셀프등기를 결심한 사람이 실제로 막히는 자리는 서류 목록이 아닙니다. 어느 방식으로 신청할 것인지를 고르는 칸입니다. 등기 신청에는 방문신청, 전자표준양식(e-Form), 전자신청 세 가지가 있고, 수수료가 8,000원 차이 나며, 셋 중 하나는 셀프로는 사실상 쓸 수 없습니다.
이 차이를 모르고 등기소에 가면 수수료를 더 내고도 같은 일을 합니다. 반대로 전자신청이 가장 싸다고 보고 그쪽을 준비하다가, 잔금일에 세 건을 묶어 넣어야 한다는 사실을 알고 되돌아오는 경우도 생깁니다. 부동산등기 제도 자체의 설명은 백과사전에 맡기고, 이 글은 접수 창구에서 실제로 벌어지는 순서에 씁니다.
셀프가 가능한 거래인지 가르는 조건과 각하됐을 때의 비용은 따로 정리해 두었습니다. 이 글은 그 판정을 통과한 다음에 읽는 글입니다. 기준 시점은 2026년 10월이고, 금액과 조문은 법제처 원문으로 확인한 것만 썼습니다.
신청 방식 세 가지와 수수료 — 같은 등기, 다른 금액
먼저 결론입니다. 소유권이전등기 하나를 두고도 신청수수료가 세 갈래로 갈립니다. 「등기사항증명서 등 수수료규칙」이 2025년 7월 29일 개정돼 2025년 8월 1일부터 적용되는 금액입니다.
| 신청 방식 | 소유권이전 | 그 밖의 등기(말소 등) | 셀프로 가능한가 |
|---|---|---|---|
| 방문신청(서면) | 18,000원 | 4,000원 | 가능 |
| 전자표준양식(e-Form) | 15,000원 | 3,000원 | 가능 — 셀프가 고를 수 있는 가장 싼 칸 |
| 전자신청 | 10,000원 | 1,000원 | 조건부. 아래에서 갈립니다 |
- 전부 매 부동산마다입니다(제5조의2 제1항, 제5조의5 제1항·제4항).
- 상속을 등기원인으로 하는 이전등기는 방문 20,000원, 전자표준양식 17,000원으로 따로 정해져 있습니다(제5조의2 제2항, 제5조의5 제2항). 2025년 7월 29일 신설된 조항입니다.
- 신탁등기는 방문 8,000원, 전자표준양식 6,000원, 전자신청 4,000원입니다(제5조의2 제3항, 제5조의5 제3항).
여기서 가장 많이 어긋나는 대목은 아직 15,000원을 방문신청 금액으로 적어 둔 자료가 많다는 점입니다. 2025년 7월 31일까지는 방문 15,000원, e-Form 13,000원이었습니다. 지금 15,000원은 e-Form 금액입니다.
항목별 총액이 어떻게 쌓이는지, 인지세와 국민주택채권이 견적서에서 어떻게 적히는지는 「등기비용 항목별 산출과 과세표준 차이」에서 금액표까지 정리해 두었으므로 여기서는 반복하지 않겠습니다. 등기비용 항목이 왜 그 금액인지 확인하기
전자신청이 셀프에게 닫히는 두 지점
전자신청이 10,000원으로 가장 싸니 그쪽을 쓰면 되지 않나 싶습니다. 조문을 보면 두 군데서 막힙니다.
하나, 자격 요건입니다. 부동산등기규칙 제67조 제1항은 전자신청을 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 당사자를 대리하여 한다고 정합니다. 법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없고, 외국인은 외국인등록이나 국내거소신고를 갖춰야 합니다. 그리고 같은 조 제2항은 사용자등록번호를 함께 송신하도록 하고, 사용자등록번호나 등기필정보를 제공하지 않으면 신청정보를 송신할 수 없다고 못박았습니다. 사용자등록은 등기소에 한 번 나가야 하는 절차입니다.
