*출처: 국가법령정보센터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 법제처 국가법령정보 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(시행 2026.7.1.)
가로주택정비사업 설명은 대개 "동의율 4분의 3"에서 멈춥니다. 그런데 실제로 조합설립인가 서류를 쌓아 보면 채워야 할 비율이 하나가 아니고, 비율을 채웠다고 바로 인가가 나는 것도 아닙니다. 동의서의 형식이 틀리면 그 장은 세지 않고, 인가를 받은 뒤에도 정해진 기한 안에 다음 단계를 신청하지 않으면 인가가 취소됩니다.
이 글은 그 두 가지, 즉 동의를 세는 규칙과 단계마다 법이 정해 둔 날짜만 봅니다. 조합원 자격이나 분양 기준, 분담금이 어떻게 정해지는지는 가로주택정비사업 조합원 자격과 분양 기준에서 조문별로 정리해 두었습니다. 근거법이 도시정비법이 아니라 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이라는 점 때문에, 재개발의 숫자를 그대로 옮기면 거의 전부 어긋납니다.
동의율은 숫자 하나가 아니라 네 개를 동시에 채우는 일입니다
법 제23조 제1항 한 문장 안에 요건이 겹쳐 들어 있습니다. 가로주택정비사업의 조합설립인가를 받으려면 아래를 모두 충족해야 합니다.
| 무엇을 세나 | 필요한 비율 | 예외 |
|---|---|---|
| 토지등소유자 | 4분의 3 이상 | — |
| 토지소유자(토지면적 기준) | 토지면적의 3분의 2 이상 | — |
| 사업시행구역 안 공동주택 | 각 동별 구분소유자의 과반수 | 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 동은 제외 |
| 그 밖의 토지 또는 건축물 | 그 토지·건축물이 있는 전체 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자 | — |
세 번째 줄에서 사업이 멈추는 일이 가장 많습니다. 전체 비율은 넉넉한데 한 동에서 과반을 못 채우면 그것으로 요건이 깨집니다. 복리시설은 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봅니다(같은 항 괄호).
종전에는 토지등소유자 요건이 10분의 8이었는데, 2025년 8월 26일 개정으로 4분의 3으로 낮아졌습니다. 2026년 10월 기준 현행 조문은 4분의 3입니다. 오래된 블로그 글과 일부 안내 자료가 아직 80%로 적어 둔 경우가 있어, 동의서를 돌리기 전에 조문 원문을 한 번 열어 보시는 편이 안전합니다.
사업 종류가 다르면 숫자도 다릅니다. 소규모재건축사업은 각 동별 구분소유자 과반수 + 주택단지 전체 구분소유자 10분의 7 이상 + 토지면적 10분의 7 이상(제23조 제2항)이고, 주택단지가 아닌 지역이 구역에 포함되면 그 지역에서 4분의 3 이상 + 토지면적 3분의 2 이상을 따로 받아야 합니다(제3항). 소규모재개발사업은 가로주택과 같은 4분의 3 + 3분의 2입니다(제4항).
동의서의 형식 — 검인을 받지 않은 서면동의서는 효력이 없습니다
여기가 실무에서 가장 조용히 무너지는 자리입니다. 법 제25조 제1항은 동의의 방법을 다음과 같이 정합니다.
- 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인합니다. 서명이 아니라 지장입니다.
- 주민등록증·여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부합니다.
- 조합을 설립하는 경우(같은 항 제3호)에는 시장·군수등이 검인한 서면동의서를 사용해야 하고, 검인을 받지 않은 서면동의서는 효력이 발생하지 않습니다.
마지막 줄의 문언이 "그 효력이 발생하지 아니한다"입니다. 보완하면 되는 흠이 아니라 처음부터 없던 동의로 취급된다는 뜻이고, 그래서 검인 전에 미리 걷어 둔 동의서는 숫자로 세지 않습니다. 조합설립 추진 초기에 "일단 뜻만 모아 두자"며 받은 서류가 나중에 통째로 쓸 수 없게 되는 사고가 여기서 납니다.
