*출처: 국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법 제89조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 법제처 국가법령정보 「도시 및 주거환경정비법」(시행 2026.7.1.)
재개발 구역 안에 집이나 땅을 가지고 있으면 결국 두 개의 숫자를 받습니다. 하나는 내 물건을 얼마로 봤다는 숫자, 다른 하나는 새 아파트를 얼마에 주겠다는 숫자입니다. 이 둘의 차이가 분담금이고, 차이가 음수면 돌려받습니다. 재개발 글이 대부분 조합원 자격에서 끝나는 탓에, 정작 통지서를 받아 든 사람은 이 숫자가 어디서 왔고 왜 또 바뀌는지를 설명받지 못합니다.
조합원이 될 수 있는지, 권리산정기준일에 걸리는 물건인지는 이 글에서 다시 다루지 않습니다. 그 판정은 재개발 조합원 자격과 현금청산 판정 순서에서 조문별로 정리해 두었습니다. 이 글은 그 관문을 통과한 뒤, 통지서에 적힌 추산액이 확정액으로 바뀌는 과정과 분양신청 대신 현금청산으로 갔을 때 돈이 움직이는 순서만 봅니다. 감정평가가 두 숫자를 모두 만들어 내는 구조여서, 평가 기준일 하나가 전체를 흔듭니다.
분담금은 두 숫자의 차이이고, 법에는 그 이름이 없습니다
먼저 짚어야 할 것이 있습니다. 「권리가액」과 「비례율」은 도시정비법에도 시행령에도 나오지 않는 말입니다. 조합 정관과 평가 실무에서 쓰는 용어입니다. 법이 정한 것은 다음 세 가지뿐입니다.
| 법이 정한 것 | 조문 | 통지서에 적히는 이름 |
|---|---|---|
| 분양대상자별 종전의 토지·건축물 명세 및 그 가격 | 제72조 제1항 제1호 · 제74조 제1항 제5호 | 종전자산 평가액 |
| 분양대상자별 분양예정 대지·건축물의 추산액 | 제74조 제1항 제3호 | 조합원 분양가(추산) |
| 정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 | 제74조 제1항 제6호 | 분담금 추산액·납부 시기 |
즉 법은 「종전 가격」과 「분양 추산액」, 그리고 「분담규모」를 관리처분계획에 적도록 했을 뿐이고, 그 사이를 잇는 계산식은 정관과 평가 실무가 채웁니다. 그래서 조합마다 숫자가 다르게 나옵니다. 다른 구역의 비례율을 가져와 내 분담금을 어림잡는 계산이 자주 빗나가는 이유가 여기 있습니다.
실무에서 쓰는 순서는 이렇습니다. 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 조합원 분양가에서 그 권리가액을 뺀 금액이 분담금입니다. 비례율은 사업이 끝난 뒤의 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산 평가액 총액으로 나눈 비율로 계산하는 것이 일반적인데, 분자에 들어가는 총사업비가 공사비·금융비용·보상비에 따라 계속 움직입니다. 추산액이 확정액과 달라지는 첫 번째 통로입니다.
종전자산 가격은 「사업시행계획인가 고시일」 하루로 고정됩니다
가장 많이 어긋나는 대목입니다. 내 집값이 올라도 평가액은 따라 오르지 않습니다. 제72조 제1항 제1호는 통지할 가격을 "사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격"이라고 적고, 제74조 제1항 제5호도 같은 기준일을 반복합니다. 사업시행계획인가 전에 허가를 받아 철거한 건축물은 허가를 받은 날이 기준일입니다.
누가 평가하는지도 법에 박혀 있습니다. 제74조 제4항 제1호 가목은 재개발사업의 재산·권리 평가를 "시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균"하도록 정합니다. 조합이 평가법인을 고르는 구조가 아니고, 조합은 제3호에 따라 시장·군수등에게 선정·계약을 요청하고 평가 비용을 미리 예치합니다. 재건축사업은 시장·군수등이 고른 1인 이상과 조합총회가 고른 1인 이상을 섞게 되어 있어(같은 호 나목), 재개발과 재건축의 평가 주체가 다릅니다.
| 비교 항목 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|
| 평가법인 선정 | 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상 | 시장·군수등 1인 이상 + 조합총회 1인 이상 |
| 금액 산정 | 평가액 산술평균 | 평가액 산술평균 |
| 비용 | 사업시행자가 미리 예치, 평가 후 정산 | 같음 |
| 근거 | 제74조 제4항 제1호 가목·제3호 | 같은 호 나목 |
예외가 하나 있습니다. 같은 호 단서는 관리처분계획을 변경·중지·폐지하려는 경우에만 분양예정 추산액과 종전 가격을 사업시행자와 토지등소유자 전원의 합의로 산정할 수 있게 열어 둡니다. 처음 수립할 때는 쓸 수 없는 길입니다.
