최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제12호의2·제14조, 「소득세법」 제99조·제114조, 「지방세법」 제10조의3, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조 (국가법령정보센터 조문)
화면에 뜬 금액은 남의 필지 가격입니다. 토지는 지번이 일부만 공개되고 지목·용도지역·도로조건·지분 비율이 필지마다 달라서, 같은 동네 거래 두 건을 나란히 놓는 것만으로는 비교가 시작되지 않습니다. 그런데 이 지점에서 대부분의 설명이 멈춥니다. 「비교하면 안 된다」까지만 말하고, 그러면 어떻게 하는지는 말하지 않습니다.
방법은 이미 법에 있습니다. 감정평가사가 토지를 평가할 때 밟는 순서가 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제2항에 다섯 단계로 적혀 있습니다. 그 순서를 거꾸로 밟으면 내가 본 거래 금액을 내 땅 값 판단으로 옮기는 틀이 됩니다. 이 글은 그 틀과, 법이 「적정한 실거래가」로 인정하는 기간, 그리고 실거래가가 세금 계산에 들어가는 자리까지 정리했습니다. 화면 조작 순서와 걸러낼 거래 유형은 다루지 않습니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문입니다.
보정 없는 비교는 성립하지 않습니다 — 법이 정한 다섯 단계
결론부터 말씀드리면 토지 가격은 「유사한 거래를 찾는 일」이 아니라 「기준이 되는 땅에서 내 땅까지 보정해 오는 일」입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제1항은 토지를 평가할 때 공시지가기준법을 적용해야 한다고 정하고, 제2항이 그 순서를 둡니다.
| 단계 | 조문이 정한 내용 | 내가 할 수 있는 것 |
|---|---|---|
| ① 비교표준지 선정 | 인근지역 표준지 중 용도지역·이용상황·주변환경이 같거나 비슷한 것 | 내 땅과 용도지역이 같은 표준지를 고릅니다. 다르면 그 거래는 비교 대상이 아닙니다 |
| ② 시점수정 | 해당 시·군·구 같은 용도지역의 지가변동률, 불가능하면 생산자물가상승률 | 2년 전 거래를 지금 값으로 옮길 때 쓰는 보정입니다 |
| ③ 지역요인 비교 | 두 땅이 속한 지역의 차이 | 같은 읍·면이라도 생활권이 갈리면 여기서 조정됩니다 |
| ④ 개별요인 비교 | 그 필지 자체의 차이 | 접도·형상·경사·면적·방위 |
| ⑤ 그 밖의 요인 보정 | 위 네 단계로 설명되지 않는 격차 | 공시지가와 시장가격의 간격이 여기서 메워집니다 |
여기서 솔직하게 선을 그어야 합니다. ①②④는 공개 자료로 비전문가도 어느 정도 할 수 있고, ③⑤는 사실상 할 수 없습니다. 지가변동률은 공표되고, 지목과 용도지역·접도 조건은 토지이용계획확인서와 지적도로 확인할 수 있습니다. 반면 지역요인과 그 밖의 요인 보정은 판단이고, 감정평가서에서도 그 근거를 따로 적도록 정해져 있습니다(같은 규칙 제13조 제3항 제2호).
그래서 현실적인 사용법은 이렇습니다. ①②④까지 직접 해서 「이 가격이 말이 되는 범위」를 만들고, ③⑤가 필요한 금액대라면 감정평가로 넘어갑니다. 여기까지 해 두면 감정평가서를 받았을 때 그 안의 보정 근거를 읽을 수 있습니다.
「적정한 실거래가」는 법이 기간을 정해 두었습니다 — 3년과 5년
이 대목이 가장 쓸모 있는 기준입니다. 토지는 공시지가기준법이 원칙이지만, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제1항 단서와 같은 규칙 제14조 제3항은 적정한 실거래가가 있으면 그것을 기준으로 거래사례비교법을 쓸 수 있다고 정합니다.
