부동산 매매계약서 양식 특약 작성법 계약금·해약금·하자담보책임

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「민법」 제565조·제580조·제584조, 대법원 2014다231378 판결 (법제처 국가법령정보센터)

부동산 매매계약서 양식은 중개사무소 서식이든 국토교통부가 권장하는 표준 서식이든, 들어가야 할 항목은 공인중개사법 시행령 제22조가 정한 아홉 가지로 같습니다. 양식을 고르는 데서 결과가 갈리지 않습니다. 갈리는 곳은 아홉 번째 칸, 「그 밖의 약정내용」입니다.

특약을 비워 두면 민법의 기본 규칙이 그 자리를 채웁니다. 계약금으로 언제까지 물릴 수 있는지, 하자는 몇 개월 안에 따져야 하는지, 잔금과 등기는 어떤 순서로 주고받는지 모두 조문에 기본값이 있습니다. 이 글은 그 기본값을 먼저 보여 드리고, 특약이 무엇을 바꾸는지를 상황별로 정리했습니다. 2026년 9월 27일 법제처 원문 기준입니다.

부동산 매매계약서 양식의 빈칸 뒤에는 민법이 있습니다

계약서 칸마다 「비워 두면 적용되는 조문」이 있습니다. 네이버 쪽 글에서 아홉 개 기재사항과 표준 서식의 근거를 정리했으니, 여기서는 그 칸들이 비었을 때 무엇이 적용되는지로 바로 들어갑니다. 계약금 규칙의 중심 개념인 해약금부터 보겠습니다.

이 표가 특약의 설계도입니다. 기본값이 내게 불리하면 특약으로 바꾸고, 기본값으로 충분하면 굳이 쓰지 않아도 됩니다. 등기부·건축물대장처럼 계약서에 적을 사실을 먼저 확인하는 순서는 부동산 계약 전 서류 확인에서 다뤘습니다.

계약금은 「보낸 돈」이 아니라 「약정한 돈」이 기준입니다

계약금을 나눠 보내기로 했는데 일부만 들어간 상태에서 매도인이 마음을 바꾸면, 받은 돈의 두 배만 돌려주고 끝낼 수 있을까요. 대법원 판단은 아니다입니다.

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결의 사실관계는 이렇습니다. 서울 서초구 부동산 매매에서 계약금을 1억 1,000만원으로 정하고, 그중 1,000만원을 먼저 주고 나머지 1억원은 다음 날까지 보내기로 했습니다. 나머지 1억원은 매도인이 은행 계좌를 폐쇄하는 바람에 기한 안에 들어가지 못했고, 매수인은 그다음 날 공탁했습니다. 매도인은 계약금 중 1,000만원만 받았으니 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다.

대법원은 세 단계로 판단했습니다.

이유도 판결문에 적혀 있습니다. 받은 금액의 배액만으로 해제할 수 있다면 소액을 먼저 받은 쪽이 사실상 자유롭게 계약을 깰 수 있어 계약의 구속력이 약해진다는 것입니다.

실무로 옮기면 두 가지입니다. 계약금을 나눠 보낼 때는 약정 계약금 총액과 각 지급일을 계약서에 명확히 적고, 가계좌로 소액을 먼저 보내는 방식이라면 그 돈이 무엇인지(계약금의 일부인지) 문자로라도 남겨 두는 편이 낫습니다. 흔히 말하는 「가계약금」은 민법에 있는 용어가 아니어서, 그 성질은 사안마다 따로 판단됩니다.

해약금 해제, 채무불이행 해제, 위약금은 서로 다른 규칙입니다

계약을 깨는 길은 세 가지이고, 돈이 오가는 규칙이 각각 다릅니다. 이 셋을 섞어 쓰면 특약 문장이 서로 충돌합니다.

해약금 해제의 핵심 문구는 「당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지」입니다. 중도금이 들어가는 등 한쪽이 이행에 착수하면 그때부터는 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식으로 물릴 수 없고, 그 뒤의 해제는 채무불이행 규칙으로 넘어갑니다. 조문도 「당사자간에 다른 약정이 없는 한」이라고 해 두었으므로 이 기본값은 특약으로 바꿀 수 있습니다.

위의 대법원 판결도 이 구분을 짚었습니다. 계약서의 「계약금 상당액을 손해배상액으로 한다」는 조항은 해약금과 법률적 성격이 다른 손해배상액의 예정이라는 것입니다. 그래서 특약을 쓸 때는 「해약금으로 해제할 수 있는 기한」과 「불이행 시 위약금」을 다른 문장으로 나눠 적는 것이 읽는 사람 모두에게 분명합니다.

상황별 특약 문장 — 누가, 언제까지, 안 되면 어떻게

좋은 특약은 세 요소가 한 문장에 들어 있습니다. 누가 하는지, 언제까지 하는지, 하지 못하면 계약이 어떻게 되는지입니다. 아래 문장은 구조를 보여 드리기 위한 예시이고, 이 문장을 넣는다고 분쟁 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

세입자를 승계하는 경우에는 「주택임대차보호법」 제3조 제4항이 이미 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 특약은 승계 자체보다 보증금을 잔금에서 얼마나 공제하는지를 분명히 하는 역할입니다. 근저당 말소를 누가 어떤 서류로 처리하는지는 셀프등기 가능한 경우와 근저당 말소에 정리돼 있습니다.

