최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「부동산등기법」 제88~93조, 「부동산등기규칙」 제145~150조, 「가등기담보 등에 관한 법률」 (법제처 국가법령정보센터 원문)
매매예약 가등기가 무엇이고 비용이 얼마인지, 순위보전이 무슨 뜻인지는 네이버 쪽 글에서 정리했습니다. 이 글은 그다음 질문, 등기부에 가등기가 보일 때 그것이 어느 종류이고, 본등기가 되면 무엇이 지워지며, 어떻게 지울 수 있는지를 다룹니다.
결론부터 말씀드리면 가등기는 「순위를 잡아 둔 가등기」와 「돈을 빌려주고 담보로 잡은 가등기」로 갈리고, 두 종류는 본등기 조건·경매 결과·말소 방법이 전부 다릅니다. 등기부 표기가 비슷해서 이 구분을 건너뛰면 판단이 통째로 어긋납니다. 아래 내용은 2026년 9월 27일 법제처 원문 기준입니다.
가등기 두 종류, 같은 이름 다른 운명
가등기는 권리 자체가 아니라 장래의 청구권을 보전하는 등기입니다. 「부동산등기법」 제88조는 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려 할 때, 그리고 그 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 것일 때 가등기를 할 수 있다고 정합니다. 여기까지는 두 종류가 같습니다. 갈리는 것은 그 청구권을 왜 잡아 두었느냐입니다.
| 구분 | 청구권 보전 가등기(매매예약 등) | 담보가등기 |
|---|---|---|
| 목적 | 장래 소유권 이전의 순위 확보 | 빌려준 돈의 담보 |
| 근거 | 부동산등기법 제88·91·92조 | 가등기담보 등에 관한 법률 |
| 본등기 조건 | 예약완결 의사표시 등 청구권 행사 | 변제기 후 청산금 통지 + 2개월 청산기간 경과 |
| 경매가 나면 | 순위에 따라 매각 뒤에도 남을 수 있음(매각물건명세서 확인) | 저당권처럼 우선변제, 매각으로 소멸 |
| 채무자 쪽 되찾기 | 해당 없음 | 청산금 받을 때까지 채무 갚고 말소청구(제11조) |
| 말소 | 명의인 단독 또는 명의인 승낙 | 같은 절차 + 채무 변제 |
두 종류의 차이는 등기부 한 줄에서 끝나지 않습니다. 매수인·임차인에게는 「본등기가 나면 내 권리가 지워지는가」, 채무자에게는 「언제까지 갚으면 되찾을 수 있는가」, 채권자에게는 「어떤 절차를 밟아야 소유권을 가져올 수 있는가」로 이어집니다.
등기부만 봐서는 안 갈리는 이유와 가르는 단서
등기부에는 담보 목적이어도 「소유권이전청구권가등기」로 적히는 경우가 많아, 이름만으로는 구별이 안 됩니다. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조 제1호는 담보계약을 환매·양도담보 등 명목이 어떠하든 대물반환 예약에 포함되거나 함께 있는 채권담보 계약으로 정의합니다. 즉 서류에 「매매예약」이라고 써 두었어도 실제로 돈을 빌려주고 담보로 잡은 것이라면 담보가등기로 다뤄질 수 있습니다.
그래서 단서는 등기부 밖에 있습니다.
| 확인할 것 | 어디서 | 담보가등기 쪽 신호 |
|---|---|---|
| 등기원인과 그 날짜 | 등기부 갑구 | 「대물반환예약」, 또는 가등기 직전후 금전 거래 |
| 원인 계약서 | 가등기권자·소유자에게 요청 | 차용금액·이자·변제기가 적혀 있음 |
| 가등기권자가 누구인가 | 등기부 | 금전을 빌려준 개인·업체 |
| 법 적용 요건 | 가등기담보법 제1조 | 예약 당시 부동산 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘을 때 이 법이 적용 |
마지막 줄이 흔히 놓치는 부분입니다. 같은 법 제1조는 적용 대상을 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자의 합계를 초과하는 경우로 한정합니다. 담보 목적이라도 이 요건에 따라 청산 절차 같은 보호 규정이 적용되는지가 갈리므로, 금액이 큰 거래라면 원인 계약서를 받아 법률 상담을 거치는 것이 안전합니다.
경매 단계에서는 법원이 직접 가립니다. 같은 법 제16조 제1항에 따라 법원은 소유권 이전에 관한 가등기가 있는 부동산에 경매개시결정이 있으면 가등기권리자에게 담보가등기인지 여부와 채권의 존부·원인·금액을 신고하도록 최고합니다. 등기부 전반에서 가등기 외에 무엇을 위험 신호로 읽는지는 부동산 등기부등본 열람 뒤 위험 신호 판정에서 정리했습니다.
