일시적 2주택 비과세 처분기한 조정대상지역 2년 2026년 10월

최종 업데이트 2026.10.06 · 기준 자료: 소득세법 시행령 제155조(대통령령 제36737호, 2026.9.30 개정·10.1 시행)·제156조의2·제156조의3·제162조, 종합부동산세법 시행령 제4조의2(대통령령 제36739호), 지방세법 시행령 제28조의5(대통령령 제36736호), 국세기본법 제4조 (국가법령정보센터 조문)

갈아타기를 하면서 잠시 두 채가 된 분이라면 「1년·3년」으로 외우고 계실 겁니다. 그런데 2026년 10월 1일부터 그 「3년」이 둘로 갈렸습니다. 종전주택과 새로 산 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우는 그대로 3년입니다. 숫자가 하나 더 늘어난 만큼, 그 숫자를 내 달력에 옮기는 일이 더 중요해졌습니다. 어느 날부터 세는지, 마지막 날이 언제인지, 분양권으로 산 새 집이면 무엇이 달라지는지에서 하루 차이로 비과세가 갈립니다.

이 글은 일시적 2주택 비과세를 요건 설명이 아니라 날짜 계산 사례로 정리했습니다. 기간은 양도소득세를 규정한 세법이 따로 정하지 않는 한 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 셉니다. 비과세의 나머지 요건(세대·보유·거주)은 1세대 1주택 비과세 판정 기준에서 먼저 확인하시고, 여기서는 날짜만 끝까지 봅니다.

그리고 지금 날짜로 급한 것이 하나 있습니다. 일시적 2주택인 분의 종합부동산세 1세대 1주택자 특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다(종합부동산세법 제8조 제5항). 양도세와는 다른 시계라 아래에서 따로 정리했습니다.

2026년 10월 1일부터 처분기한이 2년과 3년으로 갈렸습니다

소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전에 「3년 이내」 한 줄이었습니다. 대통령령 제36737호(2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행)로 각 호가 생기면서 기간이 둘로 나뉘었습니다.

조문 그대로 읽으면 2년이 되는 조건은 두 집이 모두 조정대상지역일 때입니다. 종전주택만 조정대상지역이거나 새 집만 조정대상지역이면 제1호가 아니라 제2호여서 3년입니다. 판정 시점도 양도일이 아니라 신규 주택의 취득일 현재입니다.

제1호에는 괄호로 예외가 붙어 있습니다. 「조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다」는 문구입니다. 그 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 이미 사 두었거나 계약금까지 넣은 것이 서류로 확인되면 제1호에서 빠져 3년이 적용됩니다.

그리고 부칙(대통령령 제36737호) 제2조에 경과조치가 있습니다.

• 2년은 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우로서, 이 영 시행일(2026년 10월 1일) 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.
• 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다.

즉 「10월 1일부터 전부 2년」이 아닙니다. 신규 주택 취득 시점(8월 4일)과 종전주택 양도 시점(10월 1일)이 둘 다 걸려야 2년이고, 그 전에 사 두셨거나 계약금까지 넣으셨다면 3년을 그대로 씌니다. 그리고 위의 괄호 예외(「공고가 있은 날 이전」)과 이 부칙 경과조치는 서로 다른 조항입니다. 앞에 걸리면 제1호에서 빠지고, 뒤에 걸리면 개정규정 자체가 적용되지 않습니다.

조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 바뀝니다. 이 글에 지역 목록이나 개수를 적지 않는 이유입니다. 내 종전주택과 새로 산 집이 그 취득일 당시 조정대상지역이었는지는 청약홈의 규제지역 안내와 국토교통부 공고로 날짜까지 확인하셔야 합니다.

일시적 2주택 비과세, 날짜는 세 개를 확정해야 합니다

시행령 제155조 제1항이 요구하는 날짜는 셋입니다.

취득일·양도일의 기준은 소득세법 제98조와 시행령 제162조입니다. 원칙은 대금을 청산한 날이고, 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 등기접수일입니다. 직접 지은 집은 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날), 상속·증여로 받은 집은 상속개시일·증여일입니다.

