분양권 계약해지 위약금·재당첨 제한·청약통장 판정표 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령, 2026.6.15. 시행)

분양권 계약해지를 고민하는 분이 가장 먼저 찾는 숫자는 위약금입니다. 대개 공급대금의 10% 안팎이고, 계약금만 낸 단계인지 중도금을 낸 단계인지에 따라 빠져나오는 길이 갈린다는 것까지는 이미 많이 알려져 있습니다.

이 글은 그다음을 다룹니다. 같은 「포기」라도 왜 포기하느냐에 따라 청약 기록이 남기도 하고 지워지기도 합니다. 「주택공급에 관한 규칙」은 세대원 전원이 취학·질병·근무 사정으로 다른 지역으로 옮겨 계약을 못 한 경우, 사업주체가 파산한 경우 등을 당첨자로 보지 않는다고 따로 정해 두었습니다. 반대로 단순한 자금 사정이라면 위약금 외에 재당첨 제한, 청약통장, 1순위 자격, 가점제 자격까지 네 가지가 한꺼번에 묶입니다.

아래는 국가법령정보센터에서 받은 「주택공급에 관한 규칙」·「주택법」·「소득세법」·민법 조문 원문을 기준으로 정리했습니다. 특정 단지의 사정이나 소송 전망은 다루지 않습니다.

먼저 판정할 것 — 내 포기는 네 갈래 중 어디인가

결론부터 말씀드리면, 포기 사유가 「내 사정」인지, 규칙이 인정한 「불가피한 사정」인지, 「사업주체 쪽 사정」인지, 「애초에 자격이 없었던 것」인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 금액보다 이 분류가 먼저입니다.

①이 대부분의 경우입니다. 다만 ②에 해당할 여지가 있는데 모르고 ①로 처리하면, 지울 수 있었던 10년짜리 기록을 그대로 안고 가게 됩니다. 이 표를 먼저 보셔야 하는 이유입니다.

계약금만 낸 단계에서 해약금 규정(민법 제565조)으로 계약금을 포기하고 나오는 길, 중도금을 한 번이라도 내면 그 길이 닫힌다는 점은 이 판정과 별개로 따라옵니다. 돈 문제는 아래에서 사례로 계산합니다.

당첨 기록이 지워지는 예외 — 규칙 제57조 제4항을 확인하세요

「주택공급에 관한 규칙」 제57조 제3항은 주택청약업무수행기관이 당첨자 명단을 영구적으로 전산관리하도록 정합니다. 계약을 하러 가지 않았다고 기록이 사라지지 않는 이유가 이 조항입니다.

그런데 바로 다음 항이 예외를 둡니다. 제57조 제4항은 당첨자로 선정된 뒤 아래에 해당하게 된 사람을 「당첨자로 보지 않는다」고 하고, 사업주체가 그 명단을 통보해 당첨자명단에서 삭제하게 해야 한다고 정합니다.

여기서 자주 놓치는 조건이 두 개 있습니다. 첫째, 제1호는 세대원 전원이 옮겨야 합니다. 한 사람만 지방으로 발령이 났고 나머지 가족이 그대로 있으면 문언상 해당하지 않습니다. 둘째, 옮겨 간 곳이 다른 주택건설지역이어야 합니다. 같은 시 안에서 이사한 것은 이 사유가 아닙니다.

⚠️ 청약통장은 조심해서 보셔야 합니다. 제7조는 통장을 써서 입주자로 선정되면 같은 통장으로 다른 주택을 신청할 수 없다고 정하면서, 예외로 제58조 제1항에 따라 당첨이 취소된 경우(부적격)만 괄호에 넣었습니다. 제57조 제4항의 사유는 이 괄호에 없습니다. 기록이 지워졌을 때 통장이 어떻게 처리되는지는 규칙 문언만으로 단정할 수 없으니, 사업주체에 서류를 낼 때 통장 처리까지 함께 확인하시는 편이 안전합니다.

본인 사정으로 포기하면 묶이는 네 가지 시계

①번 갈래라면 위약금과 별도로 시계 네 개가 동시에 돌기 시작합니다. 대부분의 글이 재당첨 제한 하나만 이야기하는데, 실제로 다음 청약을 막는 것은 나머지 셋인 경우도 많습니다.

