임대차 계약해지 통보 3개월 날짜 계산과 중도해지 중개보수 부담

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「주택임대차보호법」(2026.1.2. 시행) 제6조의2·제6조의3, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

묵시적으로 갱신된 주택 임대차라면 세입자는 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신된 계약도 똑같습니다. 여기까지는 조문 한 줄로 끝나는 이야기입니다.

실제로 문제가 되는 것은 그다음입니다. 3개월의 마지막 날이 정확히 며칠인지, 갱신요구를 해 둔 뒤 마음이 바뀌었을 때 원래 만기부터 세는지 통지한 날부터 세는지, 그 3개월 동안 월세와 관리비는 누가 내는지, 약정기간 중에 나가야 해서 중개보수와 위약금을 요구받았을 때 얼마가 맞는지입니다.

이 글은 국가법령정보센터에서 받은 주택임대차보호법·민법·공인중개사법 시행규칙 원문과 대법원 판례속보 원문을 기준으로 이 네 가지를 계산 사례와 함께 정리했습니다. 계약 상태별로 3개월·1개월·6개월이 갈리는 표와 전출하면 안 되는 이유는 확정일자와 전세권 차이에 이미 정리해 두었으니, 여기서는 반복하지 않습니다.

3개월은 「받은 다음 날」부터, 달력으로 셉니다

결론부터 말씀드리면, 집주인이 통지를 받은 날은 세지 않고 그다음 날부터 3개월을 달력으로 셉니다. 마지막 달에서 「기산일과 같은 날짜의 전날」이 끝나면 해지의 효력이 생깁니다. 근거는 민법의 기간 계산 조문 세 개입니다.

• 민법 제157조 — 기간을 월로 정한 때에는 초일은 산입하지 않습니다. 받은 날 당일은 빠집니다.
• 민법 제160조 제2항 — 월의 처음부터 세지 않는 때에는 최후의 월에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료합니다.
• 민법 제160조 제3항 — 최종의 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료합니다.
• 민법 제159조 — 기간은 말일이 끝나야 만료합니다.

그리고 「받은 날」이 기준인 이유는 민법 제111조 제1항입니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항이 이것을 「임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월」이라고 다시 적어 둔 것입니다.

표의 날짜가 끝나는 순간 3개월이 「지난」 것이므로, 그날까지가 계약기간이고 해지는 그 직후 효력이 생깁니다. 보증금 반환일과 이사 날짜는 이 날짜를 기준으로 집주인과 맞추시면 됩니다.

「보낸 날」로 세면 며칠이 어긋나는가

가장 흔한 실수는 보낸 날을 기준으로 세는 것입니다. 내용증명을 9월 22일에 보냈는데 집주인이 9월 25일에 받았다면, 보낸 날 기준으로는 12월 22일, 받은 날 기준으로는 12월 25일입니다. 사흘 차이가 이사 업체 예약과 새 집 잔금일을 한꺼번에 흔듭니다.

그래서 통지 수단을 고를 때 「받았다는 기록이 남는가」가 기준이 됩니다. 문자·카카오톡은 읽음 표시나 답장이 있으면 도달을 보여 주기 쉽고, 내용증명은 배달증명을 함께 신청해야 받은 날이 우체국 기록으로 남습니다. 가장 안전한 방법은 문자로 먼저 알리고 같은 날 내용증명(배달증명 포함)을 보내는 것, 즉 두 경로를 겹쳐 두는 것입니다. 날짜 계산은 둘 중 먼저 도달한 쪽이 기준이 되지만, 다툼이 생겼을 때 어느 하나라도 증거로 남아 있게 하려는 것입니다.

갱신요구를 해 놓고 마음이 바뀌었다면 — 2024년 대법원 판결

갱신요구권을 행사한 뒤 원래 만기 전에 다시 해지를 통지했다면, 3개월은 「갱신된 기간이 시작되는 날」이 아니라 「해지 통지가 도달한 날」부터 셉니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결이 이렇게 판단했습니다.

판례속보에 공개된 사실관계는 다음과 같습니다.

대법원은 두 단계로 판단했습니다. 첫째, 임차인이 갱신을 요구하면 임대인에게 거절 사유가 없는 한 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 생깁니다. 둘째, 그렇게 갱신의 효력이 생긴 이상 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든 해지를 통지할 수 있고, 이는 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전에 도달했더라도 마찬가지라는 것입니다.

