대출을 다 갚고 은행에 전화하면 「해지증서 보내 드릴게요」라는 답이 돌아옵니다. 그 서류를 받아 놓고 몇 달이 지나는 경우가 많습니다. 해지증서는 등기부를 바꾸지 않습니다. 그 서류를 들고 등기소에 가서 신청하는 것이 근저당권말소등기이고, 그걸 하지 않으면 을구의 채권최고액은 그대로 남습니다.
이 글은 그 말소등기 한 건을 누가 신청인이 되고, 무엇을 받아 가고, 얼마가 드는지에 씁니다. 근저당권이라는 제도의 정의는 백과사전에 맡기고, 지우지 않고 두면 다음 거래에서 무엇이 막히는지는 따로 정리된 글이 있어 그쪽으로 넘깁니다.
비용은 결론부터 말하면 세금 7,200원 + 신청수수료 1,000~4,000원입니다. 설정할 때 낸 돈과 비교하면 자리수가 다릅니다. 기준 시점은 2026년 10월이고, 금액은 법제처 조문 원문에서 확인했습니다.
신청서에 적는 말은 「해지」가 아니라 「말소」입니다
검색어는 「근저당 설정해지」로 오지만, 등기소에 내는 신청서의 등기목적은 근저당권말소입니다. 두 단어가 가리키는 것이 다릅니다.
| 단어 | 무엇인가 | 누가 하는가 |
|---|---|---|
| 설정계약의 해지 | 당사자 사이의 합의. 결과물이 근저당권 해지증서 | 근저당권자와 소유자 |
| 말소등기 | 등기부의 을구에서 그 권리를 지우는 등기 신청 | 등기소에 신청 |
합의만으로 등기부가 바뀌지 않는 이유는 간단합니다. 부동산등기법 제3조는 저당권을 등기할 수 있는 권리로 열거하고 있고, 등기된 권리가 소멸한 사실도 등기로만 공시됩니다. 은행의 채권이 소멸한 것과 등기부에서 지워진 것은 별개의 사건입니다.
그래서 서류 봉투를 받은 시점은 절차의 절반입니다. 여기서 멈춘 상태가 몇 년 이어지면 정작 집을 팔거나 담보를 다시 쓰려는 날에 발목을 잡습니다. 그 영향은 「셀프등기 가능한 경우와 근저당 말소 조건」에 자리별로 정리돼 있습니다. 근저당을 지우지 않으면 막히는 세 자리
등기의무자는 은행입니다 — 단독신청이 열리지 않는 자리
말소등기의 당사자 자리를 먼저 잡아야 왜 은행을 끼고 가야 하는지가 보입니다.
| 구분 | 누구 | 왜 |
|---|---|---|
| 등기의무자 | 근저당권자(은행·상호금융·새마을금고 등) | 등기부상 권리를 잃는 쪽 |
| 등기권리자 | 소유자(채무자 또는 물상보증인) | 근저당이 지워져 소유권이 온전해지는 쪽 |
부동산등기법 제23조 제1항은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것을 원칙으로 둡니다. 같은 조가 단독신청이 되는 경우를 제2항부터 제8항까지 따로 열거해 두었는데, 목록을 그대로 읽으면 근저당권말소는 어디에도 없습니다.
| 조항 | 단독신청이 되는 등기 |
|---|---|
| 제2항 | 소유권보존등기와 그 말소등기 |
| 제3항 | 상속, 법인의 합병, 그 밖의 포괄승계에 따른 등기 |
| 제4항 | 판결에 의한 등기(승소한 쪽), 공유물 분할 판결에 의한 등기 |
| 제5항 | 부동산표시의 변경·경정등기 |
| 제6항 | 등기명의인표시의 변경·경정등기 |
| 제7항·제8항 | 신탁등기 |
결론은 소유자 혼자서는 지울 수 없다는 것입니다. 은행이 해 주는 일은 둘 중 하나입니다. 담당 직원이 함께 등기소에 가거나, 위임장과 서류 묶음을 주어 소유자가 대리인으로 접수하도록 하는 것입니다. 실무에서 흔한 쪽은 두 번째입니다.
