전세자금대출 종류 버팀목·은행 대출 한도와 보증기관 비교 2026년

최종 업데이트 2026.10.29 · 기준 자료: 주택도시기금 「버팀목전세자금」 상품 안내(2026년 10월 29일 확인)

전세자금대출은 이름은 하나지만 실제로는 주택도시기금의 버팀목 대출과 은행 돈으로 나가는 일반 전세대출 두 갈래이고, 둘 다 은행이 아니라 보증기관(HUG·HF·SGI)의 보증서를 담보로 나갑니다. 그래서 같은 집이라도 어느 상품, 어느 보증을 고르느냐에 따라 한도가 두 배까지 벌어집니다.

이 글은 주택도시기금 상품 페이지 4곳, 한국주택금융공사·주택도시보증공사 보증 안내, 금융위원회 보도자료 원문을 2026년 10월 29일 기준으로 대조해 정리했습니다. 특정 은행이나 상품을 권하지 않으며, 계산 예시는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

전세자금대출 종류는 버팀목과 은행 일반 대출 두 갈래

전세 보증금을 빌리는 대출은 돈이 어디서 나오느냐로 먼저 갈립니다.

한도는 언제나 여러 상한 중 가장 작은 값입니다. 버팀목이라면 ① 상품별 호당 한도 ② 보증금 대비 비율(70~80%) ③ 보증기관 한도를 각각 계산해 가장 낮은 금액이 나옵니다. 은행 일반 대출도 보증금 80%와 보증기관의 소득·주택가격 심사 중 작은 쪽입니다.

버팀목 전세자금대출 일반·청년·신혼·신생아 한도와 금리

주택도시기금 포털에서 2026년 10월 29일 확인한 상품별 요건입니다. 공통으로 임대차계약 후 보증금 5% 이상을 낸 무주택 세대주, 부부합산 순자산 3.45억원 이하(2026년도 기준), 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 100㎡)여야 합니다.

금리표를 읽는 법은 단순합니다. 소득이 낮을수록, 보증금이 작을수록 금리가 낮습니다. 버팀목 일반은 연소득 2천만원 이하·보증금 5천만원 이하가 연 2.5%, 6천만~7.5천만원·보증금 1억 초과가 연 3.5%입니다. 대상 주택이 지방이면 여기서 0.2%p가 더 내려갑니다.

우대금리도 챙길 만합니다. 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p(2025년 3월 24일 신규분부터 자녀 1명당 4년)가 있고, 부동산 전자계약으로 계약하면 0.1%p가 붙는데 이건 2026년 12월 31일 신규 접수분까지입니다. 최종 금리는 연 1.0% 아래로 내려가지 않습니다.

신혼부부전용에는 눈여겨볼 예외가 있습니다. 부부합산 소득이 7.5천만원을 넘더라도 대출 신청인 본인 소득이 5천만원 이하면 신청할 수 있고, 이때는 최초 신규 시 보증금별 최고금리에 0.3%를 더합니다.

상위 글에 남아 있는 2025년 이전 한도

2025년 6월 28일, 금융위원회 가계부채 관리 강화 방안으로 버팀목 한도가 줄었습니다. 청년 2억 → 1.5억, 신혼 수도권 3억 → 2.5억·지방 2억 → 1.6억, 신생아 3억 → 2.4억입니다(일반은 그대로). 2025년 6월 27일 이전에 계약한 건만 종전 한도가 적용됩니다.

그런데 이번에 확인한 2026년 10월 13일자 상위 블로그 글에도 청년 한도 2억, 신혼 수도권 3억, 청년 금리 1.8~2.7%가 그대로 적혀 있었습니다. 기금 포털의 현재 금리는 청년 2.2~3.3%, 신혼 1.9~3.3%입니다. 한도·금리는 반드시 주택도시기금 상품 페이지에서 확인하세요.

은행 전세대출 금리와 보증기관 HUG·HF·SGI 차이

버팀목 소득 요건을 넘거나 한도가 모자라면 은행 일반 전세대출로 갑니다. 이때 은행은 세 보증기관 중 한 곳의 보증서를 받습니다. 금융위원회 보도자료도 한국주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증을 함께 전세대출 보증기관으로 묶어 규제합니다.

두 공공 보증의 가장 큰 차이는 반환보증이 붙어 있느냐입니다.

