전세 계약갱신청구권 5% 계산과 반전세 전환·집주인 매도 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「주택임대차보호법」(2026.1.2. 시행)·같은 법 시행령(2026.7.1. 시행) 제8조·제9조

전세 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 쓸 수 있고, 쓰면 2년이 더 보장되며, 보증금은 5%까지만 올릴 수 있습니다. 여기까지는 이미 널리 알려져 있습니다.

실제로 막히는 것은 그다음입니다. 집주인이 전세 일부를 월세로 돌리자고 할 때 5%를 어떻게 계산하는지, 증액된 보증금을 지키려면 무엇을 다시 받아야 하는지, 중간에 집이 팔리면 내 갱신이 어떻게 되는지, 늘어난 보증금 자금은 어디서 마련하는지입니다.

이 글은 국가법령정보센터에서 받은 주택임대차보호법 제3조·제6조의3·제7조·제7조의2와 시행령 제8조·제9조 원문을 기준으로, 청구권을 행사한 뒤에 벌어지는 일을 계산 사례와 함께 정리했습니다. 집주인이 거절할 수 있는 사유와 실거주 거절 뒤 손해배상은 확정일자와 전세권 차이에 조문별로 따로 정리해 두었습니다.

먼저 달력부터 — 행사 기간을 날짜로 바꿔 두세요

결론부터 말씀드리면, 청구권은 만료일 기준 「6개월 전부터 2개월 전까지」 사이에 집주인에게 도달해야 합니다. 제6조의3 제1항이 제6조 제1항 전단의 기간을 그대로 가져다 쓰기 때문입니다. 2개월 전을 넘기면 청구권이 아니라 묵시적 갱신이나 새 계약의 문제로 넘어갑니다.

날짜 끝자리는 기간 계산 방식에 따라 하루 차이가 날 수 있어 「무렵」으로 적었습니다. 마감 직전에 보내지 말고 여유를 두고 보내는 것이 가장 확실한 해결책입니다. 문자·카카오톡·내용증명 모두 가능하지만, 집주인이 받았다는 기록이 남는 방식을 고르세요.

계약서의 만료일이 곧 기준일은 아닐 수 있습니다

달력을 짜기 전에 확인할 것이 하나 있습니다. 제4조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 본다고 정합니다. 1년짜리 계약서를 썼어도 법상 기간은 2년이 되므로, 청구권 행사 기간도 그 2년 만료일을 기준으로 세게 됩니다. 다만 같은 항 단서에 따라 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 1년 뒤 나가고 싶은 임차인은 약정 기간을, 계속 살고 싶은 임차인은 2년을 기준으로 삼을 수 있는 구조입니다.

또 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 만료일이 지났는데 보증금이 안 나왔다고 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

청구권과 묵시적 갱신은 결과가 비슷해 보여도 다릅니다. 둘 다 2년이 더 이어지고 임차인은 언제든 해지를 통지해 3개월 뒤 끝낼 수 있지만(제6조의2, 제6조의3 제4항), 청구권은 1회만 쓸 수 있는 권리라 이번에 썼는지 안 썼는지가 다음 계약에 영향을 줍니다. 전세 계약을 오래 이어 갈 생각이라면 이 구분이 중요합니다.

5%는 「약정한 보증금의 20분의 1」 — 세 가지 계산 사례

제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다고 정하고, 시행령 제8조 제1항도 같은 기준을 둡니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건이되 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 그래서 갱신 때의 인상 상한이 5%가 됩니다.

주의할 단서가 두 개 있습니다. 제7조 제2항 단서는 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있게 했습니다. 그리고 제7조 제1항 뒷문장은 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다고 정합니다.

①·②는 간단합니다. 까다로운 것은 ③입니다.

반전세로 바꾸자고 할 때 — 전환율은 「둘 중 낮은 쪽」

집주인이 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하면, 월세를 얼마로 정할 수 있는지는 제7조의2가 정합니다. 보증금을 월세로 전환하는 경우 전환되는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없습니다.