판결을 받아 지우는 길도 제4항에 열려 있지만, 그것은 은행이 협조하지 않는 예외적인 경우의 수단입니다. 돈을 다 갚아 분쟁이 없는 상태라면 쓸 일이 없습니다.
비용은 세 줄입니다 — 7,200원 + 수수료
부동산 1개를 기준으로 하면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 「그 밖의 등기: 건당 6천원」 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 지방세법 제151조 제1항 제2호 「등록면허세액의 100분의 20」 |
| 신청수수료 — 방문(서면) | 4,000원 | 수수료규칙 제5조의2 제4항 |
| 신청수수료 — 전자표준양식 | 3,000원 | 수수료규칙 제5조의5 제4항 |
| 신청수수료 — 전자신청 | 1,000원 | 수수료규칙 제5조의5 제4항 |
방문으로 하면 10,200원, 전자표준양식이면 9,200원, 전자신청이면 7,200원입니다. 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서는 신청수수료를 받지 않는 등기 여덟 가지를 열거하는데, 그 목록에 있는 것은 「예고등기의 말소등기」이고 근저당권말소는 포함되지 않습니다. ⚠ 「말소는 수수료가 없다」는 설명을 그대로 믿으면 어긋납니다.
등록면허세는 등기소가 아니라 시·군·구청 소관이라 위택스나 구청에서 먼저 신고·납부하고 영수필확인서를 받아 갑니다. 부동산등기법 제29조 제10호가 등록면허세를 내지 아니한 경우를 각하 사유로 두고 있으므로 순서를 바꿀 수 없습니다.
설정할 때와 지울 때 — 자리수가 다릅니다
말소를 미루는 심리에는 「지우는 것도 돈이 많이 들 것 같다」는 짐작이 섞여 있습니다. 설정 때와 비교해 보면 반대입니다.
지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)는 저당권 설정·이전 등기를 채권금액의 1,000분의 2로 정합니다. 채권최고액이 1억 2천만원이었다면 등록면허세 24만원, 지방교육세 4만 8천원으로 28만 8천원이 들어갔습니다. 지울 때는 건당 6,000원에 지방교육세 1,200원입니다.
여기에 조문 하나가 더 붙습니다. 제28조 제1항 단서는 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 「그 밖의 등기 또는 등록」 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 세율을 적용한다고 정합니다. 그래서 채권최고액이 300만원짜리 소액 근저당이라도 설정 등록면허세는 6,000원 밑으로 내려가지 않습니다. 설정의 하한선과 말소의 금액이 같은 숫자라는 뜻입니다.
| 구분 | 과세표준 | 세율 | 채권최고액 1억 2천만원이면 |
|---|---|---|---|
| 설정·이전 | 채권금액 | 1,000분의 2 (최저 6,000원) | 등록면허세 240,000원 |
| 말소 | — | 건당 6,000원 | 등록면허세 6,000원 |
금액이 작아진 이유는 할인이 아니라 과세표준이 없어졌기 때문입니다. 말소는 「그 밖의 등기」로 분류돼 정액이 됩니다.
부동산 개수만큼 늘어납니다 — 공동담보로 묶인 근저당
금액이 어긋나는 가장 흔한 원인은 세율이 아니라 단위입니다.
- 등록면허세: 「건당 6천원」입니다. 등기의 건수를 셉니다.
- 신청수수료: 수수료규칙 제5조의2가 매 부동산마다로 정합니다.
아파트 한 채(집합건물 1개)에 걸린 근저당 하나면 1건입니다. 그런데 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택이면 같은 대출의 근저당이 두 등기기록에 각각 올라가 있어 2건이 됩니다. 여러 필지를 묶어 하나의 대출을 받은 공동담보라면 필지 수만큼 늘어납니다.