둘, 여러 건을 묶어 넣는 자리입니다. 이쪽이 결정적입니다. 부동산등기규칙 제67조의4 제1항을 그대로 옮기면 이렇습니다.
같은 부동산에 관하여 선행 등기신청을 전제로 후행 등기를 신청하는 경우로서 후행 등기를 신청하는 자격자대리인이 선행 등기신청정보의 송신 권한을 위임받은 경우에 한하여 선행 등기신청정보를 후행 등기신청정보와 함께 송신할 수 있다.
매도인 대출을 잔금으로 갚고 말소하는 거래라면 그날 들어가는 신청이 근저당권말소 → 소유권이전 → 근저당권설정 세 건이고, 접수번호가 이 순서로 연속해 붙어야 순위가 맞습니다. 그런데 전자신청으로 선행·후행을 한 묶음으로 송신하는 길은 자격자대리인에게만 열려 있습니다. 조문이 「한하여」라고 적었습니다.
정리하면 전자신청은 권리 정리가 없는 단순한 거래, 그리고 사용자등록까지 마친 사람에게 쓸 수 있는 칸입니다. 그 조건이 아니면 셀프의 현실적인 선택은 전자표준양식입니다. 🔍
전자표준양식 — 작성은 온라인, 접수는 등기소
전자표준양식은 이름이 「전자」로 시작해 오해를 삽니다. 온라인으로 완결되는 방식이 아닙니다. 인터넷등기소에서 신청서를 작성해 출력한 뒤, 그 서면을 들고 등기소에 가서 접수하는 방식입니다. 그래서 자격 제한이 없고, 대신 3,000원이 깎입니다.
수수료 납부 방법도 방식마다 다릅니다. 수수료규칙 제6조가 갈라 놓았습니다.
- 전자신청: 신용카드, 금융기관 계좌이체, 전자화폐 등으로만 납부합니다(제6조 제5항).
- 전자표준양식: 제6조 제3항의 방법입니다. 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 뒤 증명 서면을 신청서에 첨부합니다(제6조 제6항).
- 지방법원·지원·등기소에 등기신청수수료 납부기능이 있는 무인발급기가 설치돼 있으면 그것으로도 납부할 수 있습니다(제6조 제3항 단서).
금액을 넘게 냈다면 환급 대상입니다. 제6조 제4항이 상당 액수를 초과해 납부된 금액은 환급하여야 한다고 정합니다. 다만 신청인이 환급청구를 포기할 뜻을 표시하면 신청서 여백에 그 취지를 적고 기명날인이나 서명을 받습니다. 반대로 각하되면 이미 납부한 수수료는 반환되지 않습니다(제6조 제7항). 더 낸 돈은 돌아오고, 실패한 돈은 돌아오지 않는 구조입니다.
잔금일 당일, 돈이 나가는 순서
셀프등기에서 순서가 꼬이는 지점은 서류가 아니라 납부 순서입니다. 지방세법 제20조 제4항이 기한 안에 등기하려는 경우 등기 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 하고 있고, 부동산등기법 제29조 제10호는 취득세·등록면허세·수수료를 내지 아니한 경우를 각하 사유로 열거합니다. 두 조문이 맞물려 있어 순서를 바꿀 수 없습니다.
| 순서 | 할 일 | 어디서 | 받아 가는 것 |
|---|---|---|---|
| 1 | 부동산 거래신고(계약일부터 30일) | 시·군·구청 또는 중개사 | 거래계약 신고필증 |
| 2 | 취득세·지방교육세·농어촌특별세 신고·납부 | 위택스 또는 시·군·구청 | 영수필확인서 |
| 3 | 인지세(전자수입인지) | 전자수입인지 사이트·은행 | 수입인지 |
| 4 | 국민주택채권 매입 | 채권 사무 취급 은행 | 매입 확인 |
| 5 | 등기신청수수료 납부 | 인터넷등기소·은행·무인발급기 | 영수필확인서 |
| 6 | 신청서 접수 | 관할 등기소 | 접수증 |
2번이 1번보다 먼저일 수 없고, 6번이 2번보다 먼저일 수 없다는 것이 핵심입니다. 취득세 신고서에는 거래 금액을 적어야 하고, 그 금액은 신고필증으로 확인됩니다.
