확정일자 전세권 차이, 내 경우엔 어느 쪽인가 — 보증금 지키는 장치를 조문으로 갈라 봤습니다 (2026년 9월 기준)

보증금을 지키는 장치는 네 개인데, 그중 법이 의무로 정한 것은 딱 하나입니다. 나머지 셋은 전부 선택이고, 선택이라는 말은 안 하면 아무도 대신 해 주지 않는다는 뜻입니다.

신고 방법이나 해지 절차는 이미 여러 곳에서 정리돼 있습니다. 이 글은 그 앞단을 다룹니다. 효력이 언제 생기고, 어디까지 미치고, 두 갈래 중 어느 쪽을 골라야 하는가. 상위 검색결과를 전부 열어 봤는데 「집주인 동의」와 「비용」에서 멈추는 글이 대부분이었고, 조문 번호가 나오는 글은 법제처 페이지뿐이었습니다.

그래서 이 글은 주택임대차보호법·민법·부동산거래신고법 조문을 직접 받아 확인한 내용으로 씁니다. 2026년 1월 2일 시행 주택임대차보호법과 2026년 3월 17일 시행 민법을 기준으로 했습니다.

보증금을 지키는 장치는 네 개, 그중 의무는 하나뿐입니다

먼저 전체 지형을 보시는 것이 빠릅니다. 아래 네 가지가 서로 다른 법에서 나온 별개의 장치입니다.

전세권은 민법이 정한 물권이고, 확정일자로 지키는 임차권은 계약에서 나오는 채권에 주택임대차보호법이 보호를 얹은 것입니다. 뿌리가 다르므로 둘은 서로를 대체하지 않습니다. 실제로 두 개를 같이 갖추는 것도 막혀 있지 않습니다.

표에서 먼저 눈에 담아 두실 줄은 마지막 두 줄입니다. 전입신고와 확정일자는 다음 날 0시에 효력이 생기는데, 등기는 등기된 그 순간부터입니다. 이 차이가 실제로 돈을 가르는 자리가 있습니다. 바로 다음 항목입니다.

그리고 첫 줄만 의무입니다. 신고를 안 하면 과태료가 나오지만, 확정일자를 안 받았다고 과태료가 나오지는 않습니다. 대신 경매가 열렸을 때 배당을 못 받습니다. 어느 쪽이 무서운 일인지는 따로 설명하지 않아도 되실 것입니다.

전세 대신 공공임대를 알아보고 계신 경우라면 소득·자산 기준부터 확인하셔야 합니다. LH 임대주택 소득기준 자산기준에서 계산 순서를 따로 정리해 뒀습니다.

대항력과 우선변제권은 다음 날 0시에 생깁니다 — 잔금일에 벌어지는 하루의 공백

결론부터 말씀드리면, 이사하고 전입신고한 날이 아니라 그 다음 날 0시부터입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 「임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다」고 정하고 있고, 같은 항 뒷문장이 「전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」고 덧붙입니다.

우선변제권도 같은 시점을 따릅니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 우선변제를 받는다고 정하므로, 확정일자를 미리 받아 두었어도 대항요건이 갖춰지는 다음 날 0시가 되어야 순위가 생깁니다.

근저당은 접수된 날 효력이 생깁니다

여기서 하루의 공백이 생깁니다. 등기는 접수된 그날 효력이 생기는데 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생기므로, 잔금을 치르고 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면 은행이 앞섭니다.

그래서 실무에서 잔금일 전에 전입신고를 먼저 해 두는 방법이 거론됩니다. 다만 입주 전에 전입신고만 하는 것은 주민등록법상 문제가 될 수 있고, 인도 요건이 갖춰지지 않으면 제3조 제1항의 두 요건 중 하나가 빠집니다. 정확한 순서 설계는 계약 조건에 따라 달라지므로, 계약서에 「잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다」는 특약을 넣는 쪽이 현실적입니다. 판단이 갈리는 대목이니 대한법률구조공단이나 관할 지방자치단체 주택 부서 상담을 함께 받으시길 권합니다.

⚠️ 민법 제621조는 조금 다른 길입니다. 제1항은 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 등기하면 그때부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 정합니다. 「다음 날 0시」 공백이 없습니다. 다만 임대인이 반대약정을 해 두면 청구할 수 없고, 실제로 협력하는 경우가 흔하지 않습니다.

