최종 업데이트 2026.10.07 · 기준 자료: 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조(2026.7.1. 시행), 국세기본법 제35조 제7항
확정일자를 받는 방법은 세 줄이면 끝납니다. 정작 돈을 가르는 것은 그 날짜가 무엇과 겨루는가입니다.
같은 집에 선순위 근저당이 있고, 임대인에게 미납 국세가 있고, 같은 건물에 다른 임차인이 둘 더 있다면, 확정일자를 받았다는 사실만으로는 얼마를 받을지 알 수 없습니다. 조문에는 서로 다른 세 가지 권리가 있고 요건이 다르고, 잃는 조건도 다르며, 그중 하나는 확정일자를 요건으로 하지 않습니다.
이 글은 그 세 권리를 요건별로 갈라 놓고, 우선변제권이 세금과 부딪히는 자리까지 조문으로 따라갑니다. 받는 장소와 수수료, 그리고 전월세 신고로 확정일자가 따라오는 구조는 확정일자 전세권 차이와 보증금 보호 비교에 이미 정리돼 있습니다. 기준은 2026년 10월 7일 확인한 조문과 대법원 판결문입니다.
세 가지 권리를 요건과 잃는 조건으로 갈라 놓으면
결론부터 말씀드리면 보증금을 지키는 권리는 하나가 아니라 셋이고, 셋 중 하나는 확정일자가 필요 없습니다.
| 권리 | 요건 | 효과 | 잃는 조건 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택의 인도 + 주민등록 | 제3자(새 소유자·낙찰자)에게 임차권 주장 | 요건이 깨지는 때 | 제3조 제1항 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 임대차계약증서상의 확정일자 | 경매·공매 환가대금에서 후순위보다 우선 배당 | 대항요건이 깨지는 때 | 제3조의2 제2항 |
| 최우선변제권 | 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건 + 보증금이 기준 이하 | 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 | 요건·기준을 못 갖추는 때 | 제8조 제1항 |
세 번째 줄의 요건을 다시 보시면 됩니다. 제8조 제1항은 「임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다」고만 정합니다. 확정일자가 들어 있지 않습니다. 인도와 주민등록만 있어도, 보증금이 기준 이하라면 일정액은 담보물권자보다 앞서 받습니다.
그래서 판정 순서가 이렇게 됩니다. 보증금이 작은 임차인이라면 최우선변제부터 확인하고, 그 금액을 넘는 부분은 확정일자로 순위를 다툽니다. 두 권리가 하나의 보증금 안에서 층을 이룹니다. 확정일자를 늦게 받았거나 선순위 근저당에 밀려 배당이 0원인 상황에서도, 최우선변제 몫은 별도로 살아 있을 수 있습니다.
반대 방향도 짚어 둘 것이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 등기부에 임차권등기가 보이는 집은 소액이어도 그 보호가 닫힙니다.
최우선변제는 3단으로 판정합니다 — 구간, 금액, 그리고 한도
첫 단은 「내가 대상인가」입니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조가 우선변제를 받을 임차인의 보증금 구간을 정합니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하여야 대상 |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 |
| 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4,500만원 |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 |
둘째 단은 「얼마를 받는가」입니다. 시행령 제10조 제1항이 같은 지역 구분으로 금액을 정합니다. 서울 5,500만원, 위 두 번째 구간 4,800만원, 세 번째 구간 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원 이하입니다.
셋째 단이 실무에서 가장 많이 깎이는 자리입니다. 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 그리고 제3항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각자의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 일정액 비율로 그 2분의 1을 나눈 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다고 합니다.
| 사례 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 서울, 주택가액 2억원, 소액임차인 1명 | 5,500만원 vs 2억원의 1/2 = 1억원 | 5,500만원 전액 |
| 서울, 주택가액 8,000만원, 소액임차인 1명 | 5,500만원 vs 8,000만원의 1/2 = 4,000만원 | 4,000만원까지 |
| 서울, 주택가액 2억원, 소액임차인 3명(각 5,500만원) | 합계 1억 6,500만원 vs 1억원 → 비율로 분할 | 각 약 3,333만원 |
다가구주택에서 이 셋째 단이 결정적입니다. 한 건물에 임차인이 여러 명이면 주택가액의 절반을 나눠 쓰는 구조이므로, 혼자일 때의 금액을 그대로 기대할 수 없습니다. 제10조 제4항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 가정공동생활을 하는 경우 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산한다고도 정합니다.