본등기가 되면 무엇이 지워지나 — 규칙 제147조의 네 가지 예외
청구권 보전 가등기로 소유권 본등기가 되면, 가등기 뒤에 들어온 등기는 원칙적으로 등기관이 직권으로 지웁니다. 「부동산등기법」 제91조는 본등기의 순위를 가등기의 순위에 따르게 하고, 제92조 제1항은 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 중간 등기를 직권말소하게 합니다. 무엇을 남기는지는 「부동산등기규칙」 제147조 제1항이 정합니다.
| 가등기 뒤~본등기 전에 들어온 등기 | 본등기 뒤 |
|---|---|
| 근저당·전세권 설정, 가등기 뒤 가압류·가처분, 다른 사람 앞 소유권이전 | 직권말소 |
| 그 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가압류·가처분 | 남음(제1호) |
| 가등기 전에 된 가압류에 의한 강제경매개시결정 | 남음(제2호) |
| 가등기 전에 된 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정 | 남음(제3호) |
| 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가 임차권등기 | 남음(제4호) |
| 가등기 뒤 체납처분 압류 | 말소 대상 통지 → 이의신청 있으면 예규에 따라 결정(제2항) |
표에서 제2·3호가 중요합니다. 경매개시결정 등기 자체는 가등기 뒤에 들어왔어도 그 경매의 뿌리가 되는 권리가 가등기보다 앞서면 지워지지 않습니다. 순위는 등기 한 줄의 날짜가 아니라 원인이 된 권리의 날짜로 따진다는 뜻입니다.
직권말소가 되면 등기관은 「가등기에 의한 본등기로 인하여 말소한다」는 뜻을 기록하고(규칙 제149조), 말소된 권리의 명의인에게 지체 없이 통지합니다(법 제92조 제2항). 본등기는 새 순위번호가 아니라 가등기의 순위번호를 그대로 사용합니다(규칙 제146조). 가등기 이후에 근저당을 잡은 채권자나 가압류를 넣은 채권자에게는 이 통지가 권리 소멸의 첫 소식이 될 수 있습니다. 가압류가 어떤 경로로 풀리는지는 부동산 가압류 해제 네 갈래 비교에서 따로 다뤘습니다.
담보가등기는 두 길 중 하나로 실행됩니다 — 청산 2개월 또는 경매
담보가등기권자는 청산 절차로 소유권을 가져오거나, 경매를 청구해 돈으로 받는 길 중 하나를 고릅니다. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조 제1항 원문입니다. 경매를 고르면 그 담보가등기권리는 저당권으로 봅니다.
청산 절차로 갈 때는 순서가 법으로 정해져 있습니다.
- 변제기 후 청산금 평가액을 채무자·물상보증인·담보가등기 뒤 소유권을 취득한 제3자에게 통지(제3조 제1항)
- 통지에는 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 함(제3조 제2항). 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지
- 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간) 경과
- 청산기간이 지나야 본등기 청구 가능(제4조 제2항). 청산금 지급과 소유권이전등기·인도는 동시이행(제4조 제3항)
그리고 제4조 제4항은 이에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없다고 못 박습니다. 「변제기가 지나면 바로 소유권을 넘긴다」는 약정을 해 두었더라도 청산 절차를 건너뛸 수 없다는 뜻입니다.
경매가 먼저 시작되면 결과가 달라집니다. 다른 채권자가 신청한 강제경매 등이 개시되면 담보가등기권리자는 저당권처럼 순위에 따라 우선변제를 받고, 그 순위는 가등기를 마친 때를 기준으로 합니다(제13조). 경매 신청이 청산금 지급 전(청산금이 없으면 청산기간 경과 전)에 이뤄졌다면 담보가등기권리자는 본등기를 청구할 수 없고(제14조), 담보가등기권리는 매각으로 소멸합니다(제15조).
매수인 입장에서 이 구조가 주는 의미는 분명합니다. 담보가등기는 결국 돈으로 정리되는 권리이고, 청구권 보전 가등기는 소유권 자체를 가져가는 권리입니다. 같은 가등기라도 후자가 걸린 부동산이 훨씬 위험합니다.
채무자라면 — 청산금을 받기 전까지 되찾을 수 있습니다
담보가등기로 소유권이 넘어갔더라도 채무자등은 청산금을 받기 전까지 빚을 갚고 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 본문입니다. 갚을 금액에는 반환할 때까지의 이자와 손해금이 포함됩니다.
다만 두 가지 한계가 단서로 붙어 있습니다. 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 말소를 청구할 수 없습니다. 앞의 것은 날짜 계산이고, 뒤의 것은 채권자가 그 부동산을 이미 제3자에게 팔아 버린 상황입니다.