돈으로 보면 차이가 큽니다. 원심은 갱신 기간이 시작된 날을 기준으로 밀린 차임을 공제하면 돌려줄 보증금과 장기수선충당금이 남지 않는다고 봤는데, 대법원이 이 판단을 뒤집었습니다. 기준일이 석 달 가까이 밀리면 그만큼의 월세가 보증금에서 빠지는 구조였던 것입니다.

⚠️ 한 가지는 단정하지 않겠습니다. 이 사건은 해지 통지 후 3개월(4월 말)이 원래 만기(3월 9일)보다 뒤였습니다. 갱신요구 직후 곧바로 해지를 통지해 3개월이 원래 만기보다 앞서 끝나는 경우에 원래 계약기간까지 앞당겨 끝나는지는 이 판결이 다룬 쟁점이 아닙니다. 그런 상황이라면 대한법률구조공단 상담으로 확인하시길 권합니다.

갱신요구권의 행사 기간과 5% 인상 한도는 전세 계약갱신청구권 5% 계산에서 날짜표로 정리했습니다.

3개월 동안의 월세와 관리비는 세입자가 냅니다

해지 통지를 했다고 그날부터 월세가 멈추지는 않습니다. 3개월이 지나 해지의 효력이 생길 때까지는 계약이 살아 있으므로, 그 기간의 차임과 관리비는 약정대로 발생합니다. 먼저 이사를 나가도 마찬가지입니다.

실제로 많이 부딪히는 장면을 정리하면 이렇습니다.

밀린 월세가 있으면 집주인은 보증금에서 공제하고 돌려줍니다. 위 판결의 원심이 바로 이 공제 계산으로 보증금이 「남지 않는다」고 봤던 것이고요. 그래서 효력일이 언제인지가 곧 보증금에서 몇 달치가 빠지는지와 같은 질문이 됩니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 효력일이 지났는데 보증금이 나오지 않는다면 집을 비우기 전에 순위부터 지켜야 합니다. 그 순서는 임차권등기명령 신청방법에 판결과 함께 정리했습니다.

약정기간 중에 나가야 할 때 — 무엇을 물어낼 수 있는지 판정하기

계약서의 기간이 아직 남아 있다면 해지 통보만으로는 계약이 끝나지 않습니다. 3개월 규칙은 묵시적 갱신(제6조의2)과 갱신요구로 갱신된 계약(제6조의3 제4항)에만 붙습니다. 최초 계약기간 중에는 집주인의 동의를 받아 합의해지하는 것이 기본 경로이고, 그 동의에 조건이 붙습니다.

그 조건이 정당한지 판정하는 기준은 「지금 내가 법이 준 해지권을 쓰는 것인가, 집주인의 양보를 얻는 것인가」입니다.

아래 두 줄의 근거는 두 개입니다. 하나는 공인중개사법 제32조 제1항입니다. 중개보수는 중개의뢰인으로부터 받는데, 새 세입자를 구하는 계약의 의뢰인은 집주인과 새 세입자이고 나가는 세입자는 그 계약의 당사자가 아닙니다. 다른 하나는 주택임대차보호법 제10조입니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정이라, 법이 준 해지권을 「중개보수를 내야만 쓸 수 있는」 것으로 바꾸는 특약은 다툴 여지가 큽니다.

위 첫 줄, 즉 약정기간 중 합의해지라면 사정이 다릅니다. 집주인이 응할 의무가 없으니 조건을 걸 수 있고, 계약서에 위약금 조항이 있다면 그것이 출발점입니다. 다만 민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고(제4항), 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다(제2항). 「남은 기간 월세 전부」처럼 새 세입자가 곧 들어와 실제 손해가 거의 없는데도 큰 금액을 요구받는다면 이 조항이 협상의 근거가 됩니다.

중개보수를 요구받았다면 금액부터 계산해 두세요

합의해지 조건으로 중개보수를 부담하기로 했다면, 얼마가 법정 상한 안인지는 알고 협상하는 편이 낫습니다. 주택 임대차 중개보수의 상한은 공인중개사법 시행규칙 [별표 1]이 정하고, 실제 금액은 그 범위 안에서 시·도 조례와 협의로 정해집니다(시행규칙 제20조 제1항).

월세가 있는 계약은 거래금액을 따로 계산합니다. 시행규칙 제20조 제5항 제1호는 보증금에 월세×100을 더한 금액을 거래금액으로 하고, 그 합이 5천만원 미만이면 월세×70으로 다시 계산하게 합니다.