⚠️ 위 사례는 조문의 계산 구조를 보여 드리기 위한 것입니다. 실제 배당은 주택가액 산정, 선순위 권리, 경매 비용에 따라 갈리므로 사안의 결론을 이 표로 단정하실 수는 없습니다.
확정일자 날짜가 세금 순위까지 바꿉니다
여기가 세금 쪽에서 가장 중요한 변화인데, 임대차 글에서 거의 다루어지지 않습니다. 국세기본법 제35조 제7항이 임차보증금을 세금보다 먼저 받을 수 있는 길을 열어 두었습니다(2022년 12월 신설, 2023년 12월 개정).
조문의 구조는 이렇습니다. 「주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권」은, 그 재산이 매각되어 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다는 것입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 대상 권리 | 대항요건 + 확정일자를 갖춘 임차권, 또는 주거용 건물의 전세권 |
| 날짜 조건 | 세금의 법정기일이 확정일자(또는 전세권 설정일)보다 늦을 때 |
| 대상 세목 | 상속세·증여세·종합부동산세 세 가지만 |
| 한도 | 우선 징수할 수 있었던 그 세금의 징수액에 한정 |
| 영향 없는 것 | 보증금보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액 |
읽을 때 세 가지를 조심해야 합니다. 첫째, 세목이 셋뿐입니다. 모든 세금이 양보하는 것이 아닙니다. 둘째, 날짜 비교입니다. 확정일자를 먼저 받아 두었을 때만 작동하므로, 확정일자를 미룬 기간만큼 이 보호가 비어 있게 됩니다. 셋째, 선순위 저당권은 그대로입니다. 조문이 「우선 변제되는 저당권 등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다」고 명시합니다.
실무적으로 끌어낼 결론은 하나입니다. 확정일자를 받는 날짜가 세금과의 순위까지 정합니다. 「언젠가 받으면 된다」가 아니라, 잔금일에 함께 끝내야 하는 이유가 근저당 말고도 하나 더 있는 셈입니다. 세금의 법정기일이 무엇이고 체납이 어떻게 공시되는지는 납세증명서로 국세 체납 확인하는 방법에서 정리했습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「국세기본법」 제35조 제7항 조문 (2026.10.07 캡처)*
임대인의 미납 국세는 보증금 1천만원을 넘으면 동의 없이 볼 수 있습니다
앞 항목이 작동하려면 임대인에게 어떤 세금이 밀려 있는지 알아야 합니다. 국세징수법 제109조가 그 열람권을 줍니다. 그런데 동의가 필요한 경우와 필요 없는 경우가 갈립니다.
| 언제 | 임대인 동의 | 근거 |
|---|---|---|
| 임대차계약을 하기 전 | 필요 | 제109조 제1항 |
| 계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지, 보증금 1천만원 이하 | 필요 | 제109조 제1항 |
| 계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지, 보증금 1천만원 초과 | 필요 없음 | 제109조 제2항 + 시행령 제97조 제2항 |
제109조 제2항의 「대통령령으로 정하는 금액」이 국세징수법 시행령 제97조 제2항에서 1천만원으로 정해져 있습니다. 동의 없이 신청한 경우 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지합니다. 그래서 「몰래 보는」 제도는 아니고, 「허락을 구하지 않아도 되는」 제도입니다.
신청 창구도 넓습니다. 제109조 제1항은 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청하되 관할이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있고, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다고 정합니다. 붙일 서류는 시행령 제97조 제1항이 정합니다. 임대인의 동의를 증명할 서류(동의 없이 신청하는 경우에는 임대차계약 체결 사실을 증명할 수 있는 서류)와 신청인의 신분을 증명할 서류입니다.