그래서 채무자에게 가장 중요한 날짜는 청산금 통지가 도달한 날과 변제기입니다. 통지를 받았다면 기재된 평가액이 적정한지 먼저 확인하고, 평가액이 낮다고 판단되면 청산기간 2개월 안에 대응해야 선택지가 남습니다. 평가와 금액 다툼이 걸린 사안은 대한법률구조공단 같은 공적 창구에서 상담을 받는 편이 안전합니다.
가등기 말소, 누가 신청하느냐로 세 갈래
가등기 말소는 가등기명의인이 협조하느냐에 따라 절차가 완전히 달라집니다. 「부동산등기법」 제93조와 「부동산등기규칙」 제60조·제150조 원문 기준으로 정리하면 이렇습니다.
| 경로 | 누가 신청 | 첨부 | 비고 |
|---|---|---|---|
| ① 명의인 단독 | 가등기명의인 | 방문신청이면 소유권 가등기명의인의 인감증명(규칙 제60조 ①2호) | 법 제93조 제1항 |
| ② 승낙받아 단독 | 가등기의무자(소유자) 또는 등기상 이해관계인 | 가등기명의인의 승낙 정보 | 법 제93조 제2항, 규칙 제150조 |
| ③ 재판 | 같은 사람 | 승낙에 대항할 수 있는 재판 정보 | 명의인이 협조하지 않을 때 |
비용은 말소등기 기준으로 적습니다. 등록면허세는 건당 6,000원, 지방교육세 20%를 더하면 7,200원이고, 등기신청수수료는 방문 4,000원·전자표준양식 3,000원·전자신청 1,000원입니다(부동산 1개당, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 2025.8.1. 시행). 반대로 가등기를 새로 할 때는 등록면허세가 부동산 가액 또는 채권금액의 1,000분의 2이고 신청수수료가 방문 18,000원입니다.
③번이 현실에서 가장 자주 부딪히는 경로입니다. 오래전 가등기의 명의인이 연락이 안 되거나 협조하지 않는 경우인데, 매매예약의 예약완결권은 10년의 제척기간에 걸린다는 것이 법원 실무로 알려져 있습니다. 다만 이는 조문이 아니라 판례 법리이고 기산점과 약정 기간의 처리가 사안마다 갈리므로, 「10년이 지났으니 소멸했다」고 스스로 단정하지 말고 관할 등기소나 법률 전문가에게 확인한 뒤 소송 여부를 정하십시오. 스스로 등기를 신청할 수 있는 경우와 없는 경우는 셀프등기 가능한 경우와 근저당 말소에서 기준을 정리했습니다.
가등기가 걸린 부동산, 처지별 판정
가등기가 있는 부동산을 사거나 빌리려는 사람은 「본등기가 나면 내 권리가 남는가」 하나로 판단합니다. 앞의 규칙 제147조를 처지별로 뒤집어 보면 이렇습니다.
| 나는 | 가등기 뒤에 권리를 취득하면 | 판단 |
|---|---|---|
| 매수인 | 청구권 보전 가등기의 본등기 시 내 소유권이전등기가 직권말소될 수 있음 | 가등기 말소를 잔금 조건으로. 말소 전 잔금 보류 |
| 근저당권자(대출) | 본등기 시 직권말소 대상 | 금융기관은 대개 선순위 가등기 말소를 요구 |
| 전세·월세 임차인 | 가등기권자에게 대항할 수 있는 임차권등기만 남음(제147조 ①4호) | 대항력의 기준 시점이 가등기보다 늦으면 위험 |
| 가압류하려는 채권자 | 가등기 뒤 가압류는 본등기 시 말소 대상 | 가등기상 권리를 목적으로 가압류하는 길(①1호)을 검토 |
담보가등기라면 결론이 한결 가볍습니다. 경매로 가면 매각으로 소멸하고, 청산으로 가도 절차와 기간이 법으로 정해져 있습니다. 그래도 어느 쪽인지 확인되기 전에는 청구권 보전 가등기로 보고 판단하는 것이 보수적인 접근입니다. 계약서에 어떤 특약을 넣어 이 위험을 막는지는 부동산 매매계약서 특약에서 조문과 함께 다뤘습니다.
개인 간 대출에 가등기를 잡을까, 근저당을 잡을까
가등기를 공부한 사람이 곧바로 마주하는 금융 결정은 개인 간에 돈을 빌려주거나 빌릴 때 어떤 담보를 잡느냐입니다. 담보가등기와 근저당은 모두 등록면허세가 채권금액 등의 1,000분의 2로 같은 수준이지만, 실행 방식이 다릅니다. 근저당은 경매로 돈을 받는 구조이고, 담보가등기는 경매 외에 청산 절차로 소유권을 가져오는 길이 하나 더 있습니다. 대신 그 길에는 청산금 평가·2개월 기간·동시이행이라는 법정 절차가 붙고, 채무자에게 불리한 특약은 무효입니다.