세 가지 계약으로 계산해 보면 이렇습니다(상한 기준, 부가가치세 별도 여부는 중개사무소에 확인).

세 번째 줄이 가장 자주 틀립니다. ×100으로 계산한 4,500만원에 1천분의 5를 곱하면 22만 5천원이 나오는데, 이는 한도 20만원도 넘고 애초에 ×70 재계산 규정을 빠뜨린 값입니다. 「새 세입자 복비를 내 달라」는 요구를 받았다면, 그 새 계약의 보증금·월세로 이 계산을 먼저 해 보시면 됩니다.

집주인이 먼저 끝내자고 할 때는 규칙이 다릅니다

묵시적으로 갱신된 계약을 집주인이 「3개월 뒤 나가 달라」며 해지할 수는 없습니다. 제6조의2 제1항의 해지권은 「임차인은」이라고 주어를 정해 둔 세입자 쪽 권리입니다. 집주인이 계약기간 중에 해지할 수 있는 경우는 법이 따로 정한 사유로 좁혀집니다.

반대로 세입자가 약정기간 중이라도 스스로 해지할 수 있는 법정 사유도 있습니다. 민법 제625조는 집주인이 세입자의 의사에 반해 보존행위(수리 등)를 해서 임차 목적을 달성할 수 없게 된 때, 제627조 제2항은 임차물 일부가 세입자 과실 없이 멸실돼 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 허용합니다. 누수로 방 하나를 못 쓰게 됐는데 수리가 몇 달씩 이어지는 경우가 여기에 가깝습니다. 다만 요건 판단이 까다로우니 사진·수리 기록을 남겨 두고 상담을 받으시는 편이 안전합니다.

나가는 날 정산할 것 — 보증금 말고도 돌려받을 돈

효력일에 정산할 것은 보증금만이 아닙니다. 아파트 등 공동주택이라면 장기수선충당금을 챙기셔야 합니다.

공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자(세입자)가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환하여야 한다고 정합니다. 매달 관리비에 섞여 나간 이 돈은 원래 소유자 몫이라, 세입자가 낸 만큼 나갈 때 돌려받습니다. 같은 조 제9항은 사용자가 요구하면 관리주체가 지체 없이 납부 확인서를 발급하도록 정해 두었습니다. 관리사무소에서 거주 기간 전체의 납부 확인서를 떼어 가면 금액 다툼이 없습니다.

나가는 날 순서로 정리하면 이렇습니다.

1. 관리비 중간정산 — 효력일(또는 합의한 퇴거일) 기준으로 관리사무소에 정산 요청
2. 장기수선충당금 납부 확인서 발급 → 집주인에게 반환 청구
3. 공과금 정산 — 전기·가스·수도 검침일 기록
4. 보증금 수령과 열쇠 인도를 같은 자리에서 — 보증금을 받기 전에 먼저 주소를 옮기지 않기
5. 월세 계약이었다면 마지막 달 월세 일할 계산 합의

위 판결에서도 대법원이 파기한 원심 판단의 대상이 「보증금 및 장기수선충당금」이었습니다. 장기수선충당금이 소송에서 보증금과 나란히 다투어지는 항목이라는 뜻입니다.

보증금이 늦게 나올 때, 새 집 잔금은 무엇으로 맞출까

해지 효력일과 새 집 입주일이 어긋나는 것이 이사에서 가장 흔한 돈 문제입니다. 새 집 잔금일은 정해져 있는데 지금 집 보증금은 새 세입자가 구해져야 나온다는 말을 듣는 경우입니다.

이때 비교할 선택지는 크게 세 갈래입니다. 새 집 잔금일을 해지 효력일 뒤로 미루는 일정 조정, 새 집 쪽에서 전세자금대출을 받아 차액을 메우는 방법, 그리고 지금 집의 보증금 반환을 보증하는 전세보증금반환보증에 이미 가입했다면 그 보증의 이행 청구 요건을 확인하는 방법입니다. 대출은 한도와 금리가 소득·보증기관·주택 유형에 따라 달라지고, 반환보증은 보증기관마다 청구 요건과 서류가 다르므로 금액과 가능 여부는 은행·보증기관 창구에서 직접 확인하셔야 합니다. 어느 쪽이든 지금 집의 대항력을 잃지 않는 순서가 먼저이고, 그 순서는 앞서 소개한 임차권등기명령 글에서 날짜별로 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 해지 통지 문자를 읽고도 답을 하지 않습니다. 그래도 받은 것으로 보나요?
의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 도달은 상대방이 내용을 알 수 있는 상태에 놓인 것을 말하므로, 답장을 하지 않았다는 이유만으로 효력이 사라지지는 않습니다. 다만 다툼이 생기면 도달을 입증하는 쪽은 통지한 세입자입니다. 읽음 표시 화면을 저장하고, 같은 내용을 배달증명 붙인 내용증명으로 한 번 더 보내 두시면 받은 날짜가 공적 기록으로 남습니다.

