가로주택정비사업 조합원 자격과 분양 기준 및 현금청산 대상 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제24·33·35·36·37조 (법제처 국가법령정보센터 원문, 2026.7.1. 시행본)

가로주택정비사업의 요건(면적·노후도·기존 주택 수)과 조합설립부터 이전고시까지의 절차는 네이버 쪽 글에서 순서대로 정리했습니다. 이 글은 그 절차 안에 들어가 있는 사람, 또는 들어가려는 사람이 실제로 부딪히는 질문을 다룹니다. 나는 조합원이 되는가, 새 집을 몇 채 받는가, 신청하지 않으면 무엇이 일어나는가입니다.

결론부터 말씀드리면 가로주택정비사업은 원칙적으로 1세대 1주택 공급이고, 예외를 적용해도 3주택 이하로 한정됩니다. 투기과열지구라면 조합설립인가 뒤 산 사람은 조합원이 될 수 없고, 분양신청을 하지 않으면 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 안에 손실보상 협의가 시작됩니다. 아래 내용은 2026년 9월 27일 법제처 원문 기준입니다.

가로주택정비사업, 재개발과 갈리는 세 지점만 먼저

가로주택정비사업은 재개발과 같은 「정비사업」 계열이지만 근거법이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 다르고, 그래서 시점이 다르게 흐릅니다. 이 글 뒤쪽의 판단은 모두 이 세 가지 차이에서 나옵니다.

재개발 쪽의 조합원 자격·권리산정기준일·다물권자 기준은 재개발 조합원 자격과 현금청산에서 조문으로 정리했습니다. 여기서는 가로주택정비사업에만 해당하는 기준을 봅니다.

검색 상위 글에서 자주 틀리는 네 가지 수치

가로주택정비사업은 2020년 이후 여러 번 개정돼, 옛 기준이 그대로 남은 글이 많습니다. 2026년 9월 27일 기준 원문과 대조한 결과입니다.

가장 위험한 것은 세 번째 줄입니다. 양도 제한이 없다고 믿고 투기과열지구의 가로주택 물건을 조합설립인가 뒤에 샀다면, 조합원이 아니라 손실보상 대상이 됩니다. 조정대상지역·투기과열지구 범위는 수시로 바뀌므로 개수로 외우지 말고 청약홈 규제지역 안내에서 현재 목록을 확인하십시오.

조합원이 되는 사람 — 여러 명이 한 명으로 묶이는 세 경우

조합원은 토지등소유자이지만, 세 가지 경우에는 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다. 법 제24조 제1항 원문입니다. 가로주택정비사업의 토지등소유자는 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 그 토지의 지상권자입니다(제2조 제1항 제6호 가목).

제2호에는 두 가지 단서가 붙습니다. 주민등록표에 함께 올라 있지 않아도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 1세대로 봅니다. 그리고 조합설립인가 뒤에 세대를 분리해도 이혼과 19세 이상 자녀의 분가(주민등록과 실거주지를 모두 달리한 경우)가 아니면 여전히 1세대로 봅니다. 인가 뒤 세대 분리로 조합원 수를 늘리는 방법이 막혀 있다는 뜻입니다.

투기과열지구 양도 제한과 다섯 가지 예외

투기과열지구에서 가로주택정비사업을 하는 경우 조합설립인가 뒤에 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 여기서 양수에는 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고, 상속·이혼으로 인한 양도·양수만 제외됩니다(법 제24조 제2항).

다만 양도인이 다음 중 하나에 해당하면 그 사람에게서 산 양수인은 조합원이 될 수 있습니다.

1. 세대원의 근무·생업, 질병치료(의료기관장이 1년 이상 치료·요양이 필요하다고 인정), 취학·결혼으로 세대원 모두 사업시행구역 밖의 시·군으로 이전
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전
3. 세대원 모두 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
4. 1세대 1주택자로서 양도 주택의 소유·거주기간이 대통령령이 정한 기간 이상
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 불가피한 사정

판단의 기준이 내 사정이 아니라 파는 사람의 사정이라는 점이 핵심입니다. 매수 전에 매도인이 어느 예외에 해당하는지 증빙(재직증명·진단서·출입국 기록 등)을 받아 두지 않으면, 계약 뒤 조합이 자격을 인정하지 않을 때 다툴 근거가 없습니다. 예외에 해당하지 않아 조합원이 되지 못하면 사업시행자는 제36조를 준용해 손실보상을 해야 합니다(같은 조 제3항). 새 아파트가 아니라 보상금으로 끝나는 구조입니다.

새 집은 몇 채 — 원칙 1주택, 예외도 3주택 이하

가로주택정비사업의 관리처분계획은 1세대 또는 1명이 주택이나 토지를 여러 개 가져도 1주택을 공급하는 것이 원칙입니다. 같은 세대가 아닌 2명 이상이 1주택이나 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급합니다(법 제33조 제3항 제6호).