• HUG 전세금안심대출보증: 전세보증금반환보증과 대출특약보증이 한 상품입니다(분리 불가). 한도는 보증금 80%(신혼부부·청년가구 90%), 수도권 4억·그 외 3.2억(신혼·청년 4.5억·3.6억). 연간 인정소득 대비 이자가 40% 이내여야 하고, 1주택자는 2억을 넘을 수 없고 2주택자는 안 됩니다. 여기서 청년가구는 만 19~34세·연소득 5천만원 이하입니다.
• HF 일반전세자금보증: 대출보증만이고 반환보증은 따로 가입할 수 있습니다. 보증금 7억(서울·경기·인천 외 5억) 이하, 보증한도는 4억(1주택자 수도권·규제지역 1.8억, 그 외 2억)·보증금 80%·상환능력 한도 중 가장 적은 금액이고, 수도권·규제지역은 산출 결과의 8/9만 인정됩니다.
• SGI서울보증: 공식 상품 안내가 자바스크립트로만 열려 이번에 한도·요율 원문을 확인하지 못했습니다. 블로그에 도는 「최대 5억」 같은 수치는 공식 확인 전이라 여기 옮기지 않습니다. 취급 은행에서 직접 확인하세요.

두 보증 모두 선순위채권과 보증금을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 등기부 을구의 근저당이 크면 보증이 막히고, 보증이 막히면 대출도 막힙니다.

청년이라면 HF의 「무주택 청년」 특례 보증도 확인하세요. 금융위원회가 10월 19일 시행한다고 밝힌 확대안이 공사 페이지에 반영돼 있었습니다 — 만 39세 이하, 부부합산 7천만원 이하(신혼은 본인 7천만원 이하), 최대 2억원(신혼·미성년 자녀 가구 3억원), 보증비율 100%입니다.

은행별 금리는 은행연합회 소비자포털에서 같은 기준으로 비교할 수 있습니다. 대출종류에서 「전세자금대출」을 고르고 검색하면 됩니다.

2026년 10월 공시(2026년 9월 신규취급분)를 직접 조회해 보니, 취급 실적이 있는 은행들의 평균금리가 연 3.81~5.15%였고 대부분 4%대였습니다. 버팀목 일반(연 2.5~3.5%)과 1~2%p 차이입니다. 다만 이 숫자는 지난달 실제로 나간 대출의 평균이고, 신용점수도 신용평가사(CB) 기준이라 내 금리는 은행 상담에서 확인해야 합니다. 다음 공시는 11월 25일, 12월 29일(15시)입니다.

보증금 3억 전세 한도·이자 계산 예시

수도권 아파트 보증금 3억원, 무주택 세대주라고 가정하고 각 상품의 규칙(호당 한도와 보증금 대비 비율 중 작은 값)과 금리표를 그대로 적용해 계산했습니다. 이자는 원금 × 연이율 단순 계산이고 우대금리는 넣지 않았습니다.

같은 집인데 버팀목 일반은 1.2억, 은행 일반은 최대 2.4억입니다. 버팀목을 쓰면 자기자금이 1.8억 필요하고 은행을 쓰면 0.6억이면 됩니다. 대신 이자는 은행 쪽이 훨씬 큽니다. 한도와 금리가 반대로 움직이는 구조라 "가장 싼 상품"이 아니라 "내 현금으로 메울 수 있는 상품"부터 고르게 됩니다.

버팀목 한도가 모자랄 때 그 차액을 신용대출로 메우는 경우도 있는데, 신용대출은 DSR에 바로 잡힙니다. 연소득별 신용대출 한도는 신용대출 한도 계산 DSR·연소득 기준에서 따로 정리했습니다.

2026년 전세대출 규제, 시행 중인 것과 2027년 1월 예정

2026년 10월 29일 현재 이미 시행 중인 규제입니다.

무주택자의 전세대출은 지금도 DSR에 들어가지 않습니다. DSR 반영은 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출만이고, 금융위원회는 "시행 경과를 보고 단계적 확대를 검토"한다고만 밝혔습니다. 1주택자라면 집을 가진 상태에서 받는 주담대·신용대출과 전세대출 이자가 한 DSR 안에서 합쳐지니, 주담대 한도 계산 방식은 주택담보대출 한도 계산 LTV·스트레스 DSR을 함께 보세요.

다음은 2026년 8월 13일 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 발표됐지만 아직 시행 전인 내용입니다. 시행일은 2027년 1월 1일로 예정돼 있습니다.

• 비거주 1주택자 전세대출보증 제한: 수도권·규제지역 아파트 1채를 갖고(부부합산), 그 집을 남에게 세놓고 있으며(가족 제외), 본인·배우자 모두 그 집에 산 적이 없는 사람은 전세대출 신규·만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 금융위원회 자료에 따르면 이 조건의 1주택자 전세대출이 약 9.3조원(6.0만건)입니다.
• 예외: 법적 실거주 의무가 예정된 경우, 세입자 있는 집을 사서 그 계약이 끝나지 않은 경우(종료일까지 연장), 집주인이 보증금을 안 돌려줘 상환이 어려운 경우(연장), 퇴거 일정 조정(6개월 안팎 단기 연장), 여신심사위원회가 인정한 경우
• 1주택자 보증비율 추가 축소: 수도권·규제지역 80% → 70%, 그 외 90% → 80%. 무주택자는 지금과 같습니다.

