1가구 2주택 양도세 1주택 특례 판정 상속·혼인·동거봉양·농어촌

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례), 조세특례제한법 제71조의2·제99조의4 (국가법령정보센터 2026년 9월 시행 조문)

집이 두 채가 된 이유는 사람마다 다릅니다. 부모님께 물려받았거나, 결혼하면서 둘이 한 채씩 들고 왔거나, 연로한 부모님을 모시려고 합쳤거나, 시골에 집을 한 채 마련했을 수 있습니다. 이 경우 세법은 두 채를 두 채로 세지 않는 길을 여러 개 열어 두었습니다. 그 길에 들어가면 1주택 비과세, 들어가지 못하면 과세, 그리고 조정대상지역이라면 2026년 5월 10일 양도분부터 중과까지 붙습니다.

이 글은 1가구 2주택 양도세를 세율이 아니라 특례 판정 쪽에서 봅니다. 양도소득세 비과세의 기본 요건(세대·보유·거주)은 1세대 1주택 비과세 판정 기준에서 다뤘으니, 여기서는 "두 번째 집이 어떤 경로로 생겼느냐"에 따라 어떤 조항이 적용되는지, 어느 집을 팔아야 하는지, 기한은 언제까지인지를 조문 원문으로 정리했습니다.

미리 한 가지 바로잡습니다. 검색 상위 글 상당수가 혼인 합가 특례를 「5년」으로 적고 있는데, 소득세법 시행령 제155조 제5항은 2024년 11월 12일 개정으로 10년입니다.

1가구 2주택 양도세, 두 번째 집이 생긴 경로가 판정을 가릅니다

두 채 상태에서 비과세를 받는 길은 크게 소득세법 시행령 제155조의 특례와 조세특례제한법의 특례로 나뉩니다. 한눈에 비교하면 이렇습니다.

두 번째 집이 생긴 경로	근거	비과세 받는 집	기한
갈아타기(새 집 먼저 취득)	시행령 제155조 ①	종전 주택	새 집 취득일부터 3년
상속	시행령 제155조 ②	일반주택만	없음
60세 이상 부모 동거봉양 합가	시행령 제155조 ④	먼저 파는 집	합친 날부터 10년
혼인	시행령 제155조 ⑤	먼저 파는 집	혼인한 날부터 10년
지정문화유산 등	시행령 제155조 ⑥	일반주택	없음
농어촌 상속·이농·귀농주택	시행령 제155조 ⑦	일반주택	귀농주택만 5년
취학·근무 등으로 산 수도권 밖 주택	시행령 제155조 ⑧	일반주택	사유 해소일부터 3년
농어촌주택·고향주택 취득	조특법 제99조의4	일반주택	2028년 말까지 취득, 3년 보유
인구감소지역 주택 취득	조특법 제71조의2	원래 있던 주택	2026년 12월 31일까지 취득

갈아타기(일시적 2주택)는 기간 계산이 별도 쟁점이라 이 글에서는 표에 두기만 하고, 나머지 경로를 하나씩 봅니다.

「먼저 파는 집」과 「일반주택만」은 전혀 다른 말입니다

표에서 가장 중요한 열은 비과세 받는 집입니다. 여기서 판정이 가장 많이 틀립니다.

• 혼인·동거봉양 합가는 두 집 가운데 먼저 양도하는 집이 비과세입니다. 어느 쪽이든 먼저 파는 쪽이 대상이고, 그 집이 요건(보유 2년, 필요하면 거주 2년)을 갖추면 됩니다.
• 상속·농어촌·문화유산·부득이한 사유는 일반주택을 팔 때만 1주택으로 봅니다. 상속받은 집을 먼저 팔면 이 조항으로는 비과세가 되지 않습니다.
• 조특법 특례도 일반주택(원래 가지고 있던 집)을 팔 때 새로 취득한 농어촌·인구감소지역 주택을 주택 수에서 빼 주는 구조입니다.

