전세사기 피해자 요건과 계약 전 확인 4가지 2026년

최종 업데이트 2026.10.30 · 기준 자료: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026.10.2 시행) 원문 · 국토교통부 2026.10.6 보도자료

전세사기 피해를 법으로 인정받으려면 요건 4가지를 모두 갖춰야 하고, 신청은 2027년 5월 31일까지입니다. 그런데 국토교통부는 2025년 6월 1일 이후 최초로 계약한 임차인은 특별법 적용에서 제외된다고 안내했습니다. 지금 새로 전세 계약을 하는 사람에게는 사후 구제가 아니라 계약 전 확인이 사실상 유일한 방어선이라는 뜻입니다.

이 글은 두 사람을 위한 글입니다. 이미 보증금이 묶인 사람에게는 피해자 요건·결정까지 걸리는 기간·11월 13일부터 시행되는 보증금 3분의 1 최소보장제 계산법을, 계약을 앞둔 사람에게는 등기부등본 다음에 볼 임대인 정보 확인 4가지를 정리했습니다. 등기부등본·건축물대장·실거래가를 맞춰 보는 방법은 따로 정리해 둔 글로 넘깁니다.

전세사기 피해자 요건 4가지 전세사기특별법 제3조

전세 보증금을 못 돌려받았다고 모두 「전세사기피해자」가 되는 것은 아닙니다. 전세사기특별법 제3조 제1항은 자연인 임차인이 아래 네 가지를 모두 갖춰야 한다고 정합니다.

경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 ①과 ③ 요건을 보지 않습니다(2024년 9월 개정). 대항력이 언제 생기고 확정일자가 배당 순위에 어떻게 작용하는지는 확정일자 대항력 우선변제권 요건 판정에서 사례별로 따져 두었습니다.

요건을 갖춰도 빠지는 세 가지 경우

같은 조 제2항은 다음에 해당하면 아예 적용 대상에서 뺍니다.

1. 보증보험으로 전액 돌려받을 수 있는 경우 — 임차인이 반환보증에 들었거나 임대인이 보증에 가입해 전액 반환이 가능할 때
2. 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우 — 주택임대차보호법 제8조 소액보증금으로 전부 돌려받을 수 있을 때
3. 대항력·우선변제권으로 전액 회수가 가능한 경우

즉 이 법은 「보증금 일부라도 스스로 회수할 길이 막힌 사람」을 위한 제도입니다. 반환보증에 가입해 있다면 특별법보다 보증기관 청구가 먼저입니다.

2025년 6월 1일 이후 계약자는 특별법 밖 계약 전 확인이 전부입니다

2025년 5월 1일 국회를 통과한 개정으로 특별법 유효기간은 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일로 2년 연장됐습니다. 국토교통부는 같은 발표에서 「6월 1일 이후에 최초로 임대차 계약을 체결하는 임차인은 법 적용에서 제외」되므로 계약 때 등기사항증명서상 권리관계를 더 세심하게 확인하라고 덧붙였습니다.

「최초로」라는 표현이 붙어 있으므로 기준은 처음 계약한 날입니다. 갱신이나 재계약이 섞여 있다면 내 계약이 어느 쪽인지 관할 시·도에 먼저 확인하세요. 특별법 밖에 있는 사람에게 남는 길 중 가장 먼저 쓰는 것은 임차권등기명령입니다. 이사 전에 등기를 마쳐야 대항력이 유지되는 이유와 순서는 임차권등기명령 신청방법과 등기 전 이사 위험에 정리했습니다.

계약 전 임대인 정보 확인 4가지 등기부등본 다음 단계

등기부등본은 「집」의 빚을 보여 줄 뿐, 집주인의 세금 체납과 먼저 들어온 세입자의 보증금은 보여 주지 않습니다. 그 빈칸을 채우는 장치가 2023년부터 법에 들어와 있습니다. 등기부등본 읽는 법은 등기부등본열람 발급 방법을, 등기부·건축물대장·실거래가를 교차로 맞춰 보는 법은 부동산 계약 전 서류 확인 교차 점검을 먼저 보세요.

