공시지가조회 개별공시지가 열람 방법과 공시일 2026년

최종 업데이트 2026.10.29 · 기준 자료: 부동산공시가격알리미 「2026년 7월 1일 기준 개별공시지가 결정·공시 및 이의신청 알림」(2026.10.29)

공시지가조회는 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 합니다. 땅이면 「개별지 공시지가 열람」, 아파트·연립·다세대면 「공동주택 공시가격 열람」, 단독·다가구면 「개별주택 공시가격 열람」으로 들어가야 값이 나옵니다. 메뉴를 잘못 고르면 「조회 결과 없음」이 뜨는 것이 대부분의 실패 원인입니다.

공시지가는 땅값을 ㎡당 단가로 공시한 값이고, 집 전체 값은 「공시가격」이라는 다른 이름으로 공시됩니다. 2026년 일반 필지의 개별공시지가는 4월 30일에 공시됐고, 분할·합병된 땅의 추가공시는 바로 10월 29일에 나왔습니다. 이 글은 메뉴별 조회 순서, 결과 표를 읽는 법, 2026년 회차별 공시일과 현실화율까지 순서대로 정리했습니다.

공시지가조회 전에 정할 것 — 땅값인지 집값인지

먼저 결론입니다. 찾는 대상이 땅인지, 집 전체인지에 따라 메뉴와 단위가 다릅니다. 알리미 첫 화면도 「주택 공시가격 열람」과 「토지 공시지가 열람」 두 덩어리로 나뉘어 있습니다.

헷갈리기 쉬운 지점이 두 가지 있습니다.

• 아파트는 「공시지가」로 찾지 않습니다. 아파트 값은 토지와 건물을 한꺼번에 묶은 공동주택가격으로 공시됩니다. 땅값만 따로 보려면 그 단지 필지의 개별공시지가를 봐야 합니다.
• 오피스텔과 다가구주택은 공동주택 메뉴에 없습니다. 알리미 자주 묻는 질문은 둘 다 건축법상 공동주택이 아니어서 공동주택 공시 대상이 아니라고 안내합니다. 다가구는 단독주택 쪽(개별주택)에서 찾고, 오피스텔·상가는 국세청 기준시가나 시가표준액 체계로 넘어갑니다. 상가 쪽은 상가 재산세 계산 건물분과 토지분에 따로 정리했습니다.

값의 이름이 다섯 갈래로 나뉘고 각각 어느 세금으로 들어가는지는 공시가격 과세표준 공정시장가액비율과 보유세 계산 구조에서 표로 다뤘습니다. 여기서는 조회 자체에 집중합니다.

부동산공시가격알리미에서 공시지가조회 하는 순서

개별공시지가는 다음 순서로 조회합니다. 메뉴 이름과 입력 칸은 2026년 10월 29일 실제 화면 기준입니다.

1. 부동산공시가격알리미 접속 → 첫 화면 「토지 공시지가 열람」의 개별지 「열람하기」
2. 시·도 선택 — 2026년 화면에는 「전남광주통합특별시」가 목록에 들어가 있습니다. 광주·전남 주소는 여기서 찾습니다
3. 시·군·구 → 읍·면·동 선택
4. 지번 구분 선택 — 일반, 산, 가지번, 블럭지번 등 9종입니다. 지번 앞에 「산」이 붙은 땅은 「산」을 골라야 나옵니다
5. 본번 – 부번 입력 — 24-2번지라면 앞칸 24, 뒷칸 2. 도로명주소가 아니라 지번으로 넣습니다
6. 검색 → 결과 표에 연도별 개별공시지가가 한꺼번에 뜹니다. 「인쇄」 버튼으로 출력할 수 있습니다

다른 메뉴는 입력 칸이 조금씩 다릅니다.

• 공동주택: 「공동주택가격 열람」(올해 회차)과 「과년도 열람」 두 배너로 갈립니다. 읍·면·동까지 고른 뒤 건물번호 또는 단지명을 입력하고, 결과에서 동·호를 찾습니다. 결과 열은 공시기준·단지명·동명·호명·전용면적·공동주택가격입니다. 재건축 등으로 주소가 바뀐 집은 「공시기준일 검색」을 고른 뒤 변경 전 주소로 찾으라는 안내가 화면에 있습니다
• 개별주택: 지번까지 넣은 뒤 조회 기간을 「~부터 ~까지」로 고릅니다. 2005년부터 2026년까지 고를 수 있습니다
• 표준지·표준주택: 연도를 먼저 고릅니다. 표준지는 1996년부터, 표준주택은 2013년부터 목록에 있습니다

토지이용계획이나 토지대장 같은 공부 열람은 알리미가 아니라 일사편리에서 한다고 화면에 안내돼 있습니다. 가격이 어떻게 산정됐는지 묻고 싶다면 알리미 콜센터가 아니라 해당 시·군·구 담당자에게 문의하라는 문구도 같이 있습니다.