그래서 "상속받은 시골집부터 정리하고 살던 집은 나중에 팔자"는 순서는 세금 면에서 거꾸로일 수 있습니다. 상속주택을 먼저 팔면 그 거래는 일반 과세 대상이 되고, 그 뒤 살던 집은 다시 1주택으로 돌아가 별도로 판정합니다. 순서를 정하기 전에 두 순서의 세액을 각각 계산해 봐야 하는 이유입니다.

상속주택 특례 — 상속 당시 이미 갖고 있던 집만 살아남습니다

시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 봅니다. 기한은 없습니다. 조건은 세 가지로 좁혀집니다.

첫째, 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 집이어야 합니다. 상속을 받은 뒤 새로 산 집은 여기서 말하는 일반주택이 아닙니다. 또 상속개시일부터 거슬러 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택도 일반주택에서 빠집니다. 돌아가시기 직전에 한 채를 미리 받아 두는 방식은 이 조항에서 막혀 있습니다.

둘째, 피상속인이 여러 채를 갖고 있었다면 상속주택으로 인정되는 것은 한 채입니다. 순서는 조문에 고정돼 있습니다.

순위	기준
1	피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
2	소유 기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
3	소유·거주 기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택
4	거주한 적이 없고 소유 기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 주택(같으면 상속인 선택)

이 순위에서 밀린 상속주택을 받은 상속인은 그 집이 그냥 주택 한 채로 세어집니다. 형제끼리 상속재산을 나눌 때 누가 선순위 상속주택을 받느냐가 각자의 양도세를 바꾸는 셈입니다.

셋째, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 한 세대였다면 원칙적으로 적용되지 않습니다. 같은 세대 안에서 2주택이던 것을 상속으로 정리한 것이기 때문입니다. 다만 예외가 하나 있습니다. 60세 이상 부모를 동거봉양하려고 세대를 합친 경우, 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택은 상속주택으로 봅니다(같은 항 단서).

상속주택을 여럿이 공동으로 받은 경우의 지분 판정(최대 지분자, 거주자, 최연장자 순)과 협의분할 등기 전 법정상속분 의제는 1세대 1주택 판정 글에서 조문과 함께 다뤘습니다.

동거봉양 합가 — 부모 중 한 사람만 60세여도 됩니다

시행령 제155조 제4항은 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 봅니다.

60세 기준은 생각보다 넓게 풀려 있습니다. 같은 항 각 호가 60세 이상 직계존속에 포함시키는 사람은 이렇습니다.

포함되는 사람	조문
배우자의 직계존속으로 60세 이상인 사람	제4항 제1호
직계존속(배우자의 직계존속 포함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우	제4항 제2호
중증질환 등으로 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속 중 재정경제부령으로 정하는 사람	제4항 제3호

제2호 때문에 아버지 62세·어머니 58세처럼 한 분만 60세를 넘어도 요건을 채웁니다. 장인·장모를 모시는 경우도 같습니다. 기준일은 세대를 합친 날 현재입니다.

주의할 점은 이 특례가 양도소득세 조항이라는 것입니다. 부모님이 돌아가신 뒤 상속세에서 주택 가액을 공제받는 동거주택 상속공제는 10년 이상 계속 동거를 요구하는 전혀 다른 제도입니다. 이름이 비슷해 섞어 쓰는 경우가 많은데, 상속세 쪽 요건은 동거주택 상속공제 요건 판정에서 따로 확인하셔야 합니다.

혼인 합가 — 10년 안에 먼저 파는 집, 무주택 봉양자도 해당

시행령 제155조 제5항은 두 가지 경우를 정합니다.

1. 1주택자가 1주택자와 혼인해 1세대 2주택이 된 경우
2. 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우

두 경우 모두 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 봅니다. 두 번째 경우가 잘 알려지지 않았는데, 본인은 집이 없어도 모시고 사는 부모님 집이 한 세대로 묶여 있다가 결혼 상대의 집과 합쳐지는 상황을 구제하는 조항입니다.

