재개발 조합원 자격과 현금청산이 갈리는 지점, 정비구역 물건 매수 전 확인 순서

정비구역 안의 물건을 사면 결과는 두 갈래뿐입니다. 새 아파트를 분양받는 조합원이 되거나, 조합이 감정평가액으로 사 가는 현금청산 대상이 됩니다. 그 사이는 없습니다.

문제는 이 갈림길이 계약서에 적히지 않는다는 점입니다. 매도인이 조합원이었다는 사실도, 등기가 정상적으로 넘어온다는 사실도 매수인의 조합원 자격을 보장하지 않습니다. 자격은 도시정비법이 정한 날짜와 시점으로 갈리고, 세부 기준의 상당 부분은 시·도 조례와 조합 정관에 위임되어 있습니다.

아래 내용은 2026년 9월 기준이며, 조문은 법제처 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다. 금액과 세부 자격 기준은 구역마다 다르므로, 마지막에 무엇을 어디서 확인해야 하는지까지 정리했습니다.

조합원이 될 수 있는지는 다섯 개의 관문을 모두 통과해야 정해집니다

재개발사업의 조합원은 도시정비법 제39조 제1항에 따라 토지등소유자입니다. 그리고 제2조 제9호는 재개발의 토지등소유자를 「정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자」로 정합니다. 건물이 없는 나대지만 있어도, 반대로 건물만 있어도 해당됩니다.

여기서 재건축과 결정적으로 다릅니다. 재개발은 동의 여부를 묻지 않습니다. 제39조 제1항 단서가 "재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다"고 따로 적어 두었고, 재개발에는 그 단서가 없습니다. 반대해도 조합원이고, 그래서 자격 문제는 "동의했는가"가 아니라 "언제, 무엇을, 어떤 상태로 취득했는가"로 옮겨 갑니다.

매수 판단은 아래 다섯 관문을 순서대로 통과하는지 보는 작업입니다. 하나라도 걸리면 그 물건은 현금청산으로 갑니다.

1번과 2번이 매수 단계에서 가장 많이 걸리는 자리입니다. 3번과 4번은 계약 전에 조합에 확인해야 하는 항목이고, 5번은 취득 후의 일정 관리 문제입니다.

권리산정기준일 — 이 날짜 다음 날부터 쪼갠 물건은 권리가 늘지 않습니다

권리산정기준일은 분양받을 권리를 몇 개로 볼지 정하는 날짜입니다. 도시정비법 제77조 제1항은 기준일을 두 갈래로 정합니다. 원칙은 정비구역 지정·고시일이고, 시·도지사가 투기를 억제할 필요가 있다고 보면 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 후부터 정비구역 지정·고시 전까지의 기간 중 따로 날을 정할 수 있습니다.

그리고 그 기준일의 다음 날을 기준으로, 아래 다섯 가지 행위가 있었다면 권리를 새로 늘려 주지 않습니다.

1. 1필지의 토지가 여러 필지로 분할된 경우
2. 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환된 경우
3. 하나의 대지에 속한 동일인 소유의 토지와 건축물이 각각 분리 소유된 경우
4. 나대지에 신축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 등을 건축해 토지등소유자 수가 증가한 경우
5. 전유부분의 분할로 토지등소유자 수가 증가한 경우

다섯 가지의 공통점은 "사람 수를 늘리는 행위"입니다. 원래 한 사람 몫이던 권리를 셋·넷으로 쪼개 파는 것을 막는 조항이고, 시장에서 흔히 "지분 쪼개기"라고 부르는 것이 여기에 해당합니다.

매수인에게 치명적인 이유는 손해가 매도인에게 남지 않는다는 점입니다. 쪼개서 판 사람은 대금을 받아 갔고, 권리가 인정되지 않는 물건은 산 사람의 손에 남습니다. 계약서에 "입주권이 나오지 않으면 계약을 해제한다"는 특약을 넣더라도, 그 사실이 확정되는 시점은 보통 관리처분계획 단계라 한참 뒤입니다.