예외는 제7호에 있고, 전부 「공급할 수 있다」는 규정이라 실제 적용은 그 사업의 관리처분계획에서 정해집니다.

1+1로 받은 60㎡ 이하 주택에는 조건이 붙습니다. 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다(상속은 제외, 제7호 다목 단서).

다가구주택 계산은 구조만 보여 드리면 이렇습니다. 가정 사례로 다가구주택의 종전 가격(건축심의 결과를 받은 날 기준 평가액)이 9억 5천만원이고, 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액이 3억원이라면 9억 5천만 ÷ 3억 = 3.16…이므로 소수점을 버려 3주택까지 공급 대상이 될 수 있습니다. 종전 가격이 12억원이어서 계산값이 4가 나와도 가로주택정비사업은 3주택 이하로 한정되므로 3주택이 상한입니다. 실제 가격은 감정평가로 정해지고, 적용 여부는 관리처분계획이 정합니다.

분담금은 관리처분계획의 세 칸에서 나옵니다

조합원 분담금은 「내 종전 자산 가격」과 「받을 새 집의 추산액」, 그리고 「정비사업비」 세 가지로 정해집니다. 법 제33조 제1항은 관리처분계획에 분양대상자별 분양예정 대지·건축물의 추산액(제3호), 종전 토지·건축물의 가격(제5호), 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모 및 분담시기(제6호)를 넣도록 합니다.

여기서 날짜 하나가 중요합니다. 종전 가격은 건축심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격입니다(제5호). 그리고 조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 30일 전까지 제3호~제6호 사항을 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(제33조 제2항). 조합원이 분담금을 가장 먼저 숫자로 확인할 수 있는 시점이 이 통지이므로, 받는 즉시 종전 가격 평가액과 추산액을 대조해 보십시오. 감정평가 수수료와 평가 기준이 궁금하다면 감정평가 비용 산정기준에서 정리했습니다.

일반분양 물량을 늘리는 장치로 자주 언급되는 것이 임대주택 건설에 따른 용적률 특례입니다. 법 제49조 제1항은 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율 100분의 20 이상(시·도조례로 정하는 비율 이상)으로 지으면 법적상한용적률까지, 공공임대주택을 100분의 10 이상 20 미만으로 지으면 비율에 비례해 조례로 정한 용적률 상한까지 건축할 수 있게 합니다. 대신 제2항에 따라 그 공공임대주택은 국토교통부장관·지자체·토지주택공사등 인수자에게 공급해야 하고, 인수가격은 건축비와 부속토지 가격을 기초로 협의해 정합니다(제4항).

그래서 용적률 특례는 「무조건 이득」이 아닙니다. 늘어난 세대 중 일부가 인수가격으로 넘어가므로, 늘어난 일반분양 수입과 임대주택 인수가격의 차이가 분담금에 실제로 얼마나 반영되는지를 관리처분계획의 추산액으로 확인해야 합니다. 조합 설명회에서 「용적률이 올라가니 분담금이 줄어든다」는 설명을 들었다면, 그 계산에 임대주택 인수가격이 들어가 있는지 물어보십시오.

분양신청을 안 하면 — 협의 90일, 재결·소송 60일

분양신청을 하지 않거나, 기간 안에 철회하거나, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람은 현금청산 절차로 넘어갑니다. 법 제36조 제1항은 사업시행자가 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내에 이들과 손실보상 협의를 하도록 하고, 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있게 합니다.

협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하고(제2항), 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다(제3항).

조합설립에 동의하지 않은 사람은 경로가 조금 다릅니다. 법 제35조에 따라 사업시행자는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 사람은 60일 이내에 회답해야 하며 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 봅니다. 그 뒤 60일 이내에 매도청구가 들어올 수 있습니다. 즉 가로주택정비사업 구역 안에 집이 있다면 촉구서와 분양신청 통지서, 두 우편물의 날짜를 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.

살고 있는 사람과 세입자 — 사업시행계획 인가일부터 사용이 멈춥니다

사업시행계획이 인가되면 종전 토지·건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자는 이전고시일까지 그 집을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 법 제37조 제1항 원문입니다. 예외는 사업시행자의 동의를 받은 경우와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우입니다.

세입자에게는 이 조항이 이사 시점을 정합니다. 보상이 끝나지 않았다면 계속 살 수 있지만, 보상이 끝나면 비워야 합니다. 그리고 재개발과 달리 인가가 한 번이라 조합설립에서 인가까지의 간격이 짧을 수 있어, 전세 계약 기간이 인가 뒤까지 걸쳐 있다면 계약 전에 사업 단계를 조합이나 관할 구청에 확인하는 것이 좋습니다. 보증금을 지키는 장치의 차이는 확정일자 전세권 차이에서 따로 다뤘습니다.