그리고 열람해도 보이지 않는 구간이 있습니다. 시행령 제97조 제3항은 세법에 따른 신고기한까지 임대인이 신고한 국세 중 납부하지 않은 것에 대해서는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지났을 때부터 열람할 수 있게 해야 한다고 정합니다. 즉 막 신고된 미납 국세는 시차 뒤에 보입니다. 열람 결과가 깨끗하다고 미납이 없다는 뜻은 아니라는 말입니다.
정리하면 타이밍 설계는 이렇습니다. 계약 전에 보려면 동의를 받아야 하니 가계약 단계에서 요청하고, 동의가 어려우면 계약서에 서명한 직후부터 임대차 시작일까지의 구간이 가장 쉽습니다. 보증금이 1천만원을 넘는 계약이라면 그 구간에서는 동의가 필요 없습니다.
주민등록은 「유지되는 공시방법」이어야 합니다 — 2026년 대법원 판결
대항요건은 한 번 갖추면 끝나는 도장이 아닙니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결이 그 성격을 다시 정리했습니다.
판결문은 두 가지를 말합니다. 첫째, 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 「단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다」는 것입니다. 둘째, 「주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다」는 것입니다.
사안은 전세임대주택이었습니다. 법인이 주택을 임차하고 입주자가 인도받아 주민등록을 마쳐 대항력이 생겼는데, 그 뒤 입주자가 그 주택을 양수해 소유자가 되었습니다. 대법원은 소유권이전등기가 마쳐진 뒤에는 그 입주자의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유인지 제3자가 인식하기 어려우므로 공시방법으로 기능할 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 판단했습니다.
이 법리를 일반 임차인 입장으로 옮기면 점검표가 됩니다.
| 상황 | 공시로서 기능하는가 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 주민등록 주소가 등기부·건축물대장의 동·호수와 다르다 | 위험 | 계약서·주민등록·대장의 표기를 셋 다 맞춤 |
| 다가구주택에 지번만 적고 호수를 적지 않았다 | 위험 | 관할 주민센터에서 표기 방식 확인 |
| 세대 전원이 다른 곳으로 전출했다 | 깨집니다 | 보증금을 받기 전에는 전출하지 않음 |
| 소유권을 취득했다(지분 포함) | 2025다210305의 쟁점 | 임차권과 소유권이 섞이는 구조는 별도 검토 |
점유를 잃은 경우에 임차권등기로 되돌릴 수 있는지는 대법원이 2025년에 따로 판단했고, 그 사건의 날짜별 흐름은 임차권등기명령 신청 뒤 대항력이 끊기는 지점에 정리해 두었습니다. 등기부와 대장의 표기가 어긋났을 때 무엇이 흔들리는지는 건축물대장과 등기부 불일치 점검에서 다뤘습니다.
보증금을 올렸다면 순위는 두 개로 나뉩니다
갱신 때 보증금을 증액했다면 증액분의 순위는 처음 확정일자가 아니라 증액 계약에 받은 확정일자로 생깁니다. 처음 1억원에 확정일자를 받았고 2년 뒤 5천만원을 올려 다시 확정일자를 받았다면, 그 사이에 설정된 근저당은 1억원보다는 뒤이고 5천만원보다는 앞입니다.
| 구분 | 순위의 기준 | 실무 |
|---|---|---|
| 최초 보증금 | 최초 확정일자 | 그대로 유지 |
| 증액분 | 증액 계약서의 확정일자 | 증액 시점에 다시 받아야 함 |
| 감액 후 재계약 | 기존 순위에 영향 | 계약서 보관 필수 |
그래서 갱신 때 챙길 순서가 둘입니다. 증액 계약서에 확정일자를 다시 받고, 금액이 바뀌었으니 임대차 신고(또는 변경신고)도 함께 처리하는 것입니다. 증액 폭을 계산하는 기준과 사례는 전세 계약갱신청구권 5% 계산 사례에서 정리했습니다.