계약일은 어디에도 없습니다. 계약서를 쓴 날로 기간을 세면 거의 항상 틀립니다.

1년이 「지난 후」와 처분기한 「이내」는 세는 법이 다릅니다

국세기본법 제4조는 세법에서 정한 기간을 민법에 따라 계산하게 합니다. 민법의 기본 원칙은 기간의 첫날을 넣지 않고(초일 불산입) 다음 날부터 세며, 연 단위 기간은 마지막 해에서 시작일에 해당하는 날의 전날에 끝나는 구조입니다.

이 원칙을 두 요건에 대입하면 이렇게 됩니다.

• 1년 요건: 2025년 3월 15일에 종전주택 잔금을 치렀다면 1년은 2026년 3월 15일에 찹니다. 조문은 「1년 이상이 지난 후」이므로 신규주택 잔금은 그다음 날 이후로 잡는 것이 안전선입니다.
• 처분기한 요건: 2026년 10월 30일에 신규주택 잔금을 치렀다면, 두 집이 모두 조정대상지역이라 제1호 2년이면 기한은 2028년 10월 30일, 제2호 3년이면 2029년 10월 30일에 찹니다. 조문은 「기간 이내」이므로 종전주택 잔금은 그날까지 끝나야 합니다.

하루 차이를 경계로 판정이 다툼이 되는 경우는 세무서 해석을 먼저 받아 두시는 편이 낫습니다. 특히 마지막 날이 주말·공휴일이어도 기간이 늘어난다고 기대하지 말고 평일 안에 잔금과 등기를 끝내는 일정으로 짜는 것이 안전합니다.

날짜로 따져 본 네 가지 사례

호 구분이 생겼으므로 사례마다 지역 조건을 함께 적었습니다.

B처럼 1년이 안 된 상태에서 새 집을 산 경우에도 특례를 받는 길이 있습니다. 시행령 제155조 제1항 후단은 제154조 제1항 제1호(건설임대주택을 분양받아 양도하는 경우 등), 제2호 가목(수용), 제3호(취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도) 중 하나에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않는다고 정합니다.

D에서 눈여겨볼 것은 날짜를 두 가지로 쓴다는 점입니다. 기간을 세는 기준은 잔금일(취득일)이지만, 경과조치로 2년이냐 3년이냐를 가르는 기준은 매매계약 체결과 계약금 지급일입니다. 계약서와 계약금 입금 내역을 함께 보관해 두셔야 합니다.

C처럼 하루를 넘긴 경우는 비과세가 사라지는 데서 끝나지 않습니다. 이 부분은 아래 「처분기한을 넘긴 뒤」에서 세액으로 비교합니다.

날짜를 다 맞췄는데도 비과세가 안 되는 네 가지

기간 계산을 끝냈다고 비과세가 확정되는 것은 아닙니다. 시행령 제155조 제1항은 요건을 갖추면 「1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다」고 적습니다. 주택 수를 한 채로 세어 줄 뿐, 1주택 비과세의 나머지 요건까지 면제하지는 않는다는 뜻입니다.

1. 종전주택 자체의 보유·거주 요건 — 종전주택을 양도일 현재 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 이상이어야 합니다. 1년 지나 새 집을 사고 곧바로 종전주택을 팔면, 처분기한은 맞아도 보유 2년에서 걸립니다.
2. 12억원 초과분 — 양도가액이 12억원을 넘으면 특례가 적용돼도 넘는 부분은 과세됩니다. 계산은 일반 1주택 고가주택과 같습니다.
3. 파는 집이 신규주택인 경우 — 조문이 비과세하는 대상은 종전의 주택입니다. 새 집이 마음에 들지 않아 새 집부터 팔면 이 특례로는 비과세가 되지 않습니다.
4. 그 사이에 세 번째 집을 산 경우 — 특례는 「일시적으로 2주택이 된 경우」입니다. 기간 중 한 채를 더 사서 3주택이 되면 이 조항의 상황을 벗어납니다. 상속처럼 다른 특례가 겹치는 경우는 아래에서 따로 봅니다.