관할도 미리 확인하실 대목입니다. 제29조 제1호는 「사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우」를 각하 사유로 두고 있고, 이것은 성질상 보정으로 고칠 수 있는 종류가 아닙니다. 부동산 소재지 관할 등기소가 어디인지는 접수 전에 확인하셔야 합니다.
보정과 각하가 어떻게 다르고 실패했을 때 실제로 무엇이 날아가는지는 「셀프등기 가능한 경우와 각하 비용」에 조문까지 정리해 두었습니다. 보정과 각하의 차이와 각하 시 사라지는 비용
같은 날 여러 건을 넣을 때 — 첨부정보는 한 번만
같은 날 세 건을 접수하면 서류를 세 벌 준비해야 하는가. 그렇지 않습니다. 부동산등기규칙 제47조 제2항이 이렇게 정합니다.
같은 등기소에 동시에 여러 건의 등기신청을 하는 경우에 첨부정보의 내용이 같은 것이 있을 때에는 먼저 접수되는 신청에만 그 첨부정보를 제공하고, 다른 신청에는 먼저 접수된 신청에 그 첨부정보를 제공하였다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하는 것으로 그 첨부정보의 제공을 갈음할 수 있다.
즉 등기부등본이나 대장 등본처럼 세 건에 공통으로 들어가는 서류는 첫 신청서에만 붙이고, 뒤 신청서에는 「먼저 접수된 사건에 제공함」이라는 취지를 적습니다. 서류를 세 벌 떼서 수수료를 세 번 낼 필요가 없습니다.
한 가지 더 구별할 것이 있습니다. 제47조 제1항의 일괄신청은 같은 채권을 담보하려고 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 저당권설정등기를 넣는 경우처럼 열거된 경우에만 1건의 신청정보로 묶입니다. 잔금일에 들어가는 세 건은 등기의 목적이 서로 달라 일괄신청 대상이 아니고, 각각 접수번호를 받는 별개의 신청입니다. ⚠ 같은 봉투에 넣어 냈다고 한 건이 되는 것이 아닙니다.
수수료는 「매 부동산마다」 — 아파트와 단독주택에서 건수가 달라집니다
이 단위를 놓치면 예상 금액이 두 배로 어긋납니다.
- 아파트·오피스텔처럼 집합건물이면 전유부분과 대지권이 하나의 등기기록으로 묶여 있어 부동산 1개입니다. 소유권이전 e-Form이면 15,000원입니다.
- 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택이면 부동산 2개입니다. 같은 거래인데 30,000원이 됩니다.
- 단지 내 상가 지분이나 별도로 등기된 부속 토지가 있으면 그만큼 더 늘어납니다.
등기부등본을 뗄 때 등기기록이 몇 개인지부터 확인하시면 됩니다. 어느 칸을 보면 되는지와 열람 창구별 수수료 차이는 「등기부등본 열람 후 위험 신호 판정」에 정리돼 있습니다. 등기기록이 몇 개인지 확인하는 칸
참고로 인터넷 발급·열람 수수료는 다른 법률에 면제 규정이 있어도 면제되지 않습니다(수수료규칙 제7조 제6항). 다만 예외가 둘 있습니다. 전자신청 사건이 처리완료된 뒤 신청인이나 대리인이 그 사건에 대해 신청하는 인터넷 발급·열람 수수료는 1회에 한하여 면제되고(제7조 제7항), 소유권의 등기명의인이 자기 부동산의 전자등기사항증명서를 인터넷으로 발급받으면 수수료가 면제됩니다(제7조의2). 등기가 끝나 내 이름이 올라간 뒤에는 확인용 발급이 공짜라는 뜻입니다.