매도인 쪽에서 챙길 특약 — 잔금이 늦어질 때

매수인만 특약이 필요한 것은 아닙니다. 매도인이 가장 곤란한 상황은 잔금이 약속한 날 들어오지 않는 경우입니다. 이때 기본값은 두 가지 조문이 정합니다.

첫째, 대금과 등기는 동시이행입니다(민법 제568조 제2항). 매수인이 잔금을 내지 않는데 매도인이 먼저 등기 서류를 넘길 의무는 없습니다. 둘째, 계약을 끝내려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다(제544조). 잔금일이 하루 지났다고 곧바로 계약이 없어지는 것이 아닙니다.

그래서 매도인 쪽 특약은 보통 이렇게 씁니다. 「매수인이 잔금일로부터 ○일 안에 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 별도 최고 없이 계약을 해제할 수 있고, 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속한다.」 앞 절의 대법원 판결 사실관계에도 「최고 없이 해제된다」는 특약이 있었지만, 매도인이 계좌를 닫아 돈을 받지 못하게 한 사정 때문에 그 특약이 적용되지 않았습니다. 특약이 있어도 자기 쪽 사정으로 상대방 이행을 막으면 효력을 주장하기 어렵다는 점을 함께 보여 주는 사례입니다.

인도일과 잔금일이 다른 경우도 따져 둡니다. 민법 제587조는 매수인이 목적물을 인도받은 날부터 대금의 이자를 지급한다고 정합니다(대금 지급 기한이 있으면 예외). 잔금 전에 먼저 입주하게 해 주는 경우라면 그 기간의 사용료나 관리비 부담을 특약으로 정해 두지 않으면 나중에 정산 기준이 없어집니다.

「현 시설 상태로 매매한다」가 지우지 못하는 책임

면책 특약을 넣어도 매도인이 알면서 말하지 않은 하자는 책임이 남습니다. 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실과 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정합니다.

그래서 「현 상태 매매」 한 줄은 매수인에게도 매도인에게도 생각보다 약합니다. 매수인 쪽에서는 하자를 안 날부터 6개월(제582조)이라는 짧은 기간이 기본값이라는 점을, 매도인 쪽에서는 알고 있는 누수·균열을 계약서에 적어 고지해 두는 것이 오히려 나중의 책임을 줄인다는 점을 기억하시면 됩니다. 알고 산 하자는 제580조 제1항 단서에 따라 담보책임 대상이 아닙니다.

실무에서는 확인된 하자를 특약에 구체적으로 적고(「안방 천장 누수 흔적 있음, 매수인 인지」), 확인되지 않은 하자에 대해서는 기간과 범위를 정해 두는 방식이 쓰입니다. 어느 쪽이 유리한지는 물건 상태에 따라 다르므로 계약 전 현장 확인이 먼저입니다.

잔금일을 6월 1일 앞뒤로 잡을 때 달라지는 것

재산세는 6월 1일 현재의 사실상 소유자에게 1년 치가 나옵니다. 지방세법 제114조가 과세기준일을 매년 6월 1일로, 제107조 제1항이 그날 재산을 사실상 소유한 자를 납세의무자로 정합니다. 잔금을 5월 31일에 치르느냐 6월 2일에 치르느냐에 따라 그해 재산세 고지서의 주인이 바뀝니다.

「재산세는 잔금일 기준 일할 정산한다」는 특약은 이 기본값을 당사자끼리 나누는 문장입니다. 다만 특약으로 바뀌는 것은 당사자 사이의 정산이고, 고지서는 여전히 조문대로 6월 1일 소유자에게 나갑니다. 공시가격이 재산세·종부세 과세표준으로 바뀌는 구조는 공시가격 과세표준 계산 구조에서 확인하실 수 있습니다.

계약서를 쓴 뒤 30일 — 거래신고, 해제신고, 인지세

계약서에 도장을 찍은 날부터 행정 절차의 시계가 돌아갑니다.

• 거래신고: 거래계약 체결일부터 30일 이내, 부동산 소재지 시·군·구청에 공동 신고(부동산거래신고법 제3조 ①). 중개사가 계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고합니다(같은 조 ③). 신고필증을 받으면 매수인은 등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다(같은 조 ⑥).
• 해제신고: 신고한 뒤 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내 해제등 신고(제3조의2). 해약금으로 계약을 물렸다면 이 신고까지가 끝입니다.
• 인지세: 소유권 이전에 관한 증서는 기재금액에 따라 인지세가 붙고, 통마다 납부하며, 공동으로 작성하면 연대해서 낼 의무가 있습니다(인지세법 제1조 ②·제3조 ②). 주택으로서 기재금액 1억원 이하는 비과세입니다.

