부동산 등기비용과 명의변경, 원인별 과세표준 차이

등기비용 견적을 두 곳에서 받아 보면 총액이 다르게 나옵니다. 그런데 차이가 나는 자리는 대개 법무사 보수가 아닙니다. 명의를 바꾸는 이유가 무엇으로 적히는지에 따라 세금의 종류와 과세표준이 통째로 달라지기 때문입니다.

같은 집을 아들에게 넘기는데도, 매매로 적으면 실제로 주고받은 금액이 과세표준이 되고, 증여로 적으면 시가인정액이 되고, 상속으로 넘어가면 공시가격이 기준이 됩니다. 세율이 아니라 곱해지는 금액 자체가 다릅니다. 과세표준이 어디서 오는지를 먼저 잡지 않으면, 세율표를 아무리 정확히 봐도 금액이 맞지 않습니다.

이 글은 등기비용을 항목 단위로 뜯습니다. 어느 항목이 법으로 고정돼 있고, 어느 항목이 선택으로 줄어드는지, 그리고 원인별로 세금의 종류 자체가 어떻게 갈리는지까지입니다. 아래 내용은 모두 2026년 9월 기준 시행 중인 조문에서 확인했습니다.

견적서의 항목은 두 종류입니다 — 고정된 것과 줄어드는 것

먼저 결론부터 놓겠습니다. 등기비용에 들어가는 항목은 여섯 줄인데, 그중 선택으로 금액이 달라지는 것은 두 줄뿐입니다.

여기서 오해가 하나 생깁니다. 「줄일 수 있는 항목이 둘뿐이니 협상해도 얼마 안 된다」는 결론으로 가기 쉽습니다.

그런데 표의 첫 줄을 다시 보시면 됩니다. 취득세는 세율이 고정일 뿐 금액이 고정이 아닙니다. 등기원인이 무엇인지, 과세표준을 무엇으로 잡는지, 특례에 해당하는지에 따라 같은 집에서 수백만원에서 수천만원까지 벌어집니다. 협상으로 아끼는 금액보다 판정으로 갈리는 금액이 훨씬 큽니다.

그래서 순서는 이렇게 잡는 편이 낫습니다. 등기원인 확정 → 과세표준 확인 → 특례·감면 해당 여부 → 그다음에 견적 비교입니다.

취득세는 세율보다 과세표준에서 먼저 갈립니다

이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 지방세법은 취득 유형별로 과세표준을 정하는 조문을 따로 두고 있습니다.

여기서 통념이 한 번 뒤집힙니다. 세율만 보면 증여가 3.5%로 매매(1~3%)보다 높고, 상속은 2.8%로 그 중간입니다. 그런데 상속의 과세표준은 공시가격입니다. 시세와 공시가격의 격차가 크면, 세율이 높은 상속이 오히려 세액은 작게 나올 수 있습니다.

반대로 증여는 시가인정액이 기준이라 시세를 그대로 맞고 들어갑니다. 「증여가 3.5%니까 4%쯤 생각하면 되겠다」는 계산이 어긋나는 이유가 여기 있습니다.

주의할 점이 두 가지 더 있습니다.

하나, 감정가액으로 신고하려면 감정기관이 둘 이상이어야 합니다. 제10조의2 제3항이 두 곳 이상에 감정을 의뢰해 결과를 첨부하도록 하고 있습니다(대통령령이 정하는 가액 이하면 한 곳). 그리고 한 감정기관의 평가액이 다른 곳의 80%에 미달하는 등의 사유가 있으면 지방자치단체의 장이 그 기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있고(제4항), 지정 기간 동안 그 감정가액은 시가인정액으로 보지 않습니다(제5항).

둘, 특수관계인 사이의 거래는 신고가액이 그대로 인정되지 않을 수 있습니다. 제10조의3 제2항은 특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 사실상취득가격이 아니라 시가인정액으로 과세표준을 결정할 수 있다고 정하고 있습니다.

상속이라면 취득세의 과세표준과 별개로, 국세인 상속세의 과세가액은 또 다른 기준으로 매겨집니다. 계산 순서와 공제는 상속세 상속공제 5억과 계산 순서에 따로 정리해 두었습니다.

원인별로 세금의 종류 자체가 다릅니다

세율표를 보기 전에 세금이 몇 개 붙는지부터 갈라야 합니다. 취득세는 지방세라 시·군·구청에 내고, 증여세·상속세·양도소득세는 국세라 세무서에 냅니다. 원인에 따라 이 조합이 바뀝니다.