한 가지 덜 알려진 구제도 있습니다. 같은 항 후단은 종전주택과 그 부수토지의 일부가 협의매수·수용된 경우, 남은 주택과 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하면 종전주택 양도에 포함된 것으로 봅니다. 도로 편입 등으로 마당 일부가 먼저 수용된 단독주택이라면 이 5년도 달력에 함께 적어 두셔야 합니다.

새 집이 분양권이면 1년과 3년을 「분양권 취득일」로 셉니다

새 집을 아파트 분양으로 받는 경우가 많습니다. 이때는 시행령 제155조가 아니라 제156조의3(주택과 분양권)이 적용되고, 기준 날짜가 바뀝니다. 제156조의3은 2026년 9월 30일 개정 대상이 아니어서 기간이 3년 그대로입니다 — 조정대상지역이라도 2년으로 줄지 않습니다.

• 1년 요건: 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득해야 합니다(제2항).
• 3년 요건: 분양권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 1주택으로 봅니다(제2항).
• 3년이 지나도 길이 남아 있습니다(제3항). 아래 두 요건을 모두 갖추면 됩니다.

1. 분양 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 집으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주
2. 분양 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도

예를 들어 2024년 3월 분양권을 취득하고 새 아파트가 2027년 11월에 완성된다면, 원래 기한인 2027년 3월을 넘겨도 2030년 11월까지 종전주택을 팔고 새 아파트에 온 가족이 이사해 1년 이상 살면 됩니다. 다만 이 경우는 실거주 요건이 사후에 붙는다는 점이 핵심입니다. 이사하지 못하거나 1년을 채우지 못하면 이미 받은 비과세가 흔들립니다(취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 일부 세대원만 이사하지 못한 경우는 포함).

분양권 취득일은 당첨으로 받았는지 전매로 샀는지에 따라 확인하는 서류가 다르므로, 계약서와 당첨 확인 자료로 날짜를 먼저 확정해 두세요.

조합원입주권·재건축 대체주택은 조문이 또 다릅니다

조합원입주권을 새로 산 경우는 시행령 제156조의2 제3항·제4항이 분양권과 같은 구조로 적용됩니다. 입주권 취득일 기준 1년·3년, 3년이 지나면 완성 후 3년 이내 세대 전원 이사·1년 거주 + 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택 양도입니다. 제156조의2도 이번 개정 대상이 아니어서 3년이 유지됩니다.

반대로 내 집이 재건축·재개발에 들어가 공사 기간 동안 살 집(대체주택)을 산 경우는 같은 조 제5항입니다. 이때 비과세를 받는 것은 종전주택이 아니라 대체주택이고, 요건이 셋입니다.

사업시행인가 전에 산 집은 대체주택이 아닙니다. 정비사업 단계별 조합원 지위는 재개발 조합원 자격과 현금청산에서 따로 다뤘습니다.

상속주택까지 끼어 세 채가 된 경우

살던 집(A)에서 새 집(B)으로 갈아타는 중에 부모님 집(C)을 상속받아 세 채가 되는 경우가 있습니다. 이때 A를 팔면 일시적 2주택 특례(제155조 제1항)와 상속주택 특례(같은 조 제2항)를 겹쳐 적용할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

조문 문언만 보면 제2항은 상속주택과 일반주택을 「각각 1개씩」 소유한 경우를 정하고 있어, 세 채 상황을 직접 쓰고 있지는 않습니다. 실무에서는 상속주택을 주택 수에서 빼고 나머지 두 채로 일시적 2주택을 판정하는 해석이 쓰이지만, 상속주택이 선순위 한 채에 해당하는지, 상속 당시 A를 이미 보유했는지(상속개시일 이후 취득한 B는 일반주택이 아님)에 따라 결론이 갈립니다. 세 채 상황은 반드시 관할 세무서 서면 확인을 받은 뒤 매도 일정을 잡으시길 권합니다. 상속주택 특례 자체의 요건(선순위·동일세대)은 1세대 1주택 판정 글에서 조문으로 정리했습니다.

양도세·종부세·취득세, 일시적 2주택 시계는 세 개입니다

같은 「일시적 2주택」이라는 말을 쓰지만 세목마다 조문과 기준일이 다릅니다.