매도인 등기필정보가 없을 때 열리는 세 갈래
공동신청이면 등기의무자의 등기필정보를 신청서와 함께 제공해야 합니다(부동산등기법 제50조 제2항). 매도인이 오래된 집을 팔면서 그 서면을 찾지 못하는 일이 드물지 않고, 여기가 셀프등기가 무너지는 자리입니다.
법 제51조가 길을 셋 열어 두었습니다.
- 등기의무자 본인 또는 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관으로부터 등기의무자임을 확인받습니다.
- 자격자대리인(변호사나 법무사만)이 등기의무자로부터 위임받았음을 확인합니다. 이때 그 대리인은 부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호에 따라 주민등록증·인감증명서·본인서명사실확인서 등으로 위임인이 등기의무자인지 확인하고 대법원예규로 정하는 방법에 따라 자필서명한 정보를 첨부해야 합니다.
- 신청서나 위임장 중 등기의무자 작성부분에 공증을 받습니다.
1번은 매도인이 하루를 더 내야 하고, 2번은 자격자대리인만 할 수 있고, 3번은 공증 비용이 붙습니다. 어느 길이든 셀프의 전제가 깨집니다. 그래서 등기필정보 유무는 계약 단계에서 확인해 특약으로 정리해 두는 편이 낫습니다. 잔금 자리에서 알게 되면 선택지가 없습니다.
맡기는 쪽으로 기울었다면 견적을 어떻게 비교하는지가 다음 문제입니다. 「법무사 비용 견적서 비교와 판단 기준」에 보수와 실비를 가르는 방법이 정리돼 있습니다. 법무사에게 맡길 때 견적서를 같은 기준으로 맞추는 법
행정정보 공동이용으로 빠지는 서류, 그리고 장애가 나면
목록대로 전부 떼 갔는데 몇 장은 돌려받는 경우가 있습니다. 부동산등기규칙 제46조 제6항입니다.
제1항 및 그 밖의 법령에 따라 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 중 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 「전자정부법」에 따른 행정정보 공동이용을 통하여 등기관이 직접 확인하고 신청인에게는 해당 첨부정보를 제공한 것으로 본다.
단서가 붙어 있습니다. 그 첨부정보가 개인정보를 포함하고 있으면 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공해야 합니다. 동의 없이 등기관이 알아서 열어 보는 구조가 아닙니다.
그리고 제7항이 중요합니다. 접수된 뒤에 행정기관 시스템 장애, 공동이용망 장애, 등기소 전산 장애로 등기관이 그 행정정보를 확인할 수 없게 되면, 대법원예규로 정하는 방법에 따라 신청인에게 그 행정정보를 등기소에 제공할 것을 명할 수 있습니다. 생략됐다고 안심하고 원본을 버리면 다시 떼야 합니다.
어떤 서류가 생략되는지는 접수할 등기소에 미리 확인하는 것이 유일하게 확실한 방법입니다. 법원행정처장이 지정하는 범위라 고정된 목록을 글로 적을 수 없고, 등기소별 운영도 같지 않습니다.
접수 뒤에 할 일 — 계약서는 돌려받습니다
접수증을 받으면 끝난 것 같지만 두 가지가 남습니다.
하나, 등기필정보입니다. 등기관은 등기를 마치면 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 통지해야 합니다(법 제50조 제1항). 예외가 셋 있는데, 등기권리자가 등기소에 출석하지 아니한 경우, 국가나 지방자치단체가 등기권리자인 경우, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우입니다. 나중에 이 집을 팔 때 매수인에게 넘겨야 하는 물건이므로, 받는 즉시 보관 장소를 정해 두시는 편이 낫습니다. 앞에서 본 제51조의 번거로움을 다음 거래의 나에게 넘기지 않는 방법입니다.
둘, 등기원인증서 회수입니다. 부동산등기규칙 제66조 제1항은 신청서에 첨부된 등기원인 증명 서면이 법률행위의 성립을 증명하는 서면이면 등기관이 등기를 마친 후 신청인에게 돌려주어야 한다고 정합니다. 매매계약서가 여기 해당합니다. 그런데 제2항에 기한이 있습니다.