• 제1호: 시행령 제9조 제1항 — 연 1할(10%)
• 제2호: 한국은행 공시 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2항)

기준금리가 연 8%를 밑도는 동안에는 제2호가 낮으므로, 실제 상한은 「기준금리 + 2%」입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계산하는 날의 한국은행 공시값을 넣어야 합니다. 인터넷에 「전환율 5.5%」처럼 고정 숫자가 돌아다니는데, 특정 시점의 기준금리를 넣어 계산한 값일 뿐입니다.

계산 구조를 예로 보겠습니다. 전세 4억원을 보증금 2억원 + 월세로 바꾸면 전환되는 금액은 2억원입니다. 가령 계산 시점의 전환율이 연 4.5%라면 월세 상한은 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원입니다. 여기에 갱신 인상분 5%가 더해질 수 있는지는 전환분을 보증금으로 환산해 합산하는 방식으로 따지는데, 같은 예에서 환산 합계 4억원의 5%(2,000만원)를 월세로 바꾸면 2,000만 × 4.5% ÷ 12 = 7만 5천원이라 월 82만 5천원이 한도가 됩니다.

⚠️ 다만 법 문언은 「약정한 차임이나 보증금의 20분의 1」이라고만 적고 있어, 보증금과 월세가 섞인 경우의 합산 방식에는 해석이 들어갑니다. 금액 차이가 크거나 집주인과 계산이 어긋나면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 등에 설치)에 조정을 신청하는 방법이 있습니다.

시세가 떨어졌다면 — 갱신 때 보증금을 내려 달라고 할 수도 있습니다

5% 상한만 알려져 있지만, 제7조 제1항은 증액과 감액 청구를 모두 정합니다. 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 제6조의3 제3항도 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 제7조 범위에서 「증감」할 수 있다고 적습니다.

감액 청구에는 증액처럼 5%나 1년 같은 숫자 한도가 조문에 없습니다. 대신 「경제사정의 변동으로 적절하지 않게 되었다」는 사정을 청구하는 쪽이 설명해야 합니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 전세 실거래가가 계약 당시보다 내려갔다는 자료가 그 근거가 됩니다. 집주인이 응하지 않으면 분쟁조정위원회 조정을 거치는 방법이 있습니다.

청구권을 썼는지 기록을 남기세요 — 합의 갱신과 헷갈립니다

실무에서 가장 많이 다툼이 생기는 곳은 「이번 갱신이 청구권을 쓴 것이냐」입니다. 집주인과 조건을 이야기해 새 계약서를 쓰면, 나중에 집주인은 「그때 청구권을 이미 썼다」고, 임차인은 「합의로 재계약했을 뿐」이라고 주장할 수 있습니다. 청구권은 1회뿐이라 이 차이가 다음 2년을 좌우합니다.

그래서 갱신할 때 다음 중 하나를 문서로 남기는 것이 좋습니다.

문자로 요구했다면 그 문자와 집주인의 답장을 캡처해 두고, 새 계약서 특약란에 한 줄 적어 두면 가장 확실합니다. 어느 쪽이 유리한지는 사정마다 다르지만, 기록이 없으면 불리한 쪽은 대개 증명해야 하는 쪽입니다.

증액했다면 — 확정일자와 전월세신고를 다시 챙기세요

보증금을 올려 갱신했다면 늘어난 부분의 보호 장치를 다시 만들어야 합니다. 기존 보증금의 순위는 처음 받은 확정일자와 전입 기준으로 유지되지만, 증액분은 새로 쓴 계약서(또는 변경계약서)에 받는 확정일자를 기준으로 순위가 정해진다고 보는 것이 일반적입니다. 그 사이 집주인이 대출을 받아 근저당이 생겼다면 증액분은 그 뒤 순위가 됩니다.