기준일을 따로 정한 경우에는 제77조 제2항에 따라 기준일·지정사유·권리산정 기준을 해당 지방자치단체 공보에 고시해야 합니다. 즉 그 날짜는 어딘가에 반드시 공개되어 있습니다. 찾아보지 않았을 뿐입니다.

기준일에 걸리는 물건인지 서류로 걸러내는 순서

기준일 자체를 확인하는 것이 먼저이고, 그다음이 이 물건이 그 날짜 이후에 쪼개졌는지를 보는 작업입니다. 순서를 뒤집으면 판단이 되지 않습니다.

2번부터 4번까지를 한 번에 훑고 싶다면 부동산종합증명서가 편합니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3은 이 서류의 등록사항을 지적공부·건축물대장·토지이용계획확인서·가격공시 내용, 그리고 시행령 제62조의2에 따른 부동산등기법 제48조의 권리에 관한 사항까지 다섯 갈래로 정하고 있습니다. 인터넷 열람은 무료이고, 발급은 종합형 1,000원·맞춤형 800원입니다(방문 발급은 각 1,500원·1,000원).

다만 이 서류로 권리관계 판단을 끝내면 안 됩니다. 서식의 「등기 특정 권리사항」 칸은 소유권·용익권·담보권·기타(압류·가압류·가처분·경매개시결정·가등기 등)에 대해 유/무만 표시하고, 유의사항에 "일부 표시되지 않은 권리사항도 있을 수 있으니 반드시 등기기록을 확인하시기 바랍니다"라고 스스로 적어 두었습니다. 금액·순위·설정일은 등기사항전부증명서를 따로 떼야 나옵니다.

조합원 지위 양도 제한 — 사업 종류마다 시점이 다릅니다

투기과열지구에서는 일정 시점 이후에 산 사람이 아예 조합원이 되지 못합니다. 그리고 그 시점이 사업 종류마다 다릅니다. 여기서 가장 많은 오해가 생깁니다.

재개발이 가장 늦게 잠기고, 재건축과 가로주택정비사업은 훨씬 이른 단계에서 잠깁니다. "정비사업이니까 관리처분 전까지는 괜찮다"고 알고 가로주택정비사업 조합의 물건을 사면 그 자리에서 자격을 잃습니다.

여기서 양수는 매매·증여, 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위입니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 제외됩니다. 지정 근거는 주택법 제63조 제1항의 투기과열지구이고, 2026년 9월 실측 기준 경기도에서는 과천·광명·수원(영통·장안·팔달)·성남(분당·수정·중원)·안양(동안)·용인(수지·기흥)·화성(동탄)·의왕·하남·구리가 규제지역에 들어 있습니다. 지정과 해제가 수시로 바뀌므로 계약 직전에 현재 목록을 다시 확인해야 합니다.

예외 일곱 갈래는 전부 「양도인」의 사정입니다

제39조 제2항 단서는 예외를 일곱 갈래로 열어 둡니다. 중요한 것은 이 예외가 모두 파는 사람 쪽 사정이라는 점입니다. 매수인이 아무리 실거주 목적이어도 예외가 열리지 않습니다.

1. 세대원의 근무·생업 사정, 질병치료(의료기관의 장이 1년 이상 치료·요양이 필요하다고 인정), 취학, 결혼으로 세대원 모두가 해당 사업구역이 없는 다른 시·군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
4. 1세대 1주택자로서 소유기간 10년·거주기간 5년 이상인 경우(시행령 제37조 제1항). 상속으로 취득했다면 피상속인의 기간을 합산하고, 거주기간은 주민등록표를 기준으로 배우자·직계존비속의 거주기간까지 합산합니다
5. 제80조의 지분형주택 공급을 위해 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 시행령 제37조 제3항이 정한 불가피한 경우 — 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축을 3년 이상 소유한 자의 양도, 사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 경우, 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 토지를 3년 이상 계속 소유한 경우, 경매·공매로 취득한 경우, 투기과열지구 지정 전에 계약을 체결하고 지정일부터 60일 이내에 부동산 거래신고를 한 경우 등

4번이 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외인데, 매수인이 이 조건을 스스로 확인할 방법이 사실상 없습니다. 등기사항전부증명서로 소유기간은 확인되지만 거주기간은 매도인의 주민등록 자료를 봐야 알 수 있습니다. 상속으로 취득한 물건이라면 피상속인의 기간까지 합산되므로 상속 시점의 서류가 추가로 필요하고, 그 단계에서 지분이 어떻게 나뉘었는지는 상속재산분할협의서 양식에 정리한 협의 내용에 달려 있습니다.