같은 조 제1항은 "동의한 사항의 철회를 포함한다"고 괄호에 적어 두었습니다. 철회도 같은 형식, 즉 서면동의서에 성명·지장·신분증 사본을 갖춰야 합니다. 전화나 문자로는 철회가 되지 않습니다. 동의자 수를 세는 구체적인 방법과 절차는 대통령령에 맡겨져 있으므로(같은 조 제4항), 구역이 속한 지자체의 운영 기준을 함께 확인하셔야 합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제25조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
조합으로 갈지 주민합의체로 갈지, 사람 수가 먼저 정합니다
가로주택정비사업에는 조합 외에 주민합의체라는 길이 있습니다. 둘을 고르는 기준이 사람 수입니다.
| 경우 | 시행 주체 | 필요한 동의 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 토지등소유자 20명 미만으로 가로주택정비사업 시행 | 주민합의체 | 전원의 합의 | 제22조 제1항 제2호 |
| 그 밖의 경우 | 조합 | 제23조 제1항의 네 가지 요건 | 제23조 제1항 |
20명 미만이면 전원 합의라는 더 높은 문턱을 넘는 대신 조합 설립 절차를 건너뜁니다. 반대로 한 명이라도 반대하면 주민합의체가 불가능하므로, 사람 수가 경계선에 걸친 구역은 어느 쪽이 현실적인지를 먼저 계산해야 합니다.
전환 통로도 열려 있습니다. 주민합의체는 ① 사업시행계획인가를 신청하기 전이고 ② 전환하려는 사업의 요건을 모두 충족하며 ③ 전환하려는 사업의 동의 요건을 충족할 때, 변경신고를 거쳐 다른 소규모주택정비사업으로 전환할 수 있습니다(제22조 제8항). 조합도 같은 구조로 전환할 수 있는데, 이때는 조합 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한 뒤 변경인가를 받습니다(제23조 제5항·제6항).
동의율을 채운 뒤에도 총회 의결이 두 번 더 필요합니다
인가를 받으면 끝이 아닙니다. 조문에 총회 의결이 두 번 더 박혀 있습니다.
첫 번째는 건축심의 신청 전입니다. 제26조 제2항 제2호는 조합이 사업시행자인 경우 지방건축위원회 심의를 신청하기 전에 조합 총회에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결하도록 정합니다. 그런데 단서가 중요합니다 — 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 이때 생산자물가상승률분과 제36조에 따른 손실보상 금액은 그 10%를 계산할 때 제외합니다.
두 번째는 사업시행계획인가 신청 전입니다. 제29조 제3항은 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 제26조 제2항 각 호의 동의 또는 의결을 거치도록 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 사업을 중지·폐지하는 경우에도 같다고 정합니다. 경미한 사항 변경만 빠집니다.
공사비가 오를 때 조합 안에서 갈등이 커지는 이유가 이 조문입니다. 10%라는 선 하나로 과반수와 3분의 2가 갈리고, 3분의 2를 못 모으면 사업이 그 자리에서 멈춥니다. 노후도나 위반건축물 여부처럼 사업비 추정을 흔드는 변수는 미리 확인해 두는 편이 낫습니다 — 확인 방법은 건축물대장에서 위반건축물 표시를 확인하는 방법에 정리돼 있습니다.
법이 정한 처리기간을 전부 더해 보면
"가로주택정비사업은 빠르다"는 말의 근거는 정비구역 지정과 추진위원회 단계가 없다는 점입니다. 다만 그 뒤의 기간은 법에 숫자로 적혀 있으니 더해 볼 수 있습니다.