공시지가조회 결과 표 읽는 법 — 공시일자·㎡ 단가·표준지

결과 표에서 놓치기 쉬운 칸이 세 개 있습니다. 실제로 2026년 전국 표준지 공시지가 1위 필지인 서울 중구 충무로1가 24-2를 개별지 메뉴에서 조회해 보면 이렇게 나옵니다.

① 단위는 ㎡당입니다. 188,400,000원은 땅 전체 값이 아니라 1㎡의 값입니다. 토지 전체 값은 ㎡당 공시지가 × 면적(㎡)으로 만들어야 합니다. 예를 들어 ㎡당 100만 원인 땅 330㎡라면 3억 3천만 원입니다. 면적은 토지대장에서 확인합니다.

② 공시일자가 1월 23일이면 표준지입니다. 일반 필지의 2026년 개별공시지가 공시일은 4월 30일인데, 이 필지는 1월 23일로 찍혀 있습니다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조 제2항은 표준지로 선정된 토지에 대해 개별공시지가를 따로 결정·공시하지 않을 수 있다고 정합니다. 그래서 표준지는 1월에 공시된 값이 그대로 나옵니다. 우리 땅의 공시일자가 1월이면 「표준지구나」 하고 읽으면 됩니다.

③ 과거 값이 한 화면에 같이 나옵니다. 이 필지는 1990년부터 2026년까지 37개 연도가 한 번에 나왔습니다. 2018년 9,130만 원에서 2019년 1억 8,300만 원으로 두 배가 된 해처럼, 갑자기 뛴 해를 찾으면 그해 세금이 왜 올랐는지 설명이 됩니다.

같은 값을 국토교통부가 2025년 12월 공개한 공시가격(안) 상위 10개 필지 표와 맞춰 보니, 안에 적힌 188,400,000원이 최종 조회값과 똑같았습니다.

2026년 공시지가 공시일과 이의신청 기간 한눈에

2026년 공시는 기준일이 1월 1일인 본공시와, 그 뒤 새로 생기거나 바뀐 부동산을 받는 추가공시로 나뉩니다. 부동산공시가격알리미 공지사항을 회차별로 모두 열어 맞춘 일정입니다.

눈여겨볼 점은 개별공시지가 공시일입니다. 시행령 제21조가 정한 법정 기한은 「매년 5월 31일까지」인데, 2026년에는 한 달 이른 4월 30일에 공시됐습니다. 그래서 「개별공시지가는 5월 말에 나온다」는 설명을 보고 5월에 조회하러 가면 이미 공시된 뒤이고, 이의신청 기간(5월 29일 마감)도 거의 끝나 있습니다. 공시일은 해마다 그 범위 안에서 정해지므로, 다음 해에는 알리미 공지사항의 「결정·공시 및 이의신청 알림」을 먼저 보는 것이 정확합니다.

2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시 대상은 1,585만 1,336호(아파트 1,301만 4,876호·연립 54만 6,159호·다세대 229만 301호)였습니다. 공동주택가격 우편 통지는 2010년부터 중단돼서, 따로 알려 주지 않으니 직접 조회해야 합니다.

분할·합병한 땅은 7월 1일 기준 추가공시 — 2026년 10월 29일 공시

1월 1일 이후에 쪼개거나 합친 땅은 1월 1일 기준 값이 없습니다. 이런 땅은 시행령 제16조에 따라 기준일을 다르게 잡아 한 번 더 공시합니다.

• 대상: 분할·합병된 토지, 공유수면 매립 등으로 신규등록된 토지, 지목변경된 토지, 국·공유에서 사유로 바뀌어 개별공시지가가 없는 토지
• 1월 1일 ~ 6월 30일 사이에 사유가 생긴 땅 → 그해 7월 1일 기준, 10월 31일까지 공시
• 7월 1일 ~ 12월 31일 사이에 사유가 생긴 땅 → 다음 해 1월 1일 기준, 다음 해 5월 31일까지 공시

2026년 7월 1일 기준 개별공시지가는 10월 29일에 결정·공시됐고, 이의신청은 11월 27일(금)까지입니다. 부동산공시가격알리미 또는 필지가 있는 시·군·구(읍·면·동) 민원실에 「개별공시지가 이의신청서」를 우편·방문·팩스로 냅니다. 올해 상반기에 땅을 분할했거나 지목을 바꿨다면 지금 조회해 볼 차례입니다.