제한에 걸려 조합원이 되지 못하면 끝이 아니라 제39조 제3항에 따라 제73조를 준용해 손실보상을 받습니다. 즉 돈은 받지만, 그 돈이 내가 지불한 가격과 같다는 보장은 어디에도 없습니다.

여러 채를 사도 원칙은 한 채입니다 — 다물권자와 1+1의 조건

정비구역 안에서 물건을 여러 개 사도 분양은 원칙적으로 하나입니다. 제76조 제1항 제6호가 "1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다"고 정하고, 같은 세대가 아닌 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급합니다.

여기에 세대 합산이 겹칩니다. 제39조 제1항은 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 대표 조합원 1명만 조합원으로 봅니다. 같은 세대별 주민등록표에 없어도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 1세대로 보고, 조합설립인가 후 세대를 분리해도 여전히 1세대입니다. 예외는 이혼, 그리고 19세 이상 자녀가 세대별 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가한 경우뿐입니다.

두 채를 받을 수 있는 길은 제76조 제1항 제7호 라목입니다. 종전 자산의 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 그중 1주택은 주거전용 60㎡ 이하여야 합니다. 그리고 그 60㎡ 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없습니다(상속은 제외).

반대 방향의 조항도 있습니다. 제76조 제1항 제3호는 지나치게 좁은 토지나 건축물을 취득한 자, 정비구역 지정 후 분할된 토지나 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에 대해 현금으로 청산할 수 있도록 정합니다. 기준일 조항(제77조)과 별개로 작동하는 관문이라, 기준일 전에 쪼개진 물건이라도 이 조항에 걸릴 수 있습니다.

면적·권리가액의 구체적 기준은 법에 없습니다. 분양대상자 선정의 세부 기준은 시·도 조례가 정하도록 되어 있어 전국 공통값이 존재하지 않습니다. 그래서 이 대목은 조문을 읽어도 답이 나오지 않고, 해당 시·도 조례와 그 조합의 정관을 직접 봐야 합니다.

현금청산 금액은 시세가 아니라 보상액 체계 안에서 정해집니다

현금청산으로 넘어가면 다음 질문은 "얼마를 언제 받는가"입니다. 도시정비법 제73조가 대상·기간·불이익을 함께 정합니다.

협의 대상은 네 갈래입니다. 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청 기간이 끝나기 전에 철회한 자, 제72조 제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에서 분양 대상에서 제외된 자입니다.

세 번째 항목이 매수 판단에서 잘 빠지는 대목입니다. 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자와 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에 투기과열지구에서 다시 분양신청을 할 수 없다고 정합니다. 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 얻은 경우만 예외입니다. 세대 단위로 묶이므로, 같은 세대의 다른 사람이 이미 분양받았다면 내 물건이 아무 문제가 없어도 신청 자체가 막힙니다.

금액의 성격도 일반 매매와 다릅니다. 제73조가 "손실보상에 관한 협의"라는 표현을 쓰고, 협의가 안 되면 수용재결을 신청하도록 정해 둔 것은 이 금액이 매수인과의 가격 협상이 아니라 보상액 산정 체계 안에서 감정평가로 정해진다는 뜻입니다. 개발이익을 어디까지 반영하는지는 평가 실무에서 다투어지는 대목이라 단정하지 않겠습니다. 다만 프리미엄을 얹어 산 가격이 그대로 인정되는 구조가 아니라는 점만은 조문에서 읽힙니다.