신청인이 제1항의 서면을 등기를 마친 때부터 3개월 이내에 수령하지 아니할 경우에는 이를 폐기할 수 있다.
접수만 하고 잊어버리면 원본 계약서가 사라질 수 있다는 뜻입니다. 계약서는 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증명하는 서면이 되므로, 폐기되면 불리해지는 쪽은 본인입니다. 취득가액과 필요경비를 무엇으로 증명하는지는 「양도소득세 취득가액과 과세표준 계산 순서」에 따로 정리돼 있습니다. 계약서가 나중에 어디에 쓰이는지 확인하기
잔금과 취득세를 치른 뒤의 자금 계획, 가족에게 받은 돈이 섞여 있다면
접수가 끝나면 그다음에 따라오는 것은 자금의 출처 문제입니다. 잔금과 취득세를 합치면 적지 않은 금액이고, 그 일부를 부모나 배우자가 보탠 경우가 많습니다. 그런데 「빌렸다」와 「받았다」는 세법에서 전혀 다르게 취급됩니다.
가족 사이에 금전이 오가면 증여로 추정될 수 있고, 증여로 보면 받은 쪽에 증여세가 따라옵니다. 반대로 차용으로 처리하려면 차용증과 이자 지급 기록처럼 실제로 빌린 돈처럼 움직인 흔적이 필요합니다. 여기서 비교해야 할 것은 세율이 아니라 ① 증여재산공제 한도 안에 들어오는 금액인지 ② 10년 합산 기간에 이미 받은 것이 있는지 ③ 차용으로 처리할 경우 그 기록을 끝까지 유지할 수 있는지입니다.
공제 한도와 10년 합산이 어떻게 맞물리는지는 「증여재산공제 10년 합산 기준」에 계산까지 정리해 두었습니다. 금액과 적용 여부는 사람마다 갈리므로, 신고 전에 관할 세무서나 국세상담센터에 본인 경우를 확인하시는 편이 정확합니다. 증여재산공제 10년 합산 기준 확인하기
자주 묻는 질문
Q. 전자표준양식으로 작성하면 등기소에 안 가도 되나요?
가야 합니다. 전자표준양식은 신청서를 인터넷등기소에서 작성해 출력한 뒤 서면으로 접수하는 방식입니다. 온라인에서 완결되는 것은 전자신청이고, 그쪽은 부동산등기규칙 제67조 제1항의 자격 요건과 사용자등록이 필요합니다. 전자표준양식의 이점은 자격 제한 없이 수수료가 18,000원에서 15,000원으로 줄고, 신청서 기재 오류가 줄어든다는 점입니다.
Q. 아파트 한 채인데 수수료를 두 번 내라고 합니다. 맞는 건가요?
등기기록이 두 개로 돼 있다면 맞을 수 있습니다. 수수료는 수수료규칙 제5조의2에 따라 매 부동산마다 붙습니다. 집합건물이라도 대지권이 등기되지 않아 토지가 별도등기로 남아 있는 경우가 있고, 단지 내 부속 시설 지분이 따로 등기된 경우도 있습니다. 등기사항전부증명서를 떼어 등기기록이 몇 개인지 확인해 보시고, 그래도 맞지 않으면 접수 등기소에 산정 근거를 물어보시면 됩니다.
Q. 취득세는 60일이 기한인데 왜 잔금일에 바로 내라고 하나요?
등기를 먼저 넣을 수 없기 때문입니다. 지방세법 제20조 제4항은 기한 안에 등기하려는 경우 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정하고, 부동산등기법 제29조 제10호는 취득세를 내지 아니한 경우를 각하 사유로 둡니다. 60일은 「취득세를 내는 기한」이고, 등기를 넣는 날에는 그 기한과 무관하게 이미 납부가 끝나 있어야 합니다.