확정일자와 전세권설정등기를 일곱 항목으로 갈라 봤습니다

상위 검색결과 대부분은 「집주인 동의가 필요한가」와 「비용이 얼마인가」 두 항목에서 끝납니다. 조문을 보면 갈리는 항목이 더 있고, 그중에는 확정일자 쪽이 유리한 항목도 있습니다.

네 번째 줄과 다섯 번째 줄이 방향이 반대입니다. 경매를 여는 속도만 보면 전세권이 낫습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 경매를 청구할 수 있다고 정하므로, 소송으로 판결을 받는 단계를 건너뜁니다. 확정일자 쪽은 제3조의2 제1항이 「보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우」를 전제로 쓰여 있습니다.

그런데 배당을 받는 범위는 반대입니다. 제3조의2 제2항은 환가대금의 범위를 「임차주택(대지를 포함한다)」이라고 괄호까지 넣어 적어 두었습니다. 건물에만 전세권을 설정했다면 민법 제303조의 「그 부동산 전부」는 그 건물을 말합니다. 단독주택이나 다가구주택처럼 토지 가격 비중이 큰 집에서 이 차이가 커질 수 있습니다.

⚠️ 다만 실제 배당은 등기부의 선후관계·집합건물의 대지사용권·공동담보 설정 여부에 따라 갈리므로, 사안별 결론을 이 표로 단정하실 수는 없습니다. 조문 문언까지가 이 글이 말할 수 있는 범위입니다.

여섯 번째 줄도 잘 알려지지 않은 항목입니다. 민법 제306조는 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 존속기간 내에서 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있다고 정합니다. 확정일자를 받은 임차권에는 이런 규정이 없습니다. 반대로 말하면 집주인이 설정행위에서 이를 금지해 두는 경우가 많다는 뜻이기도 합니다. 계약 단계에서 확인하실 항목입니다.

내 경우엔 어느 쪽인가 — 선택을 가르는 다섯 가지 질문

비교표를 봐도 결정이 안 되는 이유는, 항목마다 승자가 달라서입니다. 그래서 내 상황에 걸리는 질문부터 던지는 편이 빠릅니다.

두 개 이상에 해당하고 방향이 엇갈린다면, 두 장치는 배타적이지 않으므로 병행을 검토하실 수 있습니다. 전세권을 설정하면서 전입신고와 확정일자를 함께 갖추는 구조입니다. 다만 비용이 이중으로 들고 집주인 동의가 필요하므로, 협상 순서상 먼저 확정일자를 확보한 뒤 전세권을 논의하는 편이 무난합니다.

비용은 말소 쪽만 숫자로 말씀드릴 수 있습니다. 전세권 말소등기에는 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 7,200원이 들고, 등기신청수수료는 서면 방문 4,000원 / 전자표준양식 3,000원 / 전자신청 1,000원입니다. 설정 단계의 등록면허세는 전세금을 과세표준으로 계산하므로 금액이 훨씬 커지는데, 여기 숫자를 단정하지 않겠습니다 — 관할 시·군·구청 세무부서에서 전세금 기준으로 확인하시는 편이 정확합니다. 인터넷 검색에 자주 나오는 「확정일자 600원」, 「전세권 수십만원」 같은 값도 근거 규정을 확인하지 못했습니다.

전월세신고제는 선택이 아닙니다 — 과태료보다 확정일자 의제가 중요한 이유

이 글에서 유일하게 의무인 항목입니다. 보증금 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내도 같은 기준을 적고 있습니다.

과태료 이야기는 이미 널리 정리돼 있으니 층위만 짚겠습니다. 법률상 상한은 100만원이고, 2025년 4월 시행령 개정으로 단순 지연·미신고의 실제 부과액은 2만~30만원, 거짓신고는 100만원입니다. 계도기간은 국토교통부가 2025년 4월에 낸 보도자료에서 2025년 5월 31일 종료를 알렸고, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 부과 대상입니다.

