기초연금 재산 얼마까지 있어도 받나, 집 있어도 받는 이유

"집 한 채 있으면 기초연금은 못 받는다더라."

부모님 신청을 도와드리려다 이 말 때문에 아예 접수도 안 해 보고 접는 경우를 자주 봤습니다.

결론부터 말씀드리면 기초연금에 "재산 얼마 이상이면 탈락"이라는 상한선은 없습니다. 재산은 그 자체로 잘리는 기준이 아니라, 지역별 공제액을 먼저 뺀 뒤 연 4%로 나눠 월 소득으로 환산되어 소득인정액에 합쳐질 뿐입니다.

그래서 2026년 기준으로 대도시에 사는 단독가구라면, 다른 소득이 전혀 없다는 가정 아래 일반재산이 8억원대여도 계산상으로는 자격선 안에 들어옵니다. 이 숫자가 어떻게 나오는지는 아래에서 산식과 함께 그대로 보여 드리겠습니다.

이 글은 보건복지부고시 제2026-10호와 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」를 근거로 했으며, 이 글은 2026년 9월 20일 기준입니다.

기초연금에 재산 상한선은 없습니다, 소득으로 환산할 뿐입니다

기초연금은 만 65세 이상 중 소득인정액이 선정기준액 이하인 분에게 지급하는 제도입니다. 2026년 선정기준액은 보건복지부고시 제2026-10호에 따라 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2,000원입니다.

여기서 핵심은 판정 대상이 "재산"이 아니라 "소득인정액"이라는 점입니다.

“`
소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 소득환산액
“`

즉 통장에 있는 돈이나 아파트 공시가격을 선정기준액과 직접 비교하는 것이 아닙니다. 재산은 아래 순서를 거쳐 월 단위 금액으로 바뀐 뒤에야 비교 대상이 됩니다.

1. 일반재산에서 지역별 기본재산액을 뺍니다
2. 금융재산에서 2,000만원을 뺍니다
3. 부채를 뺍니다
4. 남은 금액에 연 4%를 곱하고 12로 나눕니다
5. 고급자동차·회원권이 있으면 그 가액을 통째로 더합니다

그래서 같은 3억원이라도 대도시 아파트인지, 농어촌 토지인지, 예금인지, 4,000만원짜리 차인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

참고로 선정기준액에 아슬아슬하게 걸리더라도 0원이 되는 것은 아닙니다. 선정기준액에 가까우면 일부만 받는 구조가 따로 있어서, 부부가구의 경우는 부부 기초연금 559,520원 받는 소득인정액 기준에서 정리해 두었습니다.

2026년 기본재산액 공제는 대도시 1억 3,500만원부터 시작합니다

재산 계산에서 가장 먼저 빠지는 것이 기본재산액입니다. 거주 지역을 세 구간으로 나눠 아래 금액을 일반재산에서 먼저 공제합니다(고시 제8조).

• 특례시는 고양·수원·용인·창원·화성 다섯 곳입니다. 인구 100만 이상 도시로, 도에 속한 '시'지만 기본재산액은 대도시 기준을 적용받습니다.
• 특별자치도는 강원·전북·제주입니다. 이 지역의 '시'는 중소도시, '군'은 농어촌으로 봅니다.
• 광역시 안에 있는 '군'(예: 광역시 편입 도농복합군)은 대도시로 분류됩니다.

이 금액은 2025년과 같습니다. 선정기준액과 기준연금액은 매년 오르지만, 기본재산액은 2026년 고시에서도 그대로 유지됐습니다.

한 가지 꼭 기억하실 것이 있습니다. 기본재산액은 '일반재산'에서만 공제됩니다. 집이나 땅 없이 예금만 가지고 계신 분은 이 1억 3,500만원을 쓰지 못하고 금융재산 공제 2,000만원만 받습니다. 산식의 괄호마다 따로 계산해서 음수가 나오면 0으로 처리하기 때문에, 한쪽에서 남은 공제액이 다른 쪽으로 넘어가지 않습니다.

