주택청약 신청방법과 자격 판정 3단계 무주택·특별공급·부적격

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호, 2026.6.15. 시행)

주택청약 신청방법 자체는 복잡하지 않습니다. 청약홈에서 인증서로 로그인하고, 청약신청일 오전 9시부터 오후 5시 30분 사이에 주택형을 골라 제출하면 끝납니다. 통장 1순위 요건과 예치금 표도 이미 여러 곳에 정리돼 있습니다.

당첨이 취소되는 이유는 대부분 그 앞 단계에 있습니다. 청약홈은 신청자가 입력한 내용을 그대로 받고, 자격 검증은 당첨 뒤에 합니다. 세대원을 잘못 세거나, 부모 집 때문에 유주택이 되는 줄 모르거나, 반대로 무주택으로 인정되는 예외를 몰라 일반공급만 넣는 일이 여기서 생깁니다.

이 글은 신청 버튼을 누르기 전에 스스로 해 봐야 할 판정 세 가지(세대 → 무주택 → 순위와 공급 유형)와, 부적격 통보를 받았을 때 7일 안에 할 일을 「주택공급에 관한 규칙」 조문 원문으로 정리했습니다.

신청 전에 스스로 판정할 세 가지 — 순서가 중요합니다

결론부터 말씀드리면, ① 누가 내 세대인가 ② 그 세대 전원이 무주택인가 ③ 어느 순위·어느 공급 유형인가를 이 순서로 확인해야 합니다. 앞 단계가 틀리면 뒤 단계는 전부 무효가 됩니다.

청약에 쓰는 주택청약종합저축의 가입기간·납입 인정 한도(월 25만원)는 ③단계에서만 쓰입니다. 통장을 오래 들었어도 ①·②에서 걸리면 소용이 없다는 점을 먼저 기억해 두세요.

1단계 — 「세대」는 주민등록표가 아니라 규칙이 정합니다

규칙 제2조 제2호의3은 세대를 이렇게 정의합니다. 신청자, 신청자의 배우자, 신청자 또는 배우자와 같은 등본에 있는 직계존속, 신청자 또는 배우자와 같은 등본에 있는 직계비속(그 배우자 포함), 배우자의 직계비속으로서 신청자와 같은 등본에 있는 사람입니다.

여기서 두 가지가 자주 틀립니다.

• 배우자는 등본이 달라도 세대원입니다. 주말부부로 주소를 따로 두어도 배우자 명의 주택은 내 세대의 주택입니다. 부양가족 판정에서도 규칙 별표 1은 「같은 세대별 주민등록표에 없는 배우자」를 포함한다고 적고 있습니다.
• 형제자매·배우자의 형제자매는 세대원이 아닙니다. 같은 등본에 살아도 형제 명의 집은 내 무주택 판정에 들어가지 않습니다.

세금에서 말하는 「1세대」와도 다릅니다. 양도소득세의 1세대 판정은 소득세법 기준이라 범위와 예외가 따로 있습니다. 두 제도를 같은 뜻으로 알고 있다면 1세대 1주택 비과세 판정에서 세금 쪽 기준을 따로 확인해 두세요.

2단계 — 집이 있어도 무주택으로 보는 예외를 확인하세요

규칙 제2조 제4호의 무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원입니다. 그리고 제53조는 분양권이나 공유지분도 주택으로 본다고 먼저 못 박습니다. 부모님과 공동명의로 지분 10%만 갖고 있어도 원칙은 유주택입니다.

그런데 같은 조가 「주택을 소유하지 아니한 것으로 본다」는 예외를 12가지 둡니다. 청약자가 실제로 자주 해당하는 것만 추리면 다음과 같습니다.

가격은 규칙 별표 1이 정한 방식으로 산정한 금액입니다. 일부 블로그에는 아직 「60㎡·수도권 1억3천만원」 같은 옛 기준이 남아 있으니, 2024년 12월 18일 개정 이후의 위 금액으로 판단하세요.