추산액이 확정액으로 바뀌는 구간은 세 군데입니다
통지서의 분담금은 추산액입니다. 법이 「추산액」이라는 단어를 제74조 제1항 제3호와 제6호에 모두 쓰고 있다는 점이 중요합니다. 확정은 공사가 끝난 뒤 이전고시 단계에서 일어납니다.
- 분모 쪽 — 종전자산 평가액은 기준일로 고정돼 있어 거의 움직이지 않습니다. 다만 관리처분계획 변경 과정에서 평가가 다시 들어가면 바뀔 수 있습니다.
- 분자 쪽 — 정비사업비 추산액은 공사비 인상, 금융비용, 손실보상 금액에 따라 계속 변합니다. 사업비가 늘면 분담금이 늘어납니다.
- 일반분양 수입 쪽 — 조합원분을 뺀 나머지를 얼마에 팔 수 있느냐가 총수입을 바꿉니다. 분양 시점의 시장이 분담금에 그대로 반영됩니다.
조합원이 이 변동을 미리 확인할 수 있는 권리도 조문에 있습니다. 제74조 제5항은 조합이 관리처분계획 수립을 의결하는 총회 개최일부터 1개월 전까지 제1항 제3호부터 제6호까지의 사항, 즉 분양예정 추산액·보류지 명세·종전 가격·정비사업비와 분담규모를 각 조합원에게 문서로 통지하도록 정합니다. 총회 당일 자료만 보고 판단할 일이 아니라는 뜻입니다.
*출처: 국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법 제74조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
분담금을 언제 내나 — 원칙은 이전고시 후 정산입니다
여기서 오해가 많습니다. 제89조 제1항은 종전 가격과 분양받은 가격 사이에 차이가 있으면 "제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 후에" 그 차액을 징수하거나 지급한다고 정합니다. 즉 법이 정한 원칙은 사후 정산입니다.
실제로는 계약금·중도금 형태로 미리 내는 경우가 많습니다. 그 근거가 제89조 제2항입니다. 정관등에 분할징수·분할지급을 정해 두었거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에만, 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 나눠 징수·지급할 수 있습니다.
따라서 내 분담금 납부 일정을 알고 싶으면 볼 곳이 정해져 있습니다. ① 정관의 분할징수 조항 ② 그 조항이 없다면 분할징수를 정한 총회 의결 두 가지입니다. 관리처분계획에 적히는 「분담시기」(제74조 제1항 제6호)도 이 근거 위에서 정해집니다.
반대로 돌려받는 쪽도 같습니다. 권리가액이 분양가보다 크면 청산금을 받게 되는데, 원칙은 이전고시 후 지급이고 분할지급은 정관·총회 의결이 있어야 가능합니다.
| 상황 | 원칙 | 분할이 가능한 조건 |
|---|---|---|
| 분담금(내가 더 내는 경우) | 이전고시 후 징수 | 정관등에 규정 또는 총회 의결 |
| 청산금(내가 받는 경우) | 이전고시 후 지급 | 정관등에 규정 또는 총회 의결 |
| 평가 기준 | 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비를 참작(제89조 제3항) | — |
주택이 아닌 것을 받으려면 먼저 10%를 넣어야 합니다
상가나 근린생활시설 쪽을 받으려는 경우에 걸리는 조문이 따로 있습니다. 시행령 제59조 제5항은 재개발사업에서 토지등소유자가 종전 자산으로 받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행 비용의 일부를 부담하고 주택 외의 대지·건축물을 분양받으려면, 분양신청을 할 때 그 뜻을 분명히 하고 종전 가격의 10%에 해당하는 금액을 사업시행자에게 납입하도록 정합니다.