받은 청산금은 그 뒤의 판정에도 따라옵니다. 소유권이 넘어가는 거래이므로 양도소득세 문제가 생기고, 목돈이 금융재산으로 남으면 재산 기준이 걸린 제도의 판정이 달라집니다. 재산을 어떻게 계산하는지는 기초연금 재산 기준에서 구조를 확인하실 수 있습니다. 세액 계산과 공익사업 관련 감면 해당 여부는 국세청에 사실관계를 그대로 제시해 확인하시는 편이 정확합니다.

가로주택정비사업 물건은 시계가 다르게 돕니다

가로주택정비사업은 근거법부터 다릅니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호 나목이 "가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업"으로 정의합니다. 도시정비법이 아니므로, 재개발 기준을 그대로 대입하면 어긋납니다.

매수 판단에서 실제로 문제가 되는 차이는 세 가지입니다.

첫째, 확인할 공적 고시가 적습니다. 정비구역 지정·고시 단계가 없으니 권리산정기준일 고시문처럼 공보에서 찾아볼 문서가 줄어듭니다. 사업시행구역 요건(시행령 제3조 제1항 제2호: 면적 1만㎡ 미만, 노후·불량건축물 100분의 60 이상, 단독 10호 또는 공동주택 20세대 이상 등)과 진행 단계는 조합과 관할 시·군·구에 직접 물어야 확인됩니다.

둘째, 인가가 한 번이라 시점이 빨리 지나갑니다. 관리처분계획이 사업시행계획서에 포함되므로 재개발처럼 두 번 인가를 받지 않습니다. 분양신청도 사업시행계획인가 뒤가 아니라 건축심의 결과 통지일부터 90일 이내에 통지·공고되고, 신청기간은 30일 이상 60일 이내입니다(제28조).

셋째, 3년이라는 시계가 돌아갑니다. 제18조 제1항 제2호는 주민합의체 신고일 또는 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고, 제18조 제4항은 그 지정·고시가 있으면 고시일 다음 날에 조합설립인가나 주민합의체 신고가 취소된 것으로 봅니다. 자격을 얻지 못한 경우의 손실보상은 제24조 제3항이 제36조를 준용합니다.

가압류·신탁이 걸린 물건 — 조합원 자격과 별개로 소유권이 흔들립니다

조합원 자격이 깨끗해도 소유권이 흔들리면 계약 자체가 위험합니다. 그리고 이 두 가지는 같은 계약에서 동시에 판단해야 하는데, 서류가 달라서 자주 한쪽만 보고 넘어갑니다.

가압류는 민사집행법 제276조에 따라 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 처분이고, 제280조 제1항에 따라 변론 없이 내려질 수 있습니다. 부동산 가압류의 집행은 제293조에 따라 등기부에 기입하는 방식이고, 그 등기는 법원사무관등이 촉탁합니다. 즉 당사자가 합의했다고 등기가 저절로 지워지지 않습니다.

푸는 길은 네 갈래입니다.

1. 채권자의 취하 — 신청을 취하하고 집행해제를 신청하면 말소가 촉탁됩니다
2. 해방공탁 — 제282조가 정한 가압류해방금액을 공탁하면 제299조 제1항에 따라 법원이 결정으로 가압류 집행을 취소하여야 합니다. 채권자의 동의가 필요 없는 대신, 집행 대상이 부동산에서 공탁금으로 옮겨 가는 것이므로 분쟁이 끝난 것은 아닙니다
3. 제소명령 — 제287조에 따라 채무자가 신청하면 법원이 채권자에게 본안 소 제기를 명하고, 그 기간(2주 이상) 안에 증명서류를 내지 않으면 가압류를 취소하여야 합니다
4. 사정변경 등 — 제288조 제1항. 가압류 이유가 소멸했거나 사정이 바뀐 때, 담보를 제공한 때, 집행 후 3년간 본안 소를 제기하지 않은 때입니다. 3호는 이해관계인도 신청할 수 있습니다

계약 실무에서 중요한 것은 「이의신청」과 「해제」가 다르다는 점입니다. 제283조 제3항은 이의신청이 가압류의 집행을 정지하지 아니한다고 명시합니다. 매도인이 "이의신청을 넣었으니 곧 풀린다"고 해도 등기는 그대로 있고, 취소 결정에도 즉시항고(제286조 제7항, 제287조 제5항, 제299조 제3항)와 효력 정지(제289조)가 붙습니다. 잔금일에 등기사항전부증명서를 다시 떼어 말소를 눈으로 확인하는 것 말고는 방법이 없습니다.