그런데 그 「적정한 실거래가」가 정의돼 있습니다. 같은 규칙 제2조 제12호의2입니다.
신고된 실제 거래가격 중 거래시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 것으로서 감정평가법인등이 적정하다고 판단하는 가격
즉 도시지역 땅이라면 3년이 지난 거래는 감정평가에서도 기준으로 쓰지 않습니다. 그 밖의 지역은 5년입니다. 화면에서 5년, 10년 전 거래가 함께 보이더라도 법이 그어 놓은 선이 있는 것입니다.
| 내 땅의 위치 | 기준으로 쓸 수 있는 거래시점 | 그보다 오래된 거래 |
|---|---|---|
| 도시지역(주거·상업·공업·녹지) | 3년 이내 | 참고는 되지만 기준이 되지 않습니다 |
| 관리지역·농림지역·자연환경보전지역 | 5년 이내 | 같습니다 |
여기에 「적정하다고 판단하는」이라는 조건이 하나 더 붙습니다. 기간 안의 거래라도 정상적인 거래로 보이지 않으면 제외됩니다. 기간은 하한선이고, 통과 요건이 아닙니다.
그리고 규칙 제12조 제2항은 주된 방법으로 낸 시산가액을 다른 감정평가방식의 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토하도록 정합니다. 즉 거래사례 하나로 끝나는 구조가 아닙니다. 공시지가기준법과 거래사례비교법을 서로 다른 방식으로 보아 교차 검증하도록 되어 있습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 조문 (2026.10.07 캡처)*
공시지가와 비교할 때는 총액이 아니라 배수를 만듭니다
개별공시지가와 실거래가를 나란히 놓고 「얼마나 차이 나는가」를 보는 것은 의미가 있습니다. 다만 비교 단위를 맞춰야 합니다.
- 개별공시지가는 ㎡당 단가입니다
- 실거래 신고 금액은 그 필지 전체(또는 거래 지분)의 총액입니다
그래서 두 숫자를 바로 나누면 안 되고, 먼저 실거래 금액을 거래면적으로 나눠 ㎡당 단가로 바꾼 뒤 공시지가와 나눠야 배수가 나옵니다. 이 배수를 같은 용도지역의 거래 여러 건에서 구해 두면, 그 동네에서 통상적으로 형성되는 배수의 범위가 보입니다. 그 범위를 벗어난 거래는 지목이 다르거나 지분 거래이거나 특수한 사정이 있는 거래일 가능성이 높습니다.
이 작업에는 전제가 하나 있습니다. 개별공시지가 자체가 정확해야 합니다. 공시지가가 인근과 균형이 맞지 않게 결정돼 있으면 배수가 왜곡됩니다. 공시 일정과 의견제출·이의신청 구조는 개별공시지가 이의신청과 의견제출의 차이에 정리돼 있습니다.
주의할 점도 적어 둡니다. 배수는 세금 계산에 쓰는 숫자가 아닙니다. 세법이 쓰는 「배율방법」은 국세청이 지정한 지역에만 적용되는 별도 제도이고(소득세법 제99조 제2항, 상속세 및 증여세법 제61조 제2항), 개인이 만든 배수와는 무관합니다. 내 판단의 눈금으로만 씁니다.
실거래가가 세금으로 들어가는 자리는 세목마다 다릅니다
「실거래가」라는 같은 말이 세목마다 다른 이름으로 들어옵니다. 여기를 섞으면 신고가 어긋납니다.
| 세목 | 쓰는 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 실지거래가액(양도가액·취득가액) | 소득세법 제114조 제4항 |
| 취득세 | 사실상취득가격(유상승계취득) | 지방세법 제10조의3 제1항 |
| 상속세·증여세 | 평가기준일 현재 시가 | 상속세 및 증여세법 제60조 |
| 보상 | 공시지가 기준 | 토지보상법 제70조 제1항 |
양도소득세 쪽에는 알아 둘 조항이 하나 더 있습니다. 신고를 하지 않으면 등기부에 적힌 거래가액이 실지거래가액으로 추정될 수 있습니다. 「소득세법」 제114조 제5항은 양도가액·취득가액을 실지거래가액으로 신고해야 할 사람이 신고하지 않은 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하면, 세무서장 또는 지방국세청장이 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정해 과세표준과 세액을 결정할 수 있다고 정합니다. 다만 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 않습니다.
