임대차계약서 표준계약서 칸별 작성법과 특약 문구 2026년

최종 업데이트 2026.10.30 · 기준 자료: 법무부 주택임대차표준계약서(2023년 10월 6일 게시본)와 주택임대차보호법 제30조(시행 2026.1.2.)

임대차계약서는 2026년 10월 30일 현재 법무부가 2023년 10월 6일 게시한 주택임대차표준계약서가 현행 표준입니다. 주택임대차보호법 제30조는 이 양식을 「우선적으로 사용한다」고만 정하고 있어 다른 서식도 유효하지만, 집주인이 등록임대사업자라면 국토교통부령 서식을 반드시 써야 하고 어기면 과태료 대상입니다.

이 글은 계약서를 칸 단위로 펼쳐 무엇을 어떻게 적는지, 표준양식에 이미 인쇄된 특약 세 줄을 어떻게 채우는지, 서명·간인 때 무엇을 확인하는지를 정리했습니다. 확정일자와 배당 순위 자체는 확정일자 대항력 우선변제권 요건 판정에서 따로 깊게 다뤘으니, 여기서는 그 권리를 계약서 문구로 어떻게 묶어 두는지에 집중합니다.

임대차계약서 양식 고르기 법무부 표준과 등록임대사업자 서식

임대차 계약은 말로도 성립하지만, 보증금을 지키는 장치는 거의 전부 서면에서 나옵니다. 어떤 서면을 쓰는지는 집주인이 누구냐로 먼저 갈립니다.

여기서 자주 틀리는 대목이 두 가지입니다.

• 「표준계약서를 안 쓰면 무효」가 아닙니다. 제30조 단서가 「당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우」를 열어 두었습니다. 중개사무소 자체 양식도 유효합니다. 다만 표준양식에 있는 칸(미납 국세, 선순위 확정일자, 담보권 설정 금지 특약)이 그 양식에 없으면, 그 내용을 특약란에 직접 옮겨 적어야 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
• 등록임대사업자용은 법무부 양식이 아닙니다. 네이버 상위 글 가운데 두 서식을 모두 「법무부 양식」으로 소개한 글이 있는데, 등록임대사업자 서식은 민간임대주택법 제47조에 따라 국토교통부령으로 정합니다. 이 서식에는 임대료 증액 제한, 임대보증금 보증, 임대의무기간 중 남은 기간 같은 8가지 사항이 들어가야 합니다.

사업자등록을 한 집주인이 모두 등록임대사업자인 것은 아닙니다. 민간임대주택법에 따라 그 주택을 임대주택으로 등록했는지가 기준이라, 계약 전에 등록 여부를 물어보고 계약서 서식을 맞추는 것이 순서입니다.

법무부 「주택임대차표준」 메뉴에는 두 파일이 올라와 있습니다. 내용 확인용 원본게시용 PDF와 빈칸을 채워 쓰는 사용용 HWP입니다. 2026년 10월 30일 확인 기준으로 이 2023년 10월 6일 파일이 가장 최신입니다.

임대차계약서 1쪽 칸별 작성법 임차주택의 표시와 계약의 종류

표준계약서 1쪽 윗부분은 「무엇을 빌리는가」를 특정하는 칸입니다. 계약서의 효력이 여기서 시작되므로 등기부등본과 건축물대장을 옆에 펴 놓고 그대로 옮깁니다.

임차할부분이 가장 많이 틀어지는 칸입니다. 전입신고는 주민등록상 주소로 하고, 대항력은 그 주소가 실제 집과 맞아야 의미가 있습니다. 다가구주택처럼 호수가 없는 건물이면 표준양식 특약 마지막 줄의 「상세주소가 없는 경우 임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의여부」에 동의를 받아 두는 편이 낫습니다.

계약의 종류는 단순 체크가 아닙니다. 「계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약」에 체크하면 그 아래 칸에 갱신 전 계약 기간·보증금·차임을 적게 돼 있습니다. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있으므로, 이 체크가 이번이 그 한 번이었다는 기록이 됩니다. 반대로 별지1은 묵시적 갱신이나 합의 재계약은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다고 적고 있습니다. 서로 이야기해서 다시 쓰는 계약이면 「합의에 의한 재계약」이 맞습니다. 5% 상한 계산은 전세 계약갱신청구권 5% 계산에 사례별로 있습니다.

미납 국세·선순위 확정일자 칸 채우는 법과 상위 글이 틀린 지점

1쪽 가운데의 두 칸은 2023년 개정 때 들어온, 이 양식에서 가장 중요한 칸입니다.