기본재산액은 집이 있는 곳이 아니라 내 주민등록 주소로 정해집니다

여기서 많이들 틀립니다. 기본재산액 구간은 물건이 어디에 있느냐가 아니라, 신청자의 주민등록상 주소가 어디냐로 정해집니다.

서울에 사시면서 강원도 땅을 가지고 계셔도 대도시 기준 1억 3,500만원을 공제받고, 반대로 군 지역에 주소를 두고 서울 아파트를 가지고 계시면 농어촌 기준 7,250만원만 공제받습니다.

부부의 주민등록 주소가 서로 다르면 둘 중 상위 도시를 기준으로 적용합니다. 부부 중 한 분이 요양이나 직장 문제로 주소를 옮겨 둔 경우가 여기에 해당하는데, 이때는 공제액이 커지는 쪽으로 적용되므로 오히려 유리하게 작용합니다.

보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」에 실려 있는 공식 예시가 이 구조를 잘 보여 줍니다.

대전에 1억원짜리 아파트, 화천군에 1억 2,000만원짜리 아파트를 가진 부부

두 채가 서로 다른 구간의 지역에 있지만, 상위 도시인 대전(대도시) 기준을 적용합니다.

“`
(2억 2,000만원 − 1억 3,500만원) × 4% ÷ 12개월
= 8,500만원 × 0.04 ÷ 12
= 340만원 ÷ 12
= 283,333원
“`

집 두 채 합쳐 2억 2,000만원인데 월 소득으로는 28만 3,333원으로 잡히는 셈입니다. 부부가구 선정기준액 395만 2,000원과 비교하면 한참 아래입니다.

만약 화천군(농어촌) 기준이 적용됐다면 공제액이 7,250만원이라 환산액은 더 커집니다. 주소 하나로 결과가 달라지는 항목이니, 신청 전에 등본상 주소부터 확인해 보시기 바랍니다.

재산의 소득환산액 계산, 내 숫자를 넣어 보는 방법

산식 전체는 아래와 같습니다. 괄호 구조가 결과를 좌우하므로 그대로 옮겨 씁니다.

“`
재산의 소득환산액
= [ { (일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채 } × 연 4% ÷ 12개월 ] + P

※ 각 괄호의 계산 결과가 음(−)이면 0으로 처리
※ P = 고급자동차(차량가액 4,000만원 이상) 및 회원권 가액 (월 100% 환산)
“`

재산 종류는 이렇게 나뉩니다.

• 본인 소유 주택을 임대하고 받은 임대보증금은 그 주택 공시가격의 50% 범위 안에서 재산에서 제외합니다(고시 제10조).
• 전세로 사는 분의 임차보증금(전세금)은 일반재산에 들어갑니다. 내 집이 없으니 재산이 없다고 생각하기 쉬운데, 전세금은 그대로 잡힙니다.

예시 1 — 대도시 아파트 3억 + 예금 5,000만원 (단독가구)

“`
일반재산 : 3억원 − 1억 3,500만원 = 1억 6,500만원
금융재산 : 5,000만원 − 2,000만원 = 3,000만원
부채 : 0원
─────────────────────────────────────────
합계 1억 9,500만원 × 0.04 ÷ 12 = 780만원 ÷ 12 = 650,000원
“`

재산의 소득환산액은 월 65만원입니다. 다른 소득이 없다면 소득인정액도 65만원이므로 단독가구 선정기준액 247만원보다 한참 낮습니다.

