최종 업데이트 2026.10.06 · 기준 자료: 소득세법 제97조·제97조의2, 같은 법 시행령 제67조·제163조 (국가법령정보센터 2026년 10월 시행 조문)
상가를 팔 때 세액을 가장 크게 움직이는 것은 세율이 아닙니다. 양도가액에서 무엇을 뺄 수 있는지입니다. 상가는 아파트와 달리 사업자 이력이 따라붙고, 인테리어·명도·부담금처럼 금액이 큰 지출이 중간에 끼어 있어 같은 영수증 한 장이 들어가기도 하고 통째로 버려지기도 합니다.
이 글은 상가 양도세 필요경비를 "인정 항목 목록"으로 나열하지 않습니다. 조문이 서랍을 어떻게 나눠 놓았는지 보고, 내 지출이 어느 서랍에 들어가는지 판정하는 질문으로 정리했습니다. 감가상각처럼 사업소득 쪽에서 이미 쓴 돈이 양도세에서 어떻게 되돌아오는지가 상가 특유의 함정이고, 여기서 금액이 가장 크게 어긋납니다.
계약서 금액이 부가세 포함인지 별도인지, 포괄양수도로 넘기는지는 그 자체로 다른 축이라 상가 양도세 부가가치세와 포괄양수도 처리에서 따로 다뤘습니다. 여기서는 부가세 처리가 끝난 뒤의 금액에서 시작합니다.
상가 양도세 필요경비는 세 개의 서랍으로 나뉩니다
소득세법 제97조 제1항은 양도가액에서 빼는 필요경비를 세 호로만 정해 놓았습니다. 항목을 외우는 것보다 이 세 칸을 기억하는 편이 빠릅니다.
| 서랍 | 조문 | 상가에서 들어가는 대표 항목 |
|---|---|---|
| ① 취득가액 | 제97조 제1항 제1호 | 매입가, 취득세·등록면허세, 취득 때 중개보수, 법무사 보수, 소유권 확보 소송비용 |
| ② 자본적지출액 | 제97조 제1항 제2호 + 시행령 제163조 제3항 | 용도변경·개량·이용편의 지출, 승강기·냉난방 설치, 개발부담금, 재건축부담금 |
| ③ 양도비 | 제97조 제1항 제3호 + 시행령 제163조 제5항 | 팔 때 중개보수(소개비), 계약서·신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 명도비용 |
세 서랍은 서로 넘나들지 않습니다. 같은 공사비라도 ②에 들어가면 인정되고, 사업소득 쪽에서 이미 비용으로 썼다면 ①이 깎이는 쪽으로 작동합니다. 순서를 섞으면 숫자가 두 번 어긋납니다.
취득가액을 실제 계약서 금액으로 쓸 수 없는 경우에 매매사례가액·감정가액·환산취득가액으로 순차 내려가는 구조는 취득가액을 정하는 순서와 환산취득가액에 정리돼 있습니다. 이 글은 실제 거래가액을 쓸 수 있는 상태를 기본으로 봅니다.
증빙 요건은 두 갈래입니다 — 적격증빙이 없어도 되는 길
여기가 상위 검색 결과에서 가장 자주 잘못 설명되는 대목입니다. "세금계산서·카드전표·현금영수증이 없으면 무조건 안 된다"는 서술이 반복되는데, 시행령 문언은 그렇게 쓰여 있지 않습니다.
소득세법 시행령 제163조 제3항과 제5항은 자본적지출액과 양도비를 각각 이렇게 한정합니다.
그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우
「또는」으로 연결된 두 갈래입니다. 적격증빙을 받아 보관했거나, 아니면 계좌이체 내역 같은 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되면 됩니다. 그래서 상가 인테리어 공사를 세금계산서 없이 현금이체로 치렀더라도, 이체 내역과 공사 계약서·견적서가 남아 있으면 길이 아예 막힌 것은 아닙니다.
반대로 가장 위험한 형태는 현금으로 직접 건네고 간이영수증만 받은 경우입니다. 적격증빙도 아니고 금융거래 기록도 없어서 두 갈래 모두에 걸치지 못합니다. 상가 공사는 금액이 커서 이 한 가지 습관이 수천만원을 가릅니다.