① 미납국세 열람 — 보증금 1천만원 넘으면 집주인 동의 없이

국세징수법 제109조에 따라 임차인은 계약 전이나 계약 후 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인이 내지 않은 국세를 세무서에서 열람할 수 있습니다. 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에서도 신청됩니다.

• 원칙은 임대인 동의가 필요합니다
• 다만 계약을 이미 체결했고 보증금이 1천만원을 넘으면 동의 없이 신청할 수 있습니다(시행령 제97조 제2항). 이 경우 세무서가 열람 사실을 임대인에게 알립니다
• 신고만 하고 안 낸 세금은 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나야 열람에 잡힙니다. 5월 말 종합소득세 신고 직후 열람하면 아직 안 보일 수 있다는 뜻입니다

지방세도 같은 구조입니다. 지방세징수법 제6조가 임대인 동의를 받은 열람을 원칙으로 하고, 보증금이 시행령 금액을 넘으면 동의 없이 임대차기간 시작일까지 신청할 수 있게 했습니다.

② 확정일자 부여현황 — 나보다 먼저 들어온 보증금 합계

다가구주택처럼 한 건물에 세입자가 여럿이면, 등기부에 없는 선순위 임차인 보증금이 내 순위를 밀어냅니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항은 계약하려는 사람이 임대인 동의를 받아 주민센터·등기소 등 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있게 했습니다.

그리고 제3조의7은 임대인에게 계약 때 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시할 의무를 지웠습니다. 계약 전에 열람 동의를 해 주는 것으로 대신할 수 있습니다. 집주인이 둘 다 거부한다면 그 자체가 판단 근거입니다.

③ 안심전세 앱 — 시세·전세가율·집주인 조회

국토교통부·HUG·한국부동산원이 만든 안심전세 앱에서는 연립·다세대·아파트·오피스텔의 평형별 매매시세와 지역 평균 전세가율·경매낙찰가율·보증사고 현황을 보고, 적정 전세보증금 수준과 HUG 전세보증 가입 가능 여부를 진단합니다. 임대인 정보 조회로는 체납 여부, HUG·HF 보증 가입 금지 여부, 보증사고 이력을 봅니다. 등기부등본을 앱에서 열람(1,000원)하면 2년 6개월 동안 등기 변동을 무료로 알려 줍니다. 계약 직후 근저당이 새로 잡히는 수법을 잡아내는 기능입니다.

④ 보증금 미반환 조회 — 상습 채무불이행자 명단

HUG 안심전세포털 「보증금 미반환 조회」에는 상습 채무불이행자 조회와 보증금 미반환 임대사업자 조회 두 메뉴가 있습니다. 여러 세입자의 보증금을 돌려주지 않아 공개된 임대인 명단이라, 이름이 나온다면 계약을 진행할 이유가 없습니다.

계약 전 무료 권리분석 HUG 안전계약 컨설팅 8곳

혼자 서류를 읽기 어렵다면 무료 상담이 있습니다. 전국 8곳(서울·부산·대구·인천·광주·대전·경기·전남)의 전세피해 및 예방지원센터에 공인중개사인 안전계약 컨설턴트가 있고, 계약을 고려 중인 주택도 등기부등본·건축물대장 권리관계를 분석해 줍니다. 2026년 5월 개정으로 특별법 제11조 제3항에 이 계약 전 상담이 법적 업무로 들어갔습니다.

• 준비물: 등기부등본·건축물대장(센터에서도 발급 가능, 인당 한도 있음), 계약했다면 계약서
• 운영: 오전 10시~오후 5시, 센터마다 운영 요일이 다릅니다(서울 월·화·목·금, 경기 화·수·목 등)
• 대면은 전화 예약 후 방문, 서울은 온라인 예약도 됩니다
• 한계: 집을 추천하지 않고, 상담 내용에 법적 책임을 지지 않습니다

건축물대장에서 위반건축물 표시를 봤다면 그 집은 전세대출·보증 가입이 막힐 수 있습니다. 판단 기준은 건축물대장 위반건축물 매수·전세 전 판단를 보세요.