예시 2 — 중소도시 주택 4억 + 예금 1,000만원 + 부채 3,000만원 (단독가구)

“`
일반재산 : 4억원 − 8,500만원 = 3억 1,500만원
금융재산 : 1,000만원 − 2,000만원 = −1,000만원 → 0원 처리
부채 : 3,000만원 차감
─────────────────────────────────────────
합계 2억 8,500만원 × 0.04 ÷ 12 = 1,140만원 ÷ 12 = 950,000원
“`

여기서 두 가지를 확인하실 수 있습니다. 금융재산 괄호가 음수가 되면 0으로 끊고, 남은 1,000만원을 일반재산 쪽에서 더 빼 주지 않습니다. 반대로 부채는 전체 합계에서 그대로 차감됩니다.

예시 3 — 대도시 주택 2억 + 차량가액 5,000만원 자동차 (단독가구)

차 한 대 때문에 결과가 뒤집히는 경우입니다. 같은 조건에서 차량가액만 바꿔 비교해 보겠습니다.

고급자동차로 분류되는 순간 그 차는 일반재산에서 빠져나와 가액 전액이 P값으로 더해집니다. 월 5,000만원이 소득으로 잡히니 선정기준액 247만원과는 비교할 수준이 아닙니다. 이 구조는 바로 다음 항목에서 자세히 보겠습니다.

재산만 있을 때 얼마까지 되나 — 산식을 뒤집어 본 이론상 상한

이제 처음의 질문으로 돌아가겠습니다. "그래서 재산이 얼마까지 있어도 되느냐"입니다.

⚠ 아래 표는 보건복지부가 발표한 공식 표가 아닙니다. 위 산식에 2026년 값을 대입해 거꾸로 푼 계산값이고, 근로소득·연금소득 등 다른 소득이 전혀 없다고 가정했을 때의 이론상 상한입니다. 실제 판정은 공적자료 조사 결과로 이뤄지므로 이 숫자로 자신의 수급 여부를 단정하시면 안 됩니다.

역산 방법은 간단합니다.

“`
(재산 − 공제액) × 4% ÷ 12 ≤ 선정기준액
↓ 뒤집으면
재산 ≤ 선정기준액 × 12 ÷ 0.04 + 공제액
= 선정기준액 × 300 + 공제액
“`

단독가구라면 247만원 × 300 = 7억 4,100만원이 나오고, 여기에 지역별 공제액을 더하면 됩니다.

일반재산(부동산 등)만 있을 때

금융재산(예금 등)만 있을 때

기본재산액 공제를 못 받고 2,000만원만 빠지므로 상한이 크게 내려갑니다.

같은 금액이라도 부동산으로 가지고 있을 때와 예금으로 가지고 있을 때 1억원 이상 차이가 납니다. 기본재산액 공제가 일반재산에만 붙기 때문입니다.

여기에 부채가 있으면 그만큼 상한이 올라가고, 고급자동차나 회원권이 있으면 공제 없이 전액이 더해져 상한이 급격히 내려갑니다. 그리고 근로소득이나 연금소득이 조금이라도 있으면 그만큼 재산 쪽 여유가 줄어듭니다.

정리하면 "집이 있으면 못 받는다"는 말은 사실과 다릅니다. 대도시 기준으로 공시가격 8억원대 주택 한 채를 가지고 다른 소득이 없다면, 계산상으로는 자격선 안입니다.

4,000만원 넘는 차 한 대가 공제를 통째로 날립니다

재산 항목 중에서 결과를 가장 크게 흔드는 것이 고급자동차입니다. 상위노출 글들이 "4,000만원 이상은 전액 반영"이라고만 적고 넘어가는데, 실제로는 예외 규정이 더 중요합니다.

고급자동차 판정 기준 (고시 제11조제1항)

• 차량가액 4,000만원 이상인 승용차·승합차·이륜차
• 2대 이상이어도 개별 차량 가액 기준입니다. 3,000만원짜리 두 대를 합쳐 6,000만원으로 보지 않습니다
• 전기차는 보조금을 포함한 차량가액 전액으로 봅니다. 보조금 받은 만큼 빼 주지 않습니다
• 화물자동차·특수자동차, 덤프트럭·콘크리트믹서트럭은 고급자동차 기준을 적용하지 않습니다
• 공동명의 차량은 지분율을 적용하지 않고 전액을 봅니다. 다만 부부 공동명의 1대는 가구당 1대로 셉니다

고급자동차로 분류되면 기본재산액 공제 대상에서 아예 빠지고, 가액 전액이 P값으로 월 100% 산정됩니다. 위 예시 3에서 본 대로 결과가 완전히 달라집니다.