같은 항 후문이 더 무섭습니다. 10%를 냈더라도 정해진 시기에 비용부담액을 내지 않으면 이미 낸 금액의 비율에 해당하는 만큼만 분양받습니다. 상가를 노리는 경우 분양신청 단계에서 이미 현금이 필요하다는 뜻이고, 이 돈은 분양신청 기간 안에 움직여야 합니다.
분양신청과 현금청산, 무엇으로 가르나
분양신청 기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이내이고 20일 범위에서 한 차례만 연장됩니다(제72조 제2항). 그 안에 결정해야 합니다. 분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금청산 절차로 넘어가는데, 협의 기간과 수용재결 기한은 이미 정리해 둔 표가 있으므로 날짜 계산은 현금청산 협의 90일과 수용재결 60일 기한표에서 확인하시는 편이 빠릅니다. 이 글에서는 판단 기준만 봅니다.
실제로 갈리는 지점은 네 가지입니다.
- 내 권리가액이 가장 작은 분양 단위의 추산액에 미치는가. 미치지 않으면 분양 자체가 어렵거나 분담금이 커집니다. 관리처분계획 수립기준(제76조 제1항 제2호)은 "지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 적정 규모가 되도록" 한다고 정합니다.
- 제76조 제1항 제3호에 걸리는 물건인가. 너무 좁은 토지·건축물을 취득한 자, 그리고 정비구역 지정 후 분할된 토지나 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다고 적혀 있습니다. 조합원이어도 분양 대상에서 빠질 수 있는 통로입니다.
- 분담금 납부 시기를 내 자금 계획이 받아낼 수 있는가. 정관에 분할징수가 있으면 중도금처럼 나뉘고, 없으면 이전고시 후 한 번에 옵니다. 반대 경우도 부담입니다.
- 현금청산 금액이 보상액 체계 안에서 정해진다는 점을 받아들이는가. 제73조가 "손실보상에 관한 협의"라는 말을 쓰고 협의 불성립 시 수용재결로 넘기도록 한 구조여서, 프리미엄을 얹어 산 가격이 그대로 인정되는 체계가 아닙니다.
1+1을 받으면 분담금 계산이 한 번 더 바뀝니다
제76조 제1항 제7호 라목은 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있게 하고, 그중 1주택은 주거전용 60㎡ 이하로 하도록 정합니다. 여기서 두 가지가 따라옵니다.
- 상한이 두 갈래입니다. 「종전 가격의 범위」와 「종전 주거전용면적의 범위」 중 어느 쪽을 쓰느냐에 따라 받을 수 있는 조합이 달라집니다. 가격이 넉넉해도 면적이 모자라면, 또는 그 반대의 경우가 생깁니다.
- 60㎡ 이하로 받은 1주택은 묶입니다. 같은 목 단서가 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없다고 정합니다. 매매·증여뿐 아니라 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속만 빠집니다.
두 채를 받으면 분양가 합계가 올라가므로 권리가액이 같아도 분담금이 커집니다. 3년 전매 제한까지 합치면 현금 계획과 출구 계획을 함께 세워야 하는 선택입니다.
청산금을 못 받거나 못 낼 때 — 공탁·체납처분·5년
청산금 쪽에는 기한 규정이 따로 붙어 있습니다. 제90조가 세 가지를 정합니다.
| 상황 | 조문이 정한 것 |
|---|---|
| 청산금을 낼 사람이 내지 않는 경우 | 시장·군수등인 사업시행자는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수. 조합은 시장·군수등에게 징수를 위탁할 수 있음 (제90조 제1항) |
| 받을 사람이 받을 수 없거나 받기를 거부한 경우 | 사업시행자가 청산금을 공탁할 수 있음 (제90조 제2항) |
| 기한 | 청산금을 지급받을 권리와 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸 (제90조 제3항) |
세 번째 줄이 가장 실제적입니다. 이전고시 뒤에 주소가 바뀌거나 상속이 일어나면 연락이 끊기는 경우가 생기는데, 5년이 지나면 받을 권리 자체가 사라집니다. 공탁됐다면 공탁금을 찾는 절차를 따로 밟아야 하므로, 이전고시 공보 게재일을 기록해 두시는 편이 안전합니다. 등기 쪽도 함께 걸립니다 — 소유권 이전 흐름을 확인하는 방법은 등기부등본에서 위험 신호를 찾는 다섯 곳에 정리해 두었습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법 제90조」 조문 (2026.10.07 캡처)*
현금청산 대금과 양도소득세, 순서를 어떻게 잡나
현금청산은 소유권이 넘어가는 거래이므로 양도소득세 문제가 따라옵니다. 다만 세율과 공제가 어떻게 적용되는지는 물건의 보유기간·주택 수·용도에 따라 갈리므로 이 글에서 단정하지 않습니다. 계산 구조 자체는 양도소득세 취득가액과 과세표준 계산 순서에 정리돼 있습니다.