반대로 6월 1일 기준 공동주택·개별주택 추가공시의 이의신청은 10월 29일로 끝났습니다. 의견제출과 이의신청이 어떻게 다른지, 이의 사유를 어떻게 써야 받아들여지는지는 개별공시지가 이의신청 의견제출 차이와 신청 기한에서 조문과 판례로 정리했습니다.

공시가격 현실화율 2026 — 공동주택 69%·표준지 65.5%·표준주택 53.6%

공시값은 시세가 아닙니다. 국토교통부는 시세의 일정 비율만 공시가격에 반영하는데, 이 비율을 현실화율(시세반영률)이라고 부릅니다. 2026년에는 세 유형 모두 2025년 수준을 그대로 적용했습니다.

• 공동주택 69% — 국토교통부는 「부동산 시세변동만 공시가격에 반영」했다고 밝혔습니다
• 표준지 65.5%, 표준주택 53.6% — 2025년 12월 공시가격(안) 발표 때 「금년과 동일한 시세반영률」로 적용

비율이 같은데도 공시가격이 오른 것은 시세가 움직였기 때문입니다. 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 올랐고, 지역 차이가 컸습니다.

표준지는 공시가격(안) 기준으로 전국 3.35%(서울 4.89%), 표준주택은 2.51%(서울 4.50%) 올랐습니다. 공동주택 의견제출은 약 1.4만 건이 들어와 그중 1,903건(13.1%)이 조정됐습니다.

현실화율로 대략의 감을 잡을 수는 있습니다. 시세 10억 원 아파트에 69%를 곱하면 공시가격은 6억 9천만 원 안팎입니다. 다만 69%는 평균 정책값이라 단지·층·호수마다 실제 비율은 다르므로, 내 집 값은 반드시 조회한 숫자로 씁니다. 알리미 자주 묻는 질문도 공동주택가격은 과세 업무에 쓰이며 보상가격이나 담보가격과는 무관하다고 안내합니다.

조회한 공시지가가 들어가는 곳 — 재산세 6월 1일부터 건보료·기초연금까지

조회한 값이 실제로 쓰이는 곳은 생각보다 넓습니다. 하나씩 짧게 짚고 자세한 내용은 따로 정리한 글로 넘깁니다.

• 재산세·종합부동산세: 지방세법 제4조는 토지·주택의 시가표준액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다고 정합니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일(제114조)이라, 4월 30일에 공시된 값이 그해 고지서의 출발점이 됩니다. 납기는 주택이 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩, 토지가 9월 16~30일입니다. 고지서를 받은 뒤 분납·감면은 보유세 고지서 재산세 분납과 감면 신청 기한에 있습니다
• 취득세: 증여·상속처럼 매매가 아닌 취득에서는 공시가격과 시가인정액 중 무엇을 쓰는지가 갈립니다. 주택가격 세목별 적용 기준과 시가인정액
• 건강보험료(지역가입자): 재산 점수의 출발점에 공시가격이 있습니다. 지역가입자 건강보험료 재산 기준
• 기초연금: 소득인정액을 계산할 때 주택을 재산으로 환산합니다. 기초연금 재산 기준과 주택 공제액
• 실거래가 신고 검증: 알리미는 개별주택가격이 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격 기준으로도 쓰인다고 안내합니다

공시가격 확인서가 필요할 때 — 공동주택은 정부24+에서 무료

조회 화면에도 「인쇄」 버튼이 있지만, 관공서나 금융회사가 공적 확인서를 요구하면 따로 발급받아야 합니다.

국토교통부는 2025년 12월 18일부터 공동주택가격 확인서를 「정부24+」에서 전국 무료로 발급하고 있습니다. 그전에는 서울을 뺀 지역은 시·군·구청을 직접 찾아가야 했고, 서울은 서울시 자체 시스템에서 유료로 온라인 발급하던 방식이었습니다. 땅이나 단독주택의 확인서가 필요하다면 제출처가 요구하는 서식과 발급처를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

공시가격이 오른 집, 보유세와 주택연금 판단에서 갈리는 지점

공시지가조회를 마친 사람이 실제로 다음에 마주하는 결정은 대개 두 가지입니다. 이 집을 그대로 들고 갈 때 보유세가 얼마나 될지, 그리고 노후에 집을 담보로 쓸 계획이라면 주택연금 가입 기준 안에 드는지입니다.

종합부동산세법 제8조 제1항은 주택분 과세표준을 납세의무자별 공시가격 합계에서 공제금액(1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다. 그래서 공시가격이 18% 올랐다고 세금도 18% 오르지는 않습니다. 1주택·공동명의·다주택별 금액 차이는 종합부동산세 계산 사례 1주택·공동명의 특례에서 계산해 두었습니다.