• 미납 국세·지방세: □없음(임대인 서명 또는 날인) / □있음(중개대상물 확인·설명서 제2쪽 「⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항」에 기재)
• 선순위 확정일자 현황: □해당 없음(임대인 서명 또는 날인) / □해당 있음(같은 ⑨에 기재)

「없음」 쪽에 임대인 서명란이 따로 있다는 점이 핵심입니다. 체크만 하는 칸이 아니라 집주인이 「없다」고 서명으로 확인하는 칸입니다. 나중에 체납이나 선순위 세입자가 드러나면 이 서명이 아래 특약 3번(계약금 그대로 해제)의 근거가 됩니다.

그런데 네이버 상위 글 한 편은 「선순위 확정일자 현황」을 등기부 을구의 근저당 설정 여부로 설명하고 있었습니다. 표준양식 원문과 대조하면 틀린 설명입니다.

다가구주택 원룸이라면 등기부가 깨끗해도 앞선 세입자 보증금 합계가 클 수 있고, 그 금액은 등기부에 나오지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의7이 임대인에게 이 정보와 납세증명서를 계약할 때 제시하도록 정한 이유입니다. 별지1도 「임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인」하라고 안내합니다.

순서는 이렇게 잡습니다.

1. 계약금 보내기 전에 집주인에게 납세증명서와 선순위 확정일자 정보를 요청합니다.
2. 보여 주면 금액을 확인하고 「없음/해당 없음」 칸에 서명을 받습니다.
3. 직접 떼 보겠다고 하면 열람 동의를 받아 세무서·주민센터에서 확인합니다.
4. 둘 다 거부하면 그 자체가 판단 근거입니다. 서명하지 않습니다.

등기부 쪽 위험 신호는 부동산 계약 전 서류 교차 점검에, 인터넷등기소에서 등기부를 떼는 순서는 등기부등본 열람 발급 방법에 정리했습니다.

보증금·잔금·관리비 칸 월 10만원 이상이면 세부금액 8항목

제1조는 돈의 흐름을 적는 칸입니다.

• 보증금: 한글과 숫자(₩)를 함께 적습니다. 한쪽만 적으면 고치기 쉽습니다.
• 계약금: 「계약시에 지불하고 영수함. 영수자 ( 인)」 — 받은 사람의 날인을 그 자리에서 받습니다. 송금했다면 영수자 칸에 날인을 받고 이체 내역도 남깁니다.
• 중도금·잔금: 연·월·일을 정확히. 잔금일이 곧 이삿날이 되는 경우가 많아, 대항력 계산의 출발점이 됩니다.
• 차임(월세): 「매월 ○일에 지불한다(입금계좌: )」 — 계좌 칸을 비워 두지 않습니다. 예금주가 등기부상 소유자와 같은지 확인합니다.

관리비는 2023년 개정 양식에서 가장 크게 달라진 칸입니다.

원룸에서 「관리비 12만원」이라고만 적으면 그 안에 인터넷이 들었는지, 수도가 별도인지 나중에 다툼이 됩니다. 양식이 월 10만원을 기준으로 세부 기재를 요구하는 것은 그래서입니다. 집주인이 세부를 모른다고 하면 「기타관리비」로 뭉치지 말고, 포함 항목을 특약란에 문장으로 적어 둡니다.

임대차계약서 제2조~제13조 읽는 법 원상복구·장기수선충당금·중개보수

2쪽 조항은 인쇄돼 있어 빈칸이 적지만, 읽지 않고 서명하면 손해 보는 문장이 몇 개 있습니다.

제3조 입주 전 수리는 세 칸(수리 필요 시설·완료 시기·미수리 시 처리)을 다 채워야 작동합니다. 「도배 새로 해 주기로 함」만 적으면 언제까지인지, 안 하면 어떻게 하는지가 비어 있습니다. 「잔금지급 기일까지」와 「수리비를 보증금 또는 차임에서 공제」에 체크해 두면, 약속이 지켜지지 않았을 때 별도 소송 없이 잔금에서 뺄 근거가 됩니다.

제9조 단서는 이사 나갈 때 효력이 큽니다. 시설물 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구의무에 포함되지 않습니다. 벽지 변색이나 오래 쓴 장판 눌림으로 보증금에서 비용을 떼자고 할 때 이 문장이 기준이 되고, 입주 날 찍어 둔 사진이 그 판단 자료가 됩니다.