이혼 재산분할이 증여가 아니라는 점이 실무에서 가장 자주 헷갈리는 대목입니다. 부부가 함께 만든 재산을 청산해 나누는 것이라, 국세인 증여세 문제가 아니고 지방세법도 세율 특례를 따로 두고 있습니다. 「민법」 제834조·제839조의2·제840조에 따른 재산분할이 지방세법 제15조 제1항 제6호에 들어가 있습니다.

취득세 계열의 합계 부담률을 주택 기준으로 정리하면 이렇습니다. 전용면적이 85㎡를 넘는 경우의 숫자입니다.

숫자가 나오는 자리를 한 줄씩 붙이면 이렇습니다.

• 상속 1가구 1주택은 제15조 제1항 제2호 가목이 표준세율에서 중과기준세율(1천분의 20)을 빼도록 해 2.8%가 0.8%가 됩니다. 농어촌특별세도 농어촌특별세법 제4조 제10호의4로 비과세입니다.
• 이혼 재산분할은 같은 항 제6호로 무상취득 3.5%에서 2%를 빼 1.5%가 됩니다. 다만 위 농어촌특별세 비과세 조문은 제1호부터 제3호까지만 열거하고 있어서, 제6호인 재산분할에는 농어촌특별세가 그대로 붙습니다. ⚠ 「재산분할은 세금이 거의 없다」는 설명을 그대로 믿으면 이 0.2%에서 어긋납니다.
• 공유물 분할은 제15조 제1항 제4호입니다. 공유물·합유물의 분할, 그리고 부동산 공유권 해소를 위한 지분 이전이 대상인데 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외됩니다. 부부 공동명의를 한 사람 명의로 합칠 때, 초과분은 별도의 취득으로 보고 그 갈래의 세율이 붙습니다.
• 전용면적 85㎡ 이하면 표의 농어촌특별세 칸이 전부 비어집니다.

다주택·법인이거나, 조정대상지역 안의 일정가액 이상 주택을 무상취득하는 경우에는 제13조의2에 따라 세율이 크게 올라갑니다. 조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 바뀌므로 청약홈 규제지역 안내에서 현재 목록을 확인하셔야 합니다.

상속이라면 세율을 보기 전에 받을지 말지부터 정해지는 문제입니다. 채무가 섞여 있으면 판단이 갈리는데, 그 기한과 선택지는 상속포기 한정승인 선택 기준과 3개월 기한에 정리해 두었습니다.

같은 집을 넘기는 세 가지 방법으로 계산해 보면

숫자를 넣어 보겠습니다. 전용 84㎡, 시세 8억원인 아파트 한 채를 놓고 원인만 바꿔 보겠습니다. 전용면적이 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 모두 0원입니다. 상속의 과세표준은 시가표준액이므로 공시가격이 5억 6천만원이라고 가정하겠습니다.

매매의 세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 6억~9억 구간 계산식으로 나온 값입니다. 8억원이면 (8 × 2 ÷ 3 − 3) = 2.3333%입니다.

표에서 읽으실 것은 금액 자체가 아니라 간격입니다. 세율 차이는 0.8%와 3.5%로 네 배 남짓인데, 실제 세액은 537만원과 3,040만원으로 다섯 배 이상 벌어졌습니다. 과세표준이 8억원과 5.6억원으로 달라서 격차가 더 커진 것입니다.

그리고 이 표에는 국세가 빠져 있습니다. 증여에는 증여세가, 상속에는 상속세가, 매매에는 파는 쪽의 양도소득세가 따로 붙습니다. 취득세 계열만 비교해 「상속이 가장 싸다」고 결론을 내면 안 되는 이유입니다.

부담부증여는 과세표준이 둘로 쪼개집니다 — 채무액과 나머지

전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 계산 구조가 다릅니다. 지방세법 제7조 제12항이 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 취득하는 것으로 본다고 정하고 있습니다.

그러면 과세표준도 둘로 쪼개집니다. 제10조의2 제6항이 그 처리를 정하고 있습니다.

• 채무부담액 부분 → 제10조의3의 유상승계취득 과세표준을 적용
• 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액 → 제10조의2의 무상취득 과세표준을 적용

즉 한 건의 등기에 유상취득 세율과 무상취득 세율이 함께 적용됩니다. 견적서 세액이 어느 표로도 설명되지 않을 때, 이 구조 때문인 경우가 많습니다.