부동산등기규칙 제47조 제1항 제1호는 같은 채권의 담보를 위하여 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 저당권설정등기를 신청하는 경우 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 설정 쪽에 열린 길입니다. 말소는 같은 항의 열거에 들어 있지 않으므로, 건수가 그대로 유지된다고 보고 비용을 잡으시는 편이 안전합니다. 정확한 건수는 접수할 등기소에 확인하시면 됩니다.
다만 같은 날 같은 등기소에 여러 건을 함께 내면 서류를 여러 벌 뗄 필요는 없습니다. 제47조 제2항이 첨부정보 내용이 같은 것은 먼저 접수되는 신청에만 제공하고 나머지에는 그 뜻을 적어 갈음할 수 있도록 하고 있습니다.
내 등기부에 근저당이 몇 개 걸려 있고 어느 것이 살아 있는지는 을구의 순위번호와 등기목적 칸으로 가립니다. 어느 칸을 어떤 순서로 읽는지는 「등기부등본 열람 후 위험 신호 판정」에 정리돼 있습니다. 을구에서 살아 있는 근저당을 가르는 칸
은행에서 받아 오는 서류 묶음과 각 서류의 조문 자리
은행이 주는 봉투에는 보통 네댓 장이 들어 있습니다. 각 장이 어느 조문 자리에 들어가는지를 알면 빠진 것을 바로 알아챌 수 있습니다.
| 받는 서류 | 조문상 역할 | 근거 |
|---|---|---|
| 근저당권 해지증서 | 등기원인을 증명하는 정보 | 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호 |
| 등기필정보(설정 때 받은 등기필증) | 등기의무자의 등기필정보 제공 | 부동산등기법 제50조 제2항 |
| 위임장 | 대리인 신청 시 권한을 증명하는 정보 | 규칙 제46조 제1항 제5호 |
| 법인등기사항증명서 등 | 신청인이 법인인 경우 대표자의 자격을 증명하는 정보 | 규칙 제46조 제1항 제4호 |
| 등록면허세 영수필확인서 | — | 지방세법·법 제29조 제10호 |
| 신청수수료 영수필확인서 | — | 수수료규칙 제6조 제3항 |
위임장이 빠지면 접수가 되지 않습니다. 소유자가 혼자 등기소에 가는 구조는 「공동신청을 대리인이 한다」는 형태로만 성립하기 때문입니다.
법인등기사항증명서에는 생략 규정이 있습니다. 규칙 제46조 제5항은 첨부정보가 「상업등기법」에 따른 등기사항증명정보로서 해당 법인의 본점이나 지점 소재지와 부동산 소재지가 동일한 경우에는 그 제공을 생략할 수 있다고 정합니다. 그리고 유효기간도 걸려 있습니다. 규칙 제62조는 법인등기사항증명서를 발행일부터 3개월 이내의 것으로 제한합니다. 봉투를 받아 두고 반년을 묵히면 이 장이 먼저 만료됩니다. ⏳
인감증명이 필요한가 — 조문의 열거를 그대로 읽으면
이 대목은 안내가 갈리는 자리입니다. 조문을 그대로 보겠습니다.
부동산등기규칙 제60조 제1항은 방문신청을 하는 경우 제출해야 하는 인감증명을 여덟 가지로 열거합니다. 근저당권말소에 걸릴 수 있는 호는 둘입니다.
- 제1호: 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우. 근저당권말소의 등기의무자는 근저당권자이고 소유권의 등기명의인이 아니므로 해당하지 않습니다.
- 제3호: 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우. 즉 등기필정보가 없어서 제51조 경로로 가는 때에만 근저당권자의 인감증명이 들어옵니다.
정리하면 등기필정보를 정상적으로 받아 간다면 조문상 인감증명 제출 대상이 아니고, 등기필정보를 분실해 제51조로 가면 인감증명이 붙습니다. 그리고 제60조 제2항은 인감증명을 제출해야 하는 자가 다른 사람에게 처분권한을 수여한 경우 그 대리인의 인감증명도 함께 제출하도록 합니다.