여기서 증액 전 보증금 계약서를 버리면 안 됩니다. 두 개의 순위를 각각 증명해야 하므로 처음 계약서와 증액 계약서를 모두 보관해야 합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「국세징수법」 제109조 조문 (2026.10.07 캡처)*
선순위가 큰 집을 계약해야 한다면 자금 구조부터 다시 봅니다
순위를 정확히 계산하면 때로 불편한 결론이 나옵니다. 선순위 근저당과 미납 세금을 더한 금액이 집값에 가깝다면, 확정일자를 아무리 빨리 받아도 배당에서 받을 수 있는 금액이 작습니다. 그 상황에서 결정해야 하는 것은 서류가 아니라 자금 구조입니다.
비교하실 축은 세 개입니다. 첫째, 보증금 비중을 낮추고 월세를 늘리는 구조로 바꿀 수 있는가. 떼일 수 있는 금액 자체가 줄어듭니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때의 산정률 상한을 두 기준 중 낮은 비율로 제한하고 있으므로, 전환 요구가 상한을 넘는지 확인할 근거가 있습니다. 둘째, 보증·보험으로 덮을 수 있는가. 가입 요건이 선순위 채권 비율과 보증금 한도로 갈리므로, 선순위가 큰 집은 여기서 막히는 경우가 많습니다. 셋째, 전세대출을 쓸 때 보증료와 금리를 합한 실질 부담이 월세 전환과 비교해 어느 쪽인가.
세 축을 한 번에 계산하기 어렵다면 순서는 간단합니다. 보증·보험 가입이 되는지부터 확인하고, 안 되면 그 이유가 곧 그 집의 위험 신호입니다. 특정 상품이나 회사를 권하는 것은 이 글의 역할이 아니고, 수익률이나 승인 여부를 단정할 수도 없습니다. 가입 가능 여부와 비용은 주택도시보증공사, 거래 금융기관, 금융감독원 금융상품 통합비교공시에서 직접 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금이 작아서 최우선변제 대상인데, 확정일자를 안 받아도 되나요?
받으시는 편이 맞습니다. 제8조 제1항은 확정일자를 요건으로 하지 않지만, 최우선변제는 보증금 전액이 아니라 시행령 제10조 제1항의 「일정액」까지입니다. 서울이라면 보증금이 1억 6,500만원 이하여서 대상이 되어도 먼저 받는 금액은 5,500만원 한도이고, 남는 부분은 확정일자 순위로 다퉈야 합니다. 두 권리는 층이 달라 서로를 대체하지 않습니다.
Q. 전입신고와 확정일자를 같은 날 했는데, 효력이 언제부터인가요?
대항력은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생깁니다. 우선변제권은 제3조의2 제2항이 대항요건과 확정일자를 함께 요구하므로, 두 요건이 다 갖춰지는 시점, 즉 대항력이 생기는 다음 날에 완성됩니다. 그래서 잔금일 당일에 담보권이 설정되면 그쪽이 앞섭니다. 이 하루의 구조와 대비 방법은 앞서 안내한 비교 글에서 자세히 다뤘습니다.
Q. 임대인 미납 국세를 열람했는데 아무것도 없었습니다. 안심해도 되나요?
열람 결과는 시점의 제약이 있는 자료입니다. 국세징수법 시행령 제97조 제3항은 신고기한까지 신고한 미납 국세를 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지났을 때부터 열람할 수 있게 한다고 정하므로, 막 신고된 미납 세금은 당장 보이지 않습니다. 그리고 열람 대상은 국세이므로 지방세는 별도 확인이 필요합니다. 등기부의 압류·가압류 기재와 함께 보시는 편이 안전합니다.