⚠️ 2026년 9월 기준으로 추가 연장 발표는 확인되지 않았습니다. 다만 계도기간이 과거에 여러 차례 연장된 이력이 있으므로, 본인 계약의 처리는 관할 시·군·구청 부동산 관련 부서에서 현재 상태를 확인하시는 편이 안전합니다. 구간별 중간 금액은 안내 자료마다 표기가 달라 이 글에서는 적지 않았습니다.

그런데 이 글의 관점에서 더 중요한 것은 과태료가 아닙니다. 부동산거래신고법 제6조의5가 만드는 세 가지 연결 고리입니다.

1. 제1항 — 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다.
2. 제3항 — 신고 접수를 완료한 때 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 단 괄호로 「임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다」가 붙어 있습니다.
3. 따라서 전입신고만 하고 계약서를 내지 않으면, 임대차 신고는 된 것으로 보지만 확정일자는 따라오지 않습니다.

이 세 번째 줄이 실무에서 가장 많이 어긋나는 대목입니다. 「전입신고했으니 다 됐다」고 알고 계셨다면 계약서 제출 여부를 다시 확인하셔야 합니다. 방향은 한 줄로 외우실 수 있습니다. 신고(계약서 첨부) → 확정일자는 성립하지만, 확정일자 → 신고는 성립하지 않습니다.

청년월세 지원처럼 임대차계약서와 전입 사실을 요건으로 삼는 제도도 있어서, 신고와 계약서 관리는 그쪽에도 영향을 줍니다. 청년월세지원 2026 자격 요건에서 부모 소득을 보지 않는 경우까지 정리했습니다.

나가겠다는 말은 언제부터 효력이 있나, 집주인은 언제 거절할 수 있나

해지 통보에서 사고가 나는 원인은 하나입니다. 기산점이 「보낸 날」이 아니라 「상대방이 받은 날」이라는 점입니다. 도달을 증명할 수 없으면 날짜 계산이 무너집니다.

그리고 기간은 내가 임차인인지 전세권자인지에 따라 완전히 다릅니다. 이 표를 비교해 보시는 분이 거의 없습니다.

맨 아랫줄이 결손 항목입니다. 전세권에도 묵시적 갱신이 있는데, 갱신되면 존속기간이 「정함이 없는 것」으로 바뀝니다. 민법 제312조 제4항이 그렇게 정합니다 — 건물 전세권설정자가 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 전전세권과 동일한 조건으로 다시 설정한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

그러면 해지는 제313조로 갑니다. 즉 임차인이면 3개월인데 전세권자면 6개월입니다. 「묵시적 갱신은 3개월」로만 알고 전세권 등기를 해 두신 분은 계산이 두 배로 어긋납니다. 참고로 민법 제312조는 전세권 존속기간이 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 본다고도 정합니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지입니다

주임법 제6조의3 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못한다고 하면서, 단서로 아홉 가지를 열어 둡니다. 실무에서 문제가 되는 것은 대개 아래 네 가지입니다.

• 제1호 — 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 「지금 연체 중」이 아니라 과거 사실이어도 걸립니다.
• 제4호 — 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.
• 제7호 — 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 세 갈래(가·나·다)로 나뉘며, 가목은 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지했을 것을 요구합니다.
• 제8호 — 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우.

실거주를 이유로 거절당했다면, 확인할 수 있는 열람권이 있습니다

제8호가 가장 다투어지는 사유인데, 여기에 세트로 붙은 장치를 다루는 글이 거의 없습니다.

제6조의3 제5항은 임대인이 제8호를 이유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 배상액은 제6항이 세 가지 중 큰 금액으로 정합니다 — ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 ② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과의 차액의 2년분 ③ 실제 손해액.

환산월차임은 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월세로 환산한 금액을 포함합니다. 제7조의2의 두 기준은 시행령에서 연 1할(10%)과 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율로 정해져 있고, 둘 중 낮은 쪽을 씁니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 숫자는 적지 않겠습니다.

그리고 확인 수단이 시행령에 있습니다. 시행령 제5조 제5호는 제8호 사유로 갱신이 거절된 임차인이었던 자를 확정일자부여기관에 임대차 정보 제공을 요청할 수 있는 이해관계인으로 정하고, 시행령 제6조 제1항은 그 범위를 「갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약」으로 한정합니다. 볼 수 있는 항목은 임대차목적물, 임대인·임차인의 인적사항(전 임차인은 성명·법인명·단체명까지), 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간입니다. 주임법 제3조의6 제3항은 요청을 받은 기관이 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정합니다.

