임차권등기명령 신청방법과 등기 전 이사 위험 및 보증금 회수 경로

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결문

임차권등기명령 신청방법 자체는 어렵지 않습니다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서를 내고, 결정이 나면 법원이 등기소에 촉탁합니다. 이 글은 그 다음을 다룹니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 결정이 난 날과 등기가 끝난 날 사이에 짐을 빼면 대항력이 끊기고, 2025년 4월 대법원은 그 뒤에 등기가 되어도 끊긴 대항력은 되살아나지 않는다고 판단했습니다. 둘째, 임차권등기는 순위를 지킬 뿐이고 보증금은 별도의 경로로 받아내야 합니다. 아래 내용은 2026년 9월 27일 기준 법제처 원문, 대법원 판결문, 주택도시보증공사 안내로 확인했습니다.

임차권등기명령 신청방법은 다섯 줄로 끝납니다 — 이 글이 다루는 것은 그다음입니다

절차는 「주택임대차보호법」 제3조의3이 정합니다. 요건은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 것, 관할은 내 주소지가 아니라 임차주택 소재지의 지방법원·지원·시군법원입니다. 이 제도가 지키는 것은 대항력과 우선변제권이고, 둘의 차이는 확정일자 전세권 차이에서 조문으로 갈라 두었습니다.

비용은 인지 2,000원, 송달료(당사자 1인당 3회분), 등록면허세와 지방교육세 7,200원, 등기신청수수료 4,000원으로 구성되며, 2025년 8월 1일 시행된 수수료규칙 개정으로 등기신청수수료가 3,000원에서 4,000원이 됐습니다. 송달료 단가는 법원 고시로 바뀌므로 합계는 접수 전에 관할 법원에서 확인하시는 편이 정확합니다.

결정이 난 날과 등기가 끝난 날 사이 — 2025년 대법원 판결이 짚은 공백

신청서 접수도, 법원 결정도 등기가 아닙니다. 이 차이가 실제 손실로 이어진 사건이 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결입니다. 판결문에 적힌 사실관계를 날짜순으로 옮기면 이렇습니다.

원심은 "신청 후 등기 전에 점유를 잃었어도 경매 개시 전에 등기가 됐으니 대항력이 유지된다"고 봤습니다. 대법원은 이를 뒤집었습니다. 대항요건은 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖춰져 있어야 하고, 점유를 잃으면 대항력은 그때 소멸하며, 뒤이어 임차권등기가 마쳐져도 소급해 회복되지 않고 등기일부터 동일성이 없는 새 대항력이 생긴다는 것입니다.

대법원 법리대로라면 결과는 순위의 역전입니다. 임차인은 원래 2018년 근저당보다 앞서 있었지만, 새 대항력은 2019년 4월 8일생이라 근저당보다 뒤가 됩니다. 경매로 근저당이 소멸하면 그보다 뒤의 임차권도 함께 소멸하므로 매수인에게 남은 보증금 8,227만 6,554원을 주장할 수 없게 됩니다. 대법원은 점유를 잃은 시점이 언제인지 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.

이 법리는 새로 만들어진 것이 아닙니다. 판결문은 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결과 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결의 취지를 함께 인용합니다. 달라진 것은 임차권등기명령 신청 뒤 등기 전이라는 구간에도 같은 법리가 그대로 적용된다는 점을 대법원이 분명히 했다는 것입니다. 원심처럼 "절차가 진행 중이었으니 보호된다"는 기대는 통하지 않습니다.

판결이 사건을 돌려보낸 이유도 눈여겨볼 만합니다. 보험금 지급이 끝난 4월 5일까지와 등기일 4월 8일 사이, 정확히 언제 점유를 잃었는지가 결론을 가른다는 뜻입니다. 이삿짐을 뺀 날, 열쇠를 넘긴 날, 전출신고를 한 날이 각각 다르다면 그 날짜 하나하나가 다툼의 대상이 됩니다. 이사 관련 기록을 날짜와 함께 남겨 두셔야 하는 이유입니다.

이사를 가도 되는지 판정하는 네 가지 질문

판결이 말하는 기준은 결국 한 가지, 등기 기입 전에는 점유와 주민등록을 둘 다 유지한다입니다. 그래도 사정이 급한 분이 많으니 판정 순서를 질문으로 정리했습니다.

