중개수수료계산기 중개보수 요율표·월세 환산 2026년

최종 업데이트 2026.10.29 · 기준 자료: 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표 1·별표 2 (2026.8.28 시행본)

중개수수료계산기에 넣는 숫자는 결국 거래금액 × 상한요율입니다. 주택 매매 5억원이면 한쪽당 200만원, 전세 3억원이면 90만원이 상한이고, 여기에 부가가치세는 따로 붙습니다. 계산기 화면이 단순해 보여도 틀리는 곳은 정해져 있습니다. 월세를 거래금액으로 바꾸는 단계, 9억·12억 같은 구간 경계, 오피스텔인지 상가인지, 그리고 사무소가 일반과세자인지입니다.

이 글은 법령 원문과 서울시 공식 계산기에 직접 넣어 본 결과로 그 네 곳을 차례로 짚습니다. 법령상 명칭은 「중개수수료」가 아니라 중개보수라서, 이하 법 조문을 인용할 때는 중개보수로 씁니다.

중개수수료계산기 기준 주택 중개보수 요율표 12구간

공인중개사에게 주는 주택 중개보수는 국토교통부령(공인중개사법 시행규칙 별표 1)이 정한 상한 안에서 시·도 조례로 정하고, 그 한도 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 현행 요율표는 2021년 10월 19일 개편 때 만들어진 것인데, 2026년 8월 28일 시행본 별표 1에도 그 뒤 개정 표시가 없어 지금도 같은 표입니다. 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1의 숫자도 완전히 같습니다.

표를 읽을 때 놓치기 쉬운 규칙이 세 가지 있습니다.

1. 한도는 「한쪽」 기준입니다. 시행규칙 제20조제1항은 중개보수를 「중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도」를 별표 1로 정한다고 씁니다. 매매 5억원이면 매도인 200만원, 매수인 200만원이 각각 상한입니다.
2. 어느 시·도 조례를 따르는지는 사무소 주소가 정합니다. 집이 경기도에 있어도 계약한 중개사무소가 서울이면 서울 조례를 적용합니다(제20조제3항). 지금은 시·도 요율이 같아 차이가 거의 없지만, 조례가 바뀌면 이 규칙이 결과를 가릅니다.
3. 주택과 상가가 섞인 건물은 면적으로 가릅니다. 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율입니다(제20조제6항). 1층 상가 + 2~3층 주택인 다가구 건물에서 자주 갈립니다.

중개수수료계산기 월세 환산식 보증금+월세×100과 ×70

월세는 거래금액이 바로 나오지 않습니다. 시행규칙 제20조제5항제1호가 환산식을 정해 두었습니다.

• 기본: 거래금액 = 보증금 + 월세 × 100
• 위 합계가 5천만원 미만이면: 거래금액 = 보증금 + 월세 × 70

예를 들어 보증금 1,000만원에 월 50만원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원이라 5천만원 이상 1억원 미만 구간(0.4%, 한도 30만원)에 들어가 24만원입니다. 보증금 500만원에 월 40만원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만원으로 5천만원 미만이라 70배로 다시 계산합니다. 500만 + 2,800만 = 3,300만원 × 0.5% = 16만 5천원입니다.

70배 규칙은 소액 월세 세입자의 부담을 줄이려는 장치인데, 손으로 계산할 때 100배 결과만 보고 요율을 고르면 금액이 커집니다. 서울부동산정보광장 계산기는 월세를 고르면 보증금 칸이 따로 열리고, 이 70배 전환을 자동으로 해 줍니다. 계산기 내부 계산식을 열어 보면 합계가 5천만원 미만일 때 70을 곱하도록 짜여 있습니다.

월세 계약을 앞두고 있다면 30일 안에 하는 신고도 같이 챙기세요. 대상 금액과 과태료는 전월세신고제 신고대상 금액과 과태료에 따로 정리했습니다.

중개수수료 계산 예시 매매 5억·전세 3억·월세 실제 입력값

아래 8건은 2026년 10월 29일 서울부동산정보광장 중개보수 계산기에 직접 입력해서 나온 값입니다. 협의요율 칸을 비우면 계산기가 상한요율을 적용합니다.

한도액이 걸리는 구간도 확인해 두면 좋습니다. 매매 1억 9천만원은 0.5%를 곱하면 95만원이지만 한도 80만원에서 멈추고, 매매 2억원은 0.4%라 똑같이 80만원입니다. 전세 9천만원도 0.4%면 36만원이지만 한도 30만원이고, 전세 1억원은 0.3%라 30만원입니다. 즉 낮은 구간에서는 한도액 덕분에 경계를 넘어도 금액이 거의 이어집니다.

매매 계약이라면 중개보수 말고도 취득세·등기비가 따로 나갑니다. 항목별 금액은 아파트 등기비용 항목별 산출에서 같은 방식으로 계산해 두었습니다.