Q. 세 건을 같은 날 넣는데 서류를 세 벌 준비해야 하나요?
아닙니다. 부동산등기규칙 제47조 제2항이 같은 등기소에 동시에 여러 건을 신청할 때 첨부정보 내용이 같은 것은 먼저 접수되는 신청에만 제공하고, 다른 신청에는 그 뜻을 적어 갈음할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 세 건은 일괄신청이 아니라 각각 접수번호를 받는 별개의 신청이고, 접수 순서가 곧 권리의 순위가 되므로 순서 관리가 핵심입니다. 이 구간이 부담스러우면 그 부분만 대리를 쓰는 선택도 있습니다.
Q. 접수하고 한 달 뒤에 갔는데 계약서를 못 받았습니다.
부동산등기규칙 제66조 제1항에 따라 돌려받는 서면이 맞고, 제2항은 등기를 마친 때부터 3개월 이내에 수령하지 않으면 폐기할 수 있다고 정합니다. 한 달이면 아직 기한 안이므로 접수한 등기소에 사건번호를 들고 문의하시면 됩니다. 폐기됐다면 상대방이 보관하는 계약서 사본이나 거래신고 자료로 대체 증빙을 모아 두시는 편이 낫습니다.
Q. 수수료를 더 냈습니다. 돌려받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 수수료규칙 제6조 제4항이 상당 액수를 초과해 납부된 금액은 환급하여야 한다고 정합니다. 반대로 각하된 경우의 수수료는 같은 조 제7항에 따라 반환되지 않습니다. 더 낸 돈과 실패한 돈의 처리가 반대라는 점을 기억하시면 됩니다.
조문을 따라가 보니 셀프의 갈림길은 서류가 아니라 「송신 권한」이었습니다
자료를 모아 놓고 가장 오래 들여다본 조문은 부동산등기규칙 제67조의4였습니다. 선행·후행 등기를 한 묶음으로 송신하는 권한을 자격자대리인에게만 준 한 줄이, 대출이 끼거나 근저당을 함께 정리하는 거래에서 셀프의 선택지를 사실상 닫아 버립니다. 검색되는 글들은 대개 「서류를 이만큼 준비하면 된다」로 시작하는데, 제가 보기에 진짜 분기점은 서류 목록이 아니라 내가 쓸 수 있는 신청 방식이 무엇인지였습니다.
두 번째로 걸린 것은 금액 정보의 수명이었습니다. 수수료규칙이 2025년 8월 1일에 움직였는데, 지금도 15,000원을 방문신청 금액으로 적어 둔 자료가 흔합니다. 15,000원은 전자표준양식 금액이고 방문은 18,000원입니다. 3,000원 차이라 손해가 작아 보이지만, 그 자료의 다른 숫자도 같은 시점에 멈춰 있을 가능성이 더 문제라고 봅니다.
세 번째는 되돌릴 수 없는 항목들이 서로 반대 방향으로 놓여 있다는 점입니다. 더 낸 수수료는 돌려받고(제6조 제4항), 각하된 수수료는 돌려받지 못하고(제7항), 계약서는 3개월이 지나면 폐기될 수 있습니다(규칙 제66조 제2항). 되돌릴 수 있는 것과 없는 것을 구분해 두면 어디에 신경을 쓸지가 정해집니다. 저는 접수 전 확인에 시간을 더 쓰고 접수 후에는 회수에 시간을 쓰는 것이 비용 대비 효율이 가장 높다고 봅니다.
마지막으로 바뀔 수 있는 부분입니다. 전자신청이 가능한 등기유형의 범위는 부동산등기규칙 제67조의2 제2항에 따라 대법원예규가 정하고, 행정정보 공동이용으로 생략되는 첨부정보는 법원행정처장의 지정에 따릅니다. 둘 다 조문에 목록이 없어 글로 고정할 수 없습니다. 접수 방식과 생략 서류는 관할 등기소에, 취득세와 감면은 해당 시·군·구청 세무부서에 접수 직전에 다시 확인하시길 권합니다.