①에서 확인하는 서류는 등기사항전부증명서 열람본이면 충분합니다. 인터넷 열람 수수료는 1등기기록 700원입니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조 제2항). 을구를 읽는 법과 근저당과의 선후를 따지는 순서는 부동산 계약 전 서류 확인에서 접수번호 기준으로 정리했습니다.

②는 이 글에서 가장 자주 놓치는 칸입니다. 임차권등기는 이미 가진 순위를 유지시킬 뿐 앞의 권리를 밀어내지 않습니다. 대항력 취득 전에 설정된 근저당이 있다면 등기를 마쳐도 배당에서 그 뒤에 섭니다.

이사 날짜가 이미 잡혀 있다면 — 거꾸로 세어 움직이는 순서

새 집 계약을 이미 했다면 날짜를 거꾸로 셉니다. 처리 기간은 법원과 사건마다 달라 며칠이라고 단정할 수 없습니다. 대법원 사건에서도 결정(3월 20일)에서 기입(4월 8일)까지 19일이 걸렸고, 원심은 판결에서 "관할 법원의 업무 사정상 상당한 시간이 소요되는 것이 현실"이라고 적었습니다.

1. 계약 종료 증거부터 확보합니다. 신청서의 소명 자료가 되고, 보증기관 청구에도 그대로 쓰입니다.
2. 만료일 직후 바로 신청합니다. 제3조의3 제1항은 "임대차가 끝난 후"를 요건으로 하므로 만료 전에는 신청할 수 없습니다.
3. 결정 후에는 등기부를 매일 열람합니다. 2023년 4월 개정으로 「민사집행법」 제292조 제3항이 준용돼, 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 집행이 가능합니다. 집주인이 우편을 피해도 기입은 진행됩니다.
4. 새 집 잔금일과 기입일이 어긋나면 잔금일을 미루거나, 짐 일부와 주민등록을 남긴 채 새 집 계약을 진행할 수 있는지 새 집 쪽과 먼저 협의합니다.

주민등록만 남기고 짐을 모두 빼는 것도, 짐만 남기고 주민등록을 옮기는 것도 대항요건 중 하나를 스스로 깨는 일입니다. 제3조 제1항이 요구하는 것은 「주택의 인도」와 「주민등록」 두 가지이고, 판결은 둘 다 계속 존속해야 한다고 했습니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 순서가 한 번 더 바뀝니다

보증에 가입했다면 임차권등기는 청구의 전제 조건입니다. 주택도시보증공사(HUG) 안내 원문은 보증사고를 두 가지로 정합니다. ① 계약 해지·종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 때, ② 계약 기간 중 경매·공매가 실시돼 배당 후 보증금을 받지 못한 때입니다.

①의 경우 이행청구 방법은 주택임차권등기명령을 마친 후 청구입니다. 단서가 붙어 있습니다. 결정문을 제출하면 청구와 심사는 할 수 있지만, 보증금을 받기 전까지 등기가 완료돼야 합니다. 제출서류에도 「임차권등기명령결정문」과 「주택임차권등기가 등재된 등기부등본」이 따로 들어 있고, 주민등록등(초)본은 임차권등기 접수일 이후 발급분을 요구합니다.

가장 조심할 문장은 유의사항의 한 줄입니다. "담당자 확인 전 임의 전출시 보증이행이 거절될 수 있음." 청구요건 자가진단 페이지도 전액을 받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거·전출하지 말라고 적고 있습니다. 또 계약 종료 통지는 만료 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 하고(2020. 12. 10. 전 계약은 1개월 전), 문자라면 임대인의 답장이 있어야 증빙으로 인정됩니다.

대법원 사건처럼 보증기관이 직접 신청하는 경우도 있습니다. 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있게 했습니다. 이때도 등기 전 이사의 위험은 임차인의 대항력에서 생기므로 결과는 같습니다.

등기는 순위만 지킵니다 — 보증금을 실제로 받는 세 갈래

임차권등기가 끝나도 통장에 돈이 들어오지는 않습니다. 받아내는 길은 크게 세 갈래이고, 법원 절차는 판결이나 확정된 지급명령을 받아 강제경매로 가는 구조입니다.

인지액은 「민사소송 등 인지법」 제2조로 계산하고, 지급명령은 제7조 제2항에 따라 그 10분의 1입니다. 보증금별로 계산하면 이렇습니다.