그리고 실지거래가액을 장부나 증명서류로 확인할 수 없는 경우의 순서가 제114조 제7항에 있습니다. 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 등에 따라 추계조사해 결정·경정할 수 있습니다. 즉 실거래가를 증빙하지 못하면 그 자리를 추계가 메우고, 그 결과는 대체로 납세자에게 불리하게 작동합니다. 취득 당시 계약서를 잃어버린 경우가 전형적인 상황입니다. 계산 순서와 필요경비 증빙 기준은 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산 순서에 정리했습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「소득세법」 제114조 제7항 조문 (2026.10.07 캡처)*
가족 간 거래 금액은 「실거래가」로 통하지 않습니다
같은 땅을 특수관계인에게 넘기면서 금액을 낮게 적는 경우가 있습니다. 세법은 이 금액을 그대로 받지 않습니다.
취득세 쪽. 「지방세법」 제10조의3 제2항은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위·계산을 한 것으로 인정되는 경우(부당행위계산), 사실상취득가격이 아니라 시가인정액(산정이 어려우면 시가표준액)을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정합니다. 부당행위계산의 유형은 시행령이 정합니다(제3항).
시가인정액 쪽. 「지방세법 시행령」 제14조 제1항 제1호 단서도 매매사실이 있는 경우의 거래가액을 시가인정액으로 보되, 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다고 정합니다.
거래신고 쪽. 신고 내용이 정확하지 않다고 판단되면 신고관청이 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등의 제출을 요구할 수 있습니다. 요구받았을 때의 대응과 증빙 범위는 부동산 거래신고 소명과 자금조달 증빙에 정리돼 있습니다.
정리하면 「우리끼리 싸게 넘긴 금액」은 실거래가 통계에는 올라가지만 세금 계산에서는 뒤집힙니다. 그리고 그 거래가 공개시스템에 뜨면 다른 사람이 그 동네 시세로 오해하는 데도 쓰입니다. 조회 화면에서 유독 낮은 거래가 보이면 이 가능성을 먼저 떠올리는 편이 좋습니다.
보상이 예정된 땅은 실거래가가 기준이 아닙니다
도로·철도·공원 사업이 예정된 땅이라면 가격 판단의 틀 자체가 달라집니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조가 보상액 산정 기준을 공시지가로 못박고 있기 때문입니다.
- 제1항 — 협의나 재결로 취득하는 토지는 공시지가를 기준으로 보상하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 보상합니다.
- 제2항 — 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려해 산정하고, 일시적인 이용상황과 소유자가 갖는 주관적 가치, 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
- 제4항·제5항 — 사업인정 후 취득이면 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를, 사업의 계획·시행 공고·고시로 가격이 변동됐다고 인정되면 그 공고·고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 적용합니다.
제4항·제5항이 핵심입니다. 사업 발표 이후 올라간 가격은 기준에서 빠집니다. 그래서 「사업 발표 뒤 주변 실거래가가 올랐으니 보상도 그만큼 나올 것」이라는 기대는 조문과 맞지 않습니다. 또 제2항 때문에 지목이 아니라 가격시점의 현실적 이용상황으로 봅니다. 농지로 쓰이지 않는 전·답, 허가 없이 형질을 바꾼 땅에서 판단이 갈리는 지점입니다.
지분 거래와 면적 — 단가로 바꾸기 전에 걸러야 하는 것
㎡당 단가로 환산하는 작업에는 전제가 있습니다. 분모에 들어가는 면적이 실제로 거래된 면적이어야 합니다. 토지에는 1필지를 여러 명이 나눠 가진 공유지분 거래가 섞여 있어서, 거래면적을 필지 전체 면적으로 착각하면 단가가 통째로 어긋납니다.