- 공사대금은 반드시 계좌로 보냅니다. 송금인·수취인·금액·날짜가 통장에 남습니다
- 견적서와 계약서를 함께 보관합니다. 이체 내역만으로는 "무엇에 쓴 돈"인지가 안 나옵니다
- 공사 전후 사진을 남깁니다. 아래에서 볼 자본적지출 판정에서 쓰입니다
인테리어·리모델링은 금액과 주기로 갈립니다
상가 보유자가 가장 많이 묻는 지출입니다. 조문은 "인테리어"라는 단어를 쓰지 않고, 자본적 지출의 정의로 처리합니다.
소득세법 시행령 제67조 제2항은 자본적 지출을 「내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비」로 정하고, 다음을 포함한다고 열거합니다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
- 재해 등으로 멸실·훼손되어 본래 용도로 쓸 수 없게 된 것의 복구
- 그 밖에 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것
그리고 같은 조 제3항이 반대쪽 선을 그어 둡니다. 사업자가 그 수선비를 필요경비로 계상한 경우, 아래 어느 하나에 해당하면 자본적 지출에 포함하지 않습니다.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 금액 | 개별 자산별로 수선비 지출액이 600만원 미만 |
| 비율 | 개별 자산별로 직전 과세기간 종료일 현재 재무상태표상 자산가액(취득가액 − 감가상각누계상당액)의 100분의 5에 미달 |
| 주기 | 3년 미만의 주기적인 수선을 위한 비용 |
실무에서 쓸 수 있게 뒤집으면 이렇습니다. 상가 구조를 바꾸거나 설비를 새로 넣어 가치가 올라간 공사는 ② 서랍, 원상태를 유지하기 위한 도배·도색·방수·보일러 교체 같은 공사는 그 해 사업소득 비용입니다. 그리고 금액이 600만원을 밑돌고 몇 년마다 반복하는 공사라면, 사업소득 비용으로 처리한 이상 양도세 쪽에서 다시 꺼내기 어렵습니다.
판정이 애매할 때 실제로 갈리는 기준은 "그 공사를 하고 임대료를 올려 받았는가"입니다. 올려 받았다면 가치가 현실적으로 증가한 쪽에 가깝고, 그 근거(변경 전후 임대차계약서)가 남아 있습니다.
*출처: 국가법령정보센터 「소득세법 시행령 제67조」 조문 (2026.10.06 캡처)*
임대사업 비용으로 쓴 돈은 양도세에서 다시 쓰지 못합니다
상가에만 있는 함정이고, 금액이 가장 큽니다. 소득세법 제97조 제3항은 이렇게 정합니다.
양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다
즉 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 매년 건물분 감가상각비를 비용으로 떨어 왔다면, 그 누계액만큼 취득가액이 줄어든 상태로 양도차익이 계산됩니다. 임대소득세를 줄여 온 금액이 양도세로 되돌아오는 구조입니다.
주의할 표현이 두 개 있습니다.
- 「산입하였거나 산입할」 — 실제로 신고서에 넣었는지와 무관하게, 넣어야 했던 금액이면 차감 대상이라는 문언입니다. "나는 안 넣었으니 괜찮다"로 넘길 수 없습니다
- 건물분에만 붙습니다. 토지는 감가상각 대상이 아니라서, 토지·건물 안분 비율이 달라지면 차감되는 금액도 함께 달라집니다
여기에 하나 더 있습니다. 시행령 제67조 제1항은 즉시상각의 의제를 정하는데, 감가상각자산을 취득하기 위해 지출한 금액이나 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산합니다. 공사비를 그 해 비용으로 한 번에 떨었다면, 양도세 단계에서 자본적지출로 다시 쓰는 길이 사실상 닫힙니다.
그래서 상가를 가진 분이 매도 전에 꺼내야 하는 서류는 등기부등본이 아니라 지난 종합소득세 신고서의 감가상각비명세입니다. 국세청이 안내하는 양도소득세 제출서류에도 계약서 사본·자본적지출 증빙과 함께 감가상각비명세가 들어 있습니다.
임차인 명도비용이 들어가는 자리와 들어가지 않는 자리
상가 매도에서 현금으로 가장 크게 나가는 항목이 임차인 정리 비용입니다. 조문 위치는 ③ 양도비 서랍이고, 문언이 중요합니다.