신탁등기는 성격이 또 다릅니다. 등기상 소유자는 수탁자인데, 도시정비법 제2조 제9호 단서는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 신탁한 토지·건축물에 대해 위탁자를 토지등소유자로 본다고 정합니다. 즉 조합원 자격은 위탁자에게 있고 처분 권한은 신탁계약에 적혀 있으므로, 누구와 계약해야 하는지부터 신탁원부로 확인해야 합니다.

잔금·세금·대출 — 정비구역 물건의 자금 계획이 일반 매매와 다른 이유

정비구역 물건은 매매대금 하나로 끝나지 않습니다. 취득 시점의 취득세, 조합원 분담금, 이주 기간의 주거비, 그리고 준공 후의 보유세까지 시점이 흩어져 들어옵니다. 특히 인가 이후에는 종전 부동산을 쓰지 못하는 구간이 생깁니다. 가로주택정비사업의 경우 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제37조가 사업시행계획 인가 시부터 이전고시일까지 사용·수익을 제한한다고 명시하고 있습니다. 그 기간의 주거비와 임대수입 공백을 자금 계획에 미리 넣어야 합니다.

담보 조건도 같지 않습니다. 정비사업 단계에 들어간 물건은 금융기관이 담보가치를 일반 주택과 같은 방식으로 보지 않는 경우가 있고, 어떤 단계에서 어떤 구조가 가능한지는 기관마다 갈립니다. 여기서 특정 상품이 유리하다고 말할 수는 없습니다. 다만 계약 일정을 먼저 잡고 대출을 알아보는 순서는 위험합니다 — 순서를 바꿔 대출 가능 여부를 확인한 뒤 잔금일을 정하는 편이 안전합니다.

현금청산으로 목돈을 받게 되는 경우에는 반대 방향의 계획이 필요합니다. 양도소득세를 먼저 정산해야 하고, 남은 금액이 금융재산으로 잡히면 지역가입자 보험료 산정에 재산이 반영되는 구조 안으로 들어옵니다. 계산 구조는 퇴직자 건강보험료 계산에서 확인하실 수 있습니다. 어떤 상품이 유리한지는 사람마다 갈리는 문제이므로 여기서 단정하지 않겠습니다. 세금 부분은 국세청, 보험료 부분은 국민건강보험공단에 본인의 사실관계로 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부동산에서 "입주권 나오는 물건"이라고 했고 계약서에도 특약을 넣었습니다. 안전한가요?

특약은 손해를 나중에 다투는 근거일 뿐, 조합원 자격을 만들어 주지 않습니다. 자격은 도시정비법과 시·도 조례, 조합 정관으로 정해지고 조합이 판정합니다. 계약 전에 ① 정비구역 지정·고시일과 따로 정한 권리산정기준일, ② 이 물건의 필지 분할·집합건물 전환 이력, ③ 해당 구역의 진행 단계(조합설립인가·사업시행계획인가·관리처분계획 인가 중 어디인지) 세 가지를 문서로 확인하고, 조합 사무실에 물건 지번을 제시해 분양대상 여부를 물어보시는 편이 확실합니다.

Q. 기준일 이후에 쪼개진 물건을 이미 샀습니다. 방법이 없나요?

권리가 새로 생기지는 않지만 현금청산 절차 안에서 대응할 여지는 남습니다. 제73조 제1항의 협의 기간(관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일) 안에 평가 근거를 확인하고, 협의가 성립하지 않으면 제2항에 따라 조합이 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하게 됩니다. 이 기간을 조합이 넘기면 제3항에 따라 지연일수만큼 이자가 붙습니다. 다만 금액 자체는 감정평가로 정해지므로, 매수 가격을 그대로 회수한다는 기대는 두지 않는 편이 낫습니다.