⚠ 다만 금융기관이 내부 양식으로 요구하는 서류 구성은 기관마다 다릅니다. 조문이 요구하지 않는 서류를 은행이 함께 주는 경우도 있습니다. 실무에서는 은행이 주는 묶음을 그대로 받아 가고, 모자란 것이 있는지는 접수 전에 등기소에 확인하는 것이 가장 빠릅니다. 인감증명 대신 쓸 수 있는 서류는 규칙 제60조의2가 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 열어 두고 있고, 법인은 규칙 제61조의2에 따라 전자인감증명서 발급증을 쓸 수 있습니다.
근저당권자가 바뀌었거나 없어졌다면
여기서 「시간이 지나면 어려워진다」는 말의 실체가 나옵니다. 못 지우게 되는 것이 아니라 증명해야 할 것이 하나 더 생깁니다.
- 은행이 합병되거나 상호가 바뀐 경우 — 등기부의 근저당권자 이름과 지금의 법인이 같은 주체임을 권리 승계를 증명하는 자료로 이어 붙여야 합니다.
- 상호금융·신협·새마을금고처럼 조합이 합병된 경우도 같습니다.
- 등기부상 근저당권자가 이미 다른 기관으로 이전등기돼 있다면, 말소 서류를 받아야 하는 상대는 지금의 근저당권자입니다. 처음 돈을 빌린 곳이 아닙니다.
먼저 할 일은 등기사항전부증명서를 「말소사항 포함」으로 떼어 순위번호·접수번호·근저당권자 이름을 확인하는 것입니다. 「현재 유효사항」으로만 떼면 이전 이력이 보이지 않습니다. 이름이 지금 쓰이지 않는 상호라면, 그 기관이 어디로 승계됐는지부터 확인한 뒤에 연락해야 헛걸음을 줄입니다.
상환 직후에 정리하는 편이 간단하다는 결론은 이 때문입니다. 기한 제한 때문이 아니라, 세월이 지나면 서류를 받아야 하는 상대가 흐려지기 때문입니다.
전세권·가압류 말소와 같은 칸인가
등기부에 지울 것이 근저당 하나가 아닌 경우가 있습니다. 비용 구조는 대체로 같은 칸에 들어가지만 신청인이 달라집니다.
| 지울 권리 | 등록면허세 | 신청인 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 그 밖의 등기 6,000원 | 근저당권자와 소유자 공동 | 이 글의 주제 |
| 전세권 | 그 밖의 등기 6,000원 | 전세권자와 소유자 공동 | 설정은 전세금액의 1,000분의 2 |
| 임차권 | 그 밖의 등기 6,000원 | 임차권자와 소유자 공동 | 설정은 월 임대차금액의 1,000분의 2 |
| 가압류·가처분 | 그 밖의 등기 6,000원 | 법원의 결정과 촉탁이 앞섭니다 | 당사자가 바로 신청하는 구조가 아닙니다 |
가압류는 특히 성질이 다릅니다. 당사자가 등기소에 말소를 신청해 지우는 것이 아니라, 법원 절차를 거쳐 촉탁으로 지워지는 경로가 기본입니다. 해제 수단이 네 가지로 갈리고 비용 구조도 달라서 「부동산 가압류 해제 방법 네 가지 비교」에 따로 정리돼 있습니다. 가압류를 지우는 네 가지 경로 비교
전세권을 설정등기로 잡아 두었다가 지우는 경우와 확정일자만 받아 둔 경우는 애초에 등기부에 남는 것이 다릅니다. 둘의 차이는 「확정일자와 전세권설정등기 비교」에 정리돼 있습니다. 확정일자와 전세권설정등기의 차이
자동차 저당권은 등기소가 아닙니다
검색 결과에 자동차 이야기가 섞여 들어오는 탓에 창구를 잘못 찾는 일이 생깁니다. 자동차는 등기부가 아니라 자동차등록원부에 저당권이 기록되고, 관할 시·군·구청 차량등록사업소에서 처리합니다. 등기소가 아닙니다.