Q. 3개월 안에 새 세입자가 들어오면 그날로 끝낼 수 있나요?
법이 정한 효력일은 받은 날부터 3개월이지만, 집주인과 합의해 더 이른 날로 끝내는 것은 가능합니다. 새 세입자 입주일에 맞춰 보증금을 돌려받고 월세도 그날까지 일할 계산하는 방식이 흔합니다. 합의 내용은 문자로라도 남겨 두세요. 합의가 없으면 새 세입자가 들어와도 원래 효력일까지의 월세를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

Q. 계약서에 「중도 해지 시 중개보수는 임차인 부담」 특약이 있습니다. 묵시적 갱신 상태여도 내야 하나요?
그 특약이 최초 약정기간 중의 합의해지를 전제로 한 것인지부터 보셔야 합니다. 묵시적 갱신 후 제6조의2로 해지하는 것은 법이 준 권리를 쓰는 것이고, 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정을 무효로 정합니다. 그래서 다툴 여지가 크다고 보는 해석이 많지만, 구체적인 효력은 특약 문구와 사정에 따라 판단됩니다. 금액이 크다면 대한법률구조공단(132) 이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 먼저 받아 보시길 권합니다.

Q. 1년짜리 계약서를 썼는데 1년이 지나 그냥 살고 있습니다. 묵시적 갱신인가요?
주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 봅니다. 다만 같은 항 단서에 따라 세입자는 1년이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 즉 1년 만기 때 나가겠다고 하면 그 주장이 가능하고, 계속 살고 있다면 법상 2년 기간이 진행 중인 것으로 볼 여지가 큽니다. 어느 쪽인지에 따라 「약정기간 중」인지 「묵시적 갱신」인지가 갈리므로, 1년 이후 상황이라면 계약 체결일과 만료일을 기준으로 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.

Q. 해지 효력일이 지났는데 집주인이 보증금이 없다고 합니다. 일단 이사부터 해도 되나요?
보증금을 받기 전에 주소를 옮기면 대항력의 전제인 주민등록 요건이 흔들립니다(제3조 제1항). 이사 일정이 급하다면 임차권등기명령으로 순위를 고정한 뒤, 등기가 실제로 끝난 것을 확인하고 움직이는 것이 순서입니다. 효력일 이후에도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하므로(제4조 제2항) 서둘러 집을 비울 이유는 없습니다.

날짜 계산보다 먼저 봐야 할 것은 「지금 쓰는 권리가 누구 것인가」였습니다

조문과 판결, 상위에 노출된 글들을 나란히 놓고 정리하면서 제가 가장 크게 느낀 것은, 3개월이라는 숫자 자체보다 그 숫자가 어느 계약에 붙는지를 먼저 가려야 한다는 점입니다. 같은 「3개월 전에 말했다」는 말이 묵시적 갱신 계약에서는 법정 해지권이고, 최초 약정기간 중에는 집주인에게 양보를 구하는 부탁이 됩니다. 중개보수와 위약금 다툼은 거의 이 구분을 놓친 데서 시작됩니다.

두 번째로 걸렸던 것은 갱신요구 후 해지입니다. 2024년 판결 사건에서는 원심 법원조차 「갱신 기간이 시작된 날부터 3개월」로 계산했을 만큼 해석이 갈렸고, 그 차이가 보증금에서 석 달 가까운 월세로 빠져나가는 구조였습니다. 판결은 정리됐지만, 3개월이 원래 만기보다 먼저 끝나는 경우처럼 아직 판결이 다루지 않은 모양도 남아 있습니다.

마지막으로, 효력일을 정확히 계산하는 것만큼 도달을 증명할 수 있게 해 두는 것이 실제로는 더 중요해 보입니다. 날짜는 민법 조문으로 한 번에 계산되지만, 받은 날을 증명하지 못하면 그 계산이 출발점을 잃습니다. 문자와 배달증명 내용증명을 겹쳐 보내는 것이 가장 비용이 적게 드는 대비입니다.

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