여기에 단서가 하나 붙어 있고, 이게 결정적입니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부담부증여는 제12항이 아니라 제11항을 적용합니다. 부모나 배우자로부터 채무를 함께 받는 형태로 넘겨받았다고 해서, 취득세에서 자동으로 채무액이 유상취득으로 갈리지는 않는다는 뜻입니다.

그래서 부모 자식 간 부담부증여는 「채무액만큼은 매매 세율」이라는 설명을 그대로 적용할 수 없습니다. 바로 아래 제11항의 판정을 통과해야 합니다.

가족끼리 매매로 넘기면 취득세는 일단 증여로 봅니다

이 조문을 모르고 진행하면 세액이 통째로 달라집니다. 지방세법 제7조 제11항입니다.

배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.

계약서에 매매로 적고 대금을 주고받아도, 취득세에서는 원칙적으로 증여(3.5%)로 본다는 뜻입니다. 전체를 유상취득으로 보려면 같은 항의 각 호 중 하나에 들어가야 합니다.

1. 공매(경매 포함)로 취득한 경우
2. 파산선고로 처분되는 부동산을 취득한 경우
3. 권리 이전에 등기·등록이 필요한 부동산을 서로 교환한 경우
4. 그 취득을 위해 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우

네 번째가 실무에서 대부분입니다. 무엇으로 증명하는지도 조문이 열거하고 있습니다. 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우, 소유재산을 처분하거나 담보한 금액으로 취득한 경우, 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우, 그리고 이에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 지급한 사실이 입증되는 경우입니다.

여기서 한 번 더 걸러집니다. 제4호에는 단서가 있습니다. 대가를 지급했더라도 그 대가가 시가인정액보다 낮고, 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다.

정리하면 가족 간 이전에서 취득세가 갈리는 순서는 이렇습니다. 🔍

• 대가를 지급했는가 → 아니면 증여
• 지급한 사실을 위 방법으로 증명할 수 있는가 → 못 하면 증여
• 지급한 대가가 시가인정액에 비해 너무 낮지 않은가 → 너무 낮으면 증여

「싸게 사는 형태로 해서 세금을 줄이자」는 접근이 조문에서 막히는 지점입니다. 게다가 앞서 본 제10조의3 제2항의 부당행위계산 규정이 또 있습니다.

상속등기를 서둘러 넣었다가 증여세를 무는 경우

상속은 계약이 아니라서 등기 신청 기한이 따로 없습니다. 그래서 「법정지분대로 일단 등기해 두고 나중에 정리하자」고 하는 경우가 있습니다. 여기 함정이 있습니다.

지방세법 제7조 제13항입니다. 상속개시 후 등기로 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기가 된 뒤, 공동상속인이 협의해 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하게 되는 재산가액은, 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 봅니다.

한 번 등기를 넣고 나서 다시 나누면, 초과분이 증여가 된다는 뜻입니다. 취득세도 증여 세율로 가고 국세인 증여세 문제도 따라옵니다.

예외가 셋 있습니다.

1. 제20조 제1항의 취득세 신고·납부기한 내에 재분할에 의한 취득과 등기를 모두 마친 경우 — 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다
2. 상속회복청구의 소에 따른 법원의 확정판결로 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우
3. 「민법」 제404조 채권자대위권의 행사로 법정상속분대로 등기된 상속재산을 협의분할로 재분할하는 경우

실무적으로 쓸 수 있는 것은 사실상 첫 번째입니다. 그래서 협의가 끝나기 전에 법정지분 등기를 먼저 넣는 것은 권할 만한 순서가 아닙니다. 협의를 6개월 안에 마치고 한 번에 등기하는 편이 안전합니다.

협의 내용을 어떻게 적어 두어야 하는지는 상속재산분할협의서에 반드시 넣어야 할 항목에 정리해 두었습니다. 등기소에 내는 등기원인 증명 서류가 되므로, 형식이 느슨하면 보정을 받습니다.

한 가지 더. 상속등기는 등기신청수수료 자체도 다릅니다. 수수료규칙 제5조의2 제2항이 2025년 7월 29일 신설되면서 상속을 원인으로 하는 이전등기는 부동산 1개당 20,000원이 됐습니다. 다른 소유권이전등기는 18,000원입니다.