⚠️ 다만 제5항의 문언은 「제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」입니다. 매도, 즉 소유권을 넘긴 경우는 이 항의 문언에 들어 있지 않습니다. 이 틈을 다룬 판결이 거론되지만 판결문 원문을 확인하지 못했으므로, 이 글에서는 조문 문언까지만 적습니다. 해당되는 상황이라면 대한법률구조공단 상담을 받으시길 권합니다.

보증금이 안 들어올 때 — 전출하면 안 되는 이유와 명도의 조건

해지 효력이 생겼다고 보증금이 자동으로 들어오지는 않습니다. 이 구간에서 가장 많이 잃는 것이 순위입니다.

대항력은 인도와 주민등록의 유지를 전제로 합니다. 제3조 제1항이 요건을 그렇게 정해 두었으니, 보증금을 받기 전에 주소를 옮기거나 짐을 전부 빼면 요건이 깨질 위험이 있습니다. 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사정이 생겼다면 임차권등기명령 같은 절차로 순위를 고정해 둔 뒤에 움직이는 것이 순서입니다.

여기서 조문 두 개가 얽힙니다.

• 제3조의2 제2항 — 경매·공매의 환가대금에서 우선변제를 받을 권리
• 제3조의2 제3항 — 「임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다」

읽으면 모순처럼 보입니다. 살고 있어야 대항력이 유지되는데, 배당금은 집을 비워 줘야 받는다는 말이니까요. 정리하면 이렇습니다. 버티는 단계에서는 점유와 주민등록을 유지해야 순위가 살아 있고, 실제로 배당금을 수령하는 단계에서는 낙찰자에게 집을 인도해야 합니다. 순서가 다른 요구인데 같은 조문에 붙어 있어서 헷갈립니다.

전세권자라면 민법 제317조가 같은 구조를 다른 말로 적어 둡니다. 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물의 인도와 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 동시이행이므로 서류를 먼저 넘기시면 안 됩니다.

집이 팔린 경우도 짚어 두겠습니다. 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 집주인이 바뀌었다고 계약이 끝나는 것이 아니라 새 소유자가 그대로 임대인이 됩니다. 새 집주인이 「나는 모르는 계약」이라고 하면 이 조항을 보여 주시면 됩니다.

주소를 옮기는 것이 다른 제도의 지급 요건까지 흔드는 경우도 있습니다. 청년월세 20만원 지급이 중지되는 9가지 경우에 전입·거주 요건이 걸리는 상황을 정리해 뒀습니다.

분양권 계약 해지는 이 이야기와 전혀 다른 문제입니다

여기까지 읽으신 분 중 일부는 실제로는 분양 계약을 고민하고 계실 것입니다. 검색 단계에서 「계약 해지」로 묶여 보이지만, 분양권에는 보증금도 대항력도 우선변제권도 없습니다. 근거 법이 다르고 잃는 것도 다릅니다.

민법 제565조는 계약 당시 계약금 등을 교부했다면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 중도금을 한 번이라도 납부하면 이행에 착수한 것으로 보아 이 길이 닫히고, 그 뒤에는 공급계약서의 위약금 조항이나 상대방의 동의로 갑니다. 위약금은 통상 공급대금 총액의 10% 범위에서 정하지만 계약서마다 다르고, 위약금 공제 범위가 다투어진 대법원 판결도 있어 금액을 단정할 수 없습니다.

돈보다 무거운 것은 재당첨 제한입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제54조는 당첨된 자의 세대에 속한 자가 제한기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없도록 정하고, 기간은 분양가상한제 적용주택·투기과열지구 주택이 당첨일부터 10년, 청약과열지역 주택이 7년, 토지임대주택 등이 5년입니다. 여러 개에 해당하면 가장 긴 기간을 적용합니다.