주택연금은 한국주택금융공사 안내 기준으로 부부합산 공시가격 12억 원 이하 주택이 가입 대상입니다. 서울처럼 공시가격이 한 해 18% 넘게 오른 지역은 이 선에 가까워지는 집이 생길 수 있어, 조회한 값을 12억 원과 먼저 견줘 보는 것이 순서입니다. 12억 원을 넘을 때의 선택지는 주택연금 공시가격 12억 초과 가입 조건에 정리했습니다. 주택담보대출 한도는 공시가격이 아니라 금융회사의 평가로 정해지므로, 대출을 함께 검토한다면 금융회사에 직접 확인해야 합니다. 세액·가입 여부는 집마다 다르니 최종 판단은 관할 지자체 세무과·국세청·한국주택금융공사에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 우리 아파트를 「공시지가」로 찾았는데 안 나옵니다.

아파트·연립·다세대는 땅값과 건물값을 묶은 「공동주택가격」으로 공시되기 때문입니다. 알리미 첫 화면 「주택 공시가격 열람」 → 공동주택 「열람하기」로 들어가 읍·면·동까지 고른 뒤 건물번호나 단지명을 넣고, 결과에서 동·호를 찾으면 됩니다. 같은 단지라도 층·면적에 따라 값이 다르므로 호수를 정확히 골라야 합니다.

Q. 올해 땅을 분할했는데 2026년 값이 비어 있습니다.

1월 1일 이후 분할·합병된 땅은 1월 1일 기준 값이 없어서 그렇습니다. 1월 1일~6월 30일 사이에 분할했다면 7월 1일 기준으로 다시 공시되는데, 2026년에는 이 회차가 10월 29일에 공시됐습니다. 지금 다시 조회해 보고, 값에 이의가 있으면 11월 27일까지 이의신청할 수 있습니다. 7월 이후에 분할했다면 다음 해 1월 1일 기준으로 공시됩니다.

Q. 조회한 개별공시지가에 면적을 곱했더니 너무 큰 숫자가 나옵니다.

면적 단위를 확인하세요. 개별공시지가는 ㎡당 가격이라 면적도 ㎡로 곱해야 합니다. 평으로 곱하면 약 3.3배 작게, 다른 필지 면적을 쓰면 엉뚱한 값이 나옵니다. 면적은 토지대장(일사편리에서 열람)에 적힌 숫자를 씁니다.

Q. 공동주택가격 우편 안내문이 오지 않았습니다.

정상입니다. 알리미 자주 묻는 질문에 따르면 공동주택가격 소유자 우편 통지는 전자열람 보편화와 개인정보 노출 방지 등을 이유로 2010년부터 중단됐습니다. 알리미에서 조회하거나 시·군·구청(읍·면·동) 민원실에서 확인합니다.

Q. 공시가격이 시세보다 너무 낮은데 대출 한도도 이걸로 정해지나요?

아닙니다. 알리미는 공동주택가격이 과세 등 업무에 쓰이며 보상가격·담보가격과는 무관하다고 안내합니다. 대출 한도는 금융회사의 평가 기준으로 따로 정해지므로 금융회사에 직접 확인해야 합니다.

조회 화면의 공시일자 한 칸이 일정표보다 정확했습니다

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 건 「개별공시지가는 매년 5월 말 공시」라는 설명이 아직 널리 퍼져 있다는 점이었습니다. 법정 기한이 5월 31일인 것은 맞지만, 2026년 실제 공시일은 4월 30일이었습니다. 그 설명을 믿고 5월 말에 조회하면 이의신청 마감(5월 29일)을 놓치기 쉽습니다.

제가 보기에 일정을 가장 정확하게 알려 주는 곳은 블로그 요약도, 법조문도 아니라 조회 결과 표의 「공시일자」 칸입니다. 내 땅이 언제 공시됐는지, 표준지인지 아닌지가 그 한 칸에 찍혀 나옵니다. 연도별 값이 한꺼번에 뜨니 세금이 갑자기 오른 해도 거기서 찾을 수 있습니다.

또 하나는 추가공시입니다. 분할·합병·지목변경을 한 해에는 1월 기준 값이 없고, 7월 1일 기준 값이 10월 말에야 나옵니다. 이 회차는 상위 글에서 거의 다루지 않아 놓치기 쉬우니, 올해 땅에 손을 댄 분이라면 11월 27일 전에 꼭 다시 조회해 보시길 권합니다.

함께 보면 좋은 글

• 개별공시지가 이의신청 의견제출 차이와 신청 기한·행정심판 2026년
• 공시가격 과세표준 공정시장가액비율과 보유세 계산 구조 2026년
• 주택 재산세 세부담상한 폐지와 과세표준상한제 계산 2026년