국민주택채권 — 견적 차이가 가장 크게 벌어지는 줄

견적서를 비교할 때 이 줄에서 숫자가 크게 벌어집니다. 사무소가 다르기 때문이 아니라 적는 방식이 다르기 때문입니다.

근거부터 보겠습니다. 「주택도시기금법」 제8조 제1항 제2호는 국가 또는 지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 자 중 대통령령으로 정하는 자에게 국민주택채권을 매입하도록 하고 있습니다. 매입해야 하는 사람과 매입 기준은 같은 법 시행령 제8조 제2항에 따라 별표에 정해져 있고, 등기 대상 물건의 시가표준액과 물건의 종류·소재 지역에 따라 금액이 갈립니다.

문제는 그다음입니다. 이 채권은 중도에 상환받을 수 없습니다. 시행령 제10조 제1항이 예외를 네 가지만 열거하고 그 밖에는 중도상환을 막고 있습니다. 그래서 만기까지 들고 있지 않으려면 시장에서 되파는 방법밖에 없고, 되팔 때의 시세와 매입액의 차이가 실제 부담이 됩니다.

여기서 견적서 두 장이 달라집니다.

• 매입액 전액을 적어 둔 견적서 — 금액이 크게 보이지만, 그 자리에서 되팔면 그 돈이 전부 나가는 것은 아닙니다
• 할인 차액만 적어 둔 견적서 — 실부담에 가깝지만, 되파는 시점의 시세에 따라 달라집니다

그래서 견적을 비교하실 때는 이 줄이 매입액인지 할인 차액인지 먼저 확인하셔야 합니다. 두 방식을 그대로 나란히 놓고 총액만 보면, 실부담이 같은데도 한쪽이 훨씬 비싸 보입니다.

할인율은 매일 바뀌므로 이 글에 금액을 적어 드릴 수 없습니다. 잔금일 즈음에 채권 사무를 취급하는 은행 창구에서 그날 기준으로 확인하시는 것이 정확합니다.

되돌릴 수 있는 경우가 하나 있습니다. 시행령 제10조 제1항 제4호는 매입대상자가 아닌 자가 착오로 매입했거나 법정매입금액을 초과해 매입한 경우 중도상환을 허용합니다. 사실증명을 붙여 채권사무 취급기관에 신청하면 됩니다. 채권 금액이 과하게 잡혔다고 판단되면 그대로 두지 말고 확인해 보실 만합니다.

인지세와 등기신청수수료 — 금액표 밖에 함정이 셋 있습니다

이 두 항목은 법령에 금액표가 그대로 있어 계산이 필요 없습니다. 인지세는 인지세법 제3조 제1항이 계약서 기재금액 구간별로 정해 두었습니다.

표가 1천만원 초과부터 시작하므로, 기재금액이 1천만원 이하면 붙는 세액이 없습니다. 그리고 주택이라면 같은 법 제6조 제5호로 기재금액 1억원 이하는 비과세입니다. ⚠ 이 비과세는 「주택의 소유권 이전에 관한 증서」에만 걸려 있습니다. 상가나 토지는 1억원 이하라도 위 구간표대로 붙습니다.

함정이 셋 있습니다. 상위 검색결과 글들이 금액표만 옮겨 두고 빠뜨리는 대목입니다.

하나, 인지세는 통수로 셉니다. 제3조 제2항이 과세문서 1통마다 납부하도록 하고 있습니다. 계약서를 여러 통 작성하면 그만큼 늘어납니다.

둘, 납세의무가 연대입니다. 제1조 제2항은 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 연대하여 납부할 의무가 있다고 정합니다. 매매계약서는 매도인과 매수인이 함께 작성하는 문서이므로, 실무에서 반씩 나누더라도 법적으로는 어느 한쪽에 전액을 청구할 수 있는 구조입니다.

셋, 기한과 환급이 따로 있습니다. 제8조 제3항은 과세문서 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부하도록 하고 있습니다. 다만 제8조 제1항에 따라 과세문서에 전자수입인지를 첨부해 납부사실을 표시하는 방식이므로, 등기를 넣는 경우에는 실제로는 접수 전에 처리됩니다. 그리고 인지세를 낸 뒤 과세문서를 작성하지 않았다면 제8조의3 제1항에 따라 납부한 세액을 환급받거나 납부할 세액에서 공제받을 수 있습니다.