| 단계 | 법이 정한 기간 | 조문 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 시 관계 서류 공람 | — (인가 절차) | 제23조 제1항 |
| 건축심의 신청 전 총회 의결 | — | 제26조 제2항 |
| 분양공고·통지 | 심의 결과를 통지받은 날부터 90일 이내 | 제28조 제1항 |
| 분양신청 기간 | 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위에서 한 차례만 연장) | 제28조 제2항 |
| 사업시행계획인가 여부 결정·통보 | 서류가 제출된 날부터 60일 이내 | 제29조 제2항 |
| 사업시행계획인가 시 관계 서류 공람 | 14일 이상 (그 기간 안에 서면 의견 제출 가능) | 제29조 제6항·제7항 |
| 미신청자 등과의 손실보상 협의 | 사업시행계획 인가·고시된 날부터 90일 이내 | 제36조 제1항 |
| 수용재결 신청 또는 매도청구소송 | 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내 | 제36조 제2항 |
표에서 두 가지를 짚어야 합니다.
첫째, 분양공고의 기산점이 재개발과 다릅니다. 재개발은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 90일을 세는데(도시정비법 제72조 제1항), 가로주택정비사업은 건축심의 결과를 통지받은 날부터 90일입니다. 관리처분계획이 사업시행계획서 안에 들어가는 구조여서 순서 자체가 뒤집혀 있습니다.
둘째, 종전 자산 가격의 기준일도 그에 맞춰 옮겨집니다. 제28조 제1항 제1호는 통지할 가격을 "제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 한 가격"으로 적습니다. 심의 전에 허가를 받아 철거한 건축물은 허가를 받은 날이 기준입니다. 재개발과 평가 기준일이 다르므로, 두 사업의 감정평가 결과를 같은 선에서 비교할 수 없습니다. 재개발 쪽 기준일과 계산 구조는 재개발 조합원 자격과 현금청산 판정 순서에 정리해 두었습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제28조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
조합설립인가가 취소되는 세 가지 기한 — 2년·3년·1년
가장 적게 알려진 조문입니다. 제23조의2는 조합설립인가를 받고 가만히 있으면 인가가 취소될 수 있다고 정합니다.
| 사유 | 기한 | 효과 |
|---|---|---|
| 조합원 과반수의 동의로 조합 해산을 요청한 경우 (사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정) | — | 시장·군수등은 조합설립인가를 취소하여야 합니다 |
| 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 건축심의 또는 통합심의를 신청하지 않은 경우 | 2년 | 시정·해산 명령 또는 인가 취소 가능 |
| 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우 | 3년 | 같음 |
| 이전고시가 있은 날부터 1년이 되는 날까지 청산 절차를 이행하지 않은 경우 | 1년 | 같음 |
*출처: 국가법령정보센터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조의2」 조문 (2026.10.07 캡처)*
첫 줄과 나머지의 문언이 다릅니다. 조합원 과반수가 해산을 요청하면 "취소하여야 한다"(제1항)이고, 2년·3년·1년을 넘긴 경우는 "취소할 수 있다"(제2항)입니다. 전자는 의무, 후자는 재량입니다. 취소하는 경우 시장·군수등은 그 내용을 지방자치단체 공보에 고시해야 합니다(제3항).
구역 안의 물건을 사려는 쪽에서는 이 조문이 실사 항목이 됩니다. 조합설립인가일과 건축심의 신청일 사이에 2년이 지나 있는지를 확인하면, 그 사업이 어느 단계에서 막혀 있는지가 드러납니다.
동의하지 않은 사람과 분양신청을 안 한 사람의 시계는 다릅니다
구역 안에 집이 있는데 참여하지 않겠다고 결정했다면, 받게 되는 우편물이 두 종류입니다. 하나는 조합설립 동의 여부를 묻는 촉구서(법 제35조 계통), 다른 하나는 분양신청 통지서(제28조)입니다. 두 서류의 기한이 각각 따로 돌아가고, 하나를 놓치면 다른 하나로는 메울 수 없습니다.
분양신청을 하지 않거나 기간 종료 전에 철회한 사람, 그리고 인가된 관리처분계획에서 분양 대상에서 제외된 사람은 제36조 제1항의 협의 대상이 됩니다. 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 협의를 해야 하고, 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다(같은 항 단서). 협의가 성립하지 않으면 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제2항).