입주권이 생기는 순간, 세금과 대출 계획이 바뀝니다

가로주택정비사업 조합원이 곧바로 마주하는 금융 결정은 분담금과 이주 기간 자금을 어떻게 마련하고, 입주권을 가진 채 다른 집을 사고팔 때 세금이 어떻게 되느냐입니다. 「소득세법」 제88조 제9호는 가로주택정비사업 조합원이 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 「조합원입주권」으로 정의합니다. 인가가 나는 순간부터 양도소득세에서 입주권이 별도의 자산으로 다뤄진다는 뜻이고, 1세대 1주택 비과세 판정에서 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 비교할 순서는 이렇습니다. 첫째, 인가 전후로 다른 주택을 팔 계획이 있다면 판정이 어떻게 달라지는지. 둘째, 분담금 납부 시기(관리처분계획 제6호)와 이주 기간에 맞춰 대출을 언제 얼마나 쓸지. 셋째, 1+1을 택했다면 60㎡ 주택의 3년 전매제한이 자금 회수 시점을 늦추지 않는지입니다. 비과세 판정의 기본 구조는 1세대 1주택 비과세 판정에서 정리했고, 입주권이 낀 구체 사안은 관할 세무서나 국세청 상담으로 확인하십시오. 대출 조건은 금융감독원 금융상품 비교공시를 참고하되 조합과 협약한 금융기관 조건을 먼저 받아 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합설립인가 뒤에 부모님 집을 증여받았습니다. 투기과열지구인데 조합원이 될 수 있나요?

증여는 법 제24조 제2항이 말하는 「양수」에 포함되고, 제외되는 것은 상속·이혼뿐입니다. 부모님이 제2항 각 호의 예외(세대원 모두 이전 등)에 해당하지 않으면 조합원이 될 수 없고 손실보상 대상이 됩니다. 증여 전에 조합에 자격 판단을 먼저 문의하십시오.

Q. 아파트 한 채와 구역 안 빌라 한 채를 가진 1세대입니다. 새 집 두 채를 받을 수 있나요?

구역 안에 있는 것이 빌라 한 채라면 그 한 채에 대해 공급을 받는 것이고, 구역 안에 여러 채가 있어도 원칙은 1주택입니다(제33조 제3항 제6호). 1+1은 종전 가격이나 주거전용면적 범위 안에서 가능하므로, 종전 자산이 충분히 큰지가 먼저입니다.

Q. 분양신청 기간을 놓쳤습니다. 다시 신청할 수 있나요?

분양신청기간은 30일 이상 60일 이내이고 20일 범위에서 한 차례 연장될 수 있지만(제28조), 기간이 끝나면 분양신청을 하지 않은 사람으로 제36조 협의 대상이 됩니다. 조합 정관이나 총회 결의로 추가 신청을 받는 경우가 있는지는 조합에 즉시 확인하십시오.

Q. 매도청구 촉구서를 받았는데 60일 안에 답하지 않으면 어떻게 되나요?

법 제35조 제4항에 따라 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고, 이후 60일 이내에 매도청구가 들어올 수 있습니다. 참여 여부를 정하지 못했다면 기한 안에 조합에 사업계획과 분담금 추정치를 요구하고, 결정을 기한 안에 문서로 회신하는 것이 안전합니다.

Q. 조합설립 뒤 3년이 지나도록 진척이 없습니다.

법 제18조 제1항 제2호는 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있게 하고, 그 고시 다음 날 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다. 관할 구청에 사업 단계와 지정 검토 여부를 문의해 보십시오.

원문과 상위 글을 대조해 보니, 가장 오래된 오해는 「가로주택은 규제가 없다」였습니다

가로주택정비사업을 다룬 상위 글은 대부분 「절차가 짧고 빠르다」에서 출발합니다. 저는 조문을 하나씩 대조하면서 네 개의 수치가 옛 기준으로 남아 있는 것을 확인했고, 그중 양도 제한이 없다는 서술이 가장 위험하다고 봤습니다. 그 한 줄을 믿고 산 사람은 새 집이 아니라 보상금을 받게 됩니다.

자료를 정리하면서 판단이 갈리는 지점은 분양 기준이었습니다. 원칙은 1주택이고, 예외는 전부 「할 수 있다」라서 결국 그 조합의 관리처분계획이 정합니다. 그래서 제가 보기에 조합원에게 가장 중요한 문서는 사업 설명회 자료가 아니라 총회 30일 전에 오는 관리처분계획 통지입니다. 거기서 처음으로 종전 가격·추산액·분담 시기가 한 장에 나옵니다.

또 하나는 우편물의 무게입니다. 촉구서의 60일, 분양신청의 30~60일, 보상 협의의 90일이 전부 통지를 받은 날부터 흘러갑니다. 가로주택정비사업은 인가가 한 번이라 이 날짜들이 재개발보다 촘촘하게 붙어 있습니다.

조례와 관리처분계획에 맡겨진 부분이 많아 이 글은 법률이 정한 뼈대까지만 다뤘습니다. 실제 구역의 자격과 분양 기준은 조합과 관할 시·군·구청 정비사업 부서에 문서로 확인하시기 바랍니다.

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