등기신청수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」에 있습니다. 2025년 7월 29일 개정돼 2025년 8월 1일부터 적용되는 금액입니다.

앞의 표에서 「선택으로 줄어든다」고 적은 항목이 이 줄입니다. 같은 등기라도 신청 방식에 따라 18,000원과 10,000원으로 갈립니다.

여기에도 되돌릴 수 없는 규정이 하나 있습니다. 제6조 제7항은 등기신청이 각하되어도 납부한 신청수수료를 반환하지 않는다고 못박고 있습니다. 서류를 덜 갖춰 각하되면 그 금액은 그대로 사라집니다.

수수료를 전자납부하고 신청서를 작성하는 창구는 인터넷등기소입니다.

취득세와 지방교육세는 위택스에서 신고하고 납부합니다. 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다는 규정(지방세법 제20조 제4항)이 있으므로, 순서는 취득세가 먼저입니다.

명의를 넘긴 뒤의 노후 자금, 주택연금과 담보대출은 무엇이 다른가요

집 명의를 자녀에게 넘기기로 결정하면 그다음에 따라오는 것이 노후 현금흐름 문제입니다. 살던 집이 그대로여도 소유자가 바뀌면 그 집을 담보로 쓸 수 있는 선택지가 없어집니다.

주택연금은 주택을 담보로 매달 연금을 받는 제도인데, 본인 또는 배우자가 그 주택을 소유하고 있어야 가입 대상이 됩니다. 명의를 이미 넘긴 뒤에는 이 길이 닫힙니다. 반대로 주택담보대출은 매달 이자와 원금 상환 부담이 생기고, 상환이 끝나야 부담이 끝납니다. 두 제도는 「집을 담보로 쓴다」는 점만 같고, 돈이 들어오는 방향과 갚아야 하는지 여부가 반대입니다.

그래서 증여 시점을 정하실 때는 세금만 비교하는 것으로 부족합니다. 명의를 넘긴 뒤 본인의 생활비를 무엇으로 채울지를 함께 놓고 봐야 순서가 정해집니다. 수령액과 가입 조건은 주택연금 월지급금 표와 가입 전 확인할 것에 정리해 두었습니다. 구체적인 조건과 금액은 한국주택금융공사에, 세금 판단은 관할 세무서에 확인하시는 편이 정확합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님 집을 시세보다 싸게 사려고 합니다. 취득세는 매매 세율로 계산되나요?

바로 그렇다고 보기 어렵습니다. 지방세법 제7조 제11항은 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 일단 증여로 취득한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 전체를 유상취득으로 보려면 대가를 지급한 사실이 소득·재산 처분·이미 과세받은 상속·증여 재산 등으로 증명돼야 합니다. 게다가 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우는 같은 호 단서로 제외됩니다. 즉 「싸게 산다」는 부분이 곧 유상취득 인정을 막는 조건이 될 수 있습니다. 계약 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 판정 기준을 확인하시는 편이 안전합니다.

Q. 견적서 채권 줄에 큰 금액이 적혀 있습니다. 이 돈을 다 내는 건가요?

그 줄이 매입액인지 할인 차액인지부터 확인하셔야 합니다. 국민주택채권은 시행령 제10조 제1항에 따라 원칙적으로 중도상환이 되지 않으므로, 만기까지 들고 있지 않으려면 되파는 방법밖에 없습니다. 그 자리에서 되파는 경우 실제 부담은 매입액 전부가 아니라 매입액과 되팔 때 시세의 차이입니다. 견적서가 매입액 전액을 적는 방식이면 총액이 크게 보일 뿐입니다. 정확한 금액은 할인율이 매일 바뀌므로 잔금일 즈음 은행 창구에서 확인하셔야 합니다.

Q. 상속등기는 기한이 없다고 들었습니다. 미뤄도 괜찮은가요?

등기 신청 기한 자체는 없습니다. 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항의 60일 의무는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우에 적용되고, 상속은 계약이 아닙니다. 그렇다고 미뤄도 되는 것은 아닙니다. 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 기한이고, 그 기한을 넘겨 재분할하면 앞에서 본 제7조 제13항에 따라 초과분이 증여로 의제됩니다. 상속인 중 한 사람이 그 사이 사망하면 권리관계가 한 겹 더 늘어나기도 합니다.