그리고 공유지분은 가격 자체가 다르게 형성됩니다. 지분만으로는 단독으로 개발·건축을 할 수 없고 처분도 제약을 받기 때문입니다. 감정평가 쪽에서도 지분평가는 별도로 취급해, 전체 토지 평가가 필요한 경우 할증 협의 대상으로 두고 있습니다.
면적 자체도 변수입니다. 토지는 100㎡와 3,000㎡가 같은 화면에 섞여 나오고, 면적이 커지면 ㎡당 단가가 내려가는 경향이 일반적입니다. 같은 용도지역·같은 지목이라도 규모가 크게 다르면 ④ 개별요인 비교 단계에서 조정해야 합니다.
마지막으로 접도 조건입니다. 도로에 접하지 않은 땅은 건축이 사실상 막혀서 같은 지목·같은 용도지역이라도 값이 전혀 다릅니다. 접도 길이와 도로 너비로 맹지를 판정하는 기준은 지적도 열람 후 맹지 판정 기준에 정리했습니다. 공개시스템의 도로조건 정보는 공개시점 기준으로 제공되어 조회시점의 현황과 다를 수 있다는 점도 함께 보아야 합니다.
담보대출 한도는 실거래가가 아니라 감정평가액에서 나옵니다
토지를 사면서 자금 계획을 세우는 분이라면 여기서 숫자가 한 번 더 갈립니다. 금융기관은 실거래 신고가격을 담보 가치로 쓰지 않습니다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조 제2항은 금융기관·보험회사·신탁회사 등이 대출이나 자산의 매입·매각과 관련해 토지등을 감정평가하려는 경우 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다고 정합니다. 한도의 기준은 그 감정평가서의 평가액입니다.
그래서 비교해야 하는 것이 세 가지입니다. ① 감정평가액이 매매가보다 낮게 나올 여지 — 토지는 공시지가기준법이 원칙이라 거래가격과 간격이 벌어지는 경우가 주택보다 잦습니다. ② 용도지역·지목에 따른 담보 취급 차이 — 같은 금액의 땅이라도 취급 기준이 다릅니다. ③ 잔금 일정 — 평가에는 현장조사가 들어가므로 시간이 걸립니다. 어느 쪽이 유리한지는 물건과 상품에 따라 갈리므로 거래 금융기관과 감정평가법인등에서 직접 확인하시는 편이 확실하고, 양도 단계의 세금은 국세청·관할 세무서에서 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 5년 전 옆 땅 거래가 있는데 그 금액을 기준으로 봐도 되나요?
도시지역이면 기준으로 쓰기 어렵습니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제12호의2는 적정한 실거래가의 거래시점을 도시지역 3년 이내, 그 밖의 지역 5년 이내로 한정합니다. 그보다 오래된 거래는 흐름을 보는 참고 자료이고, 가격 판단의 기준으로는 시점수정만으로 메울 수 없는 격차가 생깁니다.
Q. 개별공시지가에 몇 배를 곱하면 실거래가가 나온다고 들었습니다.
그런 법정 배수는 없습니다. 세법의 「배율방법」은 국세청이 지정한 지가 급등 지역에 한해 쓰는 별도 제도이고(소득세법 제99조 제2항), 일반적인 가격 추정 공식이 아닙니다. 같은 용도지역 거래들로 배수의 범위를 만들어 이상한 거래를 걸러내는 눈금으로 쓰는 정도가 적절합니다.
Q. 계약서를 잃어버렸습니다. 양도세 신고 때 취득가액을 어떻게 하나요?
「소득세법」 제114조 제7항에 따라 실지거래가액을 장부나 증명서류로 인정·확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등으로 추계조사해 결정·경정할 수 있습니다. 순서와 적용 요건이 정해져 있으므로 임의로 고를 수 없고, 추계로 가면 실제 취득가액보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 등기권리증, 금융거래 내역, 취득세 납부 기록처럼 금액을 뒷받침할 자료를 먼저 모으는 편이 유리합니다.