⚠️ 기산점이 「당첨일」입니다. 계약을 체결하지 않고 포기해도 당첨 사실 자체는 남습니다. 같은 규칙 제57조가 사업주체로 하여금 당첨자 명단을 주택청약업무수행기관에 통보하고 전산관리하게 하기 때문입니다. 본인의 제한 여부와 해제 시점은 청약홈 마이페이지의 청약 제한사항 확인에서 보실 수 있습니다. 부적격 당첨으로 취소된 경우는 제58조에 따라 별도 기간(수도권 1년, 수도권 외 6개월, 투기과열지구·청약과열지역 1년, 위축지역 3개월)이 적용됩니다.

그리고 해지와 전매는 다릅니다. 분양권을 파는 것은 주택법 제64조·제65조의 전매제한 문제이고, 계약을 푸는 것은 사업주체와의 계약 관계 문제입니다. 두 단어를 섞으면 결론이 뒤집힙니다.

보증금을 돌려받은 뒤, 목돈을 전세와 월세 중 어디에 둘지

보증금이 돌아오면 그 순간 수억 원짜리 자금 배분 결정이 생깁니다. 다시 전세에 넣을지, 보증금을 줄이고 월세로 돌려 차액을 다른 데 둘지를 정해야 합니다. 이 판단의 기준선이 법에 하나 있습니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 두 기준 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정합니다. 두 기준은 시행령에서 연 1할과 한국은행 공시 기준금리 + 연 2퍼센트로 정해져 있습니다. 기준금리가 연 8%를 밑도는 동안에는 두 번째 기준이 낮으므로 그쪽이 상한이 됩니다. 즉 보증금을 월세로 바꿀 때의 전환율에는 법정 상한이 있다는 뜻이고, 그 상한이 시장 금리에 연동돼 움직인다는 뜻입니다.

여기서 비교하실 것은 전환율과 내가 그 목돈으로 얻을 수 있는 수익률 두 숫자입니다. 전환율보다 낮은 수익밖에 기대할 수 없다면 보증금을 유지하는 쪽이, 전환율이 높게 요구된다면 보증금을 키우는 쪽이 유리해질 수 있습니다. 다만 이 계산에는 보증금이 떼일 위험과 중도에 돈을 못 빼는 제약이 같이 들어가므로, 단순히 두 이자율만 비교하는 것은 위험합니다. 특정 상품이나 회사를 권하는 것은 이 글의 역할이 아니고, 구체적 비교는 금융감독원 금융상품 통합비교공시와 거래 금융기관에서 확인하시길 권합니다.

집을 이미 갖고 계시다면 같은 목돈 문제가 반대편에서 나옵니다. 주택연금과 월세 놓기 비교에서 어느 쪽이 유리한지를 가르는 변수들을 정리해 뒀습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았는데, 그날 집주인이 대출을 받았다면 누가 앞서나요?

원칙적으로 은행이 앞섭니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 대항력을 「그 다음 날부터」로 정하는 반면 근저당권설정등기는 접수된 그날 효력이 생기기 때문입니다. 그래서 잔금일 당일에 담보 설정이 들어오면 임차인이 후순위가 됩니다. 계약 단계에서 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 넣고, 잔금을 치르기 직전에 등기사항증명서를 다시 열람해 근저당 변동을 확인하시는 것이 실무적 대비입니다. 이미 벌어진 상황이라면 배당 순위와 실익 판단이 사안마다 갈리므로 대한법률구조공단 상담을 받으시는 편이 낫습니다.

Q. 전세권을 설정했는데 전입신고도 해야 하나요?

두 제도는 서로를 배제하지 않으므로 둘 다 갖추는 것이 가능하고, 갖춰 두면 선택지가 늘어납니다. 전세권만 있고 전입신고가 없으면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 요구하는 대항요건이 없어 그 법의 우선변제권은 생기지 않습니다. 반대로 전세권이 있으면 민법 제318조로 판결 없이 경매를 청구할 수 있습니다. 어느 쪽이 실익이 큰지는 보증금 규모, 건물과 토지의 소유 관계, 선순위 담보 유무에 따라 갈립니다.

Q. 전입신고를 했으니 임대차 신고도 끝난 것 맞나요? 확정일자는요?

임대차 신고는 끝난 것으로 봅니다. 부동산거래신고법 제6조의5 제1항이 전입신고를 임대차 신고로 의제하기 때문입니다. 그런데 확정일자는 따라오지 않을 수 있습니다. 같은 조 제3항이 확정일자 의제를 「임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다」고 괄호로 못박아 두었습니다. 전입신고 때 계약서를 함께 제출하셨는지 주민센터에서 확인하시고, 제출하지 않았다면 확정일자를 따로 받으시는 편이 안전합니다. 확정일자 부여기관은 주임법 제3조의6 제1항이 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인으로 정하고 있습니다.