지급명령에 이의가 들어오면 소송으로 넘어가고, 소장 인지와의 차액을 보정합니다(같은 법 제7조 제3항). 확정된 지급명령이나 판결로 부동산 강제경매를 신청할 때 인지는 5,000원입니다(제9조 제3항). 대법원 사건의 보증기관도 지급명령을 받아 확정시킨 뒤 강제경매로 갔습니다.

배당을 받을 때 하나 더 기억하실 조문이 있습니다. 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 버티는 단계에서는 점유가 필요하고, 받는 단계에서는 인도가 필요합니다.

들어간 비용과 늦어진 기간은 어디까지 돌려받나

신청 비용은 조문이 임대인 부담을 허용합니다. 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 반환 소송이나 지급명령을 낼 때 이 비용을 청구 항목에 함께 넣는 방식입니다.

늦어진 기간의 이자, 즉 지연손해금은 기준이 두 단계로 나뉩니다. 약정이 없다면 민법의 법정이율 연 5%(제379조)가 기준이고, 소장이나 지급명령처럼 이행을 구하는 서면이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조와 그 시행령에 따라 연 12%가 적용됩니다. 다만 같은 조 제2항은 채무자가 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 12%를 적용하지 않는다고 정하므로, 실제 이율은 판결로 정해집니다.

전세사기피해자 결정을 받았다면 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제7조의3에 따라 피해주택의 임차권등기 등기신청수수료가 면제됩니다(2028년 2월 29일까지). 면제 대상은 등기신청수수료이며 인지·송달료까지 면제되는 것은 아닙니다.

말소도 알아 두면 좋습니다. 보증금을 다 받고 나면 기입된 임차권등기를 지워야 합니다. 제3조의3 제3항은 임차권등기명령의 취소신청에 「민사집행법」 제288조 제1항(사정변경 등에 따른 취소)을 준용하므로, 보증금을 돌려준 임대인이 사정이 바뀌었음을 이유로 취소를 구하는 구조입니다. 보증금을 받는 자리에서 누가 어떤 서류로 정리할지 함께 정해 두는 편이 깔끔합니다. 등기를 직접 처리할 수 있는 조건은 셀프등기 가능한 경우에 정리돼 있습니다.

집주인이 이의를 걸거나 신청이 기각됐을 때

기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제3조의3 제4항). 반대로 임대인은 결정에 대해 이의신청을 할 수 있는데, 제3항이 「민사집행법」의 가압류 이의 규정(제283조 등)을 준용하기 때문입니다. 그 제283조 제3항이 이의신청은 집행을 정지하지 않는다고 정하므로 이미 된 등기가 곧바로 지워지지는 않고, 법원이 변론이나 심문기일을 열어 결정으로 재판합니다(제286조).

기각이나 이의로 다툼이 생기는 지점은 대부분 「임대차가 끝났는가」입니다. 갱신거절 통지가 기한 안에 도달했는지, 묵시적으로 갱신된 것은 아닌지가 쟁점이 됩니다. 그래서 첫 단계의 계약 종료 증거가 뒤의 모든 절차를 떠받칩니다. 내용증명이라면 도달일을 확인할 수 있는 배달 조회 기록까지 챙겨 두십시오.

보증금이 묶인 동안 새 집 잔금은 어떻게 맞추나 — 전세대출과 반환보증을 볼 기준

보증금이 돌아오지 않은 채 이사를 가야 하는 분이 실제로 부딪히는 다음 문제는 새 집 잔금입니다. 이때 보는 선택지는 대개 새 집의 전세자금대출, 기존 집의 보증기관 청구 시점 조정, 가족 자금 순입니다.

비교할 기준은 금리보다 앞에 있습니다. 첫째, 새 집 전세대출 심사가 기존 보증금 반환 여부를 묻는지, 둘째, 새 집에서도 반환보증 가입이 가능한 물건인지(선순위 근저당·위반건축물 여부), 셋째, 기존 집 보증기관 청구와 새 집 대출 실행일이 겹치지 않는지입니다. 특정 상품이나 기관을 권할 수는 없고, 한도와 조건은 금융감독원 금융상품 비교공시에서 비교한 뒤 거래할 금융기관과 주택도시보증공사에 직접 확인하시기 바랍니다. 목돈을 전세와 월세 중 어디에 둘지의 판단은 주택연금 월세 놓기 비교에서 다룬 변수와 같은 틀로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 결정문을 받았으니 이사해도 되지 않나요?