2027년에 전세 만기가 돌아오는 1주택자라면 만기연장이 되는지, 보증비율이 낮아져 은행이 한도를 줄이지 않는지부터 미리 확인해야 합니다.

전세자금대출 신청 순서 계약 전부터 전입신고까지

순서가 틀리면 대출이 막히는 지점이 있어, 공식 요건을 시간순으로 다시 배열했습니다.

1. 계약 전 — 집부터 검사: 보증기관은 사람보다 먼저 집을 봅니다. 등기부 을구의 근저당(선순위채권) + 내 보증금이 주택가격 90% 안에 드는지, 건축물대장에 위반건축물 표시가 없는지 확인합니다. HUG는 위반건축물이면 보증이 안 됩니다. 확인할 서류와 순서는 부동산 계약 전 서류 확인 등기부등본·건축물대장에 있습니다. 은행에서 예상 한도를 먼저 물어보고, HF·HUG 홈페이지의 예상 보증 한도 조회도 써 볼 수 있습니다.
2. 계약 + 계약금 5% 이상: 버팀목·HF·HUG 모두 보증금 5% 이상 지급이 조건입니다. HUG는 공인중개사가 날인한 계약서여야 하고, 집주인이 채권양도 통지서를 받거나 승낙서에 동의하고 전화 확인에 응해야 합니다. 집주인이 이 절차를 모르면 보증서 발급이 늦어지므로, 계약 전에 전세대출을 쓸 예정이라고 미리 알려 두는 편이 안전합니다.
3. 대출·보증 신청: 신청 마감은 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내(갱신은 갱신일부터 3개월)지만, 대출금이 잔금일에 나가야 하므로 실제로는 잔금 전에 신청합니다. 버팀목은 「기금e든든」으로 비대면 신청한 뒤 수탁은행에 방문합니다.
4. 잔금일 = 대출 실행: 기금 대출금은 원칙적으로 집주인 계좌로 바로 들어갑니다.
5. 전입신고와 확정일자: HUG 보증 대출은 대출실행일 당일 전입신고 후 주민등록등본을 은행에 제출해야 합니다. 대항력과 우선변제권이 언제 생기는지는 확정일자 대항력 우선변제권 요건 판정에서 따로 다뤘습니다.

HF는 "임대차가 끝나거나 실제로 거주하지 않는 것이 확인되면 보증부대출금을 즉시 상환해야 한다"고 안내합니다. 전입만 해 두고 다른 곳에 사는 것은 대출 회수 사유입니다.

전세보증금반환보증과 전세대출은 다른 보험

전세대출은 은행에 갚을 돈을 빌리는 것이고, 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 대신 주는 것입니다. 대출을 받았다고 보증금이 보호되는 게 아닙니다.

• HUG 전세금안심대출보증으로 대출받았다면 반환보증이 이미 묶여 있습니다.
• HF 보증으로 대출받았다면 반환보증은 따로 가입해야 합니다.
• 반환보증 단독 가입 기한은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 2년 계약이면 1년 안입니다. 대출 실행 뒤 미루면 놓치기 쉽습니다.
• 보증 대상 보증금은 수도권 7억·그 외 5억 이하, 한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권입니다.

보증료는 생각보다 작습니다. HUG 보증료율표로 계산하면 보증금 3억원 아파트, 부채비율 70% 이하일 때 연 0.107% → 2년 약 64만 2천원입니다. 연소득 5천만원 이하면 60% 할인돼 2년 약 25만 7천원이고, 보증대상 보증금 3억원 이내는 연말정산 세액공제 대상이라고 HUG가 안내합니다. 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세 앱에서도 가입할 수 있습니다.

보증금을 못 돌려받은 채 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 신청방법과 등기 전 이사 위험을 먼저 보세요.

전세 만기 뒤 내 집 마련, 주택담보대출 한도는 무엇이 다른가요

전세대출을 2~4년 쓰다 보면 다음 결정은 대개 "전세를 연장할까, 이번에 살까"입니다. 이 결정에서 전세대출과 주택담보대출은 한도를 정하는 기준이 완전히 다릅니다. 무주택자 전세대출은 DSR에 들어가지 않고 보증금과 상품 한도로 정해지지만, 주담대는 LTV·주택가격별 한도·스트레스 DSR 중 가장 작은 값으로 정해집니다.