시행령 제163조 제5항 제1호 라목은 양도비에 「매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용」을 넣습니다. 세 조건이 한 문장에 들어 있습니다.
| 문언 | 의미 |
|---|---|
| 매매계약에 따른 | 그 상가를 파는 계약과 연결돼 있어야 합니다. 계약 체결과 무관한 시기의 합의금은 이 문언에 들어가지 않습니다 |
| 인도의무를 이행하기 위하여 | 매수인에게 비워서 넘겨 주기로 약정했을 때의 지출입니다. 특약란에 그 약정을 남겨 두어야 연결이 보입니다 |
| 양도자가 지출하는 | 매수인이 부담한 명도비는 양도자의 양도비가 아닙니다 |
실무에서 갈리는 지점은 시기입니다. 내가 그 상가를 살 때 기존 임차인을 내보내며 쓴 돈은 "매매계약에 따른 인도의무"가 아니라 취득 과정의 지출이므로, ③ 서랍이 아니라 ① 취득가액 쪽에서 볼 문제입니다. 경매로 받은 상가에서 대항력 여부에 따라 결론이 갈린다는 설명이 널리 퍼져 있지만, 이 부분은 조문 문언이 아니라 유권해석의 영역입니다. 본인 사안으로 국세상담센터에 확인하시는 편이 안전합니다.
권리금을 주고받은 경우는 또 다른 세목이 끼어듭니다. 임차인이 받은 권리금은 기타소득이고, 사업용 부동산과 함께 넘긴 영업권은 양도소득입니다. 상가 권리금 쪽 판단은 상가 권리금 회수기회 보호와 권리금 세금에서 따로 봤습니다.
양도비와 부담금 — 금액이 큰데 자주 빠지는 항목
③ 양도비 서랍에 들어가는 것은 시행령 제163조 제5항이 열거한 것들입니다. 상가에서 실제로 쓰이는 것만 추리면 이렇습니다.
- 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용
- 공증비용, 인지대, 소개비 — 소개비가 팔 때 지급한 중개보수입니다
- 명도비용 (앞 절)
- 취득할 때 법령에 따라 매입한 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 양도해 생긴 매각차손. 금융기관 외의 자에게 팔았다면 같은 날 금융기관에 팔았을 때의 매각차손을 한도로 합니다
② 자본적지출 서랍에서 자주 빠지는 것은 부담금과 소송비용입니다. 금액이 큰데 영수증이 공사비 서류와 따로 보관돼 있어 잊힙니다.
| 항목 | 근거 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 개발부담금 | 시행령 제163조 제3항 제3호의2 | 납부의무자와 양도자가 다르면 양도자에게 사실상 배분될 금액 |
| 재건축부담금 | 같은 항 제3호의3 | 같은 구조 |
| 소유권 확보 소송·화해비용 | 제163조 제1항 제2호(취득 관련) / 제3항 제2호(취득 후) | 그 지출한 연도의 소득금액 계산에서 이미 필요경비에 산입된 것은 제외 |
| 수용 보상금 증액 소송비용 | 같은 항 제2호의2 | 증액보상금을 한도로 합니다 |
| 재건축 시 철거비용 | 같은 항 제3호 괄호 | 재해·노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 |
소송비용 두 줄의 단서가 핵심입니다. 임대사업 쪽에서 이미 비용으로 떨었다면 양도세에서 다시 쓰지 못합니다. 앞 절의 감가상각비와 같은 원리입니다. 상가는 사업소득과 양도소득 두 장부가 동시에 돌아가기 때문에, 한 지출이 어느 장부에서 쓰였는지를 먼저 확인해야 합니다.
*출처: 국가법령정보센터 「소득세법 시행령 제163조 제3항」 조문 (2026.10.06 캡처)*
계약서를 잃어버린 상가는 필요경비가 3%로 바뀝니다
오래 보유한 상가에서 자주 벌어집니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 순차로 적용합니다.
문제는 그다음입니다. 환산취득가액을 쓰면 ②·③ 서랍이 실제 금액이 아니라 개산공제로 바뀝니다. 시행령 제163조 제6항이 금액을 정해 둡니다.
| 자산 | 개산공제 |
|---|---|
| 토지 | 취득 당시 개별공시지가 × 3/100 |
| 건물 | 취득 당시 기준시가 × 3/100 |
| 미등기양도자산 | 위 금액의 3/1,000 |
상가는 공사비·부담금이 큰 자산이라 이 3%가 실제 지출보다 훨씬 작은 경우가 많습니다. 그래서 제97조 제2항 제2호 단서가 선택권을 둡니다. 「환산취득가액 + 개산공제」가 「자본적지출액 + 양도비 합계」보다 적은 경우에는 후자를 필요경비로 할 수 있습니다. 어느 쪽이 큰지 두 번 계산해 보고 고르는 자리입니다.