회원권도 같은 취급을 받습니다. 골프·승마·콘도·종합체육시설·요트 회원권이 여기에 들어갑니다.

고급자동차라도 연 4% 환산으로 내려오는 예외 5가지

그리고 아래는 재산 산정에서 완전히 제외됩니다.

• 분실·도난으로 자동차말소등록증을 제출한 경우
• 명의도용·대포차로 수사기관 수사 또는 판결이 확정된 경우
• 법인 또는 미등기 단체 명의 차량

여기에 더해, 공식 안내는 아래 세 가지를 1대에 한해 재산 산정에서 제외한다고 적고 있습니다. 문의가 많은 항목인데 잘 알려져 있지 않습니다.

• 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따라 상이등급 판정을 받은 국가유공자가 소유한 자동차
• 「장애인복지법」에 따라 등록된 장애인이 소유한 자동차 — 장애등급과 관계없습니다
• 「지방세특례제한법」 제4조에 따라 과세하지 않는 자동차

장애인 등록이 되어 있다면 차량 가액이 얼마든 그 차 한 대는 재산에서 빠진다는 뜻입니다. 본인이나 배우자가 여기 해당하는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

여기서 실무상 가장 많이 걸리는 것이 ③ 생업용입니다. 장사에 쓰는 차인데 승합차라 4,000만원 기준에 걸리는 경우가 대표적입니다.

판단이 갈리면 이의신청위원회 심사로 넘어가는데, 실제로 생업용 자동차를 인정받은 사례가 사업안내에 소개돼 있습니다. 재산 평가 결과에 납득이 안 되신다면 기초연금 탈락했을 때 이의신청하는 방법을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

자녀 명의 6억원 집에 살면 무료임차소득이 붙습니다

재산이 한 푼도 없는데 소득이 잡히는 경우가 있습니다. 무료임차소득입니다.

본인이나 배우자의 주민등록 주소지 주택이 1촌 이내 직계비속(자녀) 명의이고, 그 주택의 시가표준액이 6억원 이상이면 아래 산식으로 소득을 부과합니다(고시 제4조).

“`
무료임차소득(월) = 시가표준액 × 지분율 × 0.0078 ÷ 12
“`

시가표준액 10억원이면 월 65만원이 소득으로 잡힙니다. 단독가구 선정기준액 247만원의 4분의 1이 넘는 금액이라, 다른 소득이 조금만 있어도 판정이 뒤집힐 수 있습니다.

다만 아래 두 경우는 부과하지 않습니다.

• 자녀가 임차(전세·월세)한 집에 함께 사는 경우 — 자녀 소유 주택이 아니므로 해당 없습니다
• 2011년 7월 1일 이후 자녀에게 증여한 주택 — 이 경우는 기타(증여)재산으로 따로 잡히므로, 무료임차소득까지 물리면 이중 반영이 됩니다

시가표준액이 6억원 미만이면 자녀 명의 주택에 살아도 무료임차소득은 부과되지 않습니다. 이 6억원 기준은 2025년과 동일합니다.

재산 판정에서 사람들이 가장 많이 틀리는 다섯 가지

신청을 도와드리다 보면 같은 지점에서 반복해서 오해가 생깁니다.

저도 처음 계산해 볼 때 금융재산 쪽 남은 공제액이 일반재산으로 넘어가는 줄 알고 잘못 셌던 적이 있습니다. 괄호마다 따로 끊어 음수는 0으로 처리한다는 점만 기억하시면 실수를 줄일 수 있습니다.