제10조 제2항은 많이 놓칩니다. 아파트 관리비에는 장기수선충당금이 들어 있는데, 이는 소유자가 낼 돈입니다. 세입자가 관리비로 냈다면 계약 종료 때 임대인에게, 또는 관리주체가 정산하면 관리주체에 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

제12조 중개보수는 퍼센트와 원 단위 금액, 부가세 포함 여부를 모두 적습니다. 요율과 계산은 중개수수료계산기 중개보수 요율표에서 직접 대입해 볼 수 있습니다.

임대차계약서 특약사항 인쇄 문구 3줄 채우는 법과 추가 문구 예시

표준양식 특약란에는 이미 6줄이 인쇄돼 있습니다. 그중 보증금과 직결되는 것은 앞의 3줄입니다.

① 담보권 설정 금지 (빈칸: 날짜)

주택을 인도받은 임차인은 ___년 __월 __일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.

빈칸에는 잔금일(이사일) 을 적습니다. 대항력이 전입 다음 날 0시에 생기므로, 「약정일자의 다음날까지」라는 문구가 그 공백 하루를 메우도록 설계돼 있습니다. 날짜를 잔금일보다 늦게 적으면 공백이 길어집니다.

② 위반 시 해제·손해배상 (빈칸 없음)

임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.

①과 한 세트입니다. ①만 있고 ②가 없으면 위반해도 무엇을 할 수 있는지가 비어 있습니다. 다만 이 특약은 설정 자체를 물리적으로 막지는 못합니다. 잔금 직전과 잔금 다음 날 아침에 등기부를 다시 떼는 습관과 같이 써야 합니다.

③ 체납·선순위 미고지 시 계약금 그대로 해제 (빈칸: 금액)

임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세·지방세가 ____원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.

평소 계약 해제는 제5조대로 계약금을 포기해야 합니다. 이 특약은 그 예외를 만듭니다. 빈칸 금액은 법이 정해 둔 값이 없어 당사자가 정합니다. 0원에 가깝게 적을수록 세입자에게 유리하고, 집주인이 소액 체납을 이유로 거부하면 협의해 정합니다. 기한이 「임대차기간이 시작하는 날까지」라는 점도 기억해 둡니다. 입주한 뒤에는 이 특약으로 해제할 수 없습니다.

나머지 인쇄 문구는 체크 항목입니다.

• 분쟁 시 소송 전 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 □동의 □미동의 — 양식에 「60일(최대 90일) 이내」 조정 결과를 받을 수 있다고 적혀 있습니다.
• 철거·재건축 구체적 계획 □없음 □있음(공사시기·소요기간) — 「없음」이면 나중에 재건축을 이유로 한 갱신거절에 대응할 근거가 됩니다.
• 상세주소 부여 신청 소유자 동의 □동의 □미동의.

3쪽 「※ 기타」 빈 줄에는 상황에 따라 아래와 같은 문구를 덧붙이는 경우가 많습니다. 예시일 뿐이고, 효력은 구체적 사정에 따라 판단됩니다.

1. 「임대인은 잔금 지급과 동시에 등기부 을구의 근저당권(채권최고액 ○원)을 말소하고, 말소되지 않으면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 받은 금전 전부를 즉시 반환한다.」 — 선순위 근저당을 갚는 조건으로 계약할 때
2. 「임대인은 계약 체결일부터 잔금일까지 소유권 이전, 신탁, 담보권 설정 등 권리 변동을 하지 않는다.」 — 계약~잔금 사이 집주인 변경 대비
3. 「입주 시 촬영한 사진(○장)을 계약서에 첨부하며, 원상복구 범위는 이 사진을 기준으로 한다.」 — 제9조 다툼 대비
4. 「반려동물 ○마리 거주에 동의한다」 또는 「실내 흡연을 하지 않는다」 — 생활 조건은 말로 하지 말고 문장으로

어떤 특약을 넣든 주택임대차보호법 제10조 때문에 이 법보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 「갱신요구권을 행사하지 않는다」 같은 문구는 서명해도 무효라는 뜻이지만, 다툼이 생기기 전까지는 그 문장이 부담으로 남으니 처음부터 넣지 않는 것이 낫습니다.

서명·간인·대리인 확인 계약서에 도장 찍기 전 5가지

3쪽 서명란 위에는 「각각 서명·날인 후 임대인, 임차인, 개업공인중개사는 매 장마다 간인하여, 각각 1통씩 보관한다」고 인쇄돼 있습니다. 도장을 찍기 전 확인할 것은 다섯 가지입니다.