계약서는 이후 양도소득세를 계산할 때 취득가액의 1차 증빙이 됩니다. 실제 거래가격과 다른 금액을 적은 계약서는 공인중개사법 제26조 제3항이 금지하고, 세금 쪽 결과는 양도소득세 취득가액과 필요경비에서 순서대로 볼 수 있습니다.

중도금·잔금 날짜에 주택담보대출 실행일을 맞추는 법

매수인이 계약서의 날짜 칸을 채울 때 실제로 부딪히는 다음 결정은 주택담보대출 실행일입니다. 대출은 대개 잔금일에 실행되고 근저당 설정 등기와 소유권 이전 등기가 같은 날 들어가므로, 잔금일은 계약서만의 날짜가 아니라 금융기관 심사 일정과 맞물린 날짜입니다.

비교할 기준은 세 가지입니다. 첫째, 대출 승인 예정일이 잔금일보다 충분히 앞서는지. 둘째, 승인이 나지 않을 때를 대비한 해제 특약이 계약서에 있는지. 셋째, 선순위 근저당 말소와 새 근저당 설정이 같은 날 순서대로 접수되도록 매도인·법무사·금융기관이 합의했는지입니다. 한도와 금리는 금융기관 심사로 정해지므로 금융감독원 금융상품 비교공시에서 조건을 비교한 뒤 거래할 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다. 잔금일에 함께 나가는 취득세·등기 비용은 부동산 등기비용과 명의변경에서 항목별로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 중도금 날짜 전에 매수인이 중도금을 먼저 보내면 매도인은 계약을 못 물리나요?

민법 제565조 제1항은 「당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지」 해약금 해제를 허용합니다. 중도금 지급은 이행 착수의 대표적인 예로 다뤄지지만, 약정 기일 전 지급이 어떻게 평가되는지는 계약 내용과 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 이런 다툼을 피하려면 특약에 「중도금은 약정일 전에 지급하지 않는다」처럼 기한을 분명히 적어 두는 방법이 있습니다.

Q. 계약금을 10%로 해야 하나요?

법에 정해진 비율은 없습니다. 민법은 「계약금, 보증금등의 명목」으로 교부된 금전이라고만 정합니다. 비율이 낮으면 해약금 해제가 쉬워지고 높으면 어려워지므로, 계약의 구속력을 어느 정도로 할지에 따라 당사자가 정합니다. 나눠 보낸다면 약정 총액을 적어 두는 것이 대법원 판결 이후 특히 중요합니다.

Q. 표준계약서를 쓰면 특약을 따로 안 써도 되나요?

표준 서식은 공인중개사법 시행령 제22조 제3항에 따라 국토교통부장관이 사용을 권장하는 서식이지 강제가 아니고, 개별 물건의 사정(대출, 세입자, 하자)은 담고 있지 않습니다. 이 글의 상황별 표에 해당하는 사정이 있다면 특약란에 따로 적어야 합니다.

Q. 계약 후 하자를 발견했는데 잔금은 이미 치렀습니다.

기본값은 하자를 안 날부터 6개월 안에 해제나 손해배상을 청구하는 것입니다(민법 제580조·제582조). 계약서에 면책 특약이 있어도 매도인이 알고 알리지 않은 하자라면 책임이 남습니다(제584조). 발견 날짜와 상태를 사진·문자로 남기고, 분쟁이 커지면 대한법률구조공단 같은 공적 상담 창구에 먼저 문의하십시오.

Q. 해약금으로 계약을 물렸는데 신고도 해야 하나요?

이미 거래신고를 했다면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고를 해야 합니다(부동산거래신고법 제3조의2). 중개사가 신고했다면 중개사가 해제신고를 할 수 있습니다.

조문과 판결문을 나란히 놓고 특약란을 다시 본 이유

상위 검색 글 대부분은 특약 예시 문구를 열 개 넘게 나열합니다. 저는 그 문구들이 각각 어떤 조문을 덮어쓰는지가 빠져 있다는 점이 가장 걸렸습니다. 기본값을 모르고 쓴 특약은 이미 법이 해 주는 것을 반복하거나, 반대로 꼭 필요한 곳을 비워 둡니다.

자료를 정리하면서 판단이 갈리는 기준도 보였습니다. 계약금 규칙은 「얼마를 보냈나」가 아니라 「얼마로 약정했나」로 움직이고, 면책 특약은 「알고 있었나」 앞에서 멈춥니다. 두 기준 모두 계약서에 무엇을 적었느냐가 결론을 좌우합니다.

그래서 제가 보기에 특약을 쓰는 순서는 예시 문구를 고르는 것이 아니라, 앞의 기본값 표를 보고 내 거래에서 불리한 칸이 어디인지 먼저 표시하는 것입니다. 대출이 끼면 대금 칸, 세입자가 있으면 인도 칸, 오래된 집이면 하자 칸이 먼저입니다.

한계도 적어 둡니다. 이행 착수 시점이나 특약 문장의 해석은 사안마다 법원 판단이 갈릴 수 있고, 이 글의 예시 문장이 분쟁 결과를 보장하지 않습니다. 금액이 큰 거래라면 계약 전에 대한법률구조공단 등 공적 상담이나 전문가 검토를 받아 보시길 권합니다.

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