기초연금이 결정된 뒤의 입금 주기가 궁금하시다면 기초연금 지급일 매달 25일 확인 방법에서 따로 정리해 두었습니다.

재산 대부분이 집인 분들이 마주하는 다음 결정 — 주택연금과 비교할 때 볼 것

위 계산을 해 보면 한 가지 상황이 자주 나옵니다. 공시가격 기준으로는 자격선 안인데, 정작 매달 쓸 현금이 없는 경우입니다. 재산의 대부분이 살고 있는 집 한 채인 분들이 여기에 해당합니다.

이때 "집을 팔거나 자녀에게 넘겨서 재산을 줄이면 되지 않느냐"는 생각을 하시는데, 제도상 그렇게 되지 않습니다.

처분하거나 증여한 재산은 사라지지 않고 기타(증여)재산으로 다시 잡힙니다. 처분일로부터 지난 개월 수에 자연적 소비금액(2026년 단독 2,679,518원, 부부 3,247,369원)을 곱한 만큼만 차감하고, 나머지는 그대로 남습니다. 의료비·장례비·교육비·장기요양 비용 등 실제 사용처가 확인되는 지출은 추가로 차감되지만, 수급 요건을 맞추려는 목적의 처분은 대부분 통하지 않습니다.

그래서 실제로 남는 선택지는 집을 계속 보유하면서 현금흐름을 만들 수 있는가의 문제가 됩니다.

한국주택금융공사의 주택연금이 그 축인데, 가입 연령·주택 공시가격 한도·부부 승계 조건·중도 해지 시 부담이 사람마다 다르게 걸립니다. 공시가격 한도에 걸리는 경우라면 주택연금 공시가격 12억 초과 시 선택지를, 나이별 수령액이 궁금하시면 주택연금 월지급금 나이별 수령액을 먼저 비교해 보시기 바랍니다.

다만 주택연금 월 지급금이 기초연금 소득인정액에 어떻게 반영되는지는 이 글이 근거로 삼은 2026년 기초연금 고시와 사업안내에서 확인하지 못했습니다. 두 제도를 함께 고려하신다면 국민연금공단 1355와 한국주택금융공사에 각각 확인하신 뒤 판단하시기 바랍니다. 특정 상품이나 금융회사를 권해 드릴 수 있는 사안이 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q. 대도시에 공시가격 3억원짜리 아파트 한 채만 있습니다. 신청해도 될까요?

산식에 넣어 보면 (3억 − 1억 3,500만) × 4% ÷ 12 = 월 55만원입니다. 단독가구 선정기준액 247만원과 비교하면 여유가 있습니다. 다만 국민연금이나 근로소득 등 다른 소득이 함께 잡히므로, 이 숫자만으로 수급 여부가 정해지지는 않습니다. 실제 판정은 공적자료 조사 결과로 이뤄집니다. 신청 전에 복지로 모의계산으로 대략을 확인하시되, 사업안내 자체가 모의계산을 "단순 참고용"이라고 못 박고 있다는 점도 함께 기억하시기 바랍니다.

Q. 자녀가 전세로 얻은 집에 함께 살고 있는데 무료임차소득이 붙나요?

붙지 않습니다. 무료임차소득은 자녀 명의로 소유한 주택에 사는 경우에만 부과합니다. 자녀가 임차(전세·월세)한 집은 자녀 소유가 아니므로 대상이 아닙니다. 다만 그 집의 임차보증금이 부모님 명의로 되어 있다면, 그건 부모님의 일반재산(임차보증금)으로 잡힙니다. 명의가 누구 앞으로 돼 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

Q. 차가 두 대인데 한 대가 4,000만원을 넘습니다. 합쳐서 보나요?

합산하지 않습니다. 개별 차량 가액 기준입니다. 3,500만원과 4,500만원짜리 두 대가 있다면 4,500만원짜리만 고급자동차로 분류돼 P값으로 전액 산정되고, 3,500만원짜리는 일반재산에 들어가 기본재산액 공제와 연 4% 환산을 그대로 받습니다. 부부 공동명의 차량 1대는 가구당 1대로 셉니다.