여기서 감정평가를 받아 감정가액으로 가는 길과 환산취득가액으로 가는 길의 손익이 갈립니다. 평가 수수료가 얼마나 드는지는 감정평가 비용 산정기준과 수수료 계산에서 정리했습니다. 참고로 건물을 신축·증축하고 5년 이내에 양도하면서 환산취득가액을 쓰면 건물분 환산취득가액의 5%가 가산세로 붙으므로, 이 경우는 계산을 더 신중하게 해야 합니다.
증여·상속으로 받은 상가는 서랍이 하나 더 열립니다
받은 상가를 파는 경우 ① 취득가액의 출발점이 달라집니다. 시행령 제163조 제9항은 상속·증여받은 자산의 취득 당시 실지거래가액을 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다.
그리고 배우자나 직계존비속에게 증여받고 10년 이내에 파는 경우에는 소득세법 제97조의2 제1항의 이월과세가 걸립니다. 이때 필요경비 서랍이 이렇게 바뀝니다.
- 취득가액은 증여한 사람이 취득할 당시의 금액으로 돌아갑니다 (제1호)
- 증여한 사람이 그 자산에 지출한 자본적지출액도 필요경비에 포함됩니다 (제2호). 내가 쓴 돈만 세는 것이 아닙니다
- 내가 냈거나 낼 증여세 상당액을 필요경비에 산입합니다 (제3호). 산입되는 금액은 양도가액에서 제97조 제1항·제2항 금액을 뺀 잔액을 한도로 합니다
2번이 자주 빠집니다. 증여받기 전 아버지가 상가에 승강기를 넣은 공사비가 있다면 그 증빙까지 챙겨야 합니다. 이월과세 전체 구조와 10년 계산 사례는 배우자 증여 이월과세 10년 계산에 정리돼 있습니다.
가업상속공제가 적용된 자산이면 또 다른 식을 씁니다. 제97조의2 제4항은 취득가액을 「피상속인의 취득가액 × 가업상속공제적용률」 + 「상속개시일 현재 자산가액 × (1 − 적용률)」의 합계로 정합니다.
상가를 정리한 뒤 남는 돈 — 임대소득과 금융소득의 과세 구조를 먼저 비교해야 합니다
상가를 팔면 매달 들어오던 임대료가 끊깁니다. 그래서 매도 결정은 세액 계산에서 끝나지 않고 "그 돈을 어디에 두면 과세가 어떻게 달라지는가"로 이어집니다. 임대소득은 종합소득에 합산돼 다른 소득과 함께 누진세율을 맞고, 금융자산으로 바꾸면 이자·배당이 금융소득이 되어 연 2,000만원 선을 기준으로 분리과세와 종합과세가 갈립니다. 과세 구조 자체가 다른 트랙입니다.
비교할 축은 세 가지입니다. 첫째, 내 다른 소득과 합쳐질 때 어느 쪽이 더 높은 구간에 들어가는가. 둘째, 건강보험료 산정에 어떻게 반영되는가 — 임대소득과 금융소득은 지역가입자 보험료에서 잡히는 방식이 다릅니다. 셋째, 세액공제를 받을 수 있는 계좌를 쓸 여지가 있는가. 연금계좌는 납입 단계에서 세액공제가 붙지만 인출 단계에 과세가 걸리므로 시점을 함께 봐야 합니다.
어느 상품이 유리한지는 사람마다 다르고, 수익률을 단정할 수 있는 영역이 아닙니다. 금융소득 종합과세의 문턱이 실제로 어디서 걸리는지는 금융소득종합과세 2천만원 초과 계산 사례에서 숫자로 따져 뒀습니다. 결정 전에 국세상담센터와 금융감독원 안내로 본인 사안을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 인테리어 공사를 세금계산서 없이 계좌이체로만 치렀습니다. 필요경비로 인정받을 수 있나요?
조문 문언으로는 길이 열려 있습니다. 시행령 제163조 제3항은 적격증빙을 수취·보관한 경우 또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우를 모두 적습니다. 다만 이체 내역만으로는 "무엇에 쓴 돈인지"가 드러나지 않으므로, 공사 계약서·견적서·시공 전후 사진을 함께 보관해 두어야 합니다. 그리고 그 공사가 자본적 지출에 해당하는지(가치 증가·내용연수 연장)는 별개의 판정이고, 금액이 600만원 미만이거나 3년 미만 주기의 반복 수선이라면 사업소득 비용 쪽으로 봅니다.