⚠️ 예외에는 다시 예외가 있습니다. 제53조 단서는 노부모부양 특별공급(제46조)에서는 60세 이상 부모 집 예외(제6호)를 적용하지 않는다고 정합니다. 부모님을 모시고 노부모부양 특공에 넣으려는데 부모님 명의 집이 있다면, 일반공급에서는 무주택이어도 그 특공에서는 유주택입니다. 공공임대주택 공급에서는 제6호·제9호·제11호가 모두 적용되지 않습니다.

그리고 소형·저가 예외로 무주택이 되는 것과 가점제를 쓸 수 있는 것은 같은 판단입니다. 제28조 제6항은 「1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자」를 가점제에서 빼는데, 제53조로 무주택으로 보는 주택은 여기서 말하는 소유 주택이 아니기 때문입니다.

3단계 — 1순위와 가점제는 세대 단위로 막힙니다

통장 요건을 채웠다고 1순위가 끝나지 않습니다. 투기과열지구·청약과열지역(2026년 9월 기준 서울 전역과 경기 일부, 현재 목록은 청약홈 규제지역정보에서 확인)의 민영주택 1순위는 규칙 제28조 제1항 제1호 다목이 네 가지를 모두 요구합니다.

거주기간도 판정 대상입니다. 규칙 제4조 제5항은 수도권 투기과열지구에서 해당지역 우선공급을 할 때 2년 이상 거주기간을 정하도록 하고, 같은 조 제7항은 거주기간을 공고일부터 거꾸로 세어 계속 국내에 거주한 기간으로 봅니다. 해외 체류가 90일을 넘었거나 연간 183일을 넘게 국외에 있었다면 그 기간은 거주로 보지 않습니다. 주재원·유학 복귀 직후 해당지역으로 넣었다가 부적격이 되는 경우가 여기서 나옵니다.

가점제도 세대로 막힙니다. 제28조 제6항은 1주택 소유 세대와 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 세대를 가점제 대상에서 제외합니다. 가점제에서 빠진 사람은 별도 신청 없이 추첨제 대상에 포함되므로(같은 조 제7항) 신청 자체가 막히지는 않지만, 가점 칸에 점수를 적어 가점제로 당첨되면 부적격이 됩니다.

세대원의 과거 당첨 이력은 본인이 기억하지 못하는 경우가 많습니다. 신청 전에 청약홈 청약자격확인 메뉴에서 청약제한사항 확인과 주택소유 확인을 세대원 기준으로 눌러 보는 것이 가장 확실합니다.

특별공급은 유형마다 판정 기준이 다릅니다

특별공급은 1세대 평생 한 차례입니다(규칙 제55조). 한 번 쓰면 끝이라 요건을 먼저 정확히 맞춰 봐야 합니다. 대표적인 세 유형의 판정 기준을 조문으로 정리하면 다음과 같습니다.

신혼부부 특별공급은 소득 구간별로 순서가 있습니다. 제41조 제3항은 대상 주택의 50%를 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에게 먼저, 20%를 140%(맞벌이 160%) 이하에게, 나머지를 요건을 갖춘 사람 전체에게 추첨으로 공급하도록 정합니다. 소득이 높다고 포기할 필요는 없다는 뜻입니다. 도시근로자 월평균소득 금액표는 해마다 바뀌고 공급 유형·가구원 수별로 다르므로, 해당 단지 입주자모집공고문에 적힌 표로 확인하세요.

공공분양(LH 등)은 같은 규칙을 쓰면서도 소득·자산 기준이 더 촘촘합니다. 공공분양이나 공공임대를 함께 보신다면 LH 임대주택 소득·자산 기준에서 계산 순서를 먼저 보시는 편이 빠릅니다.

부적격 통보를 받았다면 — 7일 안에 할 일

당첨 뒤 사업주체는 전산검색과 제출서류로 자격을 확인합니다. 규칙 제52조 제3항은 부적격자로 판정된 사람에게 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정해 주택 소유 여부·세대주·세대원·거주지를 증명할 서류를 내게 한 뒤 정당 여부를 확인하라고 정합니다. 이 소명기간이 사실상 유일한 구제 창구입니다.