Q. 계약 기간이 남았는데 사정이 생겨 나가야 합니다. 3개월 전에 통보하면 되나요?

아닙니다. 3개월은 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 갱신된 계약에 붙는 기간(주임법 제6조의2 제2항, 제6조의3 제4항)입니다. 약정기간이 남아 있는 최초 계약에는 이 기간이 적용되지 않습니다. 이 경우에는 임대인과 합의해 해지하거나, 민법이 정한 해지 사유에 해당해야 합니다. 합의 과정에서 중개보수 부담을 요구받는 경우가 흔한데, 공인중개사법 제32조 제1항은 중개보수를 중개의뢰인에게 받도록 정하고 있어 법적 의무와 현장 관행이 어긋나는 대표적인 지점입니다. 「안 내도 된다」로 단정하기보다 합의 조건의 하나로 협의하시는 편이 현실적입니다.

Q. 전세권 기간이 끝났는데 등기부에 전세권이 남아 있습니다. 자동으로 지워지나요?

지워지지 않습니다. 전세권이 소멸하는 것과 등기가 말소되는 것은 별개이고, 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 전세권 말소에서는 전세권자가 등기의무자, 소유자가 등기권리자이므로 집주인이 신청 당사자로 들어가야 합니다. 비용은 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 7,200원에 등기신청수수료(서면 4,000원 / 전자표준양식 3,000원 / 전자신청 1,000원)를 더한 금액입니다. 집주인이 협조하지 않는다면 민법 제317조의 동시이행 관계를 근거로 전세금 반환과 서류 교부를 맞바꾸는 구조로 협의하시고, 그래도 안 되면 법적 절차를 검토해야 합니다.

조문을 나란히 놓아 보니 가장 걸렸던 두 가지

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 「어느 쪽이 더 강한가」라는 질문 자체가 성립하지 않는다는 점이었습니다. 상위 검색결과는 거의 전부 전세권을 더 센 권리로 소개하는데, 조문을 놓고 보면 경매를 여는 속도에서는 전세권이, 배당 범위에 대지가 들어가는지에서는 확정일자 쪽이 유리했습니다. 승자가 항목마다 바뀌므로 「내 집이 어떤 집인가」를 먼저 정하지 않으면 비교표가 소용이 없습니다. 토지 비중이 큰 단독·다가구주택인지, 전입신고가 가능한 상황인지 두 가지만 먼저 답해 두시면 나머지는 거의 자동으로 정해집니다.

두 번째로 걸렸던 것은 제도들 사이에 말이 통하지 않는 자리가 남아 있다는 점입니다. 주택 임대차의 묵시적 갱신은 3개월인데 전세권의 묵시적 갱신은 존속기간이 「정함 없음」으로 바뀌어 6개월이 됩니다(민법 제312조 제4항 → 제313조). 같은 집에 같은 사람이 사는데 등기 여부만으로 기간이 두 배가 됩니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 임대한 경우는 손해배상 조항에 들어 있지만 매도는 문언에 없습니다(제6조의3 제5항). 제가 보기에 이 틈들은 법이 시기를 달리해 쌓인 결과이고, 독자가 조심해서 피해야 할 함정으로 남아 있습니다.

그래서 순서에 대한 판단을 하나 남겨 두겠습니다. 계약서에 도장을 찍는 날 확인할 것은 세 개뿐입니다. 등기사항증명서의 선순위 담보, 잔금일까지 담보를 설정하지 않는다는 특약, 그리고 신고할 때 계약서를 함께 제출하는 것. 이 셋을 놓치면 뒤에 나오는 어떤 장치도 순위를 되돌려 주지 않습니다. 반대로 셋을 지켜 두면 전세권까지 갈 필요가 없는 경우가 많습니다. 이 글의 수치와 조문은 2026년 9월 24일 기준이며, 개별 사안의 판단은 관할 시·군·구청, 등기소, 대한법률구조공단에서 확인하시길 권합니다.

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