그래서 비교할 것은 금리가 아니라 세 가지입니다. 첫째, 빌려주는 쪽이 원하는 것이 돈의 회수인지 부동산 자체인지. 둘째, 빌리는 쪽이 청산 절차와 말소청구권(제11조)을 이해하고 있는지. 셋째, 선순위 근저당이 있는 부동산이라면 금융기관 대출 한도에 어떤 영향이 있는지입니다. 금융기관 대출 조건은 금융감독원 금융상품 비교공시에서 확인하고, 개인 간 담보 약정은 법률 상담을 거친 뒤 정하십시오. 등기에 드는 비용 전체는 부동산 등기비용과 명의변경에서 원인별로 계산해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 가등기가 20년 전에 된 것인데 명의인이 사망했습니다. 어떻게 지우나요?
가등기명의인이 사망했다면 그 상속인이 명의인의 지위를 이어받는 것으로 보고 상속인의 승낙을 받거나, 승낙이 어려우면 상속인을 상대로 재판을 거치는 방향이 됩니다. 규칙 제150조는 명의인의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 요구합니다. 상속인 확인과 소송 필요 여부는 관할 등기소와 법률 전문가에게 먼저 확인하십시오.
Q. 가등기 뒤에 제가 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 본등기가 나면 쫓겨나나요?
규칙 제147조 제1항 제4호는 가등기권자에게 대항할 수 있는 임차권등기만 남깁니다. 대항력이 가등기보다 늦게 생겼다면 본등기 뒤 새 소유자에게 대항하기 어려울 수 있습니다. 다만 그 가등기가 담보가등기라면 경매·청산 절차에서 결과가 달라지므로, 가등기의 성격부터 확인하고 대한법률구조공단 등에서 상담을 받으십시오.
Q. 담보가등기 채권자가 「변제기가 지났으니 집을 넘기라」고 합니다.
「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조에 따라 채권자는 청산금 평가액을 통지하고 도달일부터 2개월이 지나야 하며, 그 전에는 본등기를 청구할 수 없습니다(제4조 제2항). 청산금을 받기 전까지는 채무를 갚고 말소를 청구할 수 있으니(제11조) 통지서의 평가액과 날짜부터 확인하십시오.
Q. 가등기가 있는 아파트를 경매로 낙찰받으면 가등기는 어떻게 되나요?
담보가등기라면 매각으로 소멸합니다(제15조). 청구권 보전 가등기라면 순위에 따라 결과가 달라질 수 있어 위험도가 다릅니다. 법원은 경매개시결정 뒤 가등기권자에게 담보가등기인지 신고하도록 최고하므로(제16조), 매각물건명세서와 신고 내용을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하십시오.
Q. 가등기와 가압류 중 무엇이 더 위험한가요?
일률적으로 말하기 어렵지만, 가압류는 금전 채권을 위해 재산을 묶는 것이고 청구권 보전 가등기는 소유권 자체를 가져갈 수 있는 순위를 잡아 둔 것이라 매수인 입장에서는 대개 더 무겁게 봅니다. 두 권리 모두 잔금 전에 말소를 조건으로 거는 것이 기본입니다.
조문을 나란히 놓고 보니, 가등기는 「이름」보다 「원인」이었습니다
상위 검색 글 상당수는 가등기를 「순위를 잡아 두는 등기」 한 문장으로 설명하거나, 제척기간 10년을 내세워 소송 상담으로 이어집니다. 저는 부동산등기규칙 제147조와 가등기담보법을 함께 읽고 나서야 판단의 순서가 잡혔습니다. 먼저 원인을 가르고, 그다음 본등기 때 남는 것과 지워지는 것을 보는 순서입니다.
자료를 정리하면서 가장 걸렸던 지점은 담보가등기의 이름 문제였습니다. 법은 명목이 어떠하든 담보 목적이면 담보계약으로 보지만, 등기부는 그 목적을 보여 주지 않습니다. 등기부만 보고 「매매예약이니까 순위보전용」이라고 결론 내리면 절반의 경우에 틀릴 수 있습니다.
또 하나는 날짜의 무게입니다. 규칙 제147조의 예외 둘은 경매 등기의 날짜가 아니라 그 뿌리가 된 권리의 날짜로 순위를 따집니다. 제가 보기에 가등기가 걸린 등기부를 읽을 때 가장 먼저 할 일은 모든 권리를 접수일 순서로 다시 줄 세우는 것입니다.
제척기간 10년과 말소 소송은 판례와 사실관계에 따라 결론이 갈리는 영역이라, 이 글은 조문이 정한 구조까지만 다뤘습니다. 실제 사안은 관할 등기소와 대한법률구조공단 같은 공적 창구에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.