소명에서 다툴 수 있는 것은 크게 세 가지입니다.

• 전산 기록이 사실과 다를 때 — 이미 처분한 집이 소유로 잡힌 경우 등. 등기사항증명서·건축물대장으로 처분일을 증명합니다.
• 제53조 예외에 해당할 때 — 60세 이상 부모 집, 소형·저가주택, 상속지분(통보일부터 3개월 내 처분) 등. 가격·면적 증빙을 냅니다.
• 점수가 틀렸어도 커트라인 이상일 때 — 제58조 제4항은 같은 순위에서 경쟁이 없으면 그 순위 자격을 갖춘 사람, 경쟁이 있으면 재산정한 가점이 당첨 커트라인 이상인 사람을 당첨자로 본다고 정합니다. 부양가족을 한 명 더 적었어도 다시 계산한 점수가 커트라인을 넘으면 당첨이 유지됩니다.

소명하지 못해 당첨이 취소되면 제58조 제3항에 따라 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 대신 규칙 제7조 괄호에 따라 부적격으로 취소된 경우에는 같은 청약통장을 다시 쓸 수 있습니다. 통장 가입기간을 잃지 않는다는 점에서 계약 포기보다 회복이 빠른 편입니다.

부적격을 만드는 입력 실수 다섯 가지

청약홈 입력 단계에서 미리 막을 수 있는 실수입니다.

1. 부양가족에 부모님을 넣었는데 세대주가 아니거나 3년이 안 됨 — 별표 1은 직계존속을 부양가족으로 세려면 신청자가 세대주이고 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 한다고 정합니다. 부모님 중 한 분이라도 집이 있으면 두 분 모두 부양가족에서 빠집니다.
2. 30세 이상 미혼 자녀를 부양가족에 넣음 — 최근 1년 이상 같은 등본에 있어야 합니다.
3. 무주택기간을 결혼 전부터 셈 — 30세가 되는 날부터 세고, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터입니다. 과거 집이 있었다면 처분해 무주택이 된 날부터입니다.
4. 배우자 명의 분양권을 빠뜨림 — 제53조는 분양권도 주택으로 봅니다. 등본이 달라도 배우자는 세대원입니다.
5. 거주지역을 공고일 이후 기준으로 입력 — 해당지역 우선공급과 예치금 기준은 입주자모집공고일 현재 주민등록표 기준입니다. 공고일 뒤에 전입해도 인정되지 않습니다.

당첨 뒤 계약금과 중도금, 부모님 지원을 받는다면 먼저 따질 것

자격 판정을 통과해 당첨되면 곧바로 돈 문제가 옵니다. 계약금은 공급계약일에 내야 하고(비율은 입주자모집공고문에 적힙니다), 중도금은 집단대출, 잔금은 주택담보대출로 넘어가는 구조가 일반적입니다. 이때 부모님께 계약금 일부를 받는 경우가 많은데, 규제지역에서는 거래 신고 때 자금조달계획서로 출처를 설명해야 하는 경우가 있고, 받은 돈은 증여세 대상이 될 수 있습니다.

직계존속에게서 받는 증여는 10년 합산으로 공제 한도가 정해져 있어, 과거에 받은 돈까지 더해 계산해야 합니다. 차용증을 쓰고 빌리는 방식은 이자·상환 기록이 실제로 있어야 인정됩니다. 계산 순서는 증여재산공제 10년 합산 기준에 정리했습니다. 중도금 대출 조건과 잔금 때의 주택담보대출 한도는 단지·은행·소득에 따라 달라지므로 특정 상품을 권해 드릴 수는 없고, 거래 은행 상담과 금융감독원 금융상품 비교공시로 금리 구조를 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 같이 사는데 부모님 집이 있습니다. 저는 무주택인가요?