Q. 투기과열지구에서 상속받은 물건은 조합원이 될 수 있나요?

제39조 제2항이 "양수"의 범위에서 상속과 이혼으로 인한 양도·양수를 제외하고 있으므로 제한 대상이 아닙니다. 또 제72조 제6항의 5년 재당첨 제한에서도 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우는 예외입니다. 다만 상속 이후 같은 세대 안에서 여러 명이 물건을 나눠 가지면 제39조 제1항에 따라 대표 조합원 1명으로 묶이고 분양은 하나가 됩니다. 상속 단계의 세금 구조는 상속세 면제한도와 상속공제에 정리해 두었습니다.

Q. 부동산종합증명서에 가압류가 「무」로 나왔으니 깨끗한 물건 아닌가요?

그렇게 보기 어렵습니다. 그 칸의 이름이 「등기 특정 권리사항」이고, 서식 유의사항에 "일부 표시되지 않은 권리사항도 있을 수 있으니 반드시 등기기록을 확인하시기 바랍니다"라고 적혀 있습니다. 표시 기준시점도 발급 화면에 따로 찍힙니다. 권리관계는 등기사항전부증명서로 확인하고, 신탁이 있으면 신탁원부를 따로 신청해 받아야 합니다. 집합건물이면 종합증명서의 소유자 현황 칸에 건축물 소유자가 기재되지 않는다는 점도 감안해야 합니다.

Q. 조합원이 20명 미만이라 조합이 없다고 합니다. 자격 판단은 어떻게 하나요?

재개발은 토지등소유자가 20인 미만이면 제25조 제1항 제2호에 따라 조합 없이 토지등소유자가 직접 시행할 수 있고, 가로주택정비사업은 제17조 제3항 제1호에 따라 20명 미만일 때 토지등소유자가 시행하며 제22조 제1항 제2호의 주민합의체를 전원 합의로 구성합니다. 조합이 없으면 정관도 없으므로, 판단 기준은 관할 시·군·구청의 정비사업 담당 부서와 주민합의체 규약에서 확인해야 합니다. 이런 구역은 문서화가 덜 되어 있어 확인에 시간이 더 걸립니다.

조문을 다 맞춰 놓고도 마지막까지 남은 두 가지

자료를 정리하면서 순서를 한 번 바꿨습니다. 처음에는 "이 구역이 어느 단계인지"부터 보는 흐름으로 짰는데, 제가 보기에는 권리산정기준일을 먼저 확인하는 편이 낫습니다. 진행 단계는 조합에 전화하면 알려 주지만, 기준일 다음 날 이후에 쪼개진 물건인지는 등기·대장의 이력을 직접 훑어야 나옵니다. 그리고 단계가 아무리 이르더라도 기준일에 걸린 물건은 처음부터 결과가 정해져 있습니다.

두 번째로 걸렸던 것은 법을 다 읽어도 답이 안 나오는 구간이 있다는 점입니다. 도시정비법은 분양대상자 선정의 세부 기준을 시·도 조례에 위임하고, 조합은 그 위에 정관을 둡니다. 그래서 면적이 얼마 이상이어야 분양 대상인지, 권리가액을 어떻게 보는지는 조문에 없습니다. 상위에 노출된 글들이 "구역마다 다르다"는 말로 넘어가는 자리가 정확히 여기인데, 그 문장이 왜 나오는지를 설명한 글은 찾지 못했습니다. 조례와 정관을 실제로 열어 보지 않은 판단은 절반만 한 판단입니다.

마지막으로 남는 한계도 적어 두겠습니다. 여기 정리한 것은 결과가 갈리는 지점의 지도이고, 특정 물건의 분양 대상 여부를 확정해 주는 문서가 아닙니다. 조합의 판정이 법과 어긋난다고 보이는 경우가 실제로 다투어지고 있고, 그 결론은 사실관계에 따라 갈립니다. 계약을 앞두고 있다면 물건의 지번을 들고 해당 조합·관할 시·군·구청·관할 세무서에 각각 확인하시고, 규제지역 해당 여부는 청약홈에서 계약 직전에 다시 보시기 바랍니다.

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