첫 번째 시계는 당첨된 주택이 어떤 주택이냐에 따라 켜지지 않을 수도 있습니다. 제54조 제1항은 제한 대상 주택을 열거하고, 다시 제한되는 쪽에서 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역의 민영주택은 제외합니다. 그래서 규제지역이 아닌 곳의 민영아파트에 당첨됐다가 포기했다면 재당첨 제한은 없을 수 있습니다.

하지만 두 번째 시계는 당첨된 주택의 종류를 가리지 않습니다. 제28조는 투기과열지구·청약과열지역의 1순위 요건으로 「과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것」을 둡니다. 비규제지역에서 당첨된 기록이라도 5년 안에는 서울 등 규제지역 1순위가 막힐 수 있다는 뜻입니다. 네 번째 시계는 더 단순합니다. 통장이 소진되므로 새 통장을 만들면 가입기간과 납입횟수가 처음부터 다시 쌓입니다.

제54조 제2항의 기간표에는 네이버 등에서 잘 안 보이는 칸이 하나 더 있습니다. 이전기관 종사자 특별공급·분양전환공공임대 등 공공 성격의 주택은 전용 85㎡ 이하가 과밀억제권역 5년·그 밖 3년, 85㎡ 초과가 과밀억제권역 3년·그 밖 1년입니다. 여러 칸에 해당하면 가장 긴 기간을 씁니다. 본인 기록은 청약홈의 청약제한사항 확인 메뉴에서 해제일까지 조회됩니다.

특별공급으로 당첨됐다면 기회 자체를 쓴 것일 수 있습니다

규칙 제55조는 특별공급을 「한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로」 공급한다고 정합니다. 그리고 제57조 제7항 제3호는 특별공급을 받은 자가 다른 주택을 한 번 이상 특별공급받은 사실이 발견되면 부적격 통보 대상으로 봅니다.

신혼부부·생애최초·다자녀 같은 특별공급은 평생 한 번이라는 점에서 가점을 오래 쌓은 일반공급보다 잃는 것이 더 클 수 있습니다. 계약을 포기해도 당첨 사실이 명단에 남는 구조(제57조 제3항)이므로, 특별공급 당첨분을 포기하기 전에는 특별공급 기회가 소진되는지부터 사업주체와 청약홈에 확인하시길 권합니다. 규칙 문언이 「공급받은」이라는 표현을 쓰고 있어 계약 전 포기에 어떻게 적용되는지는 사안별 확인이 필요한 대목입니다.

위약금을 실제 숫자로 — 분양가 5억원 사례로 계산해 봤습니다

금액은 계약서가 정합니다. 규칙 제59조 제3항은 주택공급계약서에 반드시 들어가야 할 내용으로 입주금과 납부시기, 연체료, 지체상금, 해약조건, 분양보증 내용 등을 열거합니다. 그러니 「위약금이 얼마냐」의 답은 계약서의 해약조건 칸에 있습니다.

아래는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 분양가 5억원, 계약금 10%, 위약금은 「총 공급대금의 10%」로 정해져 있다고 두겠습니다.

표만 보면 중도금을 많이 낼수록 잃는 비율이 줄어드는 것처럼 보입니다. 하지만 실제로는 세 가지가 더 붙습니다.

• 반환 시점: 돌려받는 돈이 즉시 나오지 않고 재분양 뒤로 미뤄지는 약정이 흔합니다. 계약서를 확인하세요.
• 이자: 반환금에 이자를 주지 않는 조항이 많습니다. 반대로 중도금 대출 이자는 정리될 때까지 계속 나갑니다.
• 옵션 계약: 발코니 확장·유상옵션은 본계약과 별도 계약인 경우가 있어 따로 정산해야 합니다.

대법원은 2023년 4월 주택공급계약 해제로 공급대금을 돌려줄 때 위약금을 공제할 수 있는지가 다투어진 사건을 판단한 바 있습니다. 위약금 조항이 언제나 그대로 인정되는 것도, 전액 반환이 보장되는 것도 아니라는 뜻입니다. 금액 다툼이 예상되면 공적 상담 창구를 먼저 거치세요.

해지 대신 전매 — 양도세 70%까지 넣고 비교해야 합니다

시세가 분양가보다 높다면 계약을 푸는 대신 분양권을 파는(전매) 길이 있습니다. 해지와 전매는 근거 법부터 다릅니다. 전매는 「주택법」 제64조의 전매제한 문제이고, 투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제 주택 등은 전매제한기간이 지나기 전에는 팔 수 없습니다. 같은 조 제2항은 생업상 사정 등으로 전매가 불가피한 경우를 대통령령으로 정해 예외를 둡니다.