세금 자리도 다릅니다. 지방세법 제28조 제1항 제3호(차량의 등록) 나목이 저당권 설정·이전 등록을 채권금액의 1,000분의 2로 정하고, 라목이 「그 밖의 등록: 건당 1만 5천원」으로 정합니다. 부동산의 「그 밖의 등기」가 6,000원인데 차량의 「그 밖의 등록」은 1만 5천원입니다. 같은 말소인데 금액이 두 배를 넘습니다.
근저당을 지운 집을 자녀에게 넘길 생각이라면 무엇부터 정하나
등기부가 깨끗해지면 그다음 결정은 「이 집을 언제, 어떤 형태로 넘길 것인가」로 넘어갑니다. 여기서 순서를 거꾸로 잡으면 세금이 크게 달라집니다.
근저당이 남아 있는 상태로 집을 넘기면 채무까지 함께 넘기는 부담부증여가 되기 쉽고, 그러면 받는 쪽에 증여세와 취득세가, 넘기는 쪽에 채무 인수분에 대한 양도소득세가 따라옵니다. 반대로 대출을 먼저 갚아 근저당을 지운 뒤 넘기면 순수한 무상취득으로 정리됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액과 가족 구성에 따라 갈려서 일률적으로 말할 수 없습니다.
비교해야 할 것은 세율 숫자가 아니라 세 가지입니다. ① 증여재산공제 한도 안에 들어오는 금액인지 ② 지난 10년 안에 이미 증여받은 것이 있는지 ③ 채무를 함께 넘기는 형태가 세무상 인정되는 요건을 갖추는지입니다. 세율과 신고기한, 서류가 갈라지는 지점은 「부동산 증여 취득세 세율과 신고기한」에 정리해 두었습니다. 구체적인 판정은 관할 세무서와 시·군·구청 세무부서에 함께 확인하시는 편이 정확합니다. 증여로 넘길 때의 취득세와 신고기한
자주 묻는 질문
Q. 대출을 다 갚으면 은행이 알아서 말소해 주지 않나요?
해 주는 곳도 있지만 법적으로 그렇게 되어 있지는 않습니다. 부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 하고, 같은 조가 열거한 단독신청 목록에 근저당권말소는 없습니다. 은행의 역할은 신청 당사자로 참여하거나 위임장과 서류를 주는 것까지입니다. 상환했다는 사실이 등기소로 자동 전달되는 경로는 없으니, 상환 직후에 서류를 받아 바로 접수하는 편이 간단합니다.
Q. 아파트 한 채인데 말소 비용이 2만원 넘게 나왔습니다. 잘못된 건가요?
근저당이 두 개 걸려 있거나 등기기록이 두 개일 수 있습니다. 등록면허세는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목에 따라 건당 6천원이고, 신청수수료는 수수료규칙 제5조의2에 따라 매 부동산마다 붙습니다. 등기사항전부증명서를 떼어 살아 있는 근저당이 몇 개인지와 등기기록이 몇 개인지를 확인해 보시고, 그래도 맞지 않으면 접수 등기소에 산정 근거를 물어보시면 됩니다.
Q. 10년 전에 갚은 대출의 근저당이 아직 남아 있습니다. 기간이 지나서 못 지우나요?
기간 제한 때문에 막히는 구조는 아닙니다. 다만 그동안 근저당권자였던 금융기관이 합병되거나 상호가 바뀌었다면 권리 승계를 증명하는 서류가 추가로 필요합니다. 먼저 등기사항전부증명서를 「말소사항 포함」으로 떼어 등기부에 적힌 근저당권자 이름과 순위번호를 확인하고, 그 기관이 지금 어디로 승계됐는지부터 확인하는 순서가 빠릅니다.