세 조문은 모두 2026년 9월 30일에 함께 고쳐져 10월 1일부터 시행됐습니다. 그런데 경과조치 기준일이 서로 다릅니다. 양도세와 종부세는 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우를 종전 규정으로 보고, 취득세는 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우를 종전 규정으로 봅니다(지방세법 시행령 부칙 제36736호 제2조). 세목별로 따로 확인해야 하는 이유입니다.

세 가지 차이가 실무에서 문제가 됩니다.

첫째, 1년 요건은 양도세에만 있습니다. 취득세·종부세 조문에는 종전주택을 1년 이상 보유하라는 요건이 없습니다. 취득세는 일시적 2주택으로 낮은 세율을 적용받았는데 양도세 특례는 받지 못하는 경우가 생기는 이유입니다.

둘째, 종부세는 신청해야 적용됩니다. 과세기준일(6월 1일)에 두 채였다면 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 신청하지 않으면 1세대 1주택자 공제를 받지 못합니다. 종부세 계산 구조는 종합부동산세 계산 사례와 1주택 특례에 있습니다.

셋째, 취득세 시행령 제28조의5 제3항은 종전 주택이 관리처분계획인가 등을 받은 주택이고 그 사업구역에 살던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 본다는 특례를 둡니다. 양도세에는 같은 문구가 없습니다.

처분기한을 넘긴 뒤 — 세금은 얼마나 달라지나

처분기한(2년 또는 3년)을 넘기면 종전주택은 그냥 2주택 가운데 한 채를 판 것이 됩니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분이고 종전주택이 조정대상지역이면 중과까지 붙습니다. 숫자로 보면 이렇습니다. 양도차익 3억원, 보유 6년, 거주 6년인 종전주택입니다.

하루가 1억 6천만원이 될 수 있는 구조입니다. 기한이 가까워졌는데 팔리지 않는다면, 시행령 제155조 제18항이 한국자산관리공사 매각 의뢰·경매 신청·공매 진행 등 「다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재」 매각 절차를 개시한 경우를 기한 안에 판 것으로 인정합니다. 다만 제18항은 이번 개정에서 손대지 않아 문언이 3년 그대로입니다. 조정대상지역 2년이 적용되는 경우에 이 구제가 어떻게 맞물리는지는 조문만으로는 분명하지 않으므로 관할 세무서에 먼저 확인하시는 편이 안전합니다. 구체적인 사유 목록은 1세대 1주택 판정 글에 있습니다. 중과 세율 칸과 제외 주택은 부동산 양도세율 판정표와 중과에서 볼 수 있습니다.

이미 비과세로 보고 신고하지 않았는데 나중에 기간 계산이 틀린 것을 알았다면, 기한후신고나 수정신고로 바로잡아야 합니다. 늦을수록 가산세가 커지므로 양도소득세 가산세와 기한후신고 감면 구간을 보고 빨리 움직이는 편이 낫습니다.

두 집 사이의 잔금 공백, 대출과 자금 일정에서 비교할 것

일시적 2주택 기간에 실제로 가장 먼저 막히는 것은 세금보다 자금입니다. 새 집 잔금을 먼저 치르고 종전주택은 나중에 파는 순서라면, 그 사이를 주택담보대출이나 일시 자금으로 메워야 합니다.

비교할 것은 세 가지입니다. 첫째, 대출 약정에 기존 주택 처분 조건과 기한이 붙는지입니다. 이 기한은 세법 기한(2년 또는 3년)과 별개로 대출 약정서에 적히므로, 둘 중 짧은 쪽이 실제 기한이 됩니다. 둘째, 종전주택을 먼저 팔고 전세로 잠시 사는 경우의 이사·중개 비용과 새 집 잔금을 먼저 치르고 대출 이자를 내는 경우의 이자 비용입니다. 셋째, 두 채인 기간이 6월 1일을 지나면 붙는 보유세입니다.

특정 대출 상품을 권하지 않습니다. 은행 상담 때 세법 기한(2년 또는 3년)과 대출 처분 기한을 함께 적어 가 두 날짜 가운데 빠른 쪽에 맞춰 일정을 짜시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 신규주택 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했습니다. 처분기한은 언제부터 세나요?