1. 신분증과 등기부 갑구 소유자가 같은 사람인가. 공동소유면 소유자 전원이 서명하거나, 나머지의 위임을 확인합니다.
2. 대리인이 왔다면 대리인 칸을 채웠는가. 표준양식에는 임대인·임차인 모두 대리인 주소·주민등록번호·성명 칸이 따로 있습니다. 대리 권한을 보여 주는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금은 대리인이 아닌 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 일반적인 안전장치입니다.
3. 매 장 간인이 있는가. 장과 장 사이에 걸쳐 도장을 찍어 나중에 한 장만 바꿔 끼우지 못하게 합니다. 특약을 손으로 덧쓴 부분에도 양쪽이 날인합니다.
4. 빈칸이 남아 있지 않은가. 쓰지 않는 칸은 「해당 없음」이나 줄을 긋습니다. 비워 둔 칸에는 나중에 무엇이든 적힐 수 있습니다.
5. 원본 1통을 받았는가. 사진이나 복사본이 아니라 서명·간인된 원본입니다. 확정일자와 임대차 신고에 이 원본이 쓰입니다.

중개사무소를 통했다면 제13조대로 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본도 같이 받습니다. 미납 국세·선순위 확정일자 칸에서 「있음」을 체크했다면 그 내용이 이 확인·설명서 「⑨」 칸에 적혀 있어야 합니다.

계약서 쓴 뒤 30일 안에 할 일 임대차 신고와 확정일자 의제

표준양식 1쪽 「확정일자 부여란」에는 「주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우에는 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다」라고 적혀 있습니다. 별지1도 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 본다고 안내합니다.

신고는 계약서를 제출하면 임대인·임차인 한쪽이 단독으로 할 수 있습니다. 대상 지역·금액 판정과 과태료 감경 구간은 전월세신고제 신고대상 금액·지역 판정에서 조문 단위로 풀었습니다.

국토교통부 부동산 전자계약시스템으로 계약하면 시스템 안내대로 「실거래신고·확정일자 부여 자동화」가 함께 이뤄지고, 계약서는 공인된 문서보관센터에 보관됩니다. 종이 계약서를 잃어버릴 걱정도 줄어듭니다. 중개사무소가 전자계약을 지원하는지 먼저 물어보면 됩니다.

계약서 문구가 불안할 때 무료 검토받는 곳

2026년 5월 12일 전세사기피해자법 제11조에 제3항이 신설되면서, 전세피해지원센터가 임대차계약을 체결하려는 사람에게 ① 등기사항증명서 권리관계 분석 ② 임대차계약증서의 문구 검토 ③ 안전한 계약 주의사항 상담을 할 수 있게 됐습니다. 계약서 초안을 들고 가서 특약 문구를 보여 줄 수 있는 공식 창구가 생긴 셈입니다.

HUG 안심전세포털의 「안전계약 컨설팅」은 전국 8곳 센터에서 오전 10시~오후 5시에 운영하고, 센터마다 운영 요일이 다릅니다. 계약서(체결했다면)·등기부등본·건축물대장을 가져가며, 상담은 참고용이라 법적 책임을 지지 않는다는 점도 안내돼 있습니다.

보증금이 큰 계약이라면 전세대출·보증보험 일정과 계약서를 맞추는 법

계약서를 쓰는 날은 대개 자금 계획이 확정되는 날이기도 합니다. 전세자금대출이나 전세보증금반환보증을 함께 쓰려면, 금융기관과 보증기관이 보는 것은 결국 계약서에 적힌 보증금·기간·잔금일·특약입니다. 계약서를 먼저 쓰고 대출을 나중에 알아보면 잔금일에 대출 실행이 맞지 않거나, 특약 문구 때문에 보증 가입이 막히는 경우가 생길 수 있습니다.

비교할 것은 세 가지입니다. 첫째, 대출 실행 가능일이 잔금일보다 앞서는지. 둘째, 그 집이 보증 가입 요건(주택 유형·보증금 수준·선순위 채권)에 들어가는지. 셋째, 계약서 특약에 대출·보증이 안 될 때 해제할 수 있는 문구를 넣을지입니다. 금리는 상품과 시점마다 달라지므로 은행연합회 소비자포털 금리비교에서 기준일을 확인하고, 보증 요건은 주택도시보증공사 등 보증기관에 직접 확인한 뒤 계약서 날짜를 확정하는 순서가 안전합니다. 계약 중도 해지 때 중개보수 부담 같은 이후 문제는 임대차 계약해지 통보 3개월 날짜 계산에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 표준계약서가 아닌 중개사무소 양식으로 썼는데 효력이 없나요?