그래서 전세대출로 2억을 빌릴 수 있던 사람이 같은 소득으로 주담대를 알아보면 수도권 변동형 기준 DSR이 먼저 막는 경우가 많습니다. 정책 구입자금(디딤돌·보금자리론)은 소득·주택가격 요건이 따로 있습니다. 상품을 고르기 전에 은행 상담과 한국주택금융공사(1688-8114)·주택도시보증공사(1566-9009) 같은 공식 창구에서 조건을 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 버팀목 소득 요건을 조금 넘는데, 은행 일반 전세대출로 가면 금리가 얼마나 차이 나나요?

버팀목 일반은 연 2.5~3.5%이고, 은행연합회 2026년 10월 공시 기준 은행 전세자금대출 평균금리는 대부분 연 4%대(3.81~5.15%)였습니다. 보증금 2억을 빌린다고 하면 금리 1%p 차이가 연 200만원입니다. 신혼부부라면 합산 소득이 7.5천만원을 넘어도 본인 소득이 5천만원 이하면 신혼부부전용 버팀목을 신청할 수 있으니(최고금리 +0.3%), 은행으로 가기 전에 이 예외부터 확인하세요.

Q. 1주택자인데 서울에서 전세대출을 받으면 DSR에 들어가나요?

2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 원금이 아니라 이자만 들어가므로 영향은 주담대보다 작지만, 이미 주담대나 신용대출이 많다면 한도가 줄 수 있습니다. 보증기관 한도도 1주택자는 낮습니다 — HUG 2억, HF 수도권·규제지역 1.8억입니다. 그리고 그 집을 세놓고 한 번도 살지 않았다면 2027년 1월 1일부터 신규·연장이 원칙적으로 막힐 예정이니 미리 계획을 세워야 합니다.

Q. 청년 버팀목 한도가 2억이라고 들었는데 1.5억이라고 합니다.

2025년 6월 28일부터 청년전용 버팀목 호당 한도가 2억에서 1.5억으로 줄었습니다. 2025년 6월 27일 이전에 계약한 건만 2억이 적용됩니다. 만 25세 미만 단독세대주는 1.2억입니다. 한도가 모자라다면 HF 「무주택 청년」 특례 보증을 쓰는 은행 상품(만 39세 이하, 최대 2억, 신혼·유자녀 3억)을 함께 비교해 볼 수 있습니다.

Q. 대출은 HF 보증으로 받았는데 전세보증금반환보증도 따로 들어야 하나요?

HF 일반전세자금보증은 은행을 위한 대출보증이라 내 보증금을 보호하지 않습니다. 반환보증은 별도로 가입할 수 있고, 기한은 계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 안 되므로, 계약 전에 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

Q. 전세대출을 받아 놓고 실제로는 다른 곳에 살아도 되나요?

안 됩니다. 한국주택금융공사는 실제로 거주하지 않는 것이 확인되면 보증부대출금을 즉시 상환해야 한다고 안내하고, HUG 보증 대출은 대출실행일 당일 전입신고가 조건입니다. 직장 이전 등으로 이사해야 한다면 은행과 먼저 상환·이전 방법을 상의하세요.

자료를 대조하며 보인 전세대출의 진짜 갈림길

주택도시기금 상품 페이지와 보증기관 안내를 차례로 펼쳐 놓고 보니, 전세대출에서 사람들이 가장 많이 오해하는 지점은 금리가 아니라 한도의 출처였습니다. 상품 한도가 2.5억이어도 보증금 80%가 먼저 걸리고, 보증금이 충분해도 집의 선순위채권이 많으면 보증 자체가 막힙니다. 저는 이 순서를 알고 나서야 "왜 은행마다 한도가 다르냐"는 질문의 답이 보였습니다.

또 하나 걸렸던 것은 상위 글들이 여전히 2025년 6월 이전 한도와 금리를 적고 있다는 점입니다. 기금 페이지의 금리표는 자바스크립트로 채워져서 대충 보면 빈칸으로 보이는데, 그래서인지 옛 숫자가 그대로 복사돼 돌고 있었습니다. 계약 전에 반드시 기금 포털에서 내 소득 구간의 금리를 직접 확인하시길 권합니다.

마지막으로 날짜입니다. 1주택자 DSR 반영(2025.10.29)은 이미 시행 중이고, 비거주 1주택자 보증 제한과 보증비율 70%는 2027년 1월 1일 예정입니다. 무주택자에게는 당장 바뀌는 것이 없지만, 1주택자라면 지금 계약하는 전세의 만기가 2027년 이후인지부터 따져 봐야 합니다. 최종 판단은 대출받을 은행과 보증기관 상담에서 확인하시기 바랍니다.

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