A. 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 대금을 청산하기 전에 등기를 한 경우는 등기접수일이 취득일입니다. 잔금일보다 등기가 빨랐다면 처분기한(2년 또는 3년)도 등기접수일부터 셉니다. 기한이 그만큼 앞당겨지므로 등기부등본의 접수일을 확인해 달력에 옮겨 두세요.

Q. 종전주택을 산 지 11개월 만에 새 집을 샀습니다. 방법이 없나요?

A. 원칙적으로 1년 요건을 채우지 못해 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 다만 종전주택이 수용되는 경우나 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우(제154조 제1항 제3호)에는 1년 요건이 적용되지 않습니다. 부득이한 사유는 재정경제부령이 정한 요건(1년 이상 거주 등)이 따로 있으므로 해당 여부를 세무서에 확인하세요.

Q. 2026년 7월에 조정대상지역 아파트 매매계약을 하고 계약금을 넣었습니다. 2년인가요 3년인가요?

A. 부칙(대통령령 제36737호) 제2조 제2항은 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년이라고 정합니다. 계약서와 계약금 입금 증빙을 보관해 두세요. 다만 취득세는 같은 날 개정됐어도 경과조치 기준일이 2026년 8월 26일이라 세목별로 따로 확인해야 합니다.

Q. 분양권 취득 후 3년이 지났고 아파트는 아직 공사 중입니다. 지금 종전주택을 팔아도 되나요?

A. 시행령 제156조의3 제3항은 분양 주택이 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우를 인정합니다. 공사 중에 파는 것도 가능합니다. 다만 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 새 아파트로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 요건이 완성되므로, 입주 후 바로 임대를 놓을 계획이라면 이 특례를 쓸 수 없습니다.

Q. 종부세 일시적 2주택 신청을 못 했습니다. 올해는 끝났나요?

A. 신청 기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다(종합부동산세법 제8조 제5항). 기간을 놓쳐 1세대 1주택자 공제 없이 고지됐다면, 12월 납부기한까지 신고납부 방식으로 특례를 반영해 신고할 수 있는지 관할 세무서에 확인해 보세요. 요건을 갖췄는데 적용받지 못한 세액은 경정청구 대상이 될 수 있습니다.

조문 네 개를 날짜로 옮겨 보니, 비과세를 가르는 건 요건이 아니라 달력이었습니다

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 상위 글 대부분이 「1년·3년」을 외우기 좋게 요약하는 데서 멈춘다는 점이었습니다. 2026년 10월 1일 개정으로 그 요약은 이제 절반만 맞는 말이 됐습니다. 실제 조문을 따라가 보니 어느 날을 취득일로 보느냐(잔금이냐 등기냐), 두 집이 모두 조정대상지역이냐, 분양권이면 무엇을 기준으로 세느냐, 세목마다 시계가 몇 개냐에서 결과가 갈렸습니다. 요건은 알고 있어도 날짜를 잘못 옮기면 소용이 없었습니다.

제가 보기에 지금 가장 위험한 착각은 세 가지입니다. 하나는 예전에 외워 둔 「3년」을 지금도 그대로 쓰는 것, 둘째는 계약일로 기간을 세는 것, 셋째는 취득세 일시적 2주택을 적용받았으니 양도세도 된다고 여기는 것입니다. 특히 첫 번째가 위험한 이유는 2년이 적용되는데 3년으로 알고 일정을 잡으면 365일을 통째로 넘겨 버리기 때문입니다. 취득세에는 1년 요건이 없고 경과조치 기준일도 달라서, 앞의 착각이 뒤의 착각을 부르는 경우가 많았습니다.

실무적으로는 세 날짜(종전 취득·신규 취득·기한)를 등기부등본과 매매계약서의 잔금 영수증으로 확정하고, 두 집의 취득일 당시 조정대상지역 여부까지 확인해 달력에 적은 뒤, 기한 3개월 전에 매도 진행 상황을 점검하는 정도면 대부분의 사고를 막을 수 있습니다. 다만 하루 차이 경계나 세 채 상황은 해석이 갈리는 영역이므로 관할 세무서 확인을 먼저 받으시기 바랍니다.

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