그 기간을 넘기면 사업시행자가 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다(제3항). 다만 구체적인 이율은 대통령령에 맡겨져 있으므로, 숫자를 확인하려면 시행령을 열어 보셔야 합니다. 조합설립에 동의하지 않은 쪽의 촉구·매도청구 흐름은 가로주택정비사업 미동의자 촉구와 매도청구 기한에 날짜 흐름으로 정리해 두었습니다.
이전고시 다음 날 소유권이 넘어가고, 등기까지는 다른 등기가 막힙니다
마지막 단계도 날짜로 정해져 있습니다. 제40조 제2항은 사업시행자가 대지·건축물의 소유권을 이전하는 내용을 지방자치단체 공보에 고시하도록 하고, 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득한다고 정합니다. 이전고시 자체가 소유권 변동의 효력 발생 시점입니다.
그 뒤가 중요합니다. 제40조 제3항은 사업시행자가 지체 없이 등기를 촉탁·신청하도록 하고, 제4항은 이전고시가 있은 날부터 그 등기가 있을 때까지 저당권 등 다른 등기를 하지 못한다고 정합니다. 즉 소유권은 생겼는데 담보를 설정할 수 없는 구간이 존재합니다. 입주 시점에 잔금 대출을 쓰려는 계획은 이 구간과 겹치지 않는지 미리 확인해야 합니다.
청산금 쪽도 같은 날짜에 맞춰 움직입니다. 제41조 제1항은 종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차액을 이전고시가 있은 후에 징수하거나 지급하도록 하고, 제2항은 정관등에 분할징수·분할지급을 정하거나 총회 의결을 거친 경우에만 사업시행계획인가 후부터 이전고시일까지 나눠 받을 수 있다고 정합니다. 가격 평가 방법은 제56조 제2항 제1호를 준용합니다(제41조 제5항).
*출처: 국가법령정보센터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제40조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
이전고시 뒤 등기비용과 취득세를 미리 재야 하는 이유
사업이 끝나는 시점에 현금이 한 번 더 필요합니다. 이전고시 후 등기가 이루어지고, 그에 따른 취득세와 등기 관련 비용이 발생합니다. 이때 비교해야 할 것은 세 가지입니다. ① 과세표준을 무엇으로 보는가 ② 감면 대상에 해당하는지 ③ 등기 절차를 직접 할 수 있는 범위인가입니다.
세 번째가 생각보다 금액 차이를 만듭니다. 조합이 일괄로 촉탁하는 등기와 개인이 따로 신청하는 등기가 섞이는 단계라, 어느 쪽이 어디까지 처리하는지에 따라 개인이 부담할 항목이 달라집니다. 항목별로 어떤 비용이 붙는지는 아파트 등기비용 항목별 산출과 취득세 감면에서 계산 순서를 확인하실 수 있습니다. 세율과 감면 요건은 취득 시점의 지방세법에 따라 달라지므로, 금액이 확정되기 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 사실관계를 제시해 확인하시는 편이 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q. 이미 걷어 둔 동의서가 있는데 검인을 나중에 받으면 되나요?
안 됩니다. 제25조 제1항은 조합설립의 경우 "검인한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다"고 적습니다. 검인은 양식에 미리 받는 절차이므로, 검인 없는 양식으로 받은 동의는 사후에 되살릴 수 없습니다. 구체적인 검인 방법은 대통령령에 정해져 있으니 시장·군수등에 양식부터 요청하는 순서가 맞습니다.
Q. 동의했다가 마음이 바뀌었습니다. 언제까지 철회할 수 있나요?
법은 철회의 방식만 정하고 기한은 조문에 두지 않았습니다. 제25조 제1항이 "동의한 사항의 철회를 포함한다"고 하여 동의와 같은 형식(서면동의서·성명·지장·신분증 사본)을 요구합니다. 다만 동의자 수 산정 방법과 절차는 같은 조 제4항에 따라 대통령령에 맡겨져 있고, 실무상 인가 신청 전까지로 운영되는 경우가 많습니다. 기한은 구역 담당 부서에 직접 확인하시는 편이 안전합니다.