효력은 있습니다. 주택임대차보호법 제30조는 표준계약서를 「우선적으로 사용한다」고 하면서도 당사자가 다른 서식에 합의하면 그 서식을 쓸 수 있게 했고, 위반 제재도 없습니다. 다만 그 양식에 미납 국세·선순위 확정일자 칸이나 담보권 설정 금지 특약이 없다면, 특약란에 같은 내용을 문장으로 추가해 두는 것이 좋습니다. 이미 서명했다면 양쪽 합의로 특약을 덧붙이고 각자 날인하면 됩니다.

Q. 집주인이 미납 국세 칸 서명을 거부하면 어떻게 하나요?

거부 자체가 중요한 정보입니다. 제3조의7은 임대인이 납세증명서를 제시하도록 정하고 있고, 제시 대신 열람 동의를 해 줄 수도 있습니다. 둘 다 안 해 준다면 체납 여부를 확인할 방법이 없는 상태로 보증금을 맡기게 됩니다. 계약금을 보내기 전이라면 진행을 멈추는 편이 손실이 가장 작습니다. 이미 계약금을 보냈다면 특약 ③ 문구가 들어가 있는지부터 확인하세요.

Q. 계약서를 잃어버리면 확정일자 효력도 없어지나요?

확정일자는 계약서에 도장이 찍히는 방식이라 원본을 잃어버리면 증명이 어려워집니다. 임대차 신고로 확정일자를 받았다면 신고 기록이 남아 있어 관할 주민센터에서 확인할 수 있고, 전자계약이면 문서보관센터에 원본이 보관됩니다. 종이 계약서만 있다면 받은 날 바로 사진과 스캔본을 남기고, 원본은 이사 서류와 분리해 보관하세요.

Q. 월세를 올리기로 하면 계약서를 새로 써야 하나요?

반드시 처음부터 다시 쓸 필요는 없지만, 보증금이나 차임이 바뀌면 변경 내용을 적은 서면에 양쪽이 서명하는 것이 좋습니다. 별지1은 보증금을 증액하면 증액분 우선변제를 위해 다시 확정일자를 받으라고 안내합니다. 신고 대상 계약이라면 금액 변경도 변경 확정일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 증액은 기존 금액의 5%를 넘지 못하고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

Q. 특약에 「퇴실 시 청소비 ○만원 공제」를 넣어도 되나요?

당사자가 합의하면 넣을 수 있습니다. 다만 표준양식 제9조는 노후화와 통상 생길 수 있는 파손을 원상복구의무에서 빼고 있어, 그 범위를 넘어서는 일률 공제는 다툼의 소지가 있습니다. 넣는다면 금액과 대상(전문 청소 1회 등)을 구체적으로 적고, 입주 사진을 첨부해 기준 상태를 남겨 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

표준양식을 한 줄씩 옮겨 적고 나서 순서를 바꾼 이유

법무부 원본게시용 PDF 5쪽을 칸 단위로 옮겨 적고 상위 글과 대조하면서, 제가 가장 크게 느낀 것은 이 양식이 「계약서를 쓰는 날」이 아니라 「계약금을 보내기 전」 을 기준으로 설계돼 있다는 점이었습니다. 미납 국세 칸의 임대인 서명, 특약 ③의 계약금 그대로 해제, 별지1의 열람 동의 안내가 모두 돈이 넘어가기 전에 확인하라는 신호입니다.

그런데 실제 계약 흐름은 보통 가계약금 송금 → 계약서 작성 순서로 흘러갑니다. 이 순서라면 양식에 들어 있는 장치들이 이미 늦은 시점에 등장합니다. 자료를 정리하면서 내린 결론은 계약서 양식을 계약 당일에 처음 보지 말고, 가계약금을 보내기 전에 사용용 HWP를 미리 받아 특약 빈칸(날짜·체납 기준 금액)을 먼저 정해 두는 쪽이 낫다는 것입니다.

또 하나 걸렸던 것은 상위 글들이 「특약을 꼼꼼히」라고만 쓰고 표준양식에 이미 인쇄된 특약 문구를 보여 주지 않는다는 점입니다. 새로 지어낸 문구보다 법무부가 국토교통부와 함께 만든 인쇄 문구가 해석 다툼이 적습니다. 인쇄 문구의 빈칸을 정확히 채우고, 모자란 부분만 「기타」에 덧붙이는 방식을 권합니다. 문구가 불안하면 전세피해지원센터의 계약서 문구 검토를 받아 보시고, 최종 판단은 대한법률구조공단 등 법률 상담 기관에 확인하시기 바랍니다.

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