실무에서 먼저 확인할 것은 세율이 아니라 두 가지 날짜입니다. 하나는 양도 시기(대금을 청산한 날과 등기·수용 관련 날짜 가운데 어느 날로 보는가), 다른 하나는 신고·납부 기한의 기산일입니다. 수용재결로 넘어가면 보상금 수령 시점과 소유권 이전 시점이 어긋날 수 있어, 같은 거래를 두고 양도 시기가 다르게 계산될 여지가 있습니다.
공익사업과 관련한 조세특례가 적용되는지도 많이 묻는 대목인데, 이 부분은 사업의 종류와 취득 시점, 보상 방식에 따라 결론이 갈립니다. 적용 여부를 블로그 글의 단정으로 판단하지 마시고, 사실관계를 그대로 적어 국세상담센터나 관할 세무서에 확인하시는 편이 정확합니다.
분담금 자금을 어디서 만드나 — 이주비·중도금과 보유세를 함께 보는 기준
분담금이 정해지면 바로 다음 질문은 자금입니다. 재개발 구역의 자금 계획이 일반 매매와 다른 이유는 돈이 나가는 시점과 들어오는 시점이 서로 어긋나 있기 때문입니다. 이주비는 이주 단계에 들어오고 분담금은 정관에 따라 공사 기간에 나뉘어 나가거나 이전고시 후 한꺼번에 나갑니다. 그 사이 기존 주택의 임대 수입은 끊기고, 새 집의 입주 시점은 준공 일정에 매여 있습니다.
그래서 비교해야 할 것은 금리 숫자 하나가 아닙니다. ① 이주비와 분담금 대출의 상환 시점이 입주 시점과 맞물리는가 ② 입주 후 과세 기준이 바뀌면서 보유세가 어떻게 달라지는가 ③ 두 채를 받는 경우 보유 주택 수가 다른 세목의 판정에 어떻게 반영되는가입니다. 입주 후의 보유세는 과세 단위에 따라 재산세와 종합부동산세가 다르게 묶이므로, 재산세와 종합부동산세의 합산 기준 비교에서 과세 단위부터 확인하시면 계산이 쉬워집니다. 금융상품 선택은 조합·시공사·금융기관의 약정 조건에 따라 달라지므로, 특정 상품을 비교하기 전에 약정서에 적힌 상환 시점을 먼저 보시는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조합이 알려준 분담금 추산액과 나중에 받은 금액이 다릅니다. 이의를 걸 수 있나요?
추산액은 법이 「추산액」이라고 적어 둔 숫자이므로 변동 자체가 위법은 아닙니다. 다툴 여지가 있는 쪽은 변동의 근거입니다. 제74조 제1항 제6호는 정비사업비의 추산액과 그에 따른 분담규모·분담시기를 관리처분계획에 적도록 하므로, 관리처분계획 변경 과정에서 사업비 증가분이 어떻게 반영됐는지를 먼저 확인합니다. 변경에는 인가 또는 신고 절차가 따르고(제74조 제1항 단서), 경미하지 않은 변경은 총회 의결과 1개월 전 문서 통지(제74조 제5항)를 거쳐야 합니다. 절차가 빠졌다면 그 점이 다툼의 출발점이 됩니다.
Q. 종전자산 평가액이 너무 낮게 나왔습니다. 재감정을 요구할 수 있나요?
재개발사업의 평가는 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 평가액을 산술평균하는 구조(제74조 제4항 제1호 가목)여서, 조합에 재감정을 요구하는 방식으로는 바뀌지 않습니다. 같은 항 제2호가 평가법인 선정 절차를 시·도조례에 맡기고 있으므로, 조례가 정한 선정 절차가 지켜졌는지를 확인하는 것이 현실적인 접근입니다. 금액 자체를 다투려면 관리처분계획에 대한 쟁송으로 가야 하고, 이때 평가서의 비교표준지·개별요인 적용이 쟁점이 됩니다.