전세사기 피해자 결정 신청 절차와 걸리는 기간

이미 피해가 생겼다면 신청은 주택이 있는 시·도에 합니다. 법은 국토교통부장관에게 신청하도록 정하지만 접수와 조사 권한을 시·도지사에게 위임했고(법 제29조), 시행규칙 제3조가 결정신청서를 시·도지사에게 내도록 했습니다.

첨부서류(시행규칙 제3조)

1. 임대차계약서 사본
2. 주민등록표 초본 — 행정정보 공동이용에 동의하면 생략
3. 경매·공매 개시 서류 — 법원 최고서, 공매통지서 등
4. 판결정본·지급명령 등 집행권원 서류 (있는 경우)
5. 그 밖에 요건을 증명하는 서류, 개인정보 동의서, 대리인이면 위임장

법에 적힌 기한을 이어 붙이면 이렇습니다.

서류가 한 번에 맞으면 신청부터 의결까지 최장 75일(조사 30일 + 심의 30일 + 연장 15일)이 법정 기한입니다. 보완 요구를 받으면 그 기간만큼 늘어납니다. 그 사이 경매가 진행 중이라면 결정 신청만 해 둔 상태에서도 법원에 경매 유예를 신청할 수 있습니다(법 제17조 제3항은 결정을 신청한 사람을 포함합니다). 유예 기간은 1년 이내이고 연장도 됩니다.

결정 후 지원 메뉴 경매 유예·우선매수·LH 매입 10년

HUG 전세피해지원센터는 이와 별도로 법률상담, 법무사 연계(표준보수 30% 이상 할인), 심리상담 전화(1670-5724, 09~21시 연중무휴)를 운영합니다.

2026년 11월 13일 시행 최소보장제 보증금 3분의 1 계산법

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 시행령 개정안이 의결돼 11월 13일부터 최소보장제를 시행한다고 밝혔습니다. 경·공매가 끝난 뒤 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분(최소지원금)을 국가가 채워 주는 제도입니다.

최소지원금 = 보증금의 1/3 − (배당 등 대항력·우선변제권으로 받은 돈 + 보증금반환채권으로 변제받은 돈 + 경매차익 + 임대료 지원액)

보도자료 사례를 같은 식으로 다시 계산해 보면 이렇게 나옵니다. 보증금 1억 5,000만원, 경매 배당 2,000만원, 경매차익 1,000만원인 경우입니다.

1. 최소보장금 = 1억 5,000만원 ÷ 3 = 5,000만원
2. 이미 회복한 돈 = 2,000만원 + 1,000만원 = 3,000만원
3. 최소지원금 = 5,000만원 − 3,000만원 = 2,000만원 → 총 회복액 5,000만원

신탁사기처럼 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받는 선지급금을 신청할 수 있고, 나중에 더 회수되면 정산합니다. 보도자료 사례(보증금 1억 5,000만원, 임대료 지원 1,000만원)에서는 선지급금 4,000만원으로 총 5,000만원이 됩니다.

제출서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금반환채권 변제 관련 서류입니다. 받은 뒤 보증금을 더 회수하면 신고하고 돌려줘야 하며, 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원 과태료가 붙습니다.

묶인 보증금 뒤에 남는 전세대출 상환과 다음 계약 자금

보증금이 묶이면 대부분 전세자금대출 상환 기한이 먼저 다가옵니다. 특별법 제27조는 피해자등의 보증금이 다 변제되지 않은 경우 금융회사가 전세대출 연체·대위변제의 신용정보 등록을 유예하거나 삭제할 수 있게 했고, HUG 전세피해확인서(보증금 30% 이상 미회수 + 임차권등기 완료 등)가 있으면 기금수탁은행(우리·국민·신한·하나·농협)에 저리 대출을 신청할 수 있습니다.