Q. 전자신청으로 하면 1,000원이라는데 제가 직접 할 수 있나요?
조건이 붙습니다. 부동산등기규칙 제67조 제1항은 전자신청을 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 대리하도록 하고, 같은 조 제2항은 사용자등록번호와 등기필정보를 함께 송신하지 않으면 신청정보를 송신할 수 없다고 정합니다. 사용자등록은 등기소에 한 번 나가야 하는 절차입니다. 또 말소는 근저당권자와의 공동신청이라 상대방 쪽의 전자적 협력이 필요합니다. 현실적으로는 전자표준양식(3,000원)이나 방문(4,000원)이 쓰이는 칸입니다.
Q. 해지증서를 받은 지 1년이 넘었는데 그대로 쓸 수 있나요?
해지증서 자체에는 유효기간 규정이 없습니다. 다만 함께 받은 법인등기사항증명서는 부동산등기규칙 제62조에 따라 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 하므로 그 장은 다시 받아야 할 수 있습니다. 봉투를 열어 서류별 발행일을 확인해 보시고, 모자란 것은 근저당권자에게 다시 요청하시면 됩니다.
Q. 집을 팔면서 잔금으로 대출을 갚는 경우에도 제가 말소를 신청하나요?
그 거래에서는 말소등기가 소유권이전등기와 같은 날 함께 접수되고, 접수 순서가 권리의 순위를 정합니다. 그래서 매수인 측 은행이 설정등기까지 묶어 지정 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다. 특약에는 「잔금과 동시에 상환하고 말소한다」보다 말소가 접수된 사실을 확인한 뒤 잔금을 지급한다는 식으로 순서를 고정해 두는 편이 안전합니다. 잔금일에 등기부를 한 번 더 떼어 확인하는 이유도 같습니다.
조문을 나란히 놓고 보니 비용이 아니라 상대방이 문제였습니다
자료를 정리하면서 가장 먼저 눈에 들어온 것은 금액의 비대칭이었습니다. 설정할 때는 채권최고액의 1,000분의 2를 내고, 지울 때는 건당 6,000원을 냅니다. 그런데 검색되는 글들은 대개 「비용이 얼마」에서 끝납니다. 제가 보기에 이 절차에서 실제로 시간을 잡아먹는 변수는 돈이 아니라 등기의무자가 나 아닌 제3자라는 사실입니다. 1만원짜리 등기 한 건을 혼자 결정할 수 없는 구조라는 점이 핵심이었습니다.
두 번째로 걸린 것은 인감증명 안내가 서로 어긋난다는 점이었습니다. 부동산등기규칙 제60조 제1항을 호별로 읽어 보면 근저당권말소는 제1호가 아니라 제3호에 걸리고, 그것도 등기필정보가 없을 때입니다. 조문의 열거 구조를 보지 않고 「인감증명이 필요하다·필요 없다」로 단정하면 양쪽 다 반쯤만 맞는 말이 됩니다. 이렇게 호를 따라 들어가야 답이 나오는 항목은 기관 안내문보다 조문이 빠릅니다.
세 번째는 시간의 작용 방향입니다. 취득세나 등기 신청 의무처럼 기한이 있는 일은 늦으면 가산세와 과태료가 붙고, 말소처럼 기한이 없는 일은 늦어도 벌이 없는 대신 증명해야 할 것이 늘어납니다. 벌이 없으니 미루게 되는데, 실제로 어려워지는 쪽은 후자였습니다. 저는 기한이 없는 일일수록 상대방이 분명할 때 끝내 두는 편이 낫다고 봅니다.
마지막으로 바뀔 수 있는 부분입니다. 수수료규칙 금액은 2025년 8월 1일에 움직였고, 등록면허세율은 지방세법 개정에 따라 변할 수 있습니다. 금융기관이 요구하는 서류 구성은 조문이 아니라 내부 규정이라 더 자주 바뀝니다. 서류 목록은 근저당권자에게, 건수와 접수 방식은 관할 등기소에, 등록면허세는 해당 시·군·구청 세무부서에 접수 직전에 다시 확인하시길 권합니다.