전매가 가능하다면 세금을 넣고 비교해야 합니다. 「소득세법」 제104조는 분양권의 양도소득세율을 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 정합니다. 일반 누진세율이 아닙니다.

필요경비(중개보수 등)는 빼지 않은 단순 계산입니다. 그래도 방향은 분명합니다. 웃돈이 크지 않으면 세금이 대부분을 가져가지만, 전매는 이미 낸 계약금·중도금을 매수인에게서 그대로 돌려받는 구조라 위약금을 떼이는 해지보다 유리한 경우가 많습니다. 그리고 전매는 당첨 기록을 지우지 않습니다. 전매를 해도 네 개의 시계는 그대로 돕니다.

양도소득이 어떤 순서로 과세표준이 되는지는 양도소득세 계산구조에서 단계별로 정리했습니다. 재개발 구역의 조합원입주권은 분양권과 세율 구조는 비슷해도 자격을 얻는 방식이 전혀 다르니 재개발 조합원 자격과 현금청산에서 따로 보세요. 분양권을 가진 상태에서 기존 주택을 팔 계획이라면, 분양권이 주택 수에 들어가는지부터 1세대 1주택 비과세 판정으로 확인하세요.

사업주체 쪽 사정이라면 계약서의 다른 칸을 봅니다

입주 지연, 사업 중단처럼 원인이 사업주체 쪽에 있으면 논리가 뒤집힙니다. 이때 봐야 할 칸은 해약조건이 아니라 지체상금과 분양보증 조항입니다. 규칙 제59조 제3항 제6호는 지체상금의 산정 및 지급방법을, 제2호는 분양보증을 받은 경우 보증약관 등 보증내용을 계약서에 적도록 합니다.

같은 조 제4항은 사업주체가 분양보증 내용을(보증이행 대상이 아닌 사항까지) 공급받는 자가 이해할 수 있도록 설명하고 서명 또는 기명날인으로 확인을 받도록 합니다. 계약할 때 서명한 그 설명서가 사업주체 부도 시 무엇이 보호되고 무엇이 안 되는지를 알려 주는 문서입니다. 버리지 마세요.

그리고 사업주체 파산·승인 취소로 입주할 수 없게 되면, 앞에서 본 제57조 제4항 제4호·제5호에 따라 당첨자로 보지 않습니다. 돈과 청약 기록을 둘 다 따로 챙겨야 한다는 점이 본인 사정 포기와 가장 다른 부분입니다.

해지를 결정했다면 이 순서로

1. 분류부터 — 위 네 갈래 중 어디인지 정합니다. ②·③ 가능성이 있으면 서류부터 모읍니다
2. 계약서 해약조건 확인 — 위약금 기준 금액, 반환 시점, 이자 여부
3. 전매 가능 여부 확인 — 전매제한기간, 시세와 양도세를 넣은 손익
4. 대출 약정 확인 — 해제 후 중도금 대출이 어떻게 상환되는지 은행에 문의
5. 해지 의사를 문서로 — 날짜와 조건이 남도록 서면으로 통지합니다
6. 청약홈 기록 확인 — 명단 삭제가 반영됐는지, 제한 해제일이 언제인지

분양 대신 공공임대로 방향을 바꾸는 분도 있습니다. 그 경우 LH 임대주택 소득·자산 기준에서 탈락 전 계산 순서를 먼저 보시는 편이 빠릅니다.

위약금과 대출 이자 중 무엇이 더 비싼가 — 잔금대출로 버티는 선택지

해지를 고민하는 대부분의 이유는 잔금입니다. 그래서 해지 전에 한 번은 「잔금 때 주택담보대출로 전환해 계약을 유지하는 경우」와 나란히 놓고 따져 보셔야 합니다. 비교할 것은 두 가지 숫자입니다. 해지하면 확정적으로 잃는 위약금(과 네 개의 시계), 유지하면 매달 나가는 대출 이자와 입주 후 전매·매도 때의 세금입니다.

잔금대출 가능 금액은 입주 시점의 시세 감정, 소득에 따른 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 지역별 대출 규제가 한꺼번에 작용해 사람마다 다릅니다. 분양가 기준으로 계산했다가 입주 시점 감정가가 낮게 나와 부족분이 생기는 경우도 있습니다. 특정 금융상품을 권해 드릴 수는 없고, 거래 은행과 금융감독원 금융상품 비교공시에서 금리 구조를 확인한 뒤 위약금 표와 나란히 놓고 판단하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 당첨자 발표 후 계약하러 가지 않았습니다. 계약서를 안 썼는데도 제한이 걸리나요?