다음 집을 구할 때는 대출 종류와 보증기관부터 다시 고르게 됩니다. 버팀목과 은행 대출의 한도·보증기관 차이는 전세자금대출 종류 버팀목·은행 대출 한도 비교에서 비교했습니다. 실제 금리와 한도는 은행연합회 소비자포털과 금융감독원 금융상품비교공시에서 같은 조건으로 비교하고, 피해자 전용 상품은 전세피해지원센터 상담에서 대상 여부를 먼저 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 보증금이 6억원인데 피해자 신청이 안 되나요?
법 제3조 제1항 제2호의 기본 요건은 5억원 이하입니다. 다만 같은 호 단서가 위원회에 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 상향할 권한을 줬기 때문에, 6억원이라는 이유만으로 신청 자체를 포기할 필요는 없습니다. 관할 시·도 전세피해 담당 부서나 전세피해지원센터(1533-8119)에 내 지역의 적용 상한을 먼저 물어보고 신청서를 내세요.

Q. 집주인이 한 명뿐이고 피해자도 저 혼자면 어떻게 되나요?
제3조 제1항 제3호는 2인 이상 임차인의 피해를 요건으로 둡니다. 혼자인 경우에는 특별법보다 임차권등기명령, 지급명령·보증금반환 소송, 반환보증 청구가 현실적인 경로입니다. 다만 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 이 3호 요건을 보지 않으므로, 경매가 끝났다면 다시 따져 볼 수 있습니다.

Q. 2025년 3월에 처음 계약하고 2026년에 재계약했습니다. 적용 대상인가요?
국토교통부 안내 문구는 「6월 1일 이후에 최초로 임대차 계약을 체결하는 임차인」을 제외한다는 것입니다. 처음 계약이 2025년 5월 31일 이전이라면 이 문구상 제외 대상으로 읽히지 않습니다. 다만 재계약 때 보증금이나 임대인이 바뀌었다면 판단이 달라질 수 있으니, 계약서 두 장을 모두 들고 시·도 접수처에서 확인받는 것이 안전합니다.

Q. 결정 신청 중인데 경매 매각기일이 다음 주입니다.
결정을 기다릴 필요가 없습니다. 법 제17조 제3항은 경매 유예를 결정할 대상에 결정을 신청한 사람을 포함합니다. 해당 경매 법원에 경매 유예·정지를 직접 신청하고, 국토교통부도 매각기일이 위원회 개최일보다 앞서는 긴급한 경우 법원에 협조를 요청할 수 있습니다(같은 조 제2항 제2호). HUG 경·공매지원센터(1588-1663)에 바로 연락하세요.

Q. 최소지원금은 11월 13일 전에 결정된 피해자도 받을 수 있나요?
국토교통부 보도자료는 제도 시행일과 계산식, 신청 시기를 밝혔고, 업무는 LH가 맡습니다. 신청 시기는 「경·공매 종료 후(또는 경매차익 산정 후)」로 정해져 있으므로, 이미 결정을 받은 피해자는 11월 13일 이후 LH 안내에 따라 신청 가능 여부를 확인하면 됩니다. 결정 신청 기한(2027년 5월 31일)과 지원 신청 기한(결정일부터 3년)은 따로 셉니다.

자료를 맞춰 보며 가장 크게 보인 것은 날짜 하나였습니다

조문과 보도자료를 나란히 놓고 정리하면서 제가 가장 크게 본 것은 2025년 6월 1일이라는 날짜입니다. 상위 글 대부분은 최소보장제와 피해자 지원 메뉴를 길게 설명하는데, 지금 계약서를 쓰는 사람은 그 지원 대상이 아닙니다. 새로 계약하는 분에게는 이 글의 지원 메뉴보다 미납국세 열람과 확정일자 부여현황이 훨씬 중요합니다.

두 번째로 걸린 것은 「7억원으로 확대」라는 표현입니다. 조문은 5억원이 기본이고 위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있다는 것이지, 모든 지역이 자동으로 7억원이 된 것이 아닙니다. 보증금이 5억원을 넘는다면 신청 전에 내 지역 기준을 먼저 묻는 순서가 맞습니다.

세 번째는 최소보장제의 성격입니다. 3분의 1을 추가로 주는 돈이 아니라 이미 회복한 돈을 빼고 모자란 만큼만 채우는 구조라, 배당을 많이 받은 사람은 받을 금액이 없을 수 있습니다. 숫자는 시행 뒤 LH 안내와 결정문 기준으로 다시 확인하고, 경매가 진행 중이라면 결정을 기다리지 말고 유예 신청부터 하세요.

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