Q. 공동주택 한 동에서 과반수가 안 나옵니다. 그 동을 구역에서 빼면 되나요?
구역 범위를 바꾸는 것은 사업시행구역 요건(법 제2조 제1항 제3호와 시행령이 정한 면적·노후도·기존주택 수)을 다시 충족해야 하는 문제입니다. 면적이 줄면 기존주택 수 요건이 깨질 수 있고, 가로구역 요건도 다시 봐야 합니다. 참고로 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 동은 애초에 과반수 요건에서 제외되므로(제23조 제1항 괄호), 그 동에 해당하는지를 먼저 확인하세요.
Q. 조합설립인가를 받은 지 2년이 넘었는데 아직 건축심의를 신청하지 않았습니다. 바로 취소되나요?
제23조의2 제2항은 "취소할 수 있다"로 되어 있어 재량입니다. 시장·군수등은 업무의 시정이나 조합의 해산 등 필요한 조치를 명할 수도 있습니다. 즉 자동 취소는 아니지만 취소 사유가 이미 발생한 상태이므로, 구역 안의 물건을 거래하려면 조합에 심의 신청 일정을 서면으로 확인받는 편이 안전합니다. 취소하면 그 내용이 지방자치단체 공보에 고시됩니다(제3항).
Q. 공사비가 올라 분담금이 늘어난다고 합니다. 총회에서 몇 명이 찬성해야 하나요?
정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(제26조 제2항 제2호 단서). 10% 미만이면 과반수입니다. 이때 10%를 계산할 때 생산자물가상승률분과 제36조에 따른 손실보상 금액은 제외하므로, 조합이 제시한 증가율이 어느 기준으로 계산된 것인지 확인해야 합니다.
날짜를 전부 늘어놓고 보니 「빠르다」는 말의 뜻이 달라졌습니다
이 사업을 다루는 글은 대부분 "정비구역 지정이 없어서 빠르다"로 시작합니다. 법 조문을 제22조부터 제41조까지 순서대로 늘어놓고 각 단계의 기간을 모아 보니, 제가 보기에 정확한 표현은 「빠르다」가 아니라 「앞 단계가 없고, 대신 뒤쪽 기한이 촘촘하다」입니다. 분양공고 90일, 분양신청 30~60일, 인가 60일, 공람 14일, 협의 90일, 재결 60일이 전부 법에 박혀 있습니다. 어느 한 칸이 밀리면 뒤가 전부 밀립니다.
그리고 제23조의2를 읽고 나서 생각이 한 번 더 바뀌었습니다. 인가를 받아 둔 상태 자체에 기한이 붙어 있다는 조문은 사업의 성격을 꽤 다르게 보이게 합니다. 2년 안에 심의를 신청하지 않으면, 3년 안에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 인가가 취소될 수 있습니다. 동의율을 모으는 데 온 힘을 쓰고 나서 "이제 됐다"고 느끼는 순간이 가장 위험한 구간이라는 뜻입니다.
자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 동의율 숫자 자체였습니다. 2025년 8월에 4분의 3으로 낮아졌는데, 지금도 10분의 8로 적힌 설명이 적지 않게 돌아다닙니다. 동의서는 한 번 잘못 걷으면 다시 걷어야 하는 서류여서, 숫자 하나가 몇 달을 되돌리는 영역입니다. 그래서 이 글의 모든 비율과 기간은 2026년 10월 기준 법령 원문에서 다시 확인해 적었습니다.
다만 동의자 수를 세는 구체적 방법, 검인 절차, 지연이자율은 대통령령과 시·도조례에 맡겨져 있습니다. 조합마다 정관이 다르고 지자체마다 운영 기준이 다릅니다. 비율과 기한은 이 글로 잡으시고, 실제 서류는 구역 담당 부서와 조합에 서면으로 확인하시기 바랍니다.