걸립니다. 재당첨 제한(제54조)은 기산점이 계약일이 아니라 당첨일이고, 대상도 「계약한 자」가 아니라 「당첨된 자의 세대에 속한 자」입니다. 당첨자 명단은 사업주체가 통보하는 순간 전산으로 관리됩니다(제57조). 계약 포기로 달라지는 것은 위약금이 생기지 않는다는 점뿐이고, 1순위 5년·가점제 2년·청약통장 소진도 그대로입니다. 예외는 앞에서 본 제57조 제4항 사유에 해당할 때입니다.

Q. 남편 명의로 당첨됐는데 제 이름으로는 청약할 수 있나요?

재당첨 제한과 1순위 제한은 모두 「세대에 속한 자」를 기준으로 합니다. 같은 세대라면 배우자 명의로 바꿔 넣어도 제한을 피할 수 없습니다. 다만 규칙 제54조 제1항 괄호는 제47조의3 당첨자의 경우 「주택공급신청자 및 그 배우자」만 해당한다고 따로 정하고 있어 공급 유형에 따라 범위가 다를 수 있습니다. 본인 세대의 제한 여부는 청약홈에서 세대원별로 확인하세요.

Q. 지방 발령으로 계약을 포기합니다. 저만 먼저 내려가도 예외가 되나요?

문언상 어렵습니다. 제57조 제4항 제1호는 한 사람의 근무상 사정이라도 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거해야 합니다. 가족 일부가 기존 주소에 남으면 해당하지 않습니다. 해당한다면 재직증명서와 주민등록표등본을 사업주체에 내야 하며(제5항), 사업주체가 명단을 통보해야 삭제됩니다. 제출 후 청약홈에서 반영 여부를 꼭 확인하세요.

Q. 부적격으로 취소된 것과 제가 포기한 것은 뭐가 다른가요?

부적격 취소는 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없습니다(제58조 제3항). 대신 청약통장은 다시 쓸 수 있습니다(제7조 괄호). 본인 포기는 기간이 최대 10년이고 통장도 소진됩니다. 결과적으로 부적격 취소가 더 가볍게 끝나는 역설적인 구조입니다.

Q. 위약금을 공급대금의 10%보다 적게 협상할 수 있나요?

계약서 조항이 기준이지만, 합의해제는 당사자 간 합의이므로 조건을 조정하는 것 자체가 막혀 있지는 않습니다. 분양이 잘 된 단지는 재분양이 쉬워 협의에 응하는 경우가 있고, 미분양 단지는 반대입니다. 협의 내용과 날짜는 반드시 서면으로 남기세요. 금액 다툼으로 번지면 대한법률구조공단(132) 상담부터 받아 보시길 권합니다.

조문을 다 펼쳐 보고 나서 가장 걸렸던 것은 「포기 사유」였습니다

이 글을 정리하면서 「주택공급에 관한 규칙」 제7조·제28조·제54조·제55조·제57조·제58조·제59조를 차례로 읽었습니다. 제가 보기에 분양권 해지에서 사람들이 가장 크게 손해 보는 지점은 위약금 계산이 아니라, 자기 포기가 어느 조항에 해당하는지 확인하지 않고 넘어가는 것입니다. 세대 전원이 이사하는 사정이라면 기록이 지워질 수 있는데, 그 조항을 다루는 글은 상위 검색결과에 한 건도 없었습니다.

두 번째로 걸린 것은 시계가 하나가 아니라는 점입니다. 재당첨 제한만 보고 「비규제지역이니 괜찮다」고 판단했다가, 5년 1순위 제한과 통장 소진에서 다음 청약이 막히는 구조가 문언상 충분히 가능합니다.

반대로 이 글로 해결되지 않는 것도 분명합니다. 위약금이 과한지, 사업주체 귀책이 인정되는지는 계약서와 사실관계에 따라 갈리고, 법원 판단도 사안마다 다릅니다. 여기서 단정할 수 있는 영역이 아닙니다. 결정 전에 사업주체 분양팀, 청약홈, 대한법률구조공단 세 곳에 순서대로 확인하시고, 특히 서류로 남기는 것만은 미루지 마시길 권합니다.

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