중개수수료 9억·12억·15억 경계에서 상한이 뛰는 구조

문제는 한도액이 없는 높은 구간입니다. 별표 1은 「구간을 넘은 부분에만 높은 요율」을 매기는 누진 방식이 아니라, 거래금액 전체에 그 구간의 요율 하나를 곱합니다. 그래서 경계 하나만 넘어도 상한이 계단처럼 뜁니다.

8억 9천만원과 9억원은 거래가가 1천만원 차이인데 상한은 94만원 차이가 납니다. 임대차도 같습니다. 전세 5억 9천만원은 0.3%로 177만원, 6억원은 0.4%로 240만원입니다.

다만 이 표는 상한일 뿐 정해진 요금이 아닙니다. 시행규칙 제20조제1항이 「요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」고 쓰고 있으므로, 경계 바로 위 거래라면 계약 전에 요율을 따로 정해 두는 것이 실제로 금액을 바꾸는 방법입니다.

오피스텔·상가 중개수수료 0.5%·0.4%와 0.9% 차이

주택이 아닌 물건은 시·도 조례가 아니라 국토교통부령이 직접 정합니다(공인중개사법 제32조제4항). 시행규칙 제20조제4항과 별표 2를 정리하면 이렇습니다.

오피스텔에는 한도액이 없습니다. 그리고 2026년 8월 11일 시행규칙 개정(8월 28일 시행)으로 오피스텔 조항에 「별표 2의 상한요율 이내에서 … 서로 협의하여 결정한다」는 문구가 들어갔습니다. 부동산24 보도에 따르면, 종전에는 오피스텔에 상한요율만 있고 협의 문구가 없어 0.5%·0.4%를 고정 요금처럼 읽는 혼선이 있었고, 법제처 유권해석이 「협의가 원칙」이라고 본 것을 조문에 옮긴 것입니다.

0.9%가 적용되는 상가·토지는 중개사가 그 범위 안에서 자기가 받을 상한요율을 사무소 요율표에 적어 게시해야 하고, 그보다 더 받을 수 없습니다(제20조제7항, 제10조제2호). 상가 계약이라면 사무소 벽에 붙은 「중개보수·실비의 요율 및 한도액표」의 숫자가 협상의 출발점입니다. 참고로 찾기쉬운 생활법령의 해당 페이지는 오피스텔을 0.5% 하나로만 적어 임대 0.4%가 빠져 있으니, 오피스텔 전월세라면 별표 2 원문 기준으로 보세요.

중개수수료 부가세 별도 일반과세자 10%와 간이과세자

중개수수료계산기 결과에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 법제처 법령해석(15-0523)은 「법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니」라고 보고, 부가세를 뺀 금액이 상한을 넘지 않으면 초과 수수가 아니라고 회답했습니다. 서울부동산정보광장 적용기준에도 「중개보수의 부가가치세는 별도임」이라고 적혀 있습니다.

간이과세자 쪽 4%는 매일신문 2026년 10월 10일 보도의 설명(부동산중개업 부가가치율 40% × 10%)입니다. 같은 보도에 따르면 국토교통부는 2026년 4월 유권해석에서 간이과세 중개사가 10%를 받으면 초과보수 금지 위반이라고 밝혔고, 경기도행정심판위원회는 4%(2만 7,400원) 대신 10%(6만 8,500원)를 받은 중개사의 업무정지 3개월 처분을 유지했습니다.

사무소가 어느 쪽인지는 국세청 홈택스의 사업자 상태 조회에 사업자등록번호를 넣으면 과세유형이 나옵니다. 사업자등록증은 사무소 게시 의무 서류라 번호를 쉽게 확인할 수 있습니다. 계약서 특약이나 영수증에 중개보수 금액과 부가세를 나눠 적어 달라고 하면 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.

중개수수료 지급 시기와 상한 초과 청구 시 대처

언제 내는지는 약정에 따릅니다. 약정이 없으면 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 거래대금 지급이 완료된 날, 보통은 잔금일입니다. 계약금 날 전액을 달라고 하면 약정이 있는지부터 확인하면 됩니다. 또 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 내지 않아도 됩니다(법 제32조제1항 단서).

상한을 넘겨 받는 것은 「사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도」 금지됩니다(법 제33조제1항제3호). 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(법 제49조제1항제10호) 대상이고, 등록관청이 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있는 사유입니다(법 제38조제2항제9호). 「컨설팅비」「수고비」처럼 이름을 바꿔도 마찬가지입니다.

대처 순서는 이렇습니다.

1. 위 요율표와 계산기 결과를 캡처해 두고, 받은 금액과 부가세를 나눠 계산합니다.
2. 사무소에 차액 반환을 요청합니다. 영수증·이체내역을 남깁니다.
3. 해결되지 않으면 중개사무소 소재지 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고합니다. 등록관청이 그곳입니다.