Q. 이혼 재산분할로 받았는데 농어촌특별세가 부과됐습니다. 잘못 계산된 건가요?

전용면적이 85㎡를 넘는다면 정상일 수 있습니다. 농어촌특별세법 제4조 제10호의4는 지방세법 제15조 제1항 제1호부터 제3호까지의 취득세만 비과세로 두고 있고, 재산분할은 같은 항 제6호라서 그 목록에 들어 있지 않습니다. 반대로 전용면적이 85㎡ 이하라면 같은 법 제4조 제11호와 시행령 제4조 제5항에 따라 국민주택 규모 이하 주거용 건물로 비과세입니다. 면적을 공급면적이 아니라 전용면적으로 확인해 보시고, 그래도 맞지 않으면 부과한 시·군·구청에 산출 내역을 요청해 보시는 편이 빠릅니다.

Q. 등기가 각하됐습니다. 신청수수료와 인지세는 돌려받을 수 있나요?

두 항목의 답이 다릅니다. 등기신청수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조 제7항이 각하되어도 반환하지 않는다고 정하고 있어 돌려받지 못합니다. 인지세는 인지세법 제8조의3 제1항에 따라 납부한 뒤 과세문서를 작성하지 않은 경우 환급이나 공제가 가능한 구조입니다. 다만 계약서를 이미 작성했다면 과세문서는 작성된 것이므로 이 조항으로 돌려받기는 어렵습니다. 각하 사유를 보정해 다시 신청하는 경우 수수료는 다시 내야 한다는 점을 계산에 넣어 두시는 편이 낫습니다.

Q. 법무사 견적에 등기신청수수료가 18,000원으로 적혀 있습니다. 15,000원이라고 본 것 같은데요.

두 금액 모두 규칙에 있는 값입니다. 18,000원은 제5조의2 제1항의 방문 신청 기준이고, 15,000원은 제5조의5 제1항의 전자표준양식 기준입니다. 전자신청이면 10,000원입니다. 어느 방식으로 접수하는지에 따라 정당하게 달라지는 금액이므로, 견적서에 어느 방식으로 신청하는지를 물어보시면 됩니다. 상속등기라면 방문 20,000원, 전자표준양식 17,000원으로 또 다릅니다.

조문을 훑은 뒤 견적서에서 제일 먼저 보게 된 두 줄

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은, 상위 검색결과 글들이 거의 예외 없이 취득세를 「거래금액 × 세율」로만 설명한다는 점이었습니다. 지방세법은 과세표준을 정하는 조문을 제10조의2와 제10조의3으로 나눠 두고, 상속만 시가표준액으로 따로 빼 놓았습니다. 이 구조를 빼고 세율표만 비교하면 상속과 증여의 세액 차이를 절대 맞힐 수 없습니다. 제가 보기에 이 키워드에서 독자가 가장 크게 손해를 보는 지점이 거기입니다.

두 번째로 걸린 것은 순서였습니다. 검색되는 글들은 대부분 「법무사 보수를 아끼는 방법」으로 끝납니다. 그런데 조문을 놓고 보면 보수에서 오가는 돈은 수십만원이고, 등기원인 판정과 과세표준에서 갈리는 돈은 수백만원에서 수천만원입니다. 가족 간 이전이라면 제7조 제11항 하나로 세율이 1%대와 3.5%로 갈립니다. 견적을 비교하기 전에 판정을 먼저 끝내는 것이 순서라고 봅니다.

세 번째는 되돌릴 수 없는 항목들입니다. 각하된 신청수수료는 반환되지 않고(수수료규칙 제6조 제7항), 상속등기를 먼저 넣은 뒤의 재분할은 증여가 되고(제7조 제13항), 채권은 원칙적으로 중도상환이 막혀 있습니다(시행령 제10조 제1항). 한 번 접수하면 고치기 어려운 구조라서, 협의와 판정을 먼저 끝내고 등기는 한 번에 넣는 편이 낫습니다.

마지막으로 바뀔 가능성입니다. 조정대상지역 지정과 중과 적용은 수시로 변합니다. 수수료규칙도 2025년 8월에 금액이 움직였습니다. 이 글의 숫자는 2026년 9월 기준이므로, 실제 신고 직전에 본인 경우의 세율과 감면은 관할 시·군·구청 세무부서에, 접수 방식과 서류는 관할 등기소에, 증여세·상속세·양도소득세는 관할 세무서에 다시 확인하시길 권합니다.

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