Q. 생업에 쓰는 승합차가 고급자동차로 잡혔습니다. 어떻게 해야 하나요?

생업용 자동차는 예외 사유 다섯 가지 중 하나이므로, 그 차를 실제로 생업에 쓰고 있다는 점을 소명하면 P값이 아니라 일반재산으로 내려와 연 4% 환산을 받을 수 있습니다. 판단이 갈리는 사안이라 사업안내는 애매한 경우 이의신청위원회 심사로 넘기도록 하고 있고, 실제로 생업용을 인정받은 사례도 실려 있습니다. 사업자등록증, 차량 사용 실태를 보여 줄 수 있는 자료를 준비해 주소지 읍·면·동 행정복지센터나 국민연금공단 지사에서 상담하시기 바랍니다.

Q. 재산을 줄이면 기초연금을 받을 수 있나요?

그런 목적의 처분·증여는 제도상 반영되지 않습니다. 처분하거나 증여한 재산은 기타(증여)재산으로 다시 산정되며, 처분일부터 지난 개월 수에 자연적 소비금액(2026년 단독 2,679,518원, 부부 3,247,369원)을 곱한 금액만 차감합니다. 다른 재산을 사거나 부채를 갚은 경우, 의료비·장례비·혼례비·교육비·장기요양 비용, 이혼 위자료와 양육비, 경매·공매 처분금액, 재산 처분 관련 세금은 사용처가 확인되면 추가로 차감됩니다. 즉 실제로 쓴 돈만 빠지고, 남아 있는 것으로 보이는 금액은 그대로 재산으로 잡힙니다.

마무리 — 확인은 세 곳에서

기초연금 재산 기준을 정리하면 이렇습니다.

1. 재산 상한선은 없습니다. 지역별 기본재산액을 뺀 뒤 연 4%로 환산해 소득인정액에 합칩니다
2. 기본재산액은 대도시 1억 3,500만원 / 중소도시 8,500만원 / 농어촌 7,250만원이고, 내 주민등록 주소 기준입니다
3. 일반재산만 있고 다른 소득이 없다면 대도시 단독가구 기준 약 8억 7,600만원까지가 계산상 상한입니다(이론값)
4. 4,000만원 이상 자동차와 회원권은 공제 없이 전액이 더해집니다. 예외 다섯 가지를 먼저 확인하세요
5. 자녀 명의 6억원 이상 주택에 살면 무료임차소득이 붙습니다. 자녀가 임차한 집은 해당 없습니다

이 글의 계산은 전부 보건복지부고시 제2026-10호와 「2026년 기초연금 사업안내」의 산식을 그대로 따른 것이지만, 실제 수급 여부는 공적자료 조사 결과로 정해집니다. 이 글의 숫자만 보고 신청을 포기하거나 확정적으로 판단하지 마시기 바랍니다.

확인은 아래 세 곳에서 하실 수 있습니다.

• 주소지 읍·면·동 행정복지센터 — 신청과 재산 항목 상담
• 국민연금공단 1355 — 전국 지사 상담, 거동이 어려우면 찾아뵙는 서비스
• 보건복지상담센터 129 — 제도 전반 문의

기초연금 금액이 올해 어떻게 바뀌었는지는 2026년 기초연금 인상분 반영 시점에서 확인하실 수 있습니다.

함께 보면 좋은 글

• 기초연금 이의신청 방법과 90일 기한, 탈락 후 할 일 두 가지
• 부부 기초연금 559,520원 받으려면 소득인정액 얼마 이하여야 할까요
• 주택연금 공시가격 12억 초과하면 못 드나 — 2주택 처분조건과 실제로 남는 선택지