계약 도중에 세입자가 나가면서 새 세입자의 중개보수를 누가 내느냐도 자주 다툼이 됩니다. 그 경우는 임대차 계약해지 통보와 중도해지 중개보수 부담에서 따로 다뤘습니다.

매매 중개수수료 다음 단계 주택담보대출 한도와 잔금 계획

매매 중개보수는 잔금일에 내는 경우가 많아서, 실제로는 잔금 대출이 나오는 날과 같은 날 현금이 빠져나갑니다. 5억원 매매라면 중개보수와 부가세만 220만원 안팎이고, 여기에 취득세·등기비가 더해집니다. 이 부대비용은 보통 대출 한도에 포함되지 않으므로 자기 자금으로 따로 잡아 둬야 합니다.

그래서 매매를 앞두고 있다면 중개보수 계산 다음 순서는 주택담보대출 한도입니다. LTV와 스트레스 DSR로 한도가 어떻게 정해지는지는 주택담보대출 한도 계산 LTV 스트레스 DSR에 정리했습니다. 금리는 은행연합회 소비자포털의 금리비교 공시로 같은 날 기준을 비교하고, 최종 한도는 대출받을 금융회사에 직접 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 중개사가 상한요율이 「법정 요금」이라며 깎아 줄 수 없다고 합니다.

시행규칙 제20조제1항은 상한요율 「이내에서」 서로 협의해 결정한다고 정하고 있어, 표의 숫자는 받을 수 있는 최대치입니다. 2026년 8월 개정으로 오피스텔에도 협의 문구가 명시됐습니다. 협의는 계약서를 쓰기 전에 하는 편이 낫고, 정한 요율은 중개대상물 확인·설명서나 특약에 적어 두세요.

Q. 월세 계산기에 넣었더니 생각보다 적게 나왔습니다. 오류인가요?

보증금 + 월세 × 100이 5천만원 미만이면 70배로 다시 계산하기 때문입니다. 보증금 500만원·월 40만원은 100배면 4,500만원이지만, 70배 규칙으로 3,300만원이 되어 16만 5천원이 나옵니다. 계산기가 정상입니다.

Q. 매매 5억원인데 중개사가 「양쪽 합쳐 400만원」이라고 합니다. 저는 얼마를 내나요?

상한은 한쪽 기준이라 매수인 200만원, 매도인 200만원이 각각 상한입니다. 사무소가 양쪽에서 받는 총액이 400만원일 뿐, 한쪽이 400만원을 내는 구조가 아닙니다. 부가세는 각자 내는 금액에 따로 붙습니다.

Q. 계약금 넣는 날 중개보수 절반을 달라고 합니다.

지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다(시행령 제27조의2). 분할 지급에 동의했다면 약정이 있는 것이므로 그 내용이 우선합니다. 동의한 적이 없다면 잔금일 지급을 요청할 수 있습니다.

Q. 간이과세 사무소인데 부가세 10%를 달라고 합니다.

매일신문 보도에 따르면 국토교통부는 간이과세 중개사의 10% 징수를 초과보수로 봤고, 경기도 행정심판에서 업무정지 3개월이 유지된 사례가 있습니다. 홈택스에서 과세유형을 확인한 뒤 차액을 요청하고, 안 되면 사무소 소재지 시·군·구청에 문의하세요.

요율표와 계산기를 함께 대조하며 걸렸던 두 지점

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 「계산기는 정확한데 사람이 넣는 숫자가 틀린다」는 점이었습니다. 서울부동산정보광장 계산기에 8건을 직접 넣어 보니 70배 환산, 한도액, 구간 요율을 전부 정확히 처리했습니다. 반대로 상위 글들은 대부분 5억·3억 예시에서 멈추고, 결과가 크게 갈리는 9억·12억·15억 경계나 사무소 과세유형은 거의 다루지 않았습니다.

제가 보기에 실제 금액을 바꾸는 변수는 요율표가 아니라 협의와 부가세 두 가지입니다. 상한요율은 시·도마다 같고 계산기가 대신 계산해 주지만, 경계 바로 위 거래에서 요율을 얼마로 정하는지, 사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지는 계산기가 알려 주지 않습니다. 계약서를 쓰기 전에 이 두 가지를 먼저 묻는 순서가 맞다고 봅니다.

또 하나는 오피스텔입니다. 같은 오피스텔이라도 면적과 부엌·화장실 요건을 다 갖추면 0.4~0.5%, 하나라도 빠지면 0.9% 이내라 차이가 두 배 가까이 납니다. 2026년 10월에는 업무용으로 거래돼도 시설 요건이 맞으면 낮은 요율이라는 해석이 보도되기도 했지만, 국토교통부가 규정을 다시 손볼지는 정해지지 않았습니다. 오피스텔 계약이라면 건축물대장의 용도와 실제 시설을 사무소와 함께 확인하고, 애매하면 사무소 소재지 시·군·구청에 먼저 물어보는 편이 안전합니다.

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