결정문은 등기가 아닙니다. 제3조의3 제5항은 "임차권등기를 마치면" 대항력을 취득하고 그 이후에 대항요건을 잃어도 유지된다고 정합니다. 대법원 2024다326398 판결은 결정 후 등기 전에 이사한 사안에서 대항력이 이사 시점에 소멸했다고 봤습니다. 인터넷등기소에서 을구 기입을 확인한 뒤 움직이십시오.

Q. 가족 한 명의 주민등록을 남겨 두면 괜찮나요?

이 글에서 확인한 조문과 판결은 이 경우를 직접 다루지 않습니다. 짐과 점유를 어떻게 남기느냐에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 이 방식에 기대기 전에 대한법률구조공단이나 관할 법원 민원실에 사정을 설명하고 확인받는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 연락을 끊었는데 진행이 되나요?

됩니다. 2023년 4월 18일 개정으로 준용 대상에 「민사집행법」 제292조 제3항이 들어가 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기 집행이 가능합니다. 다만 보증금을 받아내는 지급명령은 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있을 때만 가능하므로(「민사소송법」 제462조 단서), 주소가 확인되지 않아 공시송달로만 보낼 수 있다면 지급명령 대신 소송으로 가야 합니다.

Q. 보증보험 청구는 등기 전에 넣어도 되나요?

주택도시보증공사 안내 기준으로 결정문을 내면 청구와 심사는 시작할 수 있지만, 보증금 수령 전까지 등기가 완료돼야 합니다. 담당자 확인 전에 전출하면 보증이행이 거절될 수 있다는 유의사항이 있으니 전출 시점은 담당자와 맞추십시오.

Q. 임차권등기가 된 집에 새로 들어가려는데 괜찮을까요?

제3조의3 제6항에 따라 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 을구의 주택임차권은 앞 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 기록이므로, 그 보증금이 해결됐는지(말소 여부)를 계약 전에 확인하십시오.

Q. 상가를 빌렸는데 같은 절차인가요?

상가는 「상가건물 임대차보호법」 제6조가 따로 정합니다. 요건(임대차 종료 후 보증금 미반환)과 관할(임차건물 소재지 법원)의 구조는 같지만, 대항력의 요건이 주민등록이 아니라 건물의 인도와 사업자등록 신청이라는 점이 다릅니다. 이 글의 주민등록 관련 설명을 그대로 대입하지 마시고 상가 조문으로 다시 확인하십시오.

판결문을 끝까지 읽고 나서 순서를 다시 적은 이유

상위 검색 글 대부분은 "등기 후 이사"를 한 줄로 적고 넘어갑니다. 저는 그 한 줄이 왜 그렇게 짧게 끝나는지가 오히려 걸렸고, 2024다326398 판결문을 원문으로 받아 날짜를 하나씩 대조했습니다. 결정에서 기입까지 19일이었고, 그 사이 며칠의 이사가 9,500만원 보증금 가운데 8,000만원이 넘는 잔액을 매수인에게 주장할 수 있느냐는 다툼으로 이어졌습니다.

자료를 정리하면서 가장 크게 보인 함정은 절차가 끝났다는 느낌이 드는 지점이 세 번이라는 것입니다. 신청서를 냈을 때, 결정문을 받았을 때, 보증기관이 청구를 접수했을 때입니다. 셋 다 등기가 아닙니다. 판결의 원심조차 그 차이를 다르게 봤다는 점에서, 독자분이 헷갈리는 것은 당연합니다.

또 하나는 순서의 판단입니다. 제가 보기에 이 절차의 첫 단계는 신청서가 아니라 계약 종료 증거입니다. 법원 소명, 보증기관 청구, 이의 대응이 전부 그 한 장에 기대기 때문입니다. 만료 2개월 전에 도달이 확인되는 방식으로 통지해 두는 것이 뒤의 모든 단계를 가볍게 만듭니다.

마지막으로 한계도 적어 둡니다. 임차권등기는 앞선 근저당을 이기지 못하고, 임대인에게 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 그래서 등기 이후의 선택은 사건마다 달라집니다. 판단이 갈리는 대목은 대한법률구조공단, 관할 법원 민원실, 주택도시보증공사에 먼저 확인하시기 바랍니다.

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