Q. 분양신청 기간을 놓쳤습니다. 다시 신청할 방법이 있나요?
원칙적으로는 없고, 두 개의 예외 통로만 조문에 있습니다. 제72조 제4항은 분양신청 기간이 끝난 뒤 사업시행계획인가 변경으로 세대수나 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 절차를 다시 거칠 수 있다고 정하고, 제5항은 그때 정관등에 정해져 있거나 총회 의결을 거친 경우 분양신청을 하지 않은 사람과 철회한 사람에게 다시 신청하게 할 수 있다고 정합니다. 둘 다 조합의 선택 사항이므로 기다리는 전략으로 삼기는 어렵습니다.
Q. 분담금을 못 내면 분양받은 집을 빼앗기나요?
청산금 미납에 대해 법이 정한 수단은 징수입니다. 시장·군수등이 사업시행자인 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하고, 조합인 경우 시장·군수등에게 징수를 위탁할 수 있습니다(제90조 제1항). 다만 조합 정관이 분할징수를 정하고 있고 그 기한을 지키지 못하면 정관이 정한 별도의 불이익이 따를 수 있으므로, 정관의 분담금 조항과 연체 조항을 함께 읽어 두셔야 합니다.
Q. 이전고시가 났는데 청산금 통지가 없습니다. 어디에 확인하나요?
이전고시는 사업시행자가 지방자치단체 공보에 고시하도록 되어 있고(제86조 제2항), 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권이 넘어갑니다. 청산금 청구권의 시효는 그 다음 날부터 5년이므로(제90조 제3항), 먼저 공보에서 고시일을 확인하고 조합(또는 청산 단계의 사업시행자)에 서면으로 청산금 산정 내역을 요청하시는 편이 좋습니다. 받을 수 없거나 거부한 경우로 처리돼 공탁됐을 수도 있으므로, 공탁 여부도 함께 물어보셔야 합니다.
조문을 다 맞춰 놓고도 숫자가 흔들리는 자리는 결국 한 곳이었습니다
도시정비법과 시행령을 조문 순서대로 따라가며 분담금과 관련된 규정을 전부 모아 보니, 법이 정확히 정해 둔 것과 정관에 맡겨 둔 것의 경계가 생각보다 뚜렷했습니다. 평가 기준일, 평가 주체, 통지 시점, 청산금 시효는 법이 날짜와 숫자로 못 박아 두었습니다. 반면 분담금이 계산되는 식 자체는 법에 없습니다. 제가 보기에 재개발 분담금을 둘러싼 분쟁 대부분이 이 경계선 위에서 생깁니다. 사람들은 법이 정해 줬다고 믿는 숫자를 다투고 있는데, 실제로는 정관과 평가 실무가 만든 숫자인 경우가 많습니다.
그래서 순서를 바꿔 보셔야 한다고 봅니다. 비례율이 얼마라는 이야기를 듣기 전에, 정관의 분할징수 조항과 평가법인 선정에 관한 시·도조례를 먼저 읽는 쪽입니다. 그 두 문서가 내가 언제 얼마를 내게 되는지, 그리고 평가액을 다툴 여지가 어디에 있는지를 정합니다. 숫자는 그 틀 안에서 나오는 결과입니다.
자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 제90조 제3항의 5년이었습니다. 받을 권리가 사라지는 조항인데, 이전고시 뒤에는 조합이 사실상 해산 단계로 들어가 연락이 어려워지는 구간과 정확히 겹칩니다. 받을 돈이 있는 쪽은 이전고시 공보 게재일을 따로 적어 두는 것만으로도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
마지막으로, 이 글의 숫자는 모두 2026년 10월 기준 법령 원문에서 확인한 것입니다. 정비사업은 조합 정관과 지자체 조례가 함께 작동하는 영역이라, 내 구역의 정관과 조례를 읽지 않고 내린 결론은 언제든 틀릴 수 있습니다. 금액이 걸린 판단은 조합에 서면으로 근거를 요청하고, 세금 부분은 국세청에 사실관계를 그대로 제시해 확인하시기 바랍니다.