기간은 혼인한 날, 즉 혼인신고일부터 셉니다. 결혼식 날이 아닙니다. 식을 먼저 올리고 신고를 늦게 했다면 그만큼 기한도 뒤로 갑니다. 반대로 10년을 하루라도 넘기면 특례가 끝나고, 그 뒤에 파는 집은 그냥 2주택 가운데 한 채입니다. 파는 집이 조정대상지역에 있으면 중과 판정까지 넘어갑니다.

⚠️ 검색 결과에 남아 있는 「혼인 5년」은 개정 전 기준입니다. 2024년 11월 12일 개정된 현행 조문은 10년입니다.

농어촌주택 — 상속·이농·귀농은 요건이 각각 다릅니다

시행령 제155조 제7항의 농어촌주택은 수도권 밖의 읍지역(도시지역 안은 제외) 또는 면지역에 있는 다음 세 종류입니다. 일반주택을 팔 때 이 집을 주택 수에서 뺍니다.

종류	요건	기한
상속받은 주택	피상속인이 취득 후 5년 이상 거주	없음
이농주택	이농인이 취득 후 5년 이상 거주, 전업으로 다른 시·구·읍·면으로 전출	없음
귀농주택	아래 요건 전부	귀농주택 취득일부터 5년 이내 일반주택 양도

귀농주택은 같은 조 제10항 요건을 모두 갖춰야 합니다. 취득 당시 고가주택이 아닐 것, 대지면적 660㎡ 이내, 1,000㎡ 이상 농지를 소유한 본인·배우자가 농지소재지에서 취득(또는 농지 취득 전 1년 이내 취득)하거나 어업인이 취득할 것, 세대 전원이 이사해 거주할 것입니다.

그리고 귀농주택에는 사후관리가 붙습니다. 제12항은 귀농일부터 3년 이상 영농·영어에 종사하지 않거나 그 집에 거주하지 않으면 이미 비과세받은 일반주택을 1주택으로 보지 않고, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 덜 낸 세금을 신고·납부하게 합니다. 또 귀농 특례는 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택 1개에만 적용됩니다(제11항). 농어촌주택 특례는 과세표준 신고기한 안에 1세대1주택 특례적용신고서를 내야 받습니다(제13항).

지방에 두 번째 집을 산 경우 — 조특법 두 가지

시행령 제155조와 별도로 조세특례제한법에도 지방 주택을 주택 수에서 빼 주는 특례가 있습니다. 둘 다 원래 갖고 있던 집(일반주택)을 팔 때 적용됩니다.

농어촌주택·고향주택(조특법 제99조의4) — 2028년 12월 31일까지(고향주택은 2009년 1월 1일부터) 취득해 3년 이상 보유해야 합니다. 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 취득 당시 3억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)여야 하고, 수도권·조정대상지역·토지거래허가구역 등은 대상 지역에서 빠집니다. 새로 산 집과 원래 집이 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동(고향주택은 같은 시·연접 시)이면 적용되지 않습니다.

인구감소지역 주택(조특법 제71조의2) — 주택·입주권·분양권을 1개 가진 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역(수도권 밖 인구감소관심지역 포함)의 주택 1채를 취득하면, 원래 집을 팔 때 그 주택을 소유주택으로 보지 않습니다. 대상 주택의 가액 기준은 시행령에 따로 있으므로 취득 전에 확인이 필요합니다. 취득 기한이 올해 말이라 지금 검토하는 분이라면 날짜가 가장 급한 특례입니다.

구분	농어촌·고향주택(제99조의4)	인구감소지역 주택(제71조의2)
취득 기간	~2028.12.31	2024.1.4 ~ 2026.12.31
가액 기준	기준시가 3억원(한옥 4억원) 이하	시행령으로 정함
보유 요건	3년 이상	조문상 별도 명시 없음
종부세	해당 없음	1세대 1주택자로 봄(9월 16~30일 신청)

부득이한 사유로 산 수도권 밖 주택, 장기임대주택과 거주주택

부득이한 사유(시행령 제155조 제8항) — 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 재정경제부령이 정한 사유로 수도권 밖에 주택을 산 경우, 그 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 지방 발령으로 현지에 집을 산 직장인이 발령이 끝난 뒤 서울 집을 정리하는 경우가 전형입니다. 기한의 기산점이 취득일이 아니라 사유 해소일이라는 점을 기억해 두세요.