Q. 다가구주택인데 저 말고 임차인이 다섯 명 더 있습니다. 최우선변제를 다 받을 수 있나요?
각자가 대상이어도 시행령 제10조 제2항·제3항의 한도가 걸립니다. 각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 임차인이 많을수록 1인당 금액이 줄어드는 구조입니다. 그래서 다가구주택 계약에서는 등기부의 선순위 채권뿐 아니라 그 건물에 임차인이 몇 세대 있는지가 판단 요소가 됩니다. 확정일자부 정보 제공 요청으로 같은 건물의 임대차 현황을 확인할 수 있는 경로가 있으므로, 관할 주민센터나 등기소에 문의해 보시는 것이 순서입니다.
Q. 임대인이 상속세를 밀렸다는데, 제 보증금이 먼저인가요?
국세기본법 제35조 제7항의 요건을 따져야 합니다. 대항요건과 확정일자를 갖추었고, 그 확정일자가 상속세의 법정기일보다 앞선다면 보증금반환채권이 그 상속세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다. 다만 금액은 우선 징수할 수 있었던 그 세금의 징수액에 한정되고, 선순위 저당권의 변제액에는 영향을 주지 않습니다. 적용되는 세목은 상속세·증여세·종합부동산세 셋이므로, 밀린 세금이 다른 세목이라면 이 조항으로 가지 않습니다. 사안별 판단은 관할 세무서와 대한법률구조공단에서 확인하시길 권합니다.
Q. 회사 주소 때문에 전입신고를 못 합니다. 확정일자만 받아 두면 되나요?
그것만으로는 순위가 생기지 않습니다. 제3조의2 제2항이 우선변제권의 요건으로 대항요건과 확정일자를 함께 요구하고, 대항요건의 핵심이 주민등록입니다. 2025다210305 판결도 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 공시방법이어야 한다고 짚었습니다. 전입신고가 불가능한 사정이라면 등기로 권리를 잡는 쪽을 검토해야 하고, 그때 임대인의 협력이 어디까지 필요한지는 조문에 따라 갈립니다.
날짜 하나가 세 군데에서 겨룬다는 사실
조문을 모아 놓고 보면서 가장 인상적이었던 것은 확정일자라는 날짜 하나가 서로 다른 세 상대와 겨룬다는 점이었습니다. 근저당 설정일, 다른 임차인의 확정일자, 그리고 국세의 법정기일입니다. 상위 검색결과는 대개 첫 번째만 설명하고 끝납니다. 그런데 2022년에 신설된 국세기본법 제35조 제7항을 함께 읽으면, 확정일자를 하루 미룬 일이 은행과의 순위뿐 아니라 상속세·증여세·종합부동산세와의 순위까지 바꿀 수 있습니다.
두 번째로 걸린 것은 최우선변제의 요건입니다. 제8조 제1항에 확정일자가 들어 있지 않다는 사실을 정면으로 적은 글을 거의 찾지 못했습니다. 제가 보기에 이 한 줄은 안내문이 아니라 실제 배당 결과를 바꾸는 정보입니다. 확정일자를 늦게 받아 순위가 뒤로 밀린 소액 임차인이 「나는 아무것도 못 받는다」고 포기하는 경우가 있는데, 제8조의 몫은 그 순위와 별개로 작동합니다.
순서에 대한 판단을 하나 적어 두겠습니다. 저는 계약 단계의 점검 순서를 ① 등기부의 선순위 채권 ② 미납 국세 열람 ③ 같은 건물의 임차 세대 수 로 두는 편이 맞다고 봅니다. 셋째 항목이 빠진 점검표가 많은데, 다가구주택에서는 주택가액의 절반을 몇 명이 나눠 쓰는지가 최우선변제 금액을 직접 깎습니다. 선순위가 깨끗해도 세대 수가 많으면 결과가 달라집니다.
끝으로 바뀔 수 있는 대목입니다. 시행령 제10조·제11조의 금액은 주택임대차위원회 심의를 거쳐 개정돼 왔고, 지난 개정들이 몇 년 간격으로 이어졌습니다. 금액은 바뀔 수 있으니 계약 시점의 시행령 본문을 한 번 확인하시는 편이 안전합니다.