전월세신고를 하면 계약서를 제출한 경우 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(부동산거래신고법 제6조의5 제3항). 두 가지를 한 번에 처리할 수 있다는 뜻입니다. 금액이 그대로인 갱신은 신고 대상에서 빠집니다. 갱신 직전 등기부에서 무엇을 봐야 하는지는 계약 전 부동산 서류 확인에 등기부·건축물대장을 겹쳐 보는 순서로 정리했습니다.

갱신 중에 집이 팔리면 — 새 집주인이 계약을 이어받습니다

제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 집이 팔려도 계약 조건과 보증금 반환 의무가 새 집주인에게 넘어갑니다. 이미 청구권으로 갱신된 계약이라면 그 2년도 그대로 이어집니다.

어려운 것은 청구권 행사 기간 중에 집이 팔리는 경우입니다. 새 집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절할 수 있는지는 요구 시점과 소유권 이전 시점에 따라 판단이 갈리는 문제이고, 법원 판단이 사안별로 나뉘는 영역이라 여기서 단정하지 않겠습니다. 이런 상황이라면 요구한 날짜와 매매 사실을 안 날짜를 기록해 두고 분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담을 먼저 받으세요.

매매 소식을 들었다면 해야 할 일은 단순합니다. 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 소유권이 실제로 넘어갔는지, 넘어갔다면 언제인지 확인하고, 새 집주인의 연락처를 받아 내 계약 내용(보증금·기간·갱신 여부)을 문서로 알려 두는 것입니다. 제3조 제4항의 승계는 법이 정한 효과라 새 집주인의 동의가 필요한 것은 아니지만, 보증금을 돌려받을 상대가 바뀌었다는 사실을 서로 확인해 두어야 나중에 반환 시점의 혼선이 줄어듭니다. 매도 과정에서 새 근저당이 설정됐는지도 같은 등기부에서 함께 보세요.

실거주를 이유로 갱신이 거절됐는데 그 뒤 집주인이 다른 사람에게 세를 놓았다면 손해배상 조항(제6조의3 제5항·제6항)이 있고, 그 사실을 확인하는 열람권도 시행령에 있습니다. 조문별 내용은 앞에서 연결한 글에 정리돼 있습니다.

갱신이 거절돼 이사해야 한다면 — 다음 집의 선택지

거절 사유가 정당해 이사를 해야 한다면, 보증금을 돌려받는 날과 새 집 잔금일을 맞추는 것이 첫 과제입니다. 보증금 반환이 늦어질 때의 장치(임차권등기명령 등)와 확정일자·전세권의 차이는 앞의 글에서 다뤘습니다. 전세 대신 공공임대로 방향을 바꾸는 경우라면 소득·자산 기준부터 확인해야 하므로 LH 임대주택 소득·자산 기준에서 탈락 전 계산 순서를 먼저 보세요.

늘어난 보증금 5%, 전세대출과 보증보험은 어떻게 할까

갱신 때 5%를 올려 주기로 했다면 다음 결정은 그 돈을 어디서 마련하느냐입니다. 4억원 전세라면 2,000만원입니다. 기존 전세자금대출이 있다면 만기 연장과 함께 증액이 가능한지, 가능하다면 한도가 얼마인지가 먼저이고, 대출 한도는 소득·보증기관 기준·주택 가격에 따라 사람마다 다릅니다.

전세보증금반환보증에 가입해 있다면 갱신 계약에 맞춰 보증도 연장·증액해야 증액분까지 보호됩니다. 보증은 가입 요건(보증금과 주택 가격의 비율 등)이 있어 갱신 시점의 주택 가격에 따라 증액이 안 될 수도 있습니다. 반대로 반전세로 바꿔 월세를 내게 되면 연말정산 월세 세액공제 요건에 해당하는지도 따져 볼 만합니다. 특정 금융상품을 권해 드릴 수는 없고, 거래 은행과 보증기관, 금융감독원 금융상품 비교공시로 조건을 확인한 뒤 결정하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 10% 올려 주면 갱신해 주겠다고 합니다. 받아들이면 안 되나요?