장기임대주택이 있는 거주주택(같은 조 제20항) — 등록한 장기임대주택과 본인이 사는 거주주택을 가진 경우, 거주주택에서 보유기간 중 2년 이상 거주하고 임대주택은 임대료 증가율 5% 이하 등 요건을 지키면 거주주택 양도 시 1주택으로 봅니다. 등록 시점(2020년 7월 10일 이전 신청 등)과 임대주택 종류에 따라 적용 여부가 갈려 요건이 가장 복잡한 특례이므로, 해당된다면 임대사업자 등록증과 임대차계약서를 들고 세무서 상담을 먼저 받으시길 권합니다.

특례에서 떨어지면 — 다음 관문은 중과입니다

위 어느 경로에도 들어가지 못하면 두 채는 그대로 2주택입니다. 이때 파는 집이 조정대상지역에 있고 양도일(잔금일)이 2026년 5월 10일 이후라면 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 조정대상지역 밖이거나 중과 제외 주택이면 기본세율입니다.

중과에서 빠지는 주택 목록과 경과조치, 세율 칸별 세액은 부동산 양도세율 판정표와 중과 제외 주택에 정리했습니다. 이 글의 특례 판정을 먼저 거친 뒤 그 글로 넘어가시면 순서가 맞습니다.

사례로 본 판정 다섯 가지

사례	판정	이유
서울 아파트 보유 중 따로 살던 어머니 사망, 지방 아파트 상속 → 서울 아파트 양도	1주택 특례 가능	상속개시 당시 보유한 일반주택(제155조 ②)
같은 사례에서 상속받은 지방 아파트를 먼저 양도	이 조항으로는 비과세 안 됨	제2항은 일반주택 양도에만 적용
아버지와 같은 세대로 살다가 상속	원칙적으로 상속주택 특례 없음	동일세대 상속. 봉양 합가 전부터 보유한 주택만 예외
각자 1채 가진 부부, 혼인신고 후 9년 차에 한 채 양도	1주택 특례 가능	혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도(제155조 ⑤)
서울 1주택자가 2025년 인구감소지역 주택 취득 후 서울 집 양도	제71조의2 요건 충족 시 가능	취득 기간·가액 기준 확인 필요

모든 경우에 비과세를 받으려면 파는 집 자체가 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 요건을 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

상속받은 두 번째 집, 팔 것인가 두고 연금·임대로 쓸 것인가

상속으로 두 채가 된 60대가 실제로 마주하는 질문은 "상속받은 집을 어떻게 할 것인가"입니다. 흔히 비교하는 선택지는 세 가지입니다. 살던 집을 특례로 비과세 매도하고 상속주택으로 옮기는 것, 상속주택을 팔아 현금화하는 것, 그리고 두 채를 유지하며 한 채는 임대로 돌리거나 주택연금을 검토하는 것입니다.

비교할 것은 첫째, 매도 순서에 따른 양도세 차이(일반주택 먼저 vs 상속주택 먼저), 둘째, 두 채를 유지할 때의 보유세와 임대소득세, 셋째, 주택연금은 원칙적으로 1주택 기준이라 2주택이면 처분 조건이 붙는다는 점입니다. 주택연금의 2주택 처분 조건은 주택연금 공시가격 12억 초과와 2주택 처분조건에서 정리했습니다.

어느 쪽이 나은지는 두 집의 위치와 가격, 건강과 거주 계획에 따라 달라지므로 특정 방법을 권하지 않습니다. 국세상담센터와 한국주택금융공사 상담을 각각 받아 숫자를 같은 표에 놓아 보시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 결혼 전에 각자 집이 있었고, 결혼 후에 한 채를 더 샀습니다. 혼인 특례를 받을 수 있나요?