Q. 임대사업자 등록을 하지 않고 상가를 보유했습니다. 감가상각비 차감이 없나요?
제97조 제3항은 "사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액"을 대상으로 합니다. 사업소득 계산 자체가 없었다면 차감할 금액이 생기지 않습니다. 다만 사업자등록을 하지 않았더라도 임대료를 받아 소득세를 신고해 왔다면 그 신고 내용을 먼저 확인하셔야 합니다. 판단이 갈리는 자리라 본인 신고 이력을 들고 확인하는 편이 안전합니다.
Q. 보유 중에 낸 재산세와 대출이자도 필요경비인가요?
필요경비 세 서랍 어디에도 들어가지 않습니다. 보유 단계의 세금과 금융비용이라 양도차익을 계산할 때 빼는 항목이 아닙니다. 임대사업으로 신고하고 있었다면 그 해 사업소득의 비용으로 처리하는 항목입니다. 두 장부를 구분하는 것이 상가 세금의 기본입니다.
Q. 매수인이 중개보수를 전액 부담했습니다. 제 양도비에 넣을 수 있나요?
넣지 못합니다. 시행령 제163조 제5항은 양도자가 지출한 비용으로 한정합니다. 반대로 내가 부담한 금액은 영수증과 이체 내역이 있으면 소개비로 들어갑니다. 공동명의 상가라면 각자 지분만큼 각자 계산하므로, 한 사람 계좌에서 전액이 나갔다면 내부 정산 내역을 남겨 두는 편이 좋습니다.
Q. 필요경비를 빠뜨리고 신고했습니다. 지금이라도 고칠 수 있나요?
경정청구로 되돌릴 수 있는 기간이 정해져 있습니다. 증빙을 다시 모아 청구하는 절차와 기산일은 경정청구 기간 5년 기산일과 환급가산금에 정리해 뒀습니다. 다만 청구 단계에서는 증빙 요건을 더 엄격하게 보므로, 적격증빙이나 금융거래 기록 중 하나는 반드시 갖춰져 있어야 합니다.
조문을 서랍별로 다시 묶어 보고 가장 아깠던 두 가지
이 글을 쓰기 위해 소득세법 제97조와 시행령 제163조·제67조를 호 단위로 끊어 읽고, 같은 키워드의 상위 검색 결과를 함께 대조했습니다. 제가 가장 신경이 쓰였던 것은 증빙 요건을 적격증빙 하나로만 소개하는 글이 너무 많다는 점이었습니다. 시행령은 「또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우」를 분명히 적어 두었는데, 이 뒷문장이 통째로 빠진 설명을 보고 공사비를 포기하는 분이 생깁니다. 반대로 현금으로 건네고 간이영수증만 받은 지출은 두 갈래 모두에 걸치지 못합니다. 결국 중요한 것은 영수증의 종류가 아니라 돈이 계좌로 움직였는지입니다.
두 번째는 상가가 장부를 두 개 들고 있다는 사실이 거의 다뤄지지 않는다는 점입니다. 감가상각비 차감(제97조 제3항)도, 즉시상각의 의제(시행령 제67조 제1항)도, 소송비용 단서의 「이미 필요경비에 산입된 것은 제외」도 모두 같은 말을 합니다. 사업소득에서 한 번 쓴 돈은 양도소득에서 다시 쓸 수 없습니다. 임대소득세를 줄이려고 공사비를 그 해에 다 떨어 놓고 매도 시점에 자본적지출로 또 넣으려 하면, 그 자리에서 숫자가 어긋납니다.
그래서 순서에 대한 판단은 분명합니다. 매도 일정을 잡기 전에 지난 종합소득세 신고서의 감가상각비명세와 수선비 처리 내역을 먼저 꺼내 보는 것이 계산기를 돌리는 것보다 먼저입니다. 그 두 장을 확인하면 취득가액이 얼마나 깎여 있는지가 보이고, 그때부터 필요경비 증빙을 모으는 일이 의미를 갖습니다. 상가는 취득 경위와 사업자 이력에 따라 결론이 갈리는 자산이라, 금액을 확정하기 전에 국세상담센터(국번 없이 126)나 세무 전문가에게 본인 서류를 대고 확인하시기 바랍니다.