제7조 제2항은 증액청구의 한도를 정한 조항입니다. 청구권을 행사해 갱신하는 경우 5%를 넘는 증액을 요구받으면 거절할 수 있습니다. 다만 청구권을 쓰지 않고 당사자가 합의해 새 계약을 맺는 경우는 사정이 다를 수 있어, 합의한 내용이 어떤 성격인지 문서로 분명히 해 두는 편이 안전합니다. 이미 5%를 넘겨 냈다면 분쟁조정위원회나 법률구조공단(132)에 먼저 상담해 보세요.

Q. 청구권으로 갱신했는데 1년 만에 이사해야 합니다.

제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로, 청구권으로 갱신된 계약도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 해지권은 임차인에게만 있습니다. 통지는 받은 날을 증명할 수 있게 남기세요.

Q. 월세를 보증금으로 바꿔 달라고(반대 방향) 할 수 있나요?

제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 경우의 상한만 정합니다. 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향의 비율은 이 조문에 없어 당사자 합의로 정하게 됩니다. 이 경우에도 갱신 인상 상한(5%)을 넘지 않는지는 따로 따져 보셔야 합니다.

Q. 반전세로 살면서 월세를 두 번 밀린 적이 있습니다. 청구권을 쓸 수 있나요?

제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 거절 사유로 둡니다. 「연체한 사실이 있는」이라는 문언이라, 지금은 다 갚았더라도 과거에 그 금액까지 밀린 사실이 있으면 집주인이 거절할 수 있다는 해석이 가능합니다. 묵시적 갱신도 같은 경우에는 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 연체가 한 달치였는지, 합계가 두 달치에 이르렀는지를 날짜별로 정리해 두세요.

Q. 갱신을 요구하는 문자를 보냈는데 집주인이 답을 안 합니다.

청구권은 집주인이 동의해야 생기는 권리가 아니라, 기간 안에 요구가 도달하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 구조입니다(제6조의3 제1항). 답이 없다고 불리해지지는 않지만, 요구가 도달했다는 증거가 핵심이므로 문자 수신 확인이 애매하면 내용증명(배달증명 포함)으로 한 번 더 보내 두는 편이 안전합니다.

Q. 증액분만 확정일자를 받으면 되나요, 계약서 전체를 다시 받아야 하나요?

증액 내용이 담긴 새 계약서나 변경계약서에 확정일자를 받습니다. 기존 계약서의 확정일자는 기존 보증금의 순위로 그대로 유지되므로 버리지 말고 함께 보관하세요. 금액이 바뀐 갱신이라면 전월세신고로 처리하면 계약서 제출 시 확정일자가 함께 부여됩니다.

조문을 다 읽고 나니, 싸움은 5%가 아니라 기록에서 났습니다

이 글을 정리하면서 주택임대차보호법 제3조·제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2와 시행령 제8조·제9조를 차례로 읽었습니다. 제가 보기에 계약갱신청구권에서 사람들이 손해를 보는 지점은 5% 계산 자체보다 청구권을 썼는지, 언제 요구했는지, 증액분에 확정일자를 받았는지를 남기지 않은 데서 생깁니다. 법은 기간과 상한을 분명히 정했지만, 증명은 당사자 몫으로 남겨 두었습니다.

두 번째로 걸린 것은 반전세 전환율을 고정 숫자로 적은 글이 많다는 점이었습니다. 조문은 「연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 쪽」이라는 구조만 정하고 있어, 기준금리가 바뀌면 상한도 따라 바뀝니다. 오래된 글의 숫자로 계산하면 월세 상한이 틀립니다.

이 글이 대신해 줄 수 없는 부분도 있습니다. 보증금과 월세가 섞인 경우의 합산 방식, 매매 중 실거주 거절의 효력은 해석과 법원 판단이 개입합니다. 금액이 크거나 집주인과 의견이 갈리면 주택임대차분쟁조정위원회와 대한법률구조공단을 먼저 거치시길 권합니다.

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