Q. 가족에게 싸게 팔면 그 금액이 실거래가가 되나요?
통계에는 신고된 금액이 올라가지만 세금 계산에서는 다릅니다. 「지방세법」 제10조의3 제2항은 특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정하고, 같은 법 시행령 제14조 제1항 제1호 단서도 객관적으로 부당하다고 인정되는 특수관계인 거래가액을 시가인정액에서 제외합니다. 증여세 쪽 쟁점도 함께 생깁니다.
Q. 사업이 발표된 뒤 주변 땅값이 올랐습니다. 보상도 그만큼 오르나요?
조문은 반대 방향입니다. 토지보상법 제70조 제5항은 공익사업의 계획·시행이 공고·고시됨으로 인하여 가격이 변동됐다고 인정되는 경우 그 공고일 또는 고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 적용하도록 정합니다. 제1항도 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률을 쓰도록 정합니다. 즉 사업으로 생긴 상승분은 구조적으로 배제됩니다.
Q. 지목이 「전」인데 실제로는 주차장으로 쓰고 있습니다. 가격 판단은 어느 쪽인가요?
일반 감정평가에서는 용도지역과 이용상황을 함께 보고, 보상평가에서는 토지보상법 제70조 제2항에 따라 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되 일시적인 이용상황은 고려하지 않습니다. 허가 없이 형질을 바꾼 경우에는 판단이 더 갈리므로, 지목 변경 가능성과 비용을 함께 확인해야 합니다.
다섯 단계를 알고 보면 조회 화면이 다르게 읽혔습니다
조문을 모아 놓고 나서 제가 가장 크게 바꾼 생각은 토지 가격 판단의 어려움이 「자료가 부족해서」가 아니라 「보정 틀이 없어서」 생긴다는 것이었습니다. 자료는 오히려 많습니다. 거래 금액, 공시지가, 용도지역, 도로조건, 지가변동률이 전부 공개돼 있습니다. 문제는 이것들을 어느 순서로 겹치는지인데, 그 순서가 감정평가 규칙에 다섯 단계로 이미 적혀 있었습니다. 상위 검색결과 대부분은 「토지는 비교가 어렵다」로 끝나고 이 조문을 언급하지 않습니다.
두 번째로 걸린 것은 기간 규정입니다. 제2조 제12호의2의 3년·5년은 감정평가의 정의 조항이라 일반 독자용 자료에는 거의 나오지 않습니다. 그런데 조회 화면에서 가장 먼저 하게 되는 행동이 「오래된 거래라도 일단 본다」인데, 법은 그 구간을 기준에서 빼고 있습니다. 저는 이 한 줄을 알고 보느냐가 판단의 품질을 가장 크게 바꾼다고 봅니다.
순서에 대한 판단도 하나 적습니다. 실거래가를 먼저 보고 공시지가를 나중에 보는 습관이 일반적인데, 저는 공시지가와 용도지역을 먼저 확정한 뒤 거래를 보는 쪽이 낫다고 봅니다. 그래야 화면에 뜬 거래 중 어느 것이 비교 대상이고 어느 것이 아닌지가 먼저 걸러지고, 걸러지지 않은 상태에서 금액을 먼저 보면 그 숫자에 생각이 고정됩니다.
끝으로 한계입니다. 이 틀로도 「적정가」를 확정할 수는 없습니다. ③ 지역요인과 ⑤ 그 밖의 요인 보정이 전문가 판단 영역으로 남아 있고, 공개시스템 안내 자체가 제공 정보에 법적 효력이 없다고 밝히고 있습니다. 이 틀의 목적은 금액을 맞히는 것이 아니라 엉뚱한 거래를 기준으로 삼지 않는 것입니다. 금액이 큰 거래라면 감정평가와 세무 상담으로 넘어가시고, 세액 판단은 국세청·관할 세무서에서 확인하시길 권합니다.