신규·갱신을 나눠 봅니다

전세·월세는 지도 조회의 전월세 탭이나 자료제공에서 봅니다. 자료제공 화면에는 계약구분(전체/신규/갱신) 조건이 있습니다. 갱신 계약은 기존 세입자와 다시 맺은 계약이라 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많으므로, 지금 새로 들어갈 전셋값을 가늠할 때는 신규만 골라 보는 편이 맞습니다.

전월세 목록은 2021년 6월 임대차계약 신고분과 2011년 1월부터의 확정일자 자료로 채워집니다. 신고 의무가 없는 소액 계약은 목록에 없을 수 있으니, 어떤 계약이 신고 대상인지는 전월세신고제 신고대상 금액·지역 판정과 과태료를 같이 보시면 됩니다.

실거래가·공시가격·호가는 서로 다른 숫자입니다

서울부동산정보광장도 화면의 매물·시세 정보는 네이버·부동산114·KB국민은행이 제공한 정보라고 따로 표시합니다. 공시가격은 시세의 일부만 반영하므로(2026년 공동주택 현실화율 69%) 실거래가와 맞춰 볼 숫자가 아닙니다. 공시가격을 찾는 메뉴와 공시일은 공시지가조회 개별공시지가 열람 방법과 공시일에 정리했습니다.

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실거래가 다음에 마주하는 결정 — 증여 시가와 주택담보대출 기준

실거래 목록을 들여다보는 이유가 매수만은 아닙니다. 부모님 아파트를 증여받는 경우라면 이 목록이 곧 증여세 시가 후보입니다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지의 매매가액 등을 시가로 보고, 시행규칙 제15조 제3항은 같은 단지·주거전용면적 차이 5% 이내·공동주택가격 차이 5% 이내인 집의 거래를 유사매매사례로 씁니다. 목록에서 해제된 건을 걸러 내는 일이 여기서는 세금 차이로 이어집니다. 계산 순서는 아파트 증여세 계산 유사매매사례가액·감정평가 시가 비교에 있습니다.

매수라면 다음 고민은 주택담보대출입니다. 대출 한도의 기준 가격은 실거래가 목록 그 자체가 아니라 금융회사가 쓰는 평가 가격이고, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조 제2항은 금융기관이 대출과 관련해 감정평가를 하려면 감정평가법인등에 의뢰하도록 정합니다. 그래서 비교할 것은 ① 금융회사가 어느 가격을 기준으로 삼는지 ② 기준 가격과 매매가의 차이 ③ 금리 유형과 만기입니다. 상품 비교는 은행연합회 소비자포털 같은 공식 비교처에서 기준일을 확인하며 하고, 규제지역 여부에 따른 한도는 거래 금융회사에 직접 확인하시는 편이 확실합니다.

자주 묻는 질문

Q. 어제 계약했다는 거래가 왜 아직 안 보이나요?

공개시스템은 신고를 받은 다음 날 공개합니다. 계약이 끝났어도 신고가 들어오지 않으면 목록에 없습니다. 신고 기한은 계약일부터 30일이라, 계약 후 한 달 가까이 지나서야 올라오는 거래도 정상입니다. 한 달이 넘었는데도 없다면 해제됐거나 거래 유형(예: 증여)이 매매가 아닐 수 있습니다.

Q. 해제된 거래가 다시 정상 거래로 올라오기도 하나요?

목록은 신고 정보가 바뀌면 함께 바뀝니다. 자료제공 화면 유의사항도 신고정보가 실시간으로 변경·해제돼 조회 시점에 따라 공개 건수와 내용이 달라질 수 있다고 안내합니다. 그래서 중요한 비교는 날짜를 정해 엑셀로 내려받아 두고, 며칠 뒤 다시 받아 달라진 건을 확인하는 방식이 안전합니다.

Q. 엑셀로 몇 년치를 한꺼번에 받을 수 있나요?

자료제공 화면은 시도별 계약일자 범위를 최대 1년으로 제한합니다. 여러 해를 보려면 1년씩 나눠 받습니다. 범위 안에 신고가 없으면 단지·지번 목록 자체가 나오지 않으니, 단지명이 안 보이면 기간부터 넓혀 봅니다.

Q. 빌라(연립·다세대)도 동·호나 등기일이 나오나요?

공동주택의 동·호는 개인정보라 공개하지 않는다는 것이 공식 안내입니다. 등기일은 2023년 1월 이후 아파트 매매 계약 건이 공개 대상으로 안내돼 있어, 빌라는 등기일로 거래를 거르기 어렵습니다. 빌라는 실거래가와 함께 등기부·건축물대장을 직접 맞춰 보는 것이 순서입니다.

Q. 조회하다 막히면 어디로 문의하나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템 콜센터 1533-2949입니다. 실거래가는 법적 효력이 없는 참고 자료라는 것이 공식 안내이므로, 세금 신고에 쓸 금액은 계약서·관할 세무서 확인을 함께 거칩니다.

목록의 「최고가」보다 등기일 칸을 먼저 본 이유

공개안내·지도 조회·자료제공 화면을 하나씩 열어 읽고 서울부동산정보광장의 공개 기준과 맞춰 보면서 제가 가장 크게 느낀 것은, 실거래가 목록이 「확정된 가격표」가 아니라 신고가 계속 들어오고 바뀌는 장부라는 점입니다. 해제 표시는 2020년 2월부터, 거래유형은 2021년 11월부터, 등기일은 2023년 1월 계약부터 붙기 시작했으니 같은 화면 안에서도 거래 시기에 따라 읽을 수 있는 칸이 다릅니다.

그래서 저는 목록을 볼 때 금액보다 해제 여부 → 거래유형 → 등기일 순서로 걸러 낸 뒤에 금액을 봅니다. 상위 글 대부분이 「해제 거래 주의」에서 멈추는데, 실제로 판단을 가르는 것은 등기일이 비어 있는 최근 거래를 어떻게 다루느냐였습니다. 반대로 등기일 칸이 없는 빌라·전월세는 이 방법이 통하지 않으니 서류 확인으로 넘어가야 합니다.

한계도 분명합니다. 공개시스템 스스로 「법적 효력이 없는 참고용」이라고 밝히고 있고, 동·호가 없어 같은 면적이라도 층·향·수리 상태 차이를 목록만으로는 알 수 없습니다. 세금이나 대출처럼 금액이 그대로 쓰이는 자리에서는 관할 세무서·금융회사 확인을 거치시길 권합니다.

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