A. 혼인 특례는 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우에 적용됩니다. 결혼 후 한 채를 더 사 3주택이 되면 조문의 상황과 달라져 특례 적용이 어려워집니다. 이런 경우에는 새로 산 집과의 관계에서 일시적 2주택 등 다른 특례가 겹치는지를 따로 따져야 하므로, 매도 전에 세무서 상담으로 주택 수 판정부터 받으시는 편이 안전합니다.

Q. 어머니만 60세이고 아버지는 58세입니다. 모시려고 합쳤는데 동거봉양 특례가 되나요?

A. 됩니다. 시행령 제155조 제4항 제2호가 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우도 60세 이상 직계존속에 포함시키기 때문입니다. 기준 시점은 세대를 합친 날입니다. 다만 부모님도 1주택을 보유하고 있어야 이 특례의 대상이 되고, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이어야 합니다.

Q. 형제 셋이 부모님 집 두 채를 나눠 받았습니다. 누가 특례를 받나요?

A. 부모님이 두 채 이상을 가지고 계셨다면 상속주택으로 인정되는 것은 시행령 제155조 제2항 순위에 따른 한 채입니다. 소유 기간이 가장 긴 집이 1순위입니다. 그 집을 받은 상속인은 자기 일반주택을 팔 때 특례를 받을 수 있고, 다른 집을 받은 상속인은 그 집이 주택 수에 그대로 들어갑니다. 분할 전에 순위를 확인하면 형제 전체의 세금을 줄이는 방향으로 나눌 수 있습니다.

Q. 귀농주택을 사고 서울 집을 비과세로 팔았는데, 2년 만에 다시 도시로 돌아가게 됐습니다.

A. 제155조 제12항에 따라 귀농일부터 3년 이상 영농 또는 거주하지 않으면 이미 비과세받은 서울 집을 1주택으로 보지 않습니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세가 없었다면 냈을 세액과 실제 낸 세액의 차이를 신고·납부해야 합니다. 이 기간 중 상속이 개시되면 피상속인과 상속인의 영농 기간을 합산합니다.

Q. 인구감소지역 주택은 어디가 해당되나요?

A. 조문은 「인구감소지역」과 수도권 밖의 「인구감소관심지역」을 대상으로 정합니다. 지역 지정은 행정안전부 고시로 바뀔 수 있으므로 취득 시점의 지정 여부를 확인해야 하고, 대상 주택의 가액 기준도 시행령에 따로 있습니다. 2026년 12월 31일까지 취득해야 하므로 계약·잔금 일정을 역산해 두시기 바랍니다.

조문 한 개에 특례가 스무 개 넘게 들어 있어, 판정은 「무엇을 먼저 파느냐」로 귀결됐습니다

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 상위 검색 결과가 특례를 다섯 갈래 정도로 뭉뚱그리고, 혼인 합가처럼 개정된 기간을 옛 숫자로 남겨 둔 점이었습니다. 시행령 제155조 하나에 스물다섯 개 항이 있고, 조특법에도 별도 특례가 둘 더 있었습니다. 제가 보기에 이 많은 조항을 관통하는 질문은 결국 하나, 「어느 집을 먼저 파느냐」였습니다.

혼인·봉양은 먼저 파는 집이면 되지만, 상속·농어촌·지방 주택 특례는 원래 살던 집을 팔 때만 작동합니다. 이 차이를 모르고 상속받은 집부터 정리하면 특례를 쓸 기회를 스스로 없앨 수 있습니다. 그리고 특례마다 기한의 기산점이 다릅니다. 혼인신고일, 세대를 합친 날, 사유 해소일, 귀농주택 취득일처럼 제각각이라 달력에 날짜를 적어 두는 것이 가장 실용적인 대비였습니다.

다만 실제 판정은 세대 구성, 취득 순서, 지분 구조에 따라 한 끗으로 갈립니다. 이 글의 표는 방향을 잡는 용도로 쓰시고, 매도 전에는 국세상담센터나 세무 전문가에게 본인 서류로 확인받으시기 바랍니다.

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