부모님이 60세 이상이면 규칙 제53조 제6호에 따라 그 집은 내 무주택 판정에서 빠집니다. 일반공급 1순위·가점제에서는 무주택세대구성원으로 볼 수 있습니다. 다만 투기과열지구·청약과열지역 1순위는 세대주 요건이 따로 있어, 부모님이 세대주면 본인은 1순위가 안 될 수 있습니다. 또 노부모부양 특별공급에서는 이 예외가 적용되지 않습니다(제53조 단서). 부모님이 60세 미만이면 예외 대상이 아니므로 분리세대를 검토해야 합니다.

Q. 빌라를 한 채 갖고 있는데 청약에서 무주택으로 인정되나요?

단독·연립·다세대 등 비아파트는 전용 85㎡ 이하이고 가격이 3억원(수도권 5억원) 이하이며 세대가 그 1호만 갖고 있으면 제53조 제9호 나목에 따라 무주택으로 봅니다. 아파트는 기준이 더 좁아 60㎡ 이하·1억원(수도권 1억6천만원) 이하입니다. 두 채 이상이면 적용되지 않습니다. 가격 산정 방식은 별표 1을 따르므로 신청 전에 사업주체나 청약홈 상담으로 확인하세요.

Q. 부적격 통보 문자를 받았는데 7일이 지나면 어떻게 되나요?

규칙 제57조 제8항·제52조 제3항에 따라 정한 기간 안에 소명하지 않으면 입주자 선정대상에서 제외되거나 공급계약이 취소됩니다. 기간은 「7일 이상」으로 사업주체가 정하므로 통보문의 마감일을 확인하고, 서류 발급이 늦어지면 기간 안에 사업주체에 먼저 연락해 두세요. 취소되면 제58조 제3항의 제한기간이 시작됩니다.

Q. 결혼 전 배우자가 당첨된 적이 있으면 신혼부부 특공을 못 쓰나요?

규칙 제55조의3 제1항은 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급에서 배우자가 혼인신고일 전에 당첨자로 관리된 사실이 있어도 신청할 수 있도록 정합니다. 다만 1순위 제한·재당첨 제한 같은 다른 기록은 별도로 확인해야 합니다.

Q. 은행 창구에서 대신 신청해 줄 수 있나요?

청약홈 안내 기준으로 은행지점 접수는 고령자·장애인 등 정보취약계층에 한해 APT 1·2순위만 가능하고 특별공급은 불가합니다. 본인이 아닌 사람이 신청하면 배우자·직계존비속이라도 대리 신청으로 보아 인감증명 또는 본인서명사실확인 서류가 추가로 필요합니다.

조문을 따라가 보니 청약은 「신청」보다 「판정」의 문제였습니다

이 글을 정리하면서 규칙 제2조의 세대 정의부터 제53조의 무주택 예외, 제52조·제58조의 부적격 처리까지 차례로 읽었습니다. 제가 보기에 가장 큰 함정은 예외가 예외를 부르는 구조입니다. 60세 이상 부모 집은 일반공급에서는 무주택 예외인데 노부모부양 특공에서는 다시 유주택이 됩니다. 한 문장만 보고 판단하면 정반대 결론이 나옵니다.

두 번째로 걸린 것은 상위 검색결과 중 일부가 소형·저가주택 금액을 옛 기준으로 적고 있다는 점이었습니다. 비아파트 기준이 수도권 5억원으로 넓어진 뒤라, 옛 글을 믿고 빌라 한 채 때문에 청약을 포기하는 분이 있을 수 있습니다.

반대로 이 글이 대신해 줄 수 없는 부분도 있습니다. 특별공급 소득 금액표와 자산 기준은 공고문마다 적용 판이 다르고, 가격 산정은 별표 1의 방식에 따라 사업주체가 최종 판단합니다. 애매한 대목은 신청 전에 청약홈 상담과 해당 단지 분양 상담으로 확인하시고, 부적격 통보를 받았다면 